（2011）深宝法民三初字第319号
裁判日期: 2011-03-28
公开日期: 2014-12-02
案件名称
谢某艳与肖某花房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢某艳,肖某花,深圳市世Ｘ房地产投资顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2011）深宝法民三初字第319号原告谢某艳。委托代理人钟某荣，广东中X律师事务所律师。被告肖某花。委托代理人李某军，男，系公民代理。第三人深圳��世X房地产投资顾问有限公司。法定代表人吴某强，执行董事。委托代理人梁某妹。原告谢某艳诉被告肖某花、第三人深圳市世X房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘光耀独任审理，于2011年3月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟某荣，被告的委托代理人李某军、第三人的委托代理人梁某妹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年8月28日，在第三人（居间方深圳市世X房地产投资顾问有限公司）的撮合下，被告（卖方）和原告（买方）签订了《房地产买卖合同》，约定：原告向被告购买深圳市宝安区富X花园2号楼富华阁X物业，转让成交价人民币875000元；定金为第一部分楼款，支付方式：买方在签署本合同时向卖方支付定金1万元；865000元为第二部分楼款，付款方式：银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起20日（含当日）内付清首期房款（房款总价减去银行承诺贷款额）；卖方的房地产产权现状为：该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给买卖双方指定的第三方及（或）该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约；如卖方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同还对其他事项作了约定。2010年8月28日，原告依约向被告支付了定金1万元，被告出具了《���款收据》。2010年8月30日，被告出具了《公证书》【（2010）深证字第13017X号】给深圳安X巨融担保有限公司及有关人员，原告依约支付了公证费及副本费共计400元。2010年8月30日，原告、被告及深圳安X巨融担保有限公司三方签署了《保证担保服务协议》，约定采用“一笔赎楼”方式，原告于2010年11月4日向该担保公司支付了担保费5970元。2010年9月28日，原告、被告及中国农X银行三方签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，监管了首期款3.5万元；2010年10月8日，三方又签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，监管了首期款22万元。2010年10月28日，三方再次签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，监管了首期款4.3万元，原告均在签署协议当日即将相应款项转入约定的该银行监管专户。原告、中国农X银行、深圳安X巨融担保有限公司三方签订了《中国农X银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，后该银行出具了《个人购房贷款承诺函》，承诺就上述房产买卖向原告发放贷款567000元。2010年11月29日，该银行将该笔贷款转账至深圳安X巨融担保有限公司用于赎楼，但被告却于当日单方通知该担保公司停止赎楼，致使赎楼程序终止，买卖合同亦无法继续履行。被告并于2010年12月12日亲自声称不再出售上述房产，后原告于2010年12月13日向被告发出《追告函》，12月17日被告家人予以签收，但被告未予以理会。后被告于2010年12月30日向担保公司出具了《通知书》，写明“通知中介取消买卖合同。并于11月29日信息通知贵司取消赎楼”，并要求担保公司将该款退还银行。为防止损失扩大，该款退回了相关银行，但因本案为“一笔赎楼”方式，原告（买方）银行贷款（即卖方的赎楼款）也已实际发放（至担保公司），银行已开始收取“供楼款和供楼��息”，2011年1月4日该款退回银行，原告支付了供楼款3108.9元、短期借款利息473.35元。依据买卖合同第四条3款“卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约”的约定，被告的上述行为已构成根本违约，依据该合同第十五条的约定，原告有权解除合同并选择要求被告向原告支付转让成交价百分之二十的违约金175000元。为维护原告合法之权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即向原告返还定金1万元；2、被告立即向原告支付相等于房屋转让成交价（875000元）20％的违约金人民币175000元；3、被告立即向原告支付原告的额外损失：公证费400元（含副本费100元）、担保费5970元、供楼费3108.9元、借款利息473.35元（四项合计9952.25元）；4、被告承担本案受理费等一切诉讼费用。被告答辩称，一、根据原被告双方的约定，原告违约在先。双方买卖合同约定支付方式为：买方在签署合同时向卖方支付定金1万元；第二部分购房款865000元的付款方式为：银行按揭付款，买方应于签署合同之日起20日内付清首期房款，即房屋总价款减去银行承诺贷款额。而从合同签订之日（2010年08月28日起至2010年09月16日止），合同履行期内被告未收到任何首期房款。原告无视合同的约定，已构成违约。被告为积极促成合同双方依法履行，曾多次通知原告已违反合同约定，要求其及时履行义务。也恳请深圳市世X房地产投资顾问有限公司（以下简称“中介公司”）催促原告履行合同。二、原告违反了当事人在行使权利、履行义务应当遵守的诚实信用原则，影响了订立和履行合同的诚信度，导致合同无法履行。因买方的首期款没能按合同的约定进入银行监管，导致被告迟迟未收到首期房款，给双方交易产生了��信任感。且根据深圳市地方法规《深圳市人民政府办公关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见通知（深政办（2010）36号）》第（七）规定：“严格执行国务院国发（2010）10号文对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。从居间方中介公司得知原告的社会保险可能存在问题，将严重影响房地产交易过户环节，对被告可能产生严重的交易风险，将导致合同根本无法履行。为行使不安抗辩权，故根据《中华人民共和国民法通则》第4条、《中华人民共和国合同法》第6条、第68条相关规定，被告基于双方交易安全角度出发，在银行贷款通知下达前曾多次在居间方协调下，要求原告出示社会保险缴纳情况说明，可原告以多种理由搪塞此事。按照诚信交易原则，依据《中华人民共和国合同法》第60��的相关规定：原告有义务出示对合同履行产生根本性影响作用的书面材料，以便协助被告履行合同。被告在整个买卖交易中，完全遵守诚实信用原则，为了促成合同履行，应深圳安X巨融担保有限公司（以下简称“担保公司”）和中介公司的多次协商，原告都未给予书面答复。直到2010年11月底，原告未就社会保险缴纳情况作出任何书面说明。故依据《中华人民共和国合同法》第69条的规定：被告于2010年12月12日在中介公司当面告知原告如不提供书面社会保险缴纳证明或提供适当担保，将中止履行合同。因多次协商未果，遂在2010年12月30日书面通知担保公司停止赎楼，终止合同的履行，并请求担保公司与中介公司介入与原告协商解决。可原告却以被告根本性违约解除买卖合同并追究违约责任，导致合同无履行的可能性，截至原告诉至法院，原告不仅没有提供社会保险缴��证明，也未提供适当的担保。被告要求原告提供社会保险缴纳证明是基于依法履行合同，实现合同的目的。综上所述，被告认为，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人当庭陈述如下：1、原告已经取得赎楼贷款并已支付定金及首期款，被告通知担保公司停止赎楼，并要求担保公司将赎楼款返还，导致合同无法进行。2、第三人联系原、被告双方协商，但双方没有达成一致意见。经审理查明，2010年8月28日，原告（买方）与被告（卖方）签订了《房地产买卖合同》一份，约定：原告向被告购买深圳市宝安区富X花园2号楼富华阁X号房产，转让总价款为人民币87.5万元；买方在签订合同时支付定金人民币1万元，865000元为第二部分楼款，付款方式：银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起20日（含当日）内付清首期房款（房款总价减去银行承诺贷款额）；买卖双方同意首期款指定银行监管，买方须在上述付款期限内将需监管的资金存入监管帐户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议；买方应于约定的应付首期房款之日起三日内办理完毕全部银行按揭申请手续；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给买卖双方指定的第三方及（或）该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约；如买方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约��任或没收买方已支付的定金；如卖方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同签订当日，原告向被告支付了定金人民币1万元。2010年8月30日，被告出具了经公证的委托书，被告委托深圳安X巨融担保有限公司及有关人员办理涉案房产的赎楼等相关事宜。原告为此支付了公证费及副本费共计人民币400元。2010年8月30日，原告、被告及深圳安X巨融担保有限公司三方签署了《保证担保服务协议》一份，约定深圳安X巨融担保有限公司愿为原告与转按银行签署的借款合同项下的借款承担全额连带责任保证。原告于2010年11月4日向该担保公司支付了担保服务费及手续费共计人民币5970元。2010年9月28日、2010年10月8日、2010年10月28日，原告、被告及中国农X��行共签订了三份《二手楼交易资金委托监管协议》，原告分别将首期款3.5万元、22万元、4.3万元存入监管帐号。原告、中国农X银行、深圳安X巨融担保有限公司三方签订了《中国农X银行股份有限公司个人购房担保借款合同》一份，约定原告向中国农X银行借款人民币567000元用于购买涉案房产。中国农X银行出具了《个人购房贷款承诺函》，该银行同意就原告购买涉案房产向原告发放贷款人民币567000元。2010年11月29日，中国农X银行向原告发放了上述567000元贷款。2011年1月4日，上述贷款退回中国农X银行，原告支付了贷款利息2794.27元。2010年12月13日，原告向被告发出《追告函》，要求被告配合办理有关手续。2010年12月30日，被告向深圳安X巨融担保有限公司出具了《通知书》，称因买方的首期款没有及时监管，被告决定取消买卖合同并于11月29日信息通知该担保公司取消赎楼。另查，涉案房产登记权利人为被告。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的《房地产买卖合同》、收款收据、公证书、发票（公证费）、保证担保服务协议、发票（担保费）、二手楼交易资金委托监管协议（2010年9月28日）、二手楼交易资金委托监管协议（2010年10月8日）、二手楼交易资金委托监管协议（2010年10月28日）、银行进帐单及业务回单、个人购房担保借款合同、个人购房贷款承诺函及个人借款凭证、追告函及邮件详情单、同城速递查询结果、通知书复印件、个人贷款对帐单、个人还款凭证、产权资料电脑查询结果表、地址确认书（卖方）、光盘在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面适当履行。合同签订后，原告向被告支付了定金、将首期款存入监管帐号并向银行申请了按揭贷款，其已经履行了合同约定的义务。而被告却违反合同约定，停止赎楼，导致本次交易无法完成，其行为已构成违约，根据合同约定原告有权解除合同、要求被告返还定金、支付违约金并要求被告赔偿损失。故对原、被告签订的《房地产买卖合同》本院予以解除，对原告要求被告返还定金人民币1万元及要求被告赔偿公证费400元、担保费5970元及贷款利息2794.27元的诉讼请求本院予以支持。原、被告双方在合同中约定的违约金标准过高，明显超过原告的损失，故本院根据公平原则将违约金标准调整为转让成交价的百分之十即人民币8.75万元。被告分别于2010年9月28日、2010年10月8日、2010年10月28日与原告及中国农X银行签订了三份《二手楼交易资金委托监管协议》，被告并未提供证据证明在���期间曾对原告迟延付款的行为提出过异议或要求解除买卖合同，说明被告同意继续履行合同，故对被告辩称原告迟延付款违约在先的意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；二、被告于本判决发生法律效力之日起三日内向原告返还定金人民币1万元；三、被告于本判决发生法律效力之日起三日内向原告支付违约金人民币8.75万元；四、被告于本判决发生法律效力之日起三日内向原告赔偿公证费400元、担保费5970元及贷款利息2794.27元；五、驳回被告其他诉讼请求。本案受理费人民币2100元，诉讼保全费人民币1270元均由被告负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民���和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘光耀二〇一一年三月二十八日书记员 吴跃娇书记员 李燕妮声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！ 更多数据：搜索“”来源：