（2010）甬慈浒民初字第206号
裁判日期: 2011-04-25
公开日期: 2016-12-14
案件名称
林开尧、方霞与罗龙宝房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
慈溪市人民法院
所属地区
慈溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林某某,方某,罗某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百三十五条
全文
浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2010）甬慈浒民初字第206号原告：林某某。原告：方某。委托代理人：杨杰、孙哲科，浙江万豪律师事务所律师。被告：罗某某。委托代理人：胡建华，慈溪市邦达法律服务所法律工作者。原告林某某、方某为与被告罗某某房屋买卖合同纠纷一案，于2010年10月28日向本院起诉，本院于同日立案受理并适用简易程序审理，后依法将简易程序转为普通程序审理。本院于2010年11月29日、2011年2月25日公开开庭进行了审理。原告方某及两原告的委托代理人杨杰、孙哲科，被告罗某某及其委托代理人胡建华到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告林某某、方某起诉称：两原告系夫妻。2000年10月25日，两原告与被告签订了房屋买卖契约一份，约定被告自愿将坐落在慈溪市浒山街道金山综合5号北楼502室房屋以人民币10万元的价格转让给两原告；两原告已交信用金2000元，被告移交房产证、土地证给两原告。当日，双方将房价调整为15.2万元。该契约签订后，两原告按约履行了给付被告房屋价款的义务，被告也实际交付了房屋，并于2000年11月14日协助两原告办理了房产过户手续，但两原告需要办理国有土地使用证过户手续时，被告未协助办理，至今未将国有土地使用证过户至两原告名下，致酿成纠纷。两原告与被告之间签订的房屋买卖契约合法有效。根据房屋买卖的性质和目的，被告尚应履行协助两原告办理国有土地使用证的过户义务。故诉请：1.判决确认两原告与被告之间签订的位于慈溪市浒山街道金山综合5号北楼502室房屋买卖契约合法有效；2．判令被告协助两原告办理位于慈溪市浒山街道金山综合5号北楼502室房屋的国有土地使用证[国有土地使用证号慈国用（1999）字第011540号]过户至两原告名下的手续。被告罗某某辩称：被告从未与两原告签订过位于慈溪市浒山街道金山综合5号北楼502室房屋的买卖契约。被告所持有的国有土地使用证为慈国用（1999）字第011540号，所登记的地址是浒山镇乌山路综合5号楼北楼502室，因此被告名下根本没有位于慈溪市浒山街道金山综合5号北楼502室的国有土地使用证，只有浒山镇乌山路综合5号楼北楼502室的国有土地使用证和房屋所有权证。被告登记的房屋与原告所诉称的房屋属于两个不同的房屋，而原告要求被告协助办理土地使用证过户手续，显然是不可能办到的。被告的房屋在2000年10月30日前还在横河银行抵押着，是抵押物，原告将抵押的房屋说成是买卖，是不成立的。后原、被告之间于2000年10月30日又签署了一份将被告房屋抵押给原告的房屋抵押契约作为十年抵押的凭证。被告未收取过两原告所谓的房屋价款15万元，两原告所提供的15万元收条，非罗某某本人所出具。因此两原告与被告之间的房屋买卖关系不能成立，应当驳回原告诉讼请求。两原告为证明其诉称的事实成立，向本院提供了如下证据：1．房屋买卖契约、收条各一份，房屋买卖契约证明两原告与被告签订了房屋买卖契约，约定被告自愿将坐落在慈溪市浒山街道金山综合5号北楼502室房屋以人民币10万元的价格转让给两原告，同时收条证明了被告已收到原告交付的买房款项15万元，两原告已按约履行给付房屋价款义务的事实。2．协议、房屋所有权证、共有权证、契证各一份，证明被告协助两原告办理了房产过户手续的事实。3．国有土地使用证证明、慈溪市土地使用权登记申请表各一份，证明被告至今未将其名下的国有土地使用证过户至两原告名下的事实。4．卫生费收据二份，证明原告已在争议的房屋内居住，并交付了卫生费的事实。5．房产档案资料一份，证明原、被告在签订房屋买卖契约后，于2000年10月31日办理房产转让登记申请，并于同日受理，被告在该登记申请书卖出方一栏中签字和捺手印，协助办理了将其被告名下的房产过户至原告名下的房产过户手续的事实。6．证人张某出庭作证，以证明原、被告买卖房屋时在中介人张某参与下，原、被告之间的房屋买卖关系属实，讼争房屋已出卖给原告的事实。被告对原告的证据质证意见：原告提供的证据1中房屋买卖契约与被告所持有的房屋买卖契约内容有不相同之处，对该证据的真实性有异议。这份收条非被告所出具，被告也未收过收条中的款项。对证据2，其中协议系两原告的内部协议，对其真实性没有异议；对房屋所有权证和房屋共有权证、契证的来源真实性没有异议。但房屋所有权证和房屋共有权证所记载的内容与房屋买卖契约当中所记载的内容不一致，房屋坐落位置、架空层面积不一致，原告所提供的房屋所有权证中架空层面积是4.86平方米，房屋买卖契约当中记载的是7平方米。契证当中房屋登记的地址与房产证也不一致。对证据3国有土地使用证证明的来源真实性没有异议，但原告讼争房屋的地址与被告房屋的土地证登记地址不一致。对慈溪市土地使用权登记申请表的真实性及证明内容没有异议。对证据4卫生费收据的真实性及证明内容没有异议。对证据5房产档案资料一份，对这组证据的真实性没有异议。其中房地产转让、登记申请书上的名字不是我签的，如果我去办理房产过户的话，房屋本身是在乌山路的，也不会办理到金山新村。关于证人张某的证词，有些对的，但有些没讲到位。被告为证明其辩称的事实成立，向本院提供了如下证据：1.房屋买卖契约复印件一份，证明被告提供的这份房屋买卖契约与原告提供的房屋买卖契约内容不一致。2.房地产业务收执证件文书清单、浙江省政府非税收入统一票据、中华人民共和国税收完税证各一份，证明讼争房屋的地址应该是浒山街道乌山路综合5号楼北楼502室。3.被告提供宁波市农村集体经济组织统一收据一份，证明到2010年11月为止，被告登记的房屋还是被告的，该房屋的物业费用还是被告在交的。4．房屋抵押契约一份，证明原、被告之间系房屋抵押关系，这是原、被告之间讼争的事实依据，故原、被告之间的房屋买卖契约不成立。5．慈溪市房地产抵押登记申请审批表及国有土地使用证一份，证明原、被告之间于2000年10月25日所签订的房屋买卖契约不成立。根据审批表记载，双方讼争的房屋当时尚处在被告向慈溪市农村合作信用社贷款抵押阶段，直至2000年10月30日才办理注销，从而也印证了原、被告之间2000年10月30日签订的房屋抵押契约是双方的真实情况，符合客观事实。原告对被告的证据质证意见：对证据1被告所提供的房屋买卖契约的内容与原告所提供的契约的内容一致部分予以确认，现被告提供的房屋买卖契约是复印件，且内容被篡改，与原告提供的房屋买卖契约内容矛盾的部分缺乏真实性，不予认可。双方虽订立过房屋买卖契约，但篡改内容后的房屋买卖契约是不存在的。证据2记载的地址乌山路综合5号楼北楼502室与原告所提供的讼争房地产地址是一致的。对证据3的真实性有异议，卫生费和相关费用原告实际上已支付过，被告的该证据不符合其证明对象。对证据4的真实性有异议,原告方与被告没有签订过这样的房屋抵押协议。对证据5慈溪市房地产抵押登记申请审批表一份及国有土地使用证（复印件）一份真实性没有异议；对于土地使用证曾经抵押给横河信用社的事实，原告方没有异议，但是房屋买卖与房屋抵押之间并不矛盾。该抵押申请审批表的内容并不能否定原、被告之间在2000年10月25日签订房屋买卖契约的真实意思，因为在2000年10月30日被告的房屋抵押注销后，第二天即2000年10月31日原、被告双方曾一同去房管部门办理房屋转让手续，真实情况是被告先注销了其在横河信用社的房屋贷款抵押，然后被告协助原告办理了房屋转让手续。本院对原、被告提供的证据认证如下：被告对原告提供的房屋所有权证、共有权证、契证、国有土地使用证证明、慈溪市土地使用权登记申请表、房产档案资料及两原告之间的协议的真实性无异议，而原告提供的房屋买卖契约来源于本市房地产管理中心的房产档案资料，也具备证据的真实性，同时来源合法且与本案具有关联性，本院予以采信。被告对卫生费证据的真实性与证明内容没有异议，本院予以采信。关于证人张某的证词，证人张某出庭作证称，被告先在其张某刚开办的信息所进行卖房登记，后在其中介人陪同下由原告方去被告家5号楼502室察看房屋情况，原告看了满意，双方谈买卖价钱，并由原告支付了2000元定金给被告；后于2000年10月25日在被告的房屋内写了房屋买卖契约，原告也将该契约中约定的买房款10万元付给了被告。因证人对有关事实的作证陈述比较客观，本院对其有关证言予以采纳，并作为认定本案事实的依据。证人张某证明了在其当时作为中介人参与下，原、被告之间曾对被告名下的房屋进行协商、买卖交易的基本过程。关于原告提供收条一份，拟证明被告已收到原告交付的买房款项15万元的事实。根据原告陈述，该15万元其中10万元是原告按原、被告签订的房屋买卖契约约定而交付的买房款10万元，另5万元是给被告的补贴款。对此收条，被告称未在收条上签名，也未收过款项；被告也否认在房屋买卖契约约定买房款10万元之外，另有5万元是原告对其补贴款的约定情况。根据本市房地产交易中心存档备案的房屋买卖契约，原、被告双方约定的房屋买卖价款为10万元，结合被告在庭审中的陈述，被告已收取原告支付的买房款10万元，证人张某的当庭证词印证被告已收到房屋买卖款10万元，故足以认定被告已收到了原告交付的房屋买卖款项10万元。从被告提供的慈溪市房地产抵押登记申请审批表载明的内容看，被告将本案讼争的房地产原先抵押给横河信用社时（设定的抵押期限为1999年7月1日至2001年6月30日），被告当时确认的抵押物价值为10万元，这与原、被告签订的房屋买卖契约中约定的“实际房价壹拾万元正”一致，故原、被告之间的房屋买卖价款10万元是合理的价款。因此本院认定，原、被告之间的房屋买卖价款为人民币10万元。关于原告举证提供了此收条证据后，被告在收到本院发给的该证据副本及举证通知书后，在举证期限内未提出抗辩，也未申请鉴定以证明该收条上“罗某某”三字非其签名，仅在庭审中口头上予以否认。原告举证提供收条原件一份以证明其主张，而被告对此提出异议但没有足以反驳的相反证据。综合原、被告双方的证据来看，显然原告的证据优势明显大于被告，故对原告该收条的证明力予以认定。关于被告提供的证据房屋买卖契约复印件一份与房屋抵押契约一份，原告称没与被告签订过被篡改内容的房屋买卖契约，也没签订过房屋抵押契约，被告提供的这二份协议书手写笔迹的内容均是复印形式，在原告否认契约真实性的情形下，被告对真实性负有举证责任，而被告不能提供原件等证据予以证明，故对这二份证据不予采信。但被告提供的房屋买卖契约复印件一份，其内容反映了两原告与被告之间对原在被告名下的房屋买卖交易的关系，虽与原告提供的那份房地产管理部门存档的房屋买卖契约某些内容不一致、甚至意思相反，但也印证了被告承认于2000年10月25日原、被告之间对讼争房屋签订过房屋买卖契约的事实。被告提供的慈溪市房地产抵押登记申请审批表一份及国有土地使用证（复印件）一份，反映出被告曾将其房产证号为浒字第××号、土地证号为慈国用（1999）字第0115**号的房地产抵押给慈溪市横河农村信用合作社的事实，设定的抵押时间为1999年7月1日至2001年6月30日。原告对这二份证据的真实性无异议，本院予以确认；虽原、被告在2000年10月25日签订房屋买卖协议时，上述房地产尚在抵押期间，但被告于同月30日注销了房地产抵押，随后由原、被告双方办理了房屋过户登记手续，故房屋买卖与房地产抵押之间实际并不矛盾。原告的质证意见成立，这二份证据对被告主张的事实不具有证明力。关于被告提供的房地产业务收执证件文书清单、浙江省政府非税收入统一票据、中华人民共和国税收完税证各一份，被告以这些资料上记载的讼争房屋的地址是浒山街道乌山路综合5号楼北楼502室来证明这与原告所主张的房屋地址不同，而事实上该地址乌山路综合5号北楼502室与原告所提供的讼争房屋的土地使用权登记资料上的地址是一致的。故这些证据对被告主张的事实不具有证明力。被告提供宁波市农村集体经济组织统一收据一份，以此主张讼争的房屋仍属于其被告所有的事实。被告在庭审中陈述，因小区里收卫生费等费用的人到原告家里去了好几趟，原告没在家，其在半路上碰到小区里收卫生费等费用的人要收2010年的卫生费、治安费，其就去银行里刷卡交了卫生费、治安防范费。显然，被告即使已交纳这些费用，也不能说明该房屋即是被告的。房屋产权应以所有权登记的事实为依据，这收据对被告主张的事实不具有证明力。本院对双方争议的关于原、被告之间房屋买卖契约有否成立及买卖契约中所指的房屋是否属于被告名下房屋的事实，根据原、被告陈述，并结合上述认定的证据，作如下认定：被告称其只有位于本市浒山街道乌山路综合5号楼北楼502室的房地产，从未与两原告签订过位于本市浒山街道金山综合5号北楼502室房屋的买卖契约。根据原告提供的慈溪市房地产管理中心存档交易资料显示，原、被告之间已就本市“浒山镇金山综合5号北楼502室”房屋作了交易，被告已将其房屋出卖给了两原告，两原告办理了房屋过户登记手续，并已取得了该房屋的“慈房权证浒山镇字第××号”房屋所有权证。因此，从房屋所有权证的公示效力可以确信，原、被告之间的房屋买卖成立并有效，被告已将其房屋过户至原告名下。慈溪市房地产管理中心的交易资料显示了原、被告之间的房屋买卖契约、房地产转让、登记申请书、被告名下的房屋所有权证等资料，其中被告名下原有的浒字第××号房屋所有权证已由慈溪市房地产管理部门收缴并注销。房屋买卖契约中所载明的被告所出卖房屋的房屋所有权证为浒字第××号，国有土地使用权证为慈国用（1999）字第011540号；经与审理中原、被告提供的房地产登记资料核对，该房地产证证号正是原、被告签订房屋买卖契约之前房屋登记在被告名下时的原有房地产证证号。在被告名下的原有房地产证上，其房屋所有权证登记地址为浒山镇金山综合5号北楼502室，国有土地使用权证登记地址为浒山镇乌山路综合5#楼北楼502室；众所周知，本市浒山街道（原浒山镇）的“金山”地址即位于“乌山路”旁，故国土管理部门与房地产管理部门各以一种名称登记了一套房屋的土地与房屋位置，而实际所指的即为同一地方的房地产。现被告辩称其未与两原告签订过位于本市浒山街道金山综合5号北楼502室房屋的买卖契约，其理由不成立，不予采纳。因原告提供的房屋买卖契约，来源于慈溪市房地产管理中心房产档案资料，可以确认其真实合法有效。综上可知，原、被告之间的房屋买卖契约成立，房屋买卖契约中所指的房屋即为被告名下位于本市浒山街道金山综合5号北楼502室房屋。经审理，根据原、被告陈述、举证与质证，本院认证意见，本院认定如下事实：两原告系夫妻关系。被告名下原有房屋所有权证证号为浒字第××号，国有土地使用权证证号为慈国用（1999）字第011540号的坐落于慈溪市浒山街道金山综合5号北楼502室房屋一套，2000年10月25日，两原告与被告签订了房屋买卖契约一份，约定被告将该房屋以人民币10万元的价格转让给两原告；被告移交房产证、土地证给两原告。该契约签订当日，两原告按约履行了给付被告房屋价款的义务，被告也实际交付了房屋。当时，因被告将该房地产抵押给了横河信用社，故被告于2000年10月30日办理了抵押注销手续。然后原、被告共同办理了将该房屋登记至原告名下的房屋过户登记手续，并由慈溪市房地产管理局于2000年11月14日颁发慈房权证浒山镇字第××号房屋所有权证给原告林某某（其中载明原告方某为共有权人）。被告名下的浒字第××号房屋所有权证已由慈溪市房地产管理部门收缴注销。房屋所有权证过户时，双方未办理土地使用证的过户手续。现原告要求办理国有土地使用证过户手续时，被告认为双方未成立房屋买卖合同，并拒绝协助办理过户手续。审理中，双方协商未成。另查明，讼争房屋在被告名下时，其浒字第××号房屋所有权证上登记的地址为本市浒山街道“金山综合5号北楼502室”，而在慈国用（1999）字第011540号国有土地使用权证上登记的地址为本市浒山街道“乌山路综合5#楼北楼502室”。原、被告双方在房屋买卖契约中填写的架空层面积为7平方米，而被告的原有浒字第××号房屋所有权证上架空层实际产权面积仅为4.86平方米，故原告的慈房权证浒山镇字第××号房屋所有权证登记的架空层面积为4.86平方米，与原登记相一致。本院认为：原、被告之间的房屋买卖合同关系成立并合法有效。原告已按约履行了给付房屋价款的义务，被告虽按约履行了房屋交付的义务，但根据房屋买卖合同的性质、目的和交易习惯，被告作为出让方尚应履行协助原告办理国有土地使用证过户手续的义务。现原告要求确认房屋买卖合同合法有效，并由被告协助办理国有土地使用证过户至原告名下的手续，其诉讼请求合理合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告林某某、方某与被告罗某某之间签订的坐落在慈溪市浒山街道金山综合5号北楼502室的房屋买卖合同合法有效；二、被告罗某某于本判决生效之日起七日内协助原告林某某、方某办理将坐落在慈溪市浒山街道金山综合5号北楼502室房屋的国有土地使用证[慈国用（1999）字第011540号]过户登记至原告林某某、方某名下的手续。本案受理费3340元，由被告负担，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）审 判 员 邵列云审 判 员 叶黎婷人民陪审员 施剑阳二〇一一年四月二十五日代书 记员 徐佩颖附判决适用条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。附申请执行条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：(1)申请或移送执行法律文书已经生效；(2)申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；(3)申请执行人在法定期限内提出申请；(4)申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；(5)义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；(6)属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 来自