（2011）深中法民五终字第875号
裁判日期: 2011-04-27
公开日期: 2015-12-25
案件名称
上诉人韩某因房屋买卖纠纷一案民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩某,唐某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第875号上诉人（原审原告）：韩某被上诉人（原审被告）：唐某上诉人韩某因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第23号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2010年7月27日，韩某、唐某双方签订了一份《深圳市房地产买卖合同》，双方约定韩某以人民币52万元的价格向唐某购买位于深圳市龙岗区城市花园25栋502号房。签订合同当日，韩某向唐某交付了人民币10000元定金。双方约定的付款方式为银行按揭，买方于2010年7月30日之前向银行交按揭款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。如买方或卖方未按照合同约定的期限履行义务，另一方有权要求对方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方或卖方逾期义务超过十日，另一方可以解除合同并没收定金或要求双倍赔偿定金。双方还约定买方购买物业是以按揭形式支付房款，首付两成，按揭八成。如果买方向银行申请按揭时，银行不能批复买方按揭此物业八成的条件，则本合同自动作废，卖方退还买方定金，双方互不追究对方责任。如果在2010年8月8日前银行对于买方申请的按揭不能出具书面的贷款承诺函，则本合同自动解除。韩某在诉状中称其于2010年8月7日通过某某地产中介的按揭员向工商银行递交按揭贷款资料，在庭审过程中，韩某确认其于2010年8月7日与中介工作人员一同前往工商银行提交按揭贷款资料，并签署了多份文件。韩某称上述文件保存于中介处，未向法庭提交。唐某称2010年8月7日是星期六，中介按揭部和银行放贷部都不上班，韩某不可能在这一天向银行提交按揭资料。另查明，唐某于2010年7月29日委托深圳市某某担保有限公司、深圳市某某房地产企业发展有限公司、肖某、王某、谭某某办理二手房买卖涉及的相关手续，并进行了公证。2010年9月2日，唐某将涉案房产卖给案外人。韩某的诉讼请求为：一、解除韩某、唐某签订的房地产买卖合同；二、唐某双倍返还韩某定金2万元；三、唐某赔偿韩某索赔产生的交通费用370元；四、本案的诉讼费用由唐某承担。原审法院认为，韩某、唐某双方于2010年7月27日签订的《深圳市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自的义务，同时也享有合同约定的权利。韩某在签订合同后，没有按照合同约定在2010年7月30日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，已构成违约。韩某称其于2010年8月7日向工商银行提交按揭贷款申请的相关资料并签署了多份文件，但未能向法庭提交，且经查，2010年8月7日为星期六，韩某称其当日向银行提交相关资料的陈述不合常理，原审法院不予采信。另外，韩某也未提交其事后有履行合同义务的相关证据。按双方合同约定，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过十日，卖方可以解除合同并没收已支付定金。按法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。唐某称中介人员在多次催促韩某履行合同后，韩某告知暂无钱购买该房，由唐某自行处置，但该中介人员并未出庭作证，唐某的陈述缺乏证据支持。唐某在没有明确通知对方解除合同的情况下直接将房产转卖他人，其解除合同的意思是明确的，但程序有瑕疵。但韩某也没有举证证明其合同约定的期限届满后有向唐某申请延期并得到唐某的同意。因此，唐某在韩某的违约行为达到解除合同的条件，且韩某一直没有履行合同义务的情况下将房产转卖他人，在房地产价格波动很大的环境下，应当认定为是采取适当措施防止自身损失扩大，而不能认定为唐某恶意违约。按法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。因此，在韩某没有先履行合同约定义务的情况下，要求唐某双倍返还定金人民币2万元并赔偿因索赔产生的交通费人民币370元的诉讼请求，原审法院不予支持。现韩某要求解除合同，而唐某也同意解除，原审法院予以支持。故此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十五条之规定判决如下：一、解除韩某与唐某于2010年7月27日签订的《深圳市房地产买卖合同》。二、驳回韩某的其它诉讼请求。案件受理费人民币310元，减半收取人民币155元（韩某已预交），由韩某承担。韩某不服原审判决向本院提起上诉，请求：撤销（2011）深龙法民三初字第23号判决，支持韩某的诉讼请求；2、本案上诉费、一审诉讼费由唐某承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。韩某与唐某是2010年7月27日签订《深圳市房地产买卖合同》，合同约定2010年7月30日向银行提交按揭申请，并于当日依约支付定金1万元给唐某。而唐某在2010年7月29日又委托另一中介公司办理了二手房买卖手续，并进行了公证，将此房卖与他人。唐某在韩某履约期内，已经将此房卖与他人，造成一房二卖的后果，其恶意根本性违约的行为十分明显。然而，一审判决认为，唐某在韩某违约行为达到解除的条件，且韩某一直没有履行合同义务的情况下将房产转卖他人，在房地产价格波动很大的环境下，应当认定为是采取适当措施防止自身损失扩大，而不能认定为唐某恶意违约。一审判决书将一个”一房二卖”的违法事实作为一个合法事实加以支持，认定为一个解除合同意思的表达明确的方式实属错误。二、一审适用法律不当。韩某与唐某签订了书面的房产买卖合同，按照我国《合同法》第96条规定，当事人依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。一审法院在韩某、唐某没有解除合同、韩某正在按照唐某的要求准备继续履行合同的情况下，将法律规定视而不见，只作为唐某履行程序的瑕疵，没有注意到合同法第96条是给予被解除合同方的法律救济权，如此轻率的看成是有权解除合同方的”程序瑕疵”。因此，一审判决适用法律不当。三、没有法律依据和事理逻辑依据，分配举证责任。唐某不同意解除合同，可以依照合同约定行使解除权，韩某在合同没有解除的情况下当然是继续履行合同，这是一个法律事实的延续，让韩某举证证明一个法律事实存在和法律逻辑推出的事实是错误的。综上，一审判决事实不清、证据不足、适用法律不当，应当改判，支持韩某的诉讼请求。唐某答辩称：1、韩某称唐某一房两卖。2010年7月29日唐某委托一家担保公司进行担保，不是委托中介公司进行买卖，有公证委托书为证，这是唐某在履行合同义务，事实上唐某卖房是在9月2日，即一个月之后。2、关于韩某所说的备注条款，韩某不仅在合同规定的7月30日前未履行合同义务，即申请按揭，在备注条款规定的日期前也未申请按揭，甚至在备注条款期满后，也未与唐某联系及说明，未履行合同。3、韩某称我处理此房后改变了手机号码，唐某与韩某签订合同时，唐某还在上海工作，坐飞机回来与韩某签订了合同，唐某与案外人签订合同时，唐某因工作调动，已经从上海调回深圳，159和186开头的手机号码都是唐某的手机号码，唐某手机号码的改变是因工作需要。另外在整个合同签订前后，基于行业惯例，中介没有把合同双方的联系方式告知对方，唐某也一直无法得到韩某的手机号码。4、所谓合同备注条款，韩某在7月30日前未履行合同，已经违约，根据房产买卖合同第十条、第十一条规定”如买方未按照合同约定的期限履行义务…”，唐某是根据合同和法律规定没收韩某的定金。本院审理查明，原审判决查明事实基本无误，本院予以确认。本院另查明，唐某与案外人刘学明于2010年9月1日签订买卖合同，将涉案房产转让给案外人。原审法院认定该转让日期为2010年9月2日有误，本院予以纠正。本院认为，韩某与唐某签订的《深圳市房地产买卖合同》是双方当事人之间的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，是有效合同。本案中，韩某应当按照合同约定的期限于2010年7月30日前向相关的银行申请涉案房产总价八成的银行按揭。本案争议的第一个焦点问题就是韩某是否履行了相关的申请银行按揭义务。对此，韩某没有提供相应的证据予以证明其已经于2010年7月30日前向银行提交了申请按揭资料。在原审法庭审理阶段，韩某主张其于2010年8月7日向工商银行提交过资料并签署了多份文件；如原审法院查明，韩某主张提交资料的该日为星期六，其主张的事实没有其他相应的证据予以证明的情况下，因该日为法定休息日，原审法院不予采信正确，本院对此予以维持。在二审法庭调查中，韩某又称其于2010年7月29日向银行提交了按揭贷款申请资料，但仍然不能提交证据予以证明；鉴于韩某无法提交证据证明其履行了该义务，且韩某对于其所主张的提交按揭资料日期不能确定的情况下，韩某应承担不利的法律后果。因此，原审法院认定韩某没有按约履行向银行提交按揭贷款申请的相关资料，构成违约正确，本院予以维持。关于韩某上诉称唐某在合同未解除时，将涉案房产又售予他人，构成违约。本院认为，首先，按照合同约定，2010年8月8日前，韩某不能取得银行贷款承诺书的，本合同则自动解除。依照《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除应当通知对方，但在本案所涉合同中，当事人之间约定的是”自动解除”，该条款约定的自动解除应当为出现韩某不能取得银行贷款的，合同终止。至今，韩某都还不能取得银行贷款承诺书。该合同终止的情形已经具备，唐某于2010年9月1日与案外他人签订买卖合同出售房产并不构成违约。原审法院将涉案合同认定为解除不当，本院予以纠正。另外，韩某主张唐某于2010年7月29日将房产转让给他人与事实不符，本院不予采信。因此，由于韩某不能按照合同约定期限办理涉案房产交易所需的银行按揭贷款手续，构成违约，其要求唐某承担双倍支付定金的违约责任及赔偿没有依据，原审法院对其请求予以驳回正确，本院予以维持。韩某上诉请求没有事实及法律依据，本院予以驳回。综上，原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正，但原审判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费310元由上诉人韩某负担。本判决为终审判决。审 判 长 钟 波审 判 员 俞 红代理审判员 聂 效二〇一一年四月二十七日书 记 员 邹俊辉 微信公众号“”