（2010）即民初字第5055号
裁判日期: 2011-03-30
公开日期: 2017-12-21
案件名称
刘静与刘慧房屋买卖合同纠纷一审民���判决书
法院
即墨市人民法院
所属地区
即墨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘静,刘慧,付玉芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
山东省即墨市人法院民 事 判 决 书（2010）即民初字第5055号原告刘静，女，1984年7月25日出生，汉族，住山东省沂水县。委托代理人刘坚，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。被告刘慧，女，1973年8月4日出生，汉族，住即墨市。第三人付玉芳，女，1975年8月14日出生，汉族，住即墨市。原告刘静与被告刘慧、第三人付玉芳房屋买卖合同纠纷一案，依法组成合议庭公开进行了审理。原告及委托代理人刘坚，被告刘慧，第三人付玉芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘静诉称，原、被告于2010年9月7日经第三人介绍和主持签订购房合同一份，双方约定原告购买被告房屋一处。该合同约定：自契约生效30日内原告分三次支付被告购房款300000元，签约之日支付定金4000元；购房首付款于双方办理房权交易过户手续当日交付；剩余购房款由被告以银行按揭方式支付。合同签订后，原告按照约定支付定金4000元，但被告拒绝给原告办理过户手续，导致原告无法办理按揭贷款。另外原告还支付中介费20000元，原告多次找被告和第三人未果，于2010年10月10日向被告发出履行合同的通知，但被告拒绝履行合同。原告提出涨价或全部现金支付的要求和合同约定都不一致。原告认为被告违约，给原告造成各种损失。故请求判令被告办理房屋产权过户手续与原告继续履行合同；或判令被告双倍支付原告定金8000元、赔偿中介费用20000元、预期收益40000元并承担本案的诉讼费用。被告刘慧辩称，原告所述不实，双方合同约定三十日内全部付清房款，但原告没有在约定的期限内付清房款，故是原告违约，定金不应当退；因原告是外地户口，根据国家新的贷款政策，原告购买房屋无法办理按揭贷款，故原告要求被告先办理过户手续没有依据，被告有权拒绝；原被告被通知无法办理贷款后，被告同意原告全款购买，但被告向原告发出交付全部房款通知书后，原告拒绝付款，是进一步违约。第三人述称，原、被告签订合同后，因原告是外地人，办理贷款的手续不健全，无法办理贷款，原告要求先办理过户，被告认为贷款没有批下来拒绝办理过户。后来银行通知无法办理涉案房屋贷款，在这之前原告已经起诉。经审理查明，原告刘静作为乙方被告刘慧作为甲方于2010年9月7日经第三人介绍签订购房契约一份，双方约定原告购买被告位于即墨市信特花园小区1号楼1-202户的房屋一处。合同的主要内容为：一、房屋坐落，简要特征。二、���屋总价款为300000元；本契约签订之日，乙方付给甲方4000元购房定金。三、自本契约生效之日30日内，将上述房款分三次付给甲方，购房定金在最后一次付款时冲抵房价。具体付款日期、金额和方式如下：1、乙方定于2010年9月7日付给甲方定金4000元。2、在甲乙双方办理房权交易过户手续当日乙方应向甲方交付购房首付款。3、剩余房款由乙方办理银行按揭方式付给甲方。4、甲、乙双方签订合同当日应一次性交纳中介费。四、甲方在银行贷款放款一周内将房屋交付给乙方。五、水电费约定。六、产权约定。七、本契约签订后乙方悔约，应书面通知甲方，甲方应在10日内将乙方已付款（不计利息）返还乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日10日内双倍定金及已付款返还乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交��房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房价款万分之五的违约金。任何一方逾期10日以上未履约视为悔约，违约方应按照本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定除外。八、税费约定。九、争议解决方式。其他约定。补充条款：1、税费由乙方承担。2、房屋设施。中介费及中介约定。合同签订后，原告向被告支付定金4000元，向第三人支付中介费及办理贷款过户费20000元。后原告自称于2010年10月8日、9日、10日多次找被告要求支付给被告首付款并要求被告办理房屋过户手续。庭审中原告向本院提交通知书及挂号信回执一份，通知书寄发日期为2010年10月12日，通知书内容为通知被告收取首付款并办理房屋过户手续，并履行合同。被告不予认可，第三人称原告是2010年10月9日找被告要求支付首付款并要求被告办理房屋过户手续。被告向本院提交通知书及特快专递回执���份，通知书寄发日期为2009年10月17日，通知书内容为通知原告如果全额支付房款，同意继续履行合同，如果没有支付房款，主张解除合同，定金不予退还。原告不予认可，第三人称的确接受到被告的快递并将通知原告将快递取回，但并不知道快递内容。后双方对合同的履行产生分歧，双方协商未果，原告诉来本院。在审理本案审理过程中，原告明确诉讼请求为要求被告继续履行合同。在审理过程中，第三人于2010年11月11日将原告支付给自己的中介费及办理贷款过户费20000元退还给原告。在审理过程中，本院对涉案房屋办理贷款的事宜调查了办理该业务的银行。经调查，办理二手房贷款的程序为，由贷款人先向银行申请，银行同意放贷后，由买卖双方办理过户手续，办理抵押手续后，发放贷款。��国家出台新的房贷政策，而原告不符合办理贷款的条件，故银行告知原、被告双方涉案贷款申请申请不予放贷。上述事实，有原、被告、第三人陈述及提交合同、收条等证据在案佐证，并经当庭质证，可以认定。本院认为，一、原、被告签订的购房合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应严格履行合同约定的义务。二、双方签订的合同明确约定支付房款的方式是由乙方办理银行按揭的方式付给甲方，并约定在双方办理房权交易过户手续当日乙方应向甲方交付购房首付款。现双方发生买卖合同期间，国家出台新的房贷政策，而原告不符合办理贷款的条件，故银行对原告的贷款申请不予批准。故造成双方约定的付款方式无法实现，从而导致合同无法按照约定履行，但该原因是不可归责当事人双方的事由。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同无法预计的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同，人民法院根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，因国家出台新的政策的原因，造成无法按照约定履行合同，且在此期房价发生变化，根据公平原则，并结合本案的实际情况解除双方签订的合同较为合理，合同解除后，被告已经收取原告的定金应与返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，判决如下：一、解除原告刘静与被告刘慧之间签订的购房合同。二、被告刘慧于本判决生效后十日内返还原告刘静定金4000元。三、驳回原告刘静的欠条诉讼请求。案件受理费1500元由原、被告各负担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 杨 涛审判员 张国先审判员 衣泽远二〇一一年三月三十日书记员 孙 腾 来自