（2011）莲民一初字第82号
裁判日期: 2011-05-11
公开日期: 2016-12-29
案件名称
原告陕西林悦物业管理有限公司诉被告董军刚物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市莲湖区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陕西林悦物业管理有限公司,董军刚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百一十一条
全文
西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书(2011)莲民一初字第82号原告陕西林悦物业管理有限公司。法定代表人贺阳，该公司总经理。委托代理人崔玉林，西安市碑林区和平路法律服务所法律工作者。被告董军刚，男，1971年8月1日出生，汉族，西安市人，工商联建商会职工。（未出庭）委托代理人田万信，男，1946年1月16日出生，汉族，陕西省富平县人，西安化工机械厂退休干部。原告陕西林悦物业管理有限公司诉被告董军刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，本案原告委托代理人及被告委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陕西林悦物业管理有限公司诉称，原告系都市绿洲花园小区的物业服务企业，与该小区业主委员会订立有《物业管理服务合同》和相关协议，小区各业主也署名承诺了《业主公约》，明确约定了物业服务的范围、项目和各项收费标准，也明确了各自的相关权利和义务。被告作为该小区业主，享受了原告提供的服务，但却以种种借口拒交相关费用，自2010年2月至2010年10月，被告共计拖欠电费483.9元，水费149.6元，电梯费390.6元（按每月43.4元计算9个月），卫生费54元（按每月6元计算9个月），物业服务费948.6元（按每月105.4元计算9个月），上述共计2026.7元。故起诉，请求判令被告：1、立即支付2010年2月至2010年10月所欠相关费用2026.7元；2、判令被告承担迟延履行的违约金100元。被告董军刚辩称，原告所述被告违约不是事实，首先是原告违约与侵权，原告纵容、默许被告楼下二层网吧安装在被告居室南侧外墙上的15台空调机、4台工业用排风机日复一日、年复一年地不间断运行，给被告造成了很大的热气流，污浊气体及噪音污染，致被告的孩子无法静心学习，被告不得已在外租房居住，给被告造成很大的损失，为此，原告应免收被告85%的物业管理费，以作为对被告深受种种污染伤害的少许补偿，在被告居室两侧的平台，被告买房时即取得了该平台的使用权，但该平台在2009年4月原告管理小区不久，即发生了火灾，现平台上到处是杂物及楼上住户扔下的垃圾，有时楼上抛下的重物砸出的响声非常吓人，平台上的安全隐患不言而喻，此系原告违约所致，故应判令原告免收被告90%的物管费。以作为对被告因平台安全及无法使用而深受的种种伤害的少许补偿，自原告管理该小区以来，其屡次为楼上第三人进行水暖故障排除作业时，不分昼夜，总是理直气壮的要进入被告家开关相关阀门，原告为了自己方便，无视被告物权权益的作法是无道理，不公平的。故应判令被告侵权，并免收被告60%的取暖费，以作为其频繁开关阀门对被告深受各种损失的补偿，2009年11月，原告将小区1号楼东侧地面他人的中央空调移位，安放在被告居室西侧，被告为此经受了二十多天度日如年的维权，故应判令原告侵权，并在小区公开向被告赔礼道歉，赔偿被告精神伤害和各项损失5000元。原告的上述违约，侵权行为在居民小区实属罕见，其不顾事实的起诉是显而易见的诚信缺失。表示不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2006年3月26日，原告陕西林悦物业管理有限公司与都市绿洲花园小区业主委员会订立《物业管理服务合同》，约定由原告为都市绿洲花园小区提供物业管理服务，原告因故于2009年2月17日进入该小区为全体业主提供管理服务，被告董军刚系该小区1号楼3层D户业主。自原告管理该小区，即因故欠交原告相关费用，2010年2月24日，原告曾为此向本院起诉，本院以（2010）莲民一初字第671号民事判决进行了处理，被告不服，提起上诉，西安市中级人民法院以（2010）西民一终字第926号民事调解书确定，被告共计支付原告物业服务费等费用共计1880.3元，该费用计算至2010年元月份。由于被告房内有该单元其它住户之相关管道开关、阀门，致原告经常进入被告房内进行处理及被告窗前平台卫生问题，以及被告楼下商户安装空调主机等问题，被告多次反映未得到解决，2010年元月后被告仍未交纳相关费用，致再成纠纷。2010年12月6日，原告向本院起诉，要求处理，其诉讼请求同前。被告在自己的答辩中虽提出了相关要求，但其明确表示不按反诉进行处理，只作为答辩的意见。庭审中，被告为支持自己的诉讼主张，提供相关证据进行证明。1、都市绿洲花园小区业主委员会2009年度工作报告（被告提交证据1），证明原告的物业服务存在问题，大多数业主对原告所提供的服务不满意，原告诉状中相关叙述欠真实；2、照片27张及购房合同附件四（第19页），（被告提交证据7），证明被告对自己窗外平台拥有使用权，原告允许他人在平台安装空调侵犯了被告的使用权，且原告从未对该平台上楼上住房抛下的垃圾进行清扫，影响了被告的正常居住及对平台的使用。经质证，关于第一组证据，原告对其真实性无异议，但对该证据的关联性有异议，关于第二组证据，原告认为平台使用权归原告，但是被告并未管理，照片的真实性无异议，但不能证明（平台上的卫生状况）系原告所为，且与案件无关联性，根据举证、质证，结合本案争议，被告上述证据，可以证明原告在对被告窗前平台的卫生清洁存在过失。另查，原告在对该小区的管理中，关于水费、电费系代收代缴。被告单元房通往其窗前平台无设计通道。审理中，经法庭进行调解，因被告不同意调解，致调解无果。上述事实，有原告提交起诉状、2010年2月至2010年10月物业费等费用收费单9张，催费单9张、（2010）莲民一初字第671号民事判决书、（2010）西民一终字第926号民事调解书，有被告提交答辩状、都市绿洲花园小区业委会2009年度工作报告、2009年4月8日原告所发启示、被告购房合同附件四（第19页，系照片）、照片27张，有法庭审理笔录在卷为证。本院认为，原告系都市绿洲花园小区业主委员会选聘的物业服务企业，依照相关法规及物业服务管理合同对都市绿洲花园小区提供物业管理服务，合同履行中，原告履行了自己一定的合同义务，被告作为该小区业主，在享受原告提供服务的同时也负有交纳相关费用的相应义务，现原告起诉，请求被告支付由原告代收代交的水费、电费并支付电梯使用费，该主张于法有据，本院依法应予支持。关于原告同时要求被告支付物业服务费、卫生费一节请求，由于原告在向该小区提供物业管理服务的过程中在小区卫生服务方面，未完全履行自己的合同义务，对此，该小区业主委员会年度工作报告、被告2009年4月8日启示及被告窗前平台卫生状况之照片均可印证，故对原告该节请求，本院依法应予部分支持，根据原告提供物业管理服务的程度，以60%进行支持为宜。关于原告请求被告承担迟延履行之违约金一节，因双方无相关约定，本院依法不予支持。被告之相关辩称因系另一法律关系，被告应另行主张。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告董事军刚一次性支付原告陕西林悦物业管理有限公司2010年2月至2010年10月电费483.9元，水费149.6元，电梯费390.6元，卫生费（54元×60%）32.4元，物业服务费（948.6元×60%）569.16元，上述共计1625.66元。二、驳回原告陕西林悦物业管理有限公司请求被告支付迟延履行的违约金100元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元（原告已预交），由被告董军刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 成根平审 判 员 寇永利代理审判员 赵 欣二〇一一年五月十一日书 记 员 李 贞-?--?- 关注公众号“”