（2010）台临民初字第2128号

裁判日期: 2011-03-05

公开日期: 2015-12-28

案件名称

王某某、占某某与徐某某买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

临海市人民法院

所属地区

临海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王某某,占某某,徐某某,曹某某

案由

买卖合同纠纷

法律依据

全文

浙江省临海市人民法院民事判决书（2010）台临民初字第2128号原告：王某某。原告：占某某。两原告的委托代理人凌某某。两原告的委托代理人袁某某。被告：徐某某。第三人：曹某某。原告王某某、占某某诉被告徐某某、第三人曹某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年8月31日立案受理。依法组成合议庭，于2010年12月10日、2011年2月28日两次公开开庭进行了审理。原告王某某、占某某及其委托代理人凌某某、袁某某，第三人曹某某到庭参加诉讼，被告徐某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王某某、占某某起诉称：两原告系夫妻。2010年6月2日，原告王某某通过中介与被告徐某某签订了一份《房屋买卖转让协议》，约定：被告将自有坐落在临海市区钱暄路××号的一间营业房出让给原告，价款26万元，款清交房；被告保证产权清楚，如发生纠纷或债权债务或碰到与租房者有纠纷一概由其负责，如有违约，支付对方5万元；协议签订后原告如约交清了价款，并领取了房产证，同时还一起与被告找到了承租人汪甲，他承认该房是向被告租来的，要求原告再续租给他两个月，至8月15日交锁交房。原告无奈答立了他的要求，有汪甲写的协议书为证。不料到了8月15日，汪甲未能交锁交房。原告遂自换了一条铁链锁。不料第三人曹某某却出面阻止，说他的租期还没到，并把原告的铁链锁搞坏拿走。原告于八月二十日向古某派出所报案，第三人出示了一份他与被告签订的租赁协议，说是租期3年至2012年12月15日到期。原告此时感到十分迷惑：被告到底是把屋出租给了谁？如果是出租给了第三人，为什么又不给原告说明？如果没有出租给汪甲，他又为什么信誓旦旦地说他是承租人？并要原告续租给他两个月？第三人与汪甲到底谁是承租人？原告至今不得而知！但被告欺骗了原告倒是十分明确的！款清了没有交房，显属违约！自应支付给原告违约金5万元。第三人现在还占用着原告的房屋，两原告不明确他与被告是否存在租赁关系，即使有，被告与第三人应自行解决，不能占用原告所有的房屋。请求判令1、责令被告徐某某支某某告违约金5万元，并交付房屋。2、责令第三人曹某某搬出原告所有的坐落在临海市钱暄路××号的房屋。被告徐某某未作答辩。第三人曹某某答辩称：我与被告徐某某于2009年12月15日签订一份租赁商铺协议，双方约定徐某某将坐落在临海市钱暄路××号商铺租给我所用，约定租期三年，时间从2009年12月15日至2012年12月15日止，协议约定了租金和付款方式及违约金支付等内容。原、被告之间发生房屋买卖以后，我并没有与徐某某签订有关终止租赁商铺协议，徐某某提供的该份终止租赁商铺协议上面的乙方曹某某并非我本人所签。我与徐某某之间签订的协议租期是三年，租赁期限并未到期。原告要求我搬出双方讼争的房屋没有法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。两原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、两原告身份证复印件，拟证明二原告的主体资格。2、房屋买卖转让协议，拟证明被告徐某某将房屋出卖给两原告的事实。3、协议书，拟证明被告徐某某将两原告带到汪乙处，汪乙向两原告出具协议书一份要求续租至2010年8月15日的事实。4、房产证复印件（原件核对后退回），拟证明两原告已经取得房产权属证书的事实。被告徐某某向本院提供了一份被告与第三人签订的终止租赁商铺协议，拟证明原、被告间签订房屋买卖协议后，已同房屋租赁者第三人曹某某签订终止租赁商铺协议，已终止与第三人的租赁关系，并已向两原告交付房屋的事实。第三人曹某某向本院提供了租赁商铺协议一份，拟证明被告与第三人签订租赁合同且未到期的事实。本院依法向汪甲进行调查，汪甲在调查笔录中陈述：我是在曹某某所开的华某某车中介店打工的，2010年6月，我收取了徐某某房租费违约金7000元，并在一份“终止租赁商铺协议”的下面向徐某某出具了收条，后来，我将该笔钱交给了曹某某，曹某某当时说不同意；另外一份向王某某出具的协议书，因当时曹某某店里无其他人，王某某又催得急，所以我就签了那份要求向王某某续租的协议书。至于“终止租赁商铺协议”上乙方曹某某的签名是谁签的，我也不清楚。经质证，第三人对两原告提供的证据1、2、4无异议，对证据3是由汪甲所出具也无异议，但认为汪甲无权代第三人签协议；对汪甲的笔录无异议；对被告徐某某提供的“终止租赁商铺协议”有异议，该协议上的乙方不是第三人所签，汪甲后来将7000元钱交给我事实，但我未同意，且我一直与被告联系，但一直联系不上，到现在我也不同意终止租赁。两原告对第三人提供的租赁商铺协议、被告提供的“终止租赁商铺协议”、汪甲笔录均无异议。被告徐某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。本院认证如下：各方当事人对两原告提供的证据1、2、4、第三人提供的租赁商铺协议、汪甲笔录均无异议，本院对其证明力予以确认；对于“终止租赁商铺协议”、证据3，且不论“终止租赁商铺协议”上的乙方是否是第三人签字，但作为第三人店里的员工，汪甲擅自收取被告的合同违约金，且向两原告出具续租的协议书，显然违背常理，即使第三人不在，汪甲也完全可以先同第三人联系后再确定是否行使上述法律行为，故第三人与汪甲间存在口头授权的可能性较大；再者，如“终止租赁商铺协议”上的乙方不是第三人签字，也不同意终止租赁协议，应当明确对汪甲的行为予以否认，但第三人至今未提供证据证明其作出了明确的否认意思表示，故应视为第三人同意了汪甲的行为，因此，本院对“终止租赁商铺协议”的证明效力予以确认。综上，本院结合各当事人陈述，确认本案事实如下：2009年12月15日，被告徐某某与第三人曹某某签订一份租赁商铺协议，协议约定了被告将临海市区钱暄路87-11号商铺租给第三人，租期自2009年12月15日至2012年12月15日止，年租金为6000元，付款方式为一年一付，如违约，违约者赔偿违约金3000元等内容。2010年6月2日，原告王某某通过中介与被告徐某某签订了一份《房屋买卖转让协议》，约定：被告将自有坐落在临海市区钱暄路××号的一间营业房出让给原告，价款26万元，款清交房；被告保证产权清楚，如发生纠纷或债权债务或碰到与租房者有纠纷一概由其负责，如有违约，支付对方5万元；协议签订后原告王某某如约交清了房款，并领取了房产证。2010年6月，被告与第三人签订“终止租赁商铺协议”一份（对此，第三人否认该协议上的乙方为其本人签字），协议约定了被告与第三人终止租赁协议，由被告支付第三人违约金等事宜，由第三人店里员工汪甲收取了被告支付的违约金等共7000元，后汪甲将该钱交给了第三人。2010年8月15日，两原告待管某某海市区钱暄路87-11号时，遭第三人拒绝，两原告遂诉至本院。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同时，不违反法律的强制性规定，应为有效，原告王某某支付相应房款后，被告应依约交付房屋。对被告提供的“终止租赁商铺协议”，第三人虽否认协议上的乙方系其本人签字，但第三人在收到汪甲代收的“终止租赁商铺协议”上所约定的终止租赁违约金等钱时，应明确对汪甲的行为向被告予以否认，第三人虽称一直与被告联系而未联系上，但第三人完全可通过其他途径向被告作出否认意思表示，而第三人至今未提供证据证明其向被告作出了否认的意思表示，应视为对汪甲的行为表示同意，亦即同意了与被告之间终止房屋租赁。第三人与被告终止房屋租赁后，应及时搬出，尤其在该房屋已由被告出卖给原告后，而第三人继续占有使用该房屋，显属不当；被告已与第三人终止了租赁协议，且两原告也在被告的带领下与汪甲签订了续租房屋协议，另两原告也已办理房屋产权证书的转户手续，应当认为，被告已依约交付了房屋，两原告要求被告支付未交付房屋的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：一、第三人曹某某于判决发生法律效力之日起十日内搬出属两原告所有的坐落在临海市钱暄路××号的房屋。二、驳回原告王某某、占某某其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告王某某、占某某负担550元，由第三人曹某某负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行，帐号：90×××35］。如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期申请，本院不予受理。审　判　长　　阮志强审　判　员　　陈阳明代理审判员　　王迎春二〇一一年三月五日代理书记员　　朱玲英关注公众号“”