（2011）惠中法民一终字第183号
裁判日期: 2011-04-11
公开日期: 2017-09-18
案件名称
邹斌、唐钊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邹斌,唐钊,佳诚物业管理有限公司房产咨询分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）惠中法民一终字第183号上诉人（原审被告、反诉原告）：邹斌，男，1971年3月19日出生，汉族，住惠城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐钊，男，1986年7月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。诉讼代理人：唐国忠,男，1953年4月19日出生，汉族，住惠州市惠城区。系唐钊的父亲。原审第三人：佳诚物业管理有限公司房产咨询分公司。上诉人邹斌因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2010）惠城法民一初字第1981号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2010年4月10日，原告、被告与第三人签订《房地产买卖居间合同》，约定：被告将惠州市麦地南路金裕大厦A座19A房（房地产权证号：粤房地证号第C16426**号）出售给原告，协议三方清楚当前物业处于抵押状态（合同第一条）；原、被告同意交易价格为530000元，签署本合同时，原告应交纳定金50000元给被告，此定金在签订合同5天内交清给被告。被告应在签署本合同时将房产证及相关资料交给第三人作为过户之用。被告应向第三人支付佣金4000元，原告应向第三人支付佣金8000元（合同第二条）；首期房款（不含定金）450000元原告在被告赎出房产证当日存入交易结算资金专用账户，余款30000元在最后房产过户后给清。原告交清首期款后，被告必须保证此房产无任何抵押、查封，否则被告应付全部责任（合同第三条）；被告应在收到首期房款后将房屋交付给原告使用（合同第四条）；原被告双方应积极协助丙方办理相关手续，并在签署本合同5个工作日内分别提供办理产权转移所需的全部资料提交给第三人。如因原、被告任何一方提交资料的延迟，第三人办理手续时间得以相应延长（合同第五条）；原告签署本合同、支付定金后不购买本物业，视为违约，原告在收到被告通知之日起，被告有权没收定金并有权另行出售该物业，被告逾期交付房屋或原告逾期支付房款的，均视为违约，逾期15天仍未履行，守约方有权解除合同，无论在何种情形下，若原告或被告任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，违约方都应当向第三人支付违约金10000元作为第三人之损失，第三人有权从定金中优先获得该违约金（合同第六条）。同日，原、被告签订《补充协议》，对房款、办证费等作出补充约定。2010年4月12日，原告向被告支付了购房定金50000元。2010年4月27日，被告还清讼争房屋的按揭款。2010年5月8日，被告赎回房产证并告知原告与第三人，原、被告与第三人就如何继续履行合同问题进行协商，但未达成一致意见。2010年5月10日，被告委托广东慧达律师事务所石红律师向原告发出《律师函》，要求原告在2010年5月22日之前支付房款并按合同约定履行相关义务，否则本律师将通过诉讼途径主张委托人的合法权益。2010年5月26日，原、被告与第三人就如何继续履行合同问题再次进行协商，原告以被告未能按照合同约定在合同签订5日内提交房产证为由要求被告减少房款30000元，但被告不同意减少房款，协商未果。原审法院查明的事实与本院查明事实一致，本院予以确认。原审法院认为，原、被告经协商自愿于2010年4月10日签订的《房地产买卖居间合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自义务。原告按照约定在合同签订5日内向被告支付了购房定金50000元，而被告并未按照约定在合同签订5日内将讼争房屋的房产证等资料提交给第三人办理过户。被告抗辩称其延迟提交房产证是因为工商银行系统有个不成文的内部规定，申请提前还款需提前十五日向贷款银行提出。根据《合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，被告在明知工商银行内部规定的情况下，在签订合同之时应向原告履行告知义务，且被告作为律师，其注意义务高于社会一般人，但被告并未履行该义务，具有一定的过错，应承担相应的违约责任。被告于2010年5月8日将讼争房屋的房产证复印件交给第三人办理过户，虽然被告延迟履行主要债务，但并未根本性违约，原告购买讼争房屋的合同目的仍然可以实现，但是原告以被告延迟交付房产证为由拒绝支付首期购房款，致使原被告双方的《房地产买卖居间合同》无法继续履行，具有一定的过错，应承担相应的违约责任。因原、被告一致同意解除《房地产买卖居间合同》，本院确认原、被告于2010年4月10日签订的《房地产买卖居间合同》解除。根据《合同法》第一百二十条“当事人双方违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，综合考量原、被告的过错程度，本院酌情认定原告应承担40%的违约责任，被告应承担60%的违约责任。因原告已经向被告支付了购房定金50000元，故被告应向原告退回30000元（50000元×60%）。至于第三人要求败诉方支付中介费用，可另行主张权利。综上，依照《合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、第一百二十条、《民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条的规定，判决：一、确认原告唐钊与被告邹斌于2010年4月10日签订的《房地产买卖居间合同》（合同编号：HZRANO.0002068）解除。二、被告邹斌应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告唐钊退回购房定金30000元。三、驳回原告唐钊的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告邹斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2560元，反诉费2300，合计4860元，由原告唐钊负担1944元，被告邹斌负担2916元。上诉人邹斌不服原审判决上诉称，一、原审认定事实不清，判决结果错误。上诉人于2010年4月10日与原告唐钊、第三人佳诚房产公司签订《房地产买卖居间合同》及《补充协议》，对交易方式、付款方式、产权过户、违约责任、争议解决方法等作了明确规定。属三方真实意思表示，且符合法律规定，自签订之日起产生法律效力。原审法院认为上诉人未在合同签订5日内将讼争房屋的房产证等资料提供给第三人办理过户，应承担违约责任。该认定与实际情况严重不符，事实上：上诉人积极按时履行合同，已完成原告交付首期款之前的全部义务。本案中的房屋系上诉人一手按揭房屋，故上诉人在原告交付定金的当日即向该房贷款部门中国工商银行股份有限公司惠州演达大道支行申请提前还款，以尽快赎出《房地产权证》。工商银行系统有个不成文的内部规定，申请提前还款需提前十五日向贷款银行提出，故在同年的4月27日，上诉人经多方筹借，向银行付清了按揭尾款165918.62元，工商银行演达支行遂向上诉人出具了《个人贷款结清证明》(原件已给房管部门收领)及《还款凭证》。上诉人在同年五一假期后的第一个工作日(即2010年5月6日)在工商银行演达支行赎出《房地产权证》原件，并在同年的5月8日将该原件出示给原告及第三人知晓，并要求原告按《房地产买卖居间合同》规定支付首期款，但遭到原告的无理拒绝。2010年5月10日，经上诉人申请，惠州市房管局解除了本案房屋的他项权登记，这为原、被告及第三人三方履行《房地产买卖居间合同》铺平了道路。以上行为充分表明：上诉人对合同所要求的在被上诉人支付首期款前的义务已全部履行完毕。原审法院认为，对于银行系统的不成文的内部规定，上诉人在签订合同之时应告知被上诉人。这一要求十分苛刻：银行的规定条款繁多，具有较强的专业性和内部性，上诉人作为一名律师的同时也是一名普通的公民，事前不知道该不成文的内部规定是符合常理的，事后也积极采取了应对措施。相反，原审法院认定上诉人在签订合同之时应告知被上诉人则是对上诉人的苛求，强人所难，有失公平公正。另外，《房地产买卖居间合同》第五条第一款约定：“甲已双方应积极协助丙方(本案第三人)办理相关手续，并在签署本合同5个工作日内分别提供办理产权转移所需的全部资料提交给丙方。如因甲乙任何一方提交资料的迟延，丙方办理手续时间得以得以相应延长。”原审法院仅仅看到了该条款的前半部分，忽略了后半部分，把前后割裂开来，导致判决错误。该条款后半部分清楚明确地表明：如因甲乙任何一方提交资料的迟延，相应的结果是丙方办理手续时间得以相应延长，并不存在违约这一说法。上诉人由于外界的原因(即银行)导致迟延，最终经过上诉人的努力，双方买卖房屋的合同目的仍旧可以实现。故上诉人认为，原审法院认定上诉人应承担60％的违约责任是错误的。二、被上诉人不支付《房地产买卖居问合同》中所规定的购房首期款是本案所发生的根本原因，依法应承担相应的违约责任。2010年5月10日，上诉人委托广东慧达律师事务所石红律师向原告唐钊及第三人佳诚房产公司发出律师函，要求被上诉人根据合同规定支付首期款人民币肆拾伍万元，但唐钊及第三人不予理睬。同年5月22日，上诉人分别向第三人经办人李清华及唐钊代理人(其父亲唐国忠)发去手机短信，告知其合同最后履行期限将至，若再不支付首款，上诉人就将通过法律途径维权。但被上诉人及第三人仍对此置若罔闻。而在此期间，惠州房价已属一天一价，与上诉人同等之二手房已涨至65万元之多，但由于该房购买人唐钊并未明确答复是否需要继续购买该房，故上诉人也不敢出售，眼睁睁看着既得利益化为乌有，给上诉人造成巨大的经济损失，被上诉人依法应承担相应的违约责任：根据我国《合同法》之定金罚则以及《房地产买卖居间合同》第六条第二款的约定，被上诉人不履行合同的全部义务，故上诉人无需返还定金。上诉人与被上诉人之间签订的《房地产居间合同》第六条第三款的规定：逾期15日仍未履行，守约方有权解除合同，解除合同后，违约方应向守约方按交易价的10％支付违约金。被上诉人应向上诉人支付违约金53000元。《房地产买卖居间合同》第六条第四款还规定：违约方应支付第三人(丙方)之全部损失，因此被上诉人之居间费用(8000元)不仅应自行负担，而且还要负担上诉人之居间费用(4000元)。综上，一审法院认定事实不清，导致判决结果错误，请求二审法院判令：1、撤销原审判决第二项判项，并判决驳回被上诉人在原审中的诉讼请求；2、改判被上诉人支付上诉人违约金53000元；3、改判被上诉人支付上诉人居间费用4000元；4、本案诉讼费用由被上诉人完全负担。被上诉人唐钊答辩称，一、原审法院认定事实清楚，被答辩人上诉辨称没有任何告知义务及不承担任何违约责任是缺乏事实和法律依据的。(一)、经答辩人事后查证，中国工商银行在与借款人签订《个人购房借款合同》时，对于借款人提前偿还贷款事宜是有明文约定的，并不是被答辩人所说的“不成文的内部规定”，也就是说被答辩人在与答辩人签订合同之前就已经知道提前偿还贷款应于拟定提前还款日前15天向银行提交申请这一明文约定的，答辩人上诉称“事前不知道该不成文的内部规定”的情况是不成立的。相反，答辩人根本不知道提前偿还贷款赎回房产证有这样的规定，在双方多次协商中，被答辩人也从来没有向答辩人说明逾期赎回房产证的原因。根据《合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，被答辩人故意不履行告知义务，应当为此承担相应的责任。(二)、由于答辩人急需房屋，在签订合同时答辩人已经明确告知被答辩人能否在5个工作日内赎回房产证，如果不能，双方则不达成房屋买卖交易。但是，被答辩人为了与答辩人签订房屋买卖合同，在明知有上述约定的情况下，仍然向答辩人和第三人声称自己与银行的人很熟，并信誓旦旦的承诺在5个工作日内赎回房产证是完全没有问题。因此，答辩人才在被答辩人的欺骗下同意签订此份合同。被答辩人作为律师不仅没有履行应该的告知义务，还故意隐瞒实际情况以欺骗答辩人签订合同。因此，被答辩人为达目的而欺瞒答辩人是严重破坏诚实信用、公平交易原则的行为，被答辩人应当为此承担相应的合同缔约过失责任。(三)、合同是双方当事人在明确约定内容的基础上签订的，既然被答辩人承诺了在5个工作日内赎回房产证，就应该严格按照合同约定履行义务。虽然被答辩人逾期交付房产证并不会导致合同目的无法实现，但是被答辩人种种不诚信的交易行为和恶劣态度已经严重破坏了双方诚实信用的交易环境，使合同无法继续履行，最终导致合同目的无法实现。因此，被答辩人的种种行为才是导致合同无法履行、目的无法实现的根本原因，被答辩人应当为此承担相应的违约责任。二、被答辩人上诉称原审法院对合同条款理解错误是十分荒谬的。被答辩人认为原审法院作出错误判决的原因是对合同的第五条第二款：“甲乙双方应积极协助丙方办理相关手续，并在签署本合同5个工作日内分别提供办理产权转移所需的全部资料提交给丙方。如因甲、乙任何一方提交资料的迟延，丙方办理手续时间得以相应延长。”的理解错误。被答辩人认为该合同只约定了双方交付房屋产权转移资料的时间，并没有约定超出这个约定时间就是违约行为，因此自己的行为是不属于违反合同约定的行为。原审法院仅看到该项的前半部忽略了后半部，把前后割裂开才导致错误判决。如被答辩人的上述说法成立，那么答辩人与被答辩人这一合同约定就只是形同虚设，无任何法律效力了。即使被答辩在一年后或者更长的时间才把房产证赎回来，才与答辩人完成房屋买卖交易，答辩人也不能为此追究被答辩人任何责任，这样的交易方式明示是有损公平原则的。因此，被答辩人对合同条款的理解才是错误荒谬的。三、在被答辩人履行债务不符合约定的情形下，答辩人拒绝支付首期购房款是正确行使先履行抗辩权的行为。被答辩人在合同签订的5个工作日内没有赎回房产证，也没有及时告知答辩人和第三人。事后也没有向答辩人及第三人就逾期赎回房产证作出任何的解释和说明，在答辩人多次积极协商下却一直采取十分消极无理的态度应对。因此，答辩人根据《合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在被答辩人履行债务不符合合同约定的情况下，拒绝支付首期购房款是正确行使先履行抗辩权的行为。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审第三人佳诚物业管理有限公司房产咨询分公司未作陈述。各方当事人在二审中均未提交新的证据。本院认为，各方当事人对原审法院认定《房地产买卖居间合同》有效和判令解除该《房地产买卖居间合同》，均不持异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点是：上诉人是否应承担合同未能履行的违约责任。根据上诉人与被上诉人及原审第三人签订的居间合同的约定，被上诉人应按约定在合同签订5日内向上诉人支付购房定金50000元，上诉人则应在合同签订后的5天内将涉案房产的房产证等资料提交给原审第三人办理过户。之后，被上诉人应在上诉人赎出房产证等资料的当天，将首期款450000元支付给上诉人。本案中，上诉人并未依约在居间合同签订的5日内将讼争房屋的房产证等资料提交给原审第三人办理过户，而是在迟延20多天后才将房产证赎回，此举显然违反了合同的约定，已造成违约。上诉人认为其延迟出具房产证是因银行内部不成文的规定造成的，即申请提前还贷需提前十五日向贷款银行提出，但，上诉人的该说法缺乏依据，且即便如此，上诉人亦应将该情况告知被上诉人及原审三人。据此，原审判决认定上诉人并未履行合同约定的主要义务，具有一定的过错，应承担主要违约责任，即60%的责任，并无不当，本院依法支持。上诉人认为其已履行完合同约定的义务，其不应承担违约责任的理由不充分，本院不予采信。另外，虽然上诉人延迟履行出具房产证的主要义务，但并未根本性违约，被上诉人购买讼争房屋的合同目的仍可以实现，但是被上诉人以上诉人延迟交付房产证为由拒绝支付首期购房款，致使上述房居间合同无法继续履行，亦具有一定的过错，据此，原审判决判令被上诉人承担40%的违约责任恰当。综上所述，上诉人上诉人缺乏事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1975元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 陈向科审判员 刘伟新审判员 邓耀辉二〇一一年四月十一日书记员 胡 江 来源：百度搜索“”