（2011）甬仑民初字第531号
裁判日期: 2011-04-28
公开日期: 2016-11-28
案件名称
宁波市北仑九峰物业管理有限公司与干建立物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市北仑区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波市北仑九峰物业管理有限公司,干建立
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款，第五十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
浙江省宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2011）甬仑民初字第531号原告：宁波市北仑九峰物业管理有限公司（组织机构代码：74735401-8），住所地：宁波市北仑区新碶街道中河路8号。法定代表人：余忠辉，该公司总经理。委托代理人：胡颖燕，宁波市东港法律服务所法律工作者。被告：干建立（公民身份号码：3302061970********），男，1970年5月8日出生，汉族，住宁波市北仑区。委托代理人：陈志忠，男，1945年7月23日出生，汉族，住宁波市北仑区。原告宁波市北仑九峰物业管理有限公司（以下简称“九峰物业公司”）诉被告干建立物业服务合同纠纷一案，本院于2011年3月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李小玲独任审判，于同年4月26日公开开庭进行了审理。原告九峰物业公司的委托代理人胡颖燕、被告干建立的委托代理人陈志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九峰物业公司起诉称：原告系被告所在鸿顺家园小区的物业管理企业。被告未支付2004年11月13日至2010年12月31日的物业管理综合服务费1199元和日常维修费975元，合计2174元。现原告起诉要求被告立即支付该尚欠的物业管理综合服务费及日常维修费。诉讼中，原告变更诉讼请求，要求：被告支付2005年1月1日至2010年12月31日的物业管理综合服务费1171元和日常维修费952元，合计2123元。为此，原告提供了以下证据：1.物业前期管理服务合同1份、物业管理服务委托合同3份，用以证明原告管理被告所在的鸿顺家园小区及双方对权利、义务进行约定的事实；2.房地产转让、登记申请书1份，用以证明被告系鸿顺家园11幢101室的业主及房屋面积的事实；3.催费通知、公告各1份、缴费通知2份，用以证明原告催费的事实。被告干建立答辩称：第一，鸿顺家园业主委员会没有经业主大会选举产生，原告也没有受到全体业主大会的委托、选聘。原告与被告“代表”签订的物业服务合同不能代表被告的意愿，原、被告间不存在任何民事法律关系，合同对被告没有约束力，永远无效。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院》第一条的规定，可见原告没有提供此种有效民事关系的证据，为此原告起诉被告的行为侵犯了被告的民事法律权利。第二，被告没有欠原告物业费，原告没有提供债务的事实依据，也没有提供双方间存在民事关系的证据，更没有被告欠原告六年物业费之说，且六年也已超过诉讼时效，催欠款也没有被告的认可。故要求驳回原告的无理诉讼。被告未提供证据。经质证，被告对原告提供的证据认为：证据1没有真实性、关联性、合法性，原告没有经过业主的同意，系其自己走进小区的，业主大会没有委托业主委员会选聘原告；证据2无异议；证据3没有看见过，也未经业主认定过。本院经审查认为，被告虽对原告提供的证据1有异议，但未能提供足以反驳的证据，故对该证据，本院予以认定；被告对证据2无异议，本院予以认定；对证据3，被告委托代理人虽认为没有看见过，但其当庭陈述：“公告催费没有异议，但我们没有认定过，是无效的。”且证据3上均盖有“北仑大碶鸿顺家园业主委员会”的印章，该证据可以证明原告以张贴催费通知、公告的方式向鸿顺家园业主催讨物业费的事实。据此，本院认定以下事实：2004年12月20日，原告与宁波经济技术开发区仑江房地产开发有限公司签订物业前期管理服务合同1份；2007年6月10日、2009年1月1日、2010年1月1日，原告与北仑大碶鸿顺家园业主委员会签订物业管理服务委托合同各1份。原告受委托自2004年12月20日至2010年12月31日对鸿顺家园小区进行物业管理。被告系该小区11幢101室房屋的业主，房屋面积为122.08平方米。被告未交纳2005年1月1日至2010年12月31日物业管理综合服务费1171元（122.08平方米×0.10元/平方米·月×24个月＋122.08平方米×0.15元/平方米·月×48个月）和日常维修费952元（122.08平方米×0.90元/平方米·年×2年＋122.08平方米×1.50元/平方米·年×4年）。本院认为：原告与宁波经济技术开发区仑江房地产开发有限公司、北仑大碶鸿顺家园业主委员会先后签订的物业前期管理服务合同、物业管理服务委托合同均合法有效，合同对小区全体业主均具有约束力。被告作为该小区业主，也应受合同约束。原告要求被告支付尚欠的物业管理综合服务费及日常维修费的诉请，本院予以支持。被告辩称原、被告间不存在民事法律关系，无事实根据和法律依据，且庭审中被告也陈述：“…九峰物业也没有经过我们业主的同意，是他们自己走进来的。”即原告实际管理了该小区，故对该辩称本院不予采信。关于被告没有欠原告物业费的辩称，因被告未提供相应的证据予以证实，本院亦不予采信。由于原告在2007年至2010年期间每年都以张贴催费通知、公告的方式催收物业费，故原告主张物业费也未超过法律规定的二年诉讼时效期间。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第五十四条第一款、《最高人民法院》第一条之规定，判决如下：被告干建立应支付原告宁波市北仑九峰物业管理有限公司2005年1月1日至2010年12月31日的物业管理综合服务费1171元和日常维修费952元，合计2123元，该款限于本判决发生法律效力之日起三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告干建立负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）如本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 员 李小玲二〇一一年四月二十八日代书记员 陈冰清 关注公众号“”