（2011）浙金商终字第339号
裁判日期: 2011-03-30
公开日期: 2015-12-27
案件名称
义乌市××经纪有限公司、义乌市××经纪有限公司为与被上诉人金某某、与金某某、何某某居间合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
义乌市××经纪有限公司,义乌市××经纪有限公司为与被上诉人金某某,金某某,何某某
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙金商终字第339号上诉人（原审原告）：义乌市××经纪有限公司，住所地：义乌市××春××号。法定代表人：王某。委托代理人：龚某某。被上诉人（原审被告）：金某某。被上诉人（原审被告）：何某某。上诉人义乌市××经纪有限公司为与被上诉人金某某、何某某居间合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2010）金义商初字第3552号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2009年12月5日，在原告的住所地义乌市化工路400号签订了一份三方合同，甲方（卖方）为叶某、叶哨鸣、谷某某，乙方（买方）为二被告，丙方（中介方）为原告。该合同约定，二被告购买案外人叶某所有的义乌市现代城市花园235幢房屋；房屋买卖价格为412万元；该合同第三条约定甲乙双方签订本合同时，应向丙方支付房产咨询及经纪某某费8万元，甲方支付4万元，乙方支付4万元；在该合同第十一条第八项约定该房屋2010年起至该房屋一手所有权证办理完毕的的按揭贷款利息由买方即二被告承担。签订该合同时，叶某未到场。该合同落款处的甲方栏空白，委托代理人栏由叶哨鸣、谷某某签名，乙方栏由何某某签名，委托代理人栏由金某某签名，丙方栏盖有原告的合同专用章。原告承诺会让产权人叶某在合同中补签名。合同签订后，二被告支付给原告中介费2万元。之后，房屋产权人一直未在合同中签名。在买受人即两被告要求出卖方履行房屋过户手续时，叶某提出额外条件，如不答应就拒绝协助办理过户手续。此事经二被告与叶甲商，二被告额外承担了该房屋一手所有权证办理完毕以后的银行按揭贷款利息80318元，另外二被告再以写欠条的形式补偿叶某15万元。2010年6月份，该房屋已由叶某的名下过户给了二被告。另认定，叶乙1987年出生，身份证号为××0030。叶哨鸣与谷某某是叶某的父母。本案所涉的现代城市花园235幢已定名为四季五区235号。原告的住所地化工路400号已于2010年3月份变更为北苑春华路32号。2010年11月8日，原告义乌市××经纪有限公司向原审法院提起诉讼，请求判令：二被告支甲告房产咨询和经纪某某费2万元并支付利息。被告金某某、何某某在原审中共同答辩称：经原告居间介绍，两被告受让了案外人叶某所有的义乌市城市花园235幢房产。2009年12月5日，在原告的住所地义乌市化工路400号签订了一份三方合同，叶丙父母叶哨鸣、谷某某作为房屋出卖方，两被告作为房屋买受方，原告作为居间介绍方。合同约定了房屋买卖的相关事项，并约定该合同签订时，房屋买卖双方各向原告支付房产咨询及经纪某某费4万元。签订合同时，因产权人叶某不在场，没有在合同上签名，其余人均在合同中签名或盖章。当时，被告因产权人叶某未在合同中签名有些担心，但原告承诺会让叶某在合同中补签名。合同签订后，被告向原告支付了2万元中介服务费。但之后房屋产权人叶某一直未在合同中补签名。直到被告要求出卖方履行过户手续时，叶某以其未在合同中签名为由提出要额外补偿。因两被告已支付了大部分房款，无奈只好跟叶甲商，又在原来的基础上，多付给叶某230318元，其中15万元是欠条写给叶某的。此外，原告在合同签订后住所搬迁没有告知被告，致使被告在与叶某发生纠纷时，找不到原告处理。现在要求原告出面把整个合同的事情包括被告多付的钱处理好。原审法院审理认为：原告在本案中所涉的三方合同中明确载明是中介方，买卖双方约定支付给原告的服务费的性质应当是中介服务费即报酬。原告对被告是否享有支付某某服务费的请求权，取决于以下两个因素：1、要求被告支付某某服务费，是否以原告促成买卖合同成立为前提。我国合同法第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。而本案所涉的三方合同第三条约定，房屋买卖双方签订本合同时，各支甲告中介服务费4万元。这里的“买卖双方签订本合同”应当是买卖双方当事人都签署该合同即买卖合同成立之意。因此，不论是从原、被告双方的约定看，还是从法律规定看，原告作为居间人，要求被告支付报酬即居间服务费的前提条件，是要促成被告与叶某之间的房屋买卖合同成立。2、被告与叶某之间的房屋买卖合同是否已经成立。本案所涉及的三方合同实际上是三个合同的合并，一个是被告与叶某、叶哨鸣、谷某某之间的房屋买卖合同，一个是原告与被告之间的居间合同，这个合同与本案无关，不予评价。现原、被告在三方合同中都是签过名的，因此，原、被告之间的居间合同是成立并生效的。关键是被告与叶某之间的房屋买卖合同是否成立。买卖的房屋是叶某名下的，叶某是成年人，是完全民事行为能力人，合同明确载明其是产权人并是出卖方，但其始终未在三方合同中签名，而未在事后对该合同有过追认。因此，该合同始终未成立并生效。叶哨鸣、谷某某虽然是叶某的父母，但没有当然的代理权，因此，叶哨鸣、谷某某签署三方合同，要么是无权代理人，要么是无权处分人，并不能使房屋买卖合同成立并生效。至多是一个效力待定合同，未得到产权人叶某的追认，不能成立并生效。关于本案所涉房屋叶某已实际卖给被告并已过户的问题。现实是产权人叶某在事后提出了新的要求，实际上是一个新的要约，经过协商，被告额外付出代价与叶丁成协议，这个协议是价格不同于原合同的新的协议，买卖双方履行的是该新的协议，而这个协议并非是原告促成的。关于被告提出整个事情一并处理的问题，因未促成房屋买卖合同成立是否应承担相应责任，均不是本案审判的范围。综上，原告要求被告支付服务费的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，判决：驳回原告义乌市××经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费165元，由原告义乌市××经纪有限公司负担。上诉人义乌市××经纪有限公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原判认定被上诉人与叶某之间的房屋买卖合同未成立且未生效错误。根据合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成某某生效。法律、行政法规规定应办理批准、登记手续生效的，依照其规定。合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案诉争的合同，签订合同时，被上诉人对叶某的父母叶哨鸣和谷某某代理其签订合同是明知的。房屋买卖合同自签订之时即已成立。且之后买卖的房屋已实际过户至二被上诉人，房屋买卖合同已履行完毕。另外，房屋买卖合同中第三条明某某定，签订本合同时，被上诉人即应支付某某费40000元。被上诉人是否按合同履行不是支付某某费的条件。根据合同法第四百二十条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人金某某、何某某答辩称：合同根本没有签订成立，因为房子是叶某的，叶戊人没有签上去，合同不成立。本合同第九条有规定。上诉人地址变更也未通知被上诉人。二审中，上诉人义乌市××经纪有限公司向本院提供了上诉人与叶哨鸣、谷某某的调解笔录，用以证明：上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同已经成立，叶哨鸣方已履行完毕。对上诉人义乌市××经纪有限公司二审中提供的上述证据，被上诉人金某某、何某某认为当时办房产证都是叶戊人来的，房子是叶某的，叶哨鸣、谷某某的调解与其无关。对上诉人义乌市××经纪有限公司二审中提供的上述证据，本院认证如下：该证据不属于二审程序中的新证据，且事实与被上诉人并无关联性，并不能证明上诉人的证明目的，故本院依法不予认定。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：合同的当事人应当遵循诚实信用的原则履行各自的法律义务。上诉人义乌市××经纪有限公司上诉认为被上诉人金某某、何某某与叶某之间的房屋买卖合同由其促成并已生效，被上诉人应依约再支付其咨询及经纪费用2万元。首先，涉案房屋买卖合同中，作为甲方的房屋产权人叶某并未签名。上诉人作为专业的房产中介代理公司，应从维护委托人权益出发遵循诚信原则全面履行应尽的法律义务。上诉人明知房屋买卖合同必须由所有权人或其授权的委托代理人签名，却在合同签订时未要求或督促叶某签名。上诉人也未提供充分证据证明叶某最终同意与被上诉人达成协议并协助办理房屋转让手续系其努力促成的结果。其次，涉案房屋买卖协议第九条明某某定了“本合同中所有环节都必须由丙方（即上诉人）到场协助见证办理”。该约定属于合同明某某定的依法应由上诉人承担的法律义务，而非为上诉人所称与支付报酬无关且无需承担任何法律责任的附随义务。本案来看，虽然上诉人的前期劳动为被上诉人最终受让叶某的房屋提供了一定的便利。但被上诉人通过与叶甲商达成房屋协议并办理过户手续过程中上诉人也并未到场协助办理。上诉人在未依约完全履行合同义务的情况下要求被上诉人再支付2万元咨询和服务费也于法无据，于情不符。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元，由上诉人义乌市××经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋文茹代理审判员 黄玉强代理审判员 金 莹二〇一一年三月三十日代书 记员 张青青 来源：