（2010）绍越民初字第4668号
裁判日期: 2011-04-07
公开日期: 2016-05-13
案件名称
张建平与陈建新、胡松涛房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市越城区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张建平,陈建新,胡松涛
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款，第九十一条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2010）绍越民初字第4668号原告张建平。委托代理人（特别授权代理）赵一平，浙江龙山律师事务所律师。被告陈建新。被告胡松涛，又兼被告陈建新特别授权代理人。原告张建平与被告陈建新、胡松涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年11月9日立案受理，依法由审判员戴伟章适用简易程序独任审判，于2010年12月8日、2011年3月9日公开开庭进行了审理，原告张建平的委托代理人赵一平，被告兼被告陈建新的委托代理人胡松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建平诉称：原告与两被告于2009年10月11日签订房屋买卖合同1份，两被告将其所有的位于绍兴市涂山花园60幢504室房屋卖给原告，转让价格为95万元，两被告承诺于2009年12月29日前协助原告办理好房屋产权过户手续，如逾期承担违约责任。合同签订后，原告按约支付给两被告定金24万元，但到期后，两被告一直拖延办理过户手续，故原告起诉要求依法确认原、被告之间的房屋买卖合同有效，并判令被告协助原告办理房屋产权过户手续；案件受理费由被告负担。在本案审理过程中，经本院释明，原告表示如果法院认定本案合同无效，则要求变更诉讼请求为要求被告退还购房款24万元并赔偿经济损失（按合同约定的房款与诉争房屋现有价值之间的差价计算），后原告又撤回要求被告赔偿经济损失的诉讼请求。被告陈建新、胡松涛辩称：因两被告向原告借款100万元，原告要求签订诉争房屋买卖合同作为该借款保证的，而并非真实的房屋买卖合同；原告所称支付给两被告定金24万元也不是事实。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原、被告为证明各自的主张，向本院提供以下证据：1、原告提供房屋买卖合同1份、收条1份，要求证明原、被告之间房屋买卖的事实及被告收到购房款240000元的事实。经质证，两被告对证据的真实性无异议，但认为合同和收条均是虚构的，原告也实际未支付过24万元购房款。本院对该证据本身的真实性予以确认。2、原告提供结婚证复印件1份、户口本复印件1份、房屋产权证复印件1份、土地证复印件1份，契证复印件1份、个人住房贷款合同复印件1份，要求证明两被告系夫妻关系，两被告有权出卖诉争房屋以及诉争房屋尚有按揭贷款未还清，故房屋产权证书均在银行的事实。经质证，两被告对证据的真实性均无异议。本院对该证据的真实性予以确认。3、被告提供本院（2010）绍越商初字第2477号民事判决书1份，要求证明原、被告之间的借款事实。经质证，原告对证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。4、经两被告申请，证人王某、邱某出庭所做的证人证言各1份。经质证，原告认为证人都是两被告的聘用人员，双方之间存在利害���系，故原告对两证人证言的真实性有异议，当时两证人均没有看到借款100万元及定金24万元的交付，款项都是事后交付的，故证人证言不能证明被告未收到24万元的定金，房屋买卖合同和借款合同是两个法律关系，证人邱某陈述其没有看到24万元入帐也属正常；两被告对证人证言的真实性无异议，可以证明两被告未收到过24万元的事实。本院认为，证人王某、邱某均系两被告公司的工作人员，与两被告存在利害关系，且其证言内容也不存在排他性，故本院对该证据的证明效力不予确认。综合上述予以确认的证据及原、被告双方在庭审中的陈述，可以认定以下事实：原告与两被告于2009年10月11日签订房屋买卖合同1份，约定两被告将其所有的位于绍兴市涂山花园60幢504室房屋转让给原告，转让价格为95万元，原告应于合同签订之日支付给两被告购房定金24万元，���被告承诺于2009年12月29日前协助原告办理好房屋产权过户手续，如逾期承担定金违约责任。合同签订后，两被告出具给原告内容为收到原告购房款现金24万元的收条1份。因双方一直未办理产权过户手续，故原告起诉要求依法确认原、被告之间的房屋买卖合同有效，并判令被告协助原告办理房屋产权过户手续。在本案审理过程中，经本院释明，原告表示如果法院认定本案合同无效，则要求变更诉讼请求为要求被告退还购房款24万元并赔偿经济损失（按合同约定的房款与诉争房屋现有价值之间的差价计算），后原告又撤回要求被告赔偿经济损失的诉讼请求。另查明，两被告曾于2009年10月11日向原告借款100万元，因两被告逾期未还，原告起诉要求归还，本院已于2010年12月8日以（2010）绍越商初字第2477号民事判决书判决两被告应归还该借款100万元，并支付利息146000元；两被告所有的位于绍兴市涂山花园60幢504室房屋在绍兴市商业银行设定了抵押，抵押期限为10年，自2007年4月17日至2017年4月16日止。本院认为，诉争绍兴市涂山花园60幢504室房屋已办理了抵押登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”两被告将诉争房屋转让原告的行为，现没有证据证实抵押权人绍兴市商业银行已经知情并表示同意，受让人张建平至今也未能清偿债务消灭抵押权，且该房屋一直由两被告占有使用，并没有实际交付完毕，故应认定诉争房屋的转让行为为无效。根据无效合同的处理原则，双方应将各自取得的财产予以返还，现两原告已向原告收取购房款24万元的事实清楚，虽两被告认为该房屋买卖协议及购房款收���均系作为借款100万元的担保而制作，实际并未发生真正的买卖关系和收款事实，但两被告提交的证据均不足以否定该买卖合同以及收条的真实性，故对原告要求两被告返还购房款24万元的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九十一条第二款之规定，判决如下：1、被告陈建新、胡松涛应返还给原告张建平购房款24万元，款于本判决生效之日起三十日内付清。2、驳回原告张建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2450元，财产保全费5000元，合计7450元，由被告陈建新、胡松涛负担，在本判决生效后三十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 戴伟章二〇一一年四月七日书记员 王 平 微信公众号“”