（2011）深中法民五终字第588号
裁判日期: 2011-03-04
公开日期: 2015-12-25
案件名称
上诉人叶某某因房屋租赁纠纷一案民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶某某,甘某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《深圳经济特区环境噪声污染防治条例（1997年）》：第十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款，第一百五十八条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第588号上诉人（原审原告）：叶某某，女。委托代理人：黄某某，广东××律师事务所律师。委托代理人：汪某某，广东××律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘某某，男。委托代理人：陈某某，广东×××律师事务所律师。上诉人叶某某因房屋租赁纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第1177号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2008年3月1日，叶某某与甘某某签订了《房屋租赁合同书》一份，约定甘某某将其所有的深圳市宝安区龙华人民路东侧×××1栋37、38号商铺出租给叶某某使用，租赁期限从2008年3月1日至2011年2月30日；每月租金10000元；每月3日前交当月租金或汇入甘某某指定的银行帐户，叶某某拖欠租金半个月以上的，甘某某有权解除合同并没收押金；水电费、卫生费、物业管理费、房屋租赁税及房屋租赁管理费等税费由叶某某承担。甘某某同意全力协助叶某某办理好店铺可做餐饮行业，以确保商铺能够按叶某某意图正常营业，否则甘某某承诺在五个工作日内返还叶某某已支付的押金和租金共计30000元。该合同签订后，叶某某将上述房产交付甘某某使用。叶某某于当日交付20000元押金及当月租金10000元给甘某某。叶某某开办的深圳市宝安区民治×××餐厅从2008年4月20日经营至2008年10月13日。甘某某自2008年6月开始拖欠租金，至2008年10月13日已拖欠4个月租金40000元并拖欠管理费、水电费、本体基金、污水处理费、垃圾处理费及其他费用合计人民币17754.98元。另查明：甘某某就叶某某拖欠房屋租金人民币40000元及管理费、水电费滞纳金等费用17754.98元向原审法院提起诉讼，原审法院作出的（2009）深宝法民三初字第425号判决书判决叶某某支付甘某某上述款项。该判决书已经生效并执行完毕。叶某某诉至原审法院，请求判令：1、叶某某、甘某某于2008年3月1日签订的《房屋租赁合同书》无效；2、甘某某向叶某某返还押金20000元及利息（从起诉之日起算，按每日万分之二点一计算）；3、甘某某向叶某某返还租金10000元及利息（从起诉之日起算，按每日万分之二点一计算）；4、本案诉讼费由甘某某承担。原审法院认为，叶某某与甘某某签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律、行政法规强制性的规定，合法有效，双方应当全面履行。在叶某某已经履行交付房屋给甘某某使用的情况下，甘某某应按合同约定履行支付租金及其他费用的义务。叶某某开办的深圳市宝安区民治×××餐厅从2008年4月20日经营至2008年10月13日。现叶某某已拖欠租金4个月之久，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依据合同的约定，甘某某有权解除合同并没收押金。叶某某2008年3月1日交付的10000元租金系当月租金，其该月实际已承租并使用涉案商铺，故其无权要求返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回叶某某的全部诉讼请求。案件受理费225元，由叶某某负担。上诉人叶某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判令撤销原审判决，判令上诉人与被上诉人于2008年3月1日签订的《房屋租赁合同书》无效；2、判令被上诉人向上诉人返还押金20000元及利息（利息从原审起诉之日起算，按每日万分之二点一计算）：3、判令被上诉人向上诉人返还租金10000元及利息（利息从原审起诉之日起算，按每日万分之二点一计算）；4、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由如下：一、涉案出租的房屋位于深圳市宝安区龙华镇人民路东侧×××1栋37、38号，该房屋位于居民住宅区内。根据《深圳经济特区环境噪声污染防治条例》第十条规定：”禁止在住宅区、居民集中区、文教区、疗养区或其他特殊区域内设立产生噪声污染的生产经营项目：……”以上可见，双方签订的《房屋租赁合同书》违反了《深圳经济特区环境噪声污染防治条例》第十条的强制性规定，应属无效合同。二、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同书》中补充条款约定：”出租人同意全力协助承租人办理好店铺可做餐饮行业（所需费用由乙方负责），以确保商铺按承租方意图正常营业，否则出租人承诺在五个工作日内返还承租人所已支付的押金和租金共计人民币三万元整。”被上诉人已提供证据《字号名称预先核准通知书》，说明上诉人已到深圳市市场监督管理局核定商号，下一步需提供环保许可才能办到营业执照，因经营几个月上诉人、被上诉人一直无法办到环保许可，上诉人有权解除租赁合同。依租赁合同的约定上诉人无法实现合同目的，被上诉人应当退回押金和租金。被上诉人甘某某答辩称，我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决合理合法，请求二审法院予以维持。二审审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷案件。本案的争议焦点是：1、涉案合同的效力性问题；2、叶某某要求退回押金与一个月租金的主张能否成立的问题。关于第一争议焦点，叶某某以涉案合同违反了《深圳经济特区环境噪声污染防治条例》第十条规定为由，主张合同应为无效，本院认为，上述规定属于管理性规范，而并非效力性的强行性规范，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，并不否认该行为在民商法上的效力，因此，叶某某主张涉案合同违反上述管理性规范应认定无效的理由不成立，本院不予采纳。涉案合同为双方真实意思表示，应确认有效，原审对此认定正确，本院予以确认。关于第二个争议焦点，叶某某主张，由于其无法办到环保许可不能正常营业，依据涉案合同补充条款约定有权退回押金和租金共计三万元。甘某某对此不予认可。涉案合同补充条款约定，出租人同意权利协助承租人办理好店铺可做餐饮行业，以确保商铺按承租方意图正常营业。本院认为，根据上述约定，办理环保许可等手续的义务应由承租方叶某某承担，出租方甘某某只是承担协助的义务。在本案中，叶某某没有举证证明甘某某没有履行其协助办理的义务，以无法办到环保许可为由要求退回押金和租金的理由不成立，本院不予采纳。原审法院对此处理正确，本院予以维持。综上，叶某某的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1177元，由上诉人叶某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 许保疆代理审判员 吴思罕代理审判员 陈明亮二〇一一年三月四日书 记 员 严军军 关注公众号“”