（2010）杭下民初字第1507号
裁判日期: 2011-03-07
公开日期: 2014-05-04
案件名称
葛治华与郦惠娟、陈震平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
葛治华,郦惠娟,陈震平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款，第一百三十条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第1507号原告：葛治华。被告：郦惠娟。被告：陈震平。原告葛治华诉被告郦惠娟、陈震平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周菁晖独任审判，于2010年12月20日公开开庭进行了审理，后又依法转入普通程序组成合议庭，于2011年1月24日公开开庭进行了审理。原告葛治华、被告陈震平到庭参加诉讼，被告郦惠娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告葛治华诉称：原被告于2010年3月30日签订《房屋转让合同》，约定被告将坐落于杭州市下城区朝晖六区15幢1单元201室的房屋转让给原告，房屋总价款为133万元。合同约定款清交房。关于逾期交房的违约责任，该合同第六条第（2）项约定：甲方（即被告）向乙方（即原告）支付违约金25万元。同日，双方又签订《房屋转让协议（补充）》一份，其中约定：如甲方（即被告）拿到全额房款之日不能如期交房则乙方（即原告）同意将该房屋返租给甲方。合同签订后，原告通过自筹及大部按揭的方式付清了全部房款，双方于2010年5月11日办理了房屋产权过户登记。由于当时被告表示尚未租到合适的房屋，要求续住一段时间再交房，双方遂于2010年5月19日签订了一份《房屋租赁协议》，原告同意将房屋返租给被告，约定租期自2010年5月19日起至7月18日止。租期届满后，被告仍无法交房，双方再次约定将租期续延至9月17日。而至今被告仍未交房。原告认为，被告的行为违反了双方《房屋转让合同》的约定，应当承担相应的违约责任。故起诉至法院，请求：1．判令被告支付逾期交房违约金25万元；2．判令被告立即交房；3．本案诉讼费用由被告负担。后又增加诉讼请求，要求判令被告承担延期交房的经济损失（自2010年9月17日起至2011年1月16日，先计算4个月的经济损失共计人民币10800元，2011年1月17日以后的损失一直计算至被告实际交房之日止，损失参考同地段租房价格）。被告郦惠娟未提交书面答辩状，亦未到庭答辩。被告陈震平辩称：原告说的不对。原告证据中房产公司出的证明说我房子没有租好，在没有卖房之前我房子就租好了。在第一份租赁合同上，也没有说是因为没有租到房子才住在涉案房屋里的。我的房子钱付清，事情办好，都结掉了，后来钥匙给原告，但原告说不用，让我住着就可以。如果我当时走不了是因为没有租到房子，为什么协议上不写明。后面原告要求涨2000元，我也没有意见的。我们的房产买卖已经结束了，我和原告应当是租赁协议的纠纷。我和原告之间不存在什么问题，当时我140万元不卖，只卖给原告133万元，就是因为如果我房子没有落实是要返租的。我是按照合同在履行，我房子没有落实好就租回房子，按照2000元／月支付租金。补充协议也写明有争议以补充协议为准，原告没有通知我不租房子就起诉到法院来了。原告葛治华为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1．房屋转让合同及转让协议（补充）各1份，欲证明原被告就房屋转让及逾期交房应当承担责任的约定；2．房屋租赁协议2份，欲证明被告在取得全部房款之日不能交房，向原告返租延期交房的事实；3．户籍档案证明1份，欲证明朝晖六区15幢1单元201室房屋目前没有实际交房，被告户口仍然没有清空的事实；4．情况说明1份，欲证明当时被告在取得房款之日，由于找不到合适的出租房，向原告返租，请求延期交房的事实，原被告实际是将房屋交房时间延期的事实；5．录音光盘1份，欲证明原被告之间不是真正意义上的房屋租赁，而是被告不能交房，原告配合被告将交房时间延期的事实；6．证人证言，欲证明原告不是将房子租赁给被告，而是为了照顾被告交房，将交房的时间一再延期；7．情况说明1份，欲证明原告所购房屋同地段现在市场出租价在2500元至2800元左右。上述证据经庭审出示，被告郦惠娟未到庭应诉，系放弃质证权利，被告陈震平质证如下：对证据1，买卖合同结束了，我给钱和钥匙给原告，但原告钥匙不要，补充协议就是要求1年里我户口清空，我也签过字的，我没有意见。对证据2，没有异议，我向原告租的。对证据3，我不清楚，我们户口本是分开的，一本是我、郦惠娟和我儿子，另一本户口本我就不知道了。对证据4，不属实的，我房子早就租好了，另外说老太太是否愿意搬走跟原告没有关系的，这个合同不是说没有办法，是原告要求加钱到2000元，后面我们家的东西都归原告所有了，我们都不要了。对证据5，很模糊，听不清楚。对证据6，首先我是受骗的，本来我的房子可以卖140万，原告要我133万卖给她。当时不想卖了，但中介公司拖住我，原告也说买了之后可以再租给我的。对证据7，真实性有异议，是原告乱造的，我也可以去开一张1100元的证明。本院认为，证据1、2、3，原告能提交证据原件，被告陈震平也认可曾签订相应协议及户口在涉案房屋内的事实，故予以确认。证据4、6，中介公司了解交易相关情况，证人出庭接受当事人询问，其陈述的房屋返租等事实能与其他证据相印证，故予以确认。证据5，录音中反映因郦惠娟的母亲居住在该房屋不愿搬出导致房屋不能交付的事实，陈震平在庭审中亦予认可，故予以确认。证据7，系专业从事房地产交易的公司出具，其陈述的涉案房屋租赁价格也与市场行情吻合，故予以确认。被告郦惠娟、陈震平未向本院提交证据。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定下述案件事实：2010年3月30日，郦惠娟、陈震平与葛治华、邓兴广签订《杭州市房屋转让合同》，约定郦惠娟、陈震平将坐落杭州市下城区朝晖六区15幢1单元201室、建筑面积68.33平方米的房屋转让给葛治华、邓兴广，房屋总价款为133万元，交房方式为款清交房，逾期交房超过7天，郦惠娟、陈震平应向葛治华、邓兴广支付违约金25万元，合同终止。郦惠娟、陈震平于交房前结清该房屋的水、电、煤气等费用，户口清空，随该房屋一并转让水、电、一户一表、有线电视、固定装修设施。同日，双方又签订《杭州市房屋转让协议（补充）》，约定如郦惠娟、陈震平拿到全额房款之日不能如期交房则葛治华、邓兴广同意将该房屋返租给郦惠娟、陈震平，租金另行协商。合同签订后，葛治华、邓兴广已付清了全部房款，双方已办理了房屋产权过户登记。后郦惠娟、陈震平未能按约交付房屋，2010年5月19日，葛治华与郦惠娟签订《房屋租赁协议》，约定葛治华同意将房屋出租给郦惠娟，租期自2010年5月19日至7月18日，月租金为1000元。期满后，郦惠娟、陈震平仍不能交付房屋，2010年7月18日，葛治华又与郦惠娟、陈震平签订《房屋租赁协议》，约定葛治华继续将上述房屋出租给郦惠娟、陈震平，租期自2010年7月18日至9月17日，月租金为2000元。双方在备注中约定，葛治华同意继续将涉案房屋返租给郦惠娟、陈震平2个月，现郦惠娟、陈震平请求葛治华将房屋内水、电、煤气表等报停并销户，郦惠娟、陈震平同意葛治华再次开通所需费用由其承担。期间，葛治华多次与郦惠娟打电话，联系涉案房屋腾空交付事宜，因郦惠娟的母亲居住在房屋内不愿搬出，房屋未能交付。涉案房屋现仍由郦惠娟的母亲居住使用。郦惠娟、陈震平的户口仍登记在该房屋内，水电、煤气等均未过户。双方交易房屋的代理机构杭州都市之光房地产交易网络有限公司也出具情况说明，称因郦惠娟、陈震平找不到合适的出租房和郦惠娟的母亲不愿意搬走，葛治华才与郦惠娟、陈震平签订租房协议，将房屋返租给郦惠娟、陈震平；并认为涉案房屋出租的市场价格约在2500元至2800元。本院认为：双方经协商自愿签订的房屋买卖合同及补充合同，依法成立并生效，双方应遵照履行。该合同虽系葛治华与邓兴广共同签订，但邓兴广书面表示放弃权利、不参加诉讼，故本院不追加其为共同诉讼的当事人。合同签订后，葛治华已支付全部购房款，房屋也已进行权属变更登记。葛治华称郦惠娟、陈震平未完成买卖合同的房屋交付义务，陈震平称双方的关系已转为房屋租赁关系。本院认为，本案中葛治华虽然与郦惠娟、陈震平签订租赁合同，但并非普通的租赁关系，而是在郦惠娟、陈震平不能按买卖合同约定的时间将房屋交付给葛治华的情况下，双方约定由葛治华将房屋返租给郦惠娟、陈震平。其实质是双方通过返租的形式延迟郦惠娟、陈震平交房的时间，这与双方两次签订合同租期仅为二个月、郦惠娟与葛治华通话时表示等母亲搬出就将房屋交付葛治华、第二份租赁合同称再返租两个月并要求葛治华将水电、煤气报停销户及证人证言等能相印证。因此，郦惠娟、陈震平基于房屋买卖合同产生的交房义务并未消灭。现双方约定的返租期限已经届满、且未能就继续返租达成一致意见，郦惠娟、陈震平应将房屋交付给葛治华。葛治华主张的25万元违约金，系在郦惠娟、陈震平逾期交房、合同终止情况下应承担的违约责任。且双方在签订补充协议时对郦惠娟、陈震平可能不能按期交付房屋已有预见，葛治华也同意将房屋返租给郦惠娟、陈震平，即双方对郦惠娟、陈震平延期交付房屋的责任已经进行了变更。现双方就继续返租未能达成协议，葛治华再主张违约金缺乏依据，本院不予支持。郦惠娟、陈震平至今未能将转让房屋交付葛治华，导致葛治华不能占有使用房屋，必然会造成葛治华损失，该损失额相当于葛治华将该房屋出租的租金，根据涉案房屋坐落、面积等，结合杭州都市之光房地产交易网络有限公司确认的租赁市场行情价格，本院酌情确定由郦惠娟、陈震平按每月2650元支付占用期间的租金损失，计算至判决之日共计14953.57元，此后仍应按该标准支付至房屋实际交付之日。被告郦惠娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告郦惠娟、陈震平于本判决生效之日起十日内将杭州市下城区朝晖六区15幢1单元201室房屋交付原告葛治华；二、被告郦惠娟、陈震平于本判决生效之日起十日内支付原告葛治华房屋租金损失14953.57元（计算至判决之日，此后仍按每月2650元的标准支付至实际交付房屋时止）；三、驳回原告葛治华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5212元，保全措施申请费1770元，合计6982元，由原告葛治华负担6582元，被告郦惠娟、陈震平负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费6982元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。审 判 长 石 敏代理审判员 周菁晖人民陪审员 陈国义二〇一一年三月七日书 记 员 陈 伟