（2011）谯民一初字第00192号
裁判日期: 2011-05-12
公开日期: 2016-11-22
案件名称
张丽与贾艳、贾某坤房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
亳州市谯城区人民法院
所属地区
亳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张丽,贾艳,贾坤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第二百二十四条第一款
全文
安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2011）谯民一初字第00192号原告：张丽，女，1968年7月18日出生，汉族，市民民，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人：李万强，亳州市谯城区花戏楼法律服务所法律工作者。被告：贾艳，女，1963年8月12日出生，汉族，市民，住安徽省亳州市谯城区。被告：贾坤，男，1967年9月10日出生，汉族，市民，住安徽省合肥市蜀山区。二被告委托代理人：王小强，安徽亳乐律师事务所律师。原告张丽诉被告贾艳、贾坤房屋租赁合同纠纷一案，于2010年11月23日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年1月18日开开庭进行了审理。原告张丽及其委托代理人李万强、被告贾艳及贾艳、贾坤的委托代理人王小强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽诉称：2010年10月22日，被告贾艳以其弟弟贾坤的名义隐瞒房屋不能转让的事实，欺骗原告签订位于半截楼路北一处门面房租房转让协议，转租费用由年租金肆仟元增加到贰万元（其中包括房租、装修费、货物），协议约定租期从2010年5月15日至2011年5月15日止，被告有义务在原告的要求下代原告和房东签订租房协议，双方如有违约，赔偿对方伍万元损失。协议签订后于2010年10月28日被告贾艳收取了原告租房费20000元并书写了收条。后来，转租一事被房东杜家力、魏风连夫妇知道，明确表态坚决不同意转租，不再续签租房协议；2010年11月15日又以书面形式递给原告一份不能转租声明。对此，原告多次与被告交涉，要求立即退还转租费和赔偿损失，被告一直躲避不给面见，被告的欺诈行为，给原告造成了一定的经济损失。要求依法确认2010年10月2日转让协议为无效协议；要求被告贾艳退还房租费20000元；二被告赔偿租房违约损失10000元。原告张丽针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有：1、身份证，证明原告身份情况及是本案适格的诉讼主体。2、个休工商户营业执照，证明原告是合法经营的业主。3、转让协议证明，该转让协议实际房主不同意，为无效协议。被告贾艳以欺骗的方式以贾坤的名义签订的无效协议。4、收条，证明被告贾艳收到原告房租费20000元的事实。5、租房合同，证明该合同是被告贾坤与房主签订的，合同明确约定不能转租。6、声明，证明房主不同意转租。7、清单，证明被告贾艳亲笔书写的物品各种鞋子的数量。被告贾艳、贾坤辩称：第一，被告贾坤不存在欺骗事实，不存在隐瞒不能转租的事实，被告贾坤委托贾艳签订转租合同合法有效。第二，原告混淆了本案的法律关系，出租人杜家力、魏凤莲与承租人的租赁关系，承租人贾坤与次承租人张丽转租关系属于不同法律关系。第三，贾坤不应承担任何责任，贾艳只是贾坤的代理人。第四、原告的主张不符合《合同法》第五十二条合同无效规定。第五，被告贾坤已经将房屋交付于张丽使用，完全履行了自己的义务，不存在违约和违法的行为，也没有侵犯原告任何利益，原告支付租金是理所当然的。被告没有理由返还20000元租金给原告。第六，由于合同具有相对性，转租合同的效力只及于承租人贾坤和次承租人张丽，与第三方杜家力、魏凤莲的意志无关。被告贾坤转租房屋时，出租人杜家力、魏凤莲是知情的，也是经过杜家力、魏凤莲同意才转租的。第七，即使被告贾坤没有经过杜家力、魏凤莲同意转租，杜家力、魏凤莲至今也没有行使合同解除权，原告的转租权可以对抗出租人杜家力、魏凤莲。第八，被告转租行为符合相关法律和善良原则。被告贾艳、贾坤就其抗辩及陈述的事实和理由提交的证据有：1、二被告的居民身份证，证明二被告的合法身份和诉讼主体资格。2、2010年9月22日贾坤出具的委托书，证明贾坤委托贾艳全权处理房屋租赁事宜，因此贾艳可以处理房屋转租的事宜。3、证人张丽君、陈某出庭证言，证明被告对房屋转租是经过房东同意的，原告张丽也见到过房东本人，所以被告不存在欺骗的事实。经庭审举证，被告贾艳、贾坤对原告张丽所举证据发表质证意见为：对证据1、2、4无异议。对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，该协议是原、被告双方自愿、平等、合法的基础上签订的，并不违反《合同法》第五十二条的规定，属于有效合同，该协议不能证明被告存在欺骗原告的事实。对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，该合同不是不能转租，而是不经出租人的同意进行转租，被告在转租之前已经出租人的同意，不能证明是出租人本人书写的，也不能证明出租人与被告解除原来的租赁合同，并不影响房屋的正常使用，也没有给原告造成任何的经济损失。对证据7的质证意见，该证据不具有证据的合法性、真实性和关联性，与本案没有关系。原告张丽对被告贾艳、贾坤所举证据发表质证意见为：对证据1无异议。对证据2的真实性、合法性均有异议，从租房开始，原告一直没有见到贾坤，始终认为贾艳和贾坤系同一人。贾坤并没有到庭，所以无法核对该委托书的真实性。对证据3认为两位证人均是被告贾艳的朋友，系利害关系人，该证言不具有证据效力。原告并不认识证人陈某也没有见过她。两证人证言不能证明房东同意对房屋进行转租的事实，尤其证人陈某根本就没有去房东家。经庭审举证、质证、合议庭对原、被告所举证据认证如下：（一）原告张丽所举证据1、2、3、4、5、7具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。证据6不具有合法性，对其证据效力不予认定。（二）被告贾艳、贾坤所举证据1具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。证据2由于贾坤未到庭，对其真实性不能确定。证据3与本案有关联性，其真实性无其他证据相外来语，对其证据效力不予认定。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：被告贾坤于2010年租赁杜家力座落在亳州市谯城区半截楼北侧门面半间，双方签订租房合同，合同约定：租期自2010年5月16日至2011年5月16日，租金第一年4000元，第二、三年随市场变动再审。不经出租方同意不能转租。2010年10月22日，被告贾艳以贾坤名义将该门面房转租给原告张丽使用，并签订转租协议，协议约定：年租金4000元，租期自2010年5月15日至2011年5月15日，转租方贾坤有义务在承租方张丽要求的情况下代承租方和房东签订租房协议，原告张丽一次性支付被告贾坤费用20000元，该费用包括房租、装修费、货物。双方如有违约，赔付对方50000元。转租协议签订后，由原告张丽支付被告贾艳房租费20000元，并由被告贾艳出具收条。本院认为，被告贾艳未经贾坤委托，在没有代理权的情况下直接以贾坤名义给原告张丽签订房屋转让协议，又未经贾坤追认，所签转让协议无效。故对被告要求贾艳退还房租费20000元的诉讼请求，本院予以支持。由于原告张丽明知其租赁房屋系转租房屋，且原出租方与被告贾坤签订租房合同时在合同中已明确表示，不经出租方同意，被告贾坤不能转租。原告张丽在未经原出租方同意被告贾坤转租的情况下，而与被告贾艳签订转租协议，亦存在一定过错，故对原告张丽要求二被告贾坤、贾艳赔偿租房违约损失10000元的诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百二十四条之规定，判决如下：一、原、被告于2010年10月22日所签协议无效。二、被告贾艳于本判决生效之日起五日内退还原告张丽房屋租金人民币20000元。三、驳回原告张丽要求被告贾艳、贾坤赔偿租房违约损失人民币10000元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费630元，由原告张丽负担185元，被告贾艳负担445元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判长 许 叶审判员 徐爱莲审判员 冯占领二〇一一年五月十二日书记员 苏勇军附本案相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十六条：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 来自