（2010）杭下民初字第907号
裁判日期: 2011-03-28
公开日期: 2014-05-02
案件名称
方红生、张庆娜与王朝晖、章卫红等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
方红生；张庆娜；王朝晖；章卫红；杭州易居臣信房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第九十三条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十三条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十四条；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第一项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第二项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第三项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第四项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第五项；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第六十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第907号原告：方红生。原告：张庆娜。委托代理人（特别授权代理）：舒军。被告：王朝晖。被告：章卫红。两被告共同委托代理人（特别授权代理）：蒋伟政。被告：杭州易居臣信房地产经纪有限公司。法定代表人：周忻。委托代理人（特别授权代理）：金德聪。委托代理人（特别授权代理）：郭梦星。原告方红生、张庆娜诉被告王朝晖、章卫红、杭州易居臣信房地产经济有限公司（以下简称易居臣信公司）房屋转让合同纠纷一案，本院于2010年5月28日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2010年7月6日公开开庭进行了审理，后又转为普通程序，依法组成合议庭，分别于2010年10月18日及11月29日公开开庭进行了审理。原告方红生、张庆娜及其委托代理人舒军，被告王朝晖、章卫红及其委托代理人蒋伟政，被告易居臣信公司委托代理人金德聪、郭梦星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方红生、张庆娜诉称，2010年4月16日，原告与被告王朝晖、章卫红、易居臣信公司签订《房屋买卖居间协议》。约定：原告购买被告王朝晖和章卫红共同共有的杭州市南都江滨花园8幢2单元501室，房屋总价款为235万元，原告以商业公积金组合贷款的方式支付房款，买卖双方同意于2010年4月20日18时前到易居臣信公司总部所在地签订《杭州市房屋转让合同》，原告于2010年4月16日前向易居臣信公司交付购房意向金10万元，且同意在被告王朝晖和章卫红签订本协议后将该购房意向金转为购买定金，并授权易居臣信公司将购房定金转付给被告王朝晖和章卫红。2010年4月14日原告将10万元意向金交付给了易居臣信公司，同年4月19日，买卖双方对具体到哪家银行办理按揭无法达成一致意见，在2010年4月20日前无法就签订《杭州市房屋转让合同》的具体内容达成一致，从而导致该合同未能签订。原告认为，根据相关法律规定，该居间协议已经无法履行，且双方无法签订正式的合同责任不在原告。另在2010年4月11日，原告还与被告王朝晖、章卫红签订有《补充协议书》，约定被告王朝晖、章卫红将购入彩虹城26幢801室房屋，如六天内不能成交，本协议将作废。该《补充协议》中的“本协议无效”应当就是指双方于2010年4月16日签订的房屋居间协议。为此，诉请判令：1、解除原告与被告王朝晖、章卫红、易居臣信公司于2010年4月16日签订的《房屋买卖居间协议》；2、被告王朝晖、章卫红返还原告定金10万元，被告易居臣信公司承担协助返还的义务；3、本案诉讼费由被告王朝晖、章卫红、易居臣信公司承担。被告王朝晖、章卫红辩称，房屋买卖居间协议合法有效，是各方真实意思的表示，对各方都有约束力。原告所称的2010年4月11日签订的补充协议已经作废。在答辩人将诉争房屋出售给原告同时，自己也准备另行在彩虹城购入房屋。2010年4月19日，房产新政出台，原告态度发生转变，以银行利率不合适为由拒绝签订正式的房屋买卖合同，也没支付首付。从表面上看，是银行问题，但据答辩人了解，原告要求的优惠是在银行基准利率的基础上再打7.5折，这是无法实现的。答辩人认为，原告的行为已经构成违约，由于原告没有在约定的时间内与被告王朝晖、章卫红签订合同，使得答辩人在购买彩虹城26幢2001室房子中出现了违约。直接导致答辩人自己无法支付购房款。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。被告易居臣信公司辩称，答辩人为两原告购买房屋提供中介服务，帮助两原告和被告王朝晖、章卫红签订房屋买卖居间协议。在居间合同中明确约定，“双方于2010年4月20日前到丙方（即答辩人）签订房屋转让合同，乙方逾期签订的，无权要求甲方返还已经交付的定金。甲方逾期拒绝签订房房屋转让合同的，则甲方应向乙方双倍返还定金。”答辩人收取两原告的意向金交给被告王朝晖、章卫红，2010年4月19日双方应前往答辩人处签订合同，但两原告认为房贷利息过高，拒绝签订合同。答辩人认为居间协议与补充协议没有关系。答辩人已经按约提供了居间服务。原告要求答辩人就返还10万元定金一事承担协助返还的义务的请求没有事实和法律依据，要求判令驳回原告对答辩人的诉讼请求。为证明其诉讼请求所依据的事实，原告方红生、张庆娜向本院提交下列证据：1．房屋买卖居间协议，欲证明原、被告在协议中约定的权利与义务；2．补充协议书，欲证明如被告王朝晖、章卫红六天内不能购入彩虹城26幢801室房子，则房屋买卖居间协议作废；3．置换收款单，欲证明原告已经向被告易居臣信公司支付10万元意向金；4．录音资料，欲证明原、被告在4月19日就双方签订正式的房屋转让合同进行协商，因就在哪家银行进行贷款意见不一致而无法签订正式的房屋转让合同，原告没有违约；5．查询无结果告知书，欲证明两原告在杭州没有购房的事实。为证明答辩意见所依据的事实，被告王朝晖、章卫红向本院提交下列证据：1．房屋买卖居间协议2份；2．收款收据；上述证据1、2欲共同证明2010年4月11日补充协议书已经作废，被告王朝晖、章卫红购买的是彩虹城26幢2001室，被告王朝晖、章卫红支付了10万元。3．收条，欲证明中介公司收取了房屋三证。为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，被告易居臣信公司向本院提交下列证据：1.房屋买卖居间协议，欲证明被告易居臣信公司向原告和被告王朝晖提供房产居间服务；2.中国工商银行自助服务终端凭条；3.收条；上述证据2、3欲共同证明被告王朝晖收到10万购房定金的事实。上述证据经庭审质证：（一）对原告方红生、张庆娜提交的证据：被告王朝晖、章卫红对证据1没有异议。对证据2的真实性无异议，但认为该协议已经作废，该协议的前提是被告王朝晖、章卫红就彩虹城的房屋签订房屋买卖合同，但该前提并不成就。结合证据1，原告在签订该房屋买卖居间协议时已经知晓此事，补充协议作废。对证据3认为具体情况虽不清楚，但被告王朝晖、章卫红收到10万元定金是事实。被告易居臣信公司对证据1、2、3无异议。本院认为，证据1、2、3真实性可予确认，且均与本案具有关联性，对其证据效力予以认定。对证据4，被告王朝晖、章卫红认为超过举证期限，且原告当时带着录音设备，问话及叙述带有很明确的目的性；对于第二段话，被告王朝晖、章卫红并不在场。被告易居臣信对该证据认为从文字上看，原告有一个预期安排，其可信度大打折扣。本院认为，对该证据本身的真实性，被告均无异议，且对原告因不能与被告就哪一家银行办理按揭达成一致意见而未能签订房屋转让合同的事实在答辩中被告亦有提及，对对该证据效力本院予以认定。（二）对被告王朝晖、章卫红提交的证据：原告方红生、章卫红对证据1、2、3的真实性有异议，认为无法确认其真实性，且与本案不具有关联性。被告易居臣信公司对证据1、2、3的真实性均无异议。本院认为，证据1中第一份《房屋买卖居间协议》中无房屋地址及转让方签字，无法确认与本案存在关联性，对其证据效力不予认定。证据1中第二份《房屋买卖居间协议》及证据2、3具有相关当事人签名盖章，且与本案具有关联性，对其证据效力予以认定。（三）对被告易居臣信公司提交的证据：原告及被告王朝晖、章卫红对证据1、2、3均无异议。对其证据效力本院均予以认定。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定下述案件事实：两原告之间与被告王朝晖、章卫红之间均系夫妻关系。2010年4月11日原告方红生、张庆娜与被告王朝晖、章卫红签订《补充协议书》约定：被告王朝晖将购入杭州市彩虹城26幢801室房屋，如六天内不能成交，本协议将作废。如六天内成交，被告王朝晖、章卫红将名下坐落于杭州市江滨花园8幢2单元501室的房屋卖给原告方红生，如彩虹城房子成交后被告不卖或高价将杭州市江滨花园******房屋转卖他人，被告王朝晖、章卫红违约责任同《房屋买卖居间协议》第四条。若原告方红生、张庆娜在被告王朝晖、章卫红购得彩虹城房屋违约不买，原告方红生、张庆娜违约责任也同《房屋买卖居间协议》第四条。2010年4月14日，原告将10万元定金交付给被告易居臣信公司。2010年4月16日，被告王朝晖、章卫红与案外人张蔚茜、林江签订《房屋买卖居间协议》，约定将购入上述两案外人位于杭州市滨江区浦沿街道彩虹城26幢1单元2001室的房屋，并分别于4月10日、14日共支付10万元购房意向金。同日两原告与被告王朝晖、章卫红及易居臣信公司三方签订《房屋买卖居间协议》，约定：被告王朝晖、章卫红将其坐落于杭州市南都江滨花园8幢2单元501室，建筑面积101.33平方米的物业转让给原告方红生、张庆娜，总房款为235万元，支付方式为商业公积金组合贷款。原告方红生、张庆娜于2010年4月20日前支付首付款人民币94万元，余款在银行放贷后三个工作日内支付。协议第四条约定：原告方红生、张庆娜、被告王朝晖、章卫红同意于2010年4月20日18时前到被告易居臣信公司总部所在地签订《杭州市房屋转让合同》，如逾期拒绝签订转让合同的，原告无权要求被告王朝晖、章卫红返还已付定金，被告王朝晖、章卫红同意将不予返还之定金的50%支付给被告易居臣信公司，作为居间服务报酬。被告王朝晖、章卫红逾期拒绝签订转让合同的，则被告王朝晖、章卫红应向原告方红生、张庆娜双倍返还定金，原告方红生、张庆娜同意将被告王朝晖、章卫红双倍返还之定金的25%支付给被告易居臣信公司，作为居间服务报酬。协议签订当日，被告王朝晖、章卫红将房屋三证交给易居臣信公司。但之后，因双方不能就按揭贷款的银行利率达成一致意见，两原告与被告王朝晖、章卫红未能如约在4月20日18时前签订《杭州市房屋转让合同》，4月20日易居臣信公司将原告所缴纳的10万元定金转交给被告王朝晖、章卫红。现原告认为其与被告签订的《房屋买卖居间协议》应当解除，故诉至法院。本院认为，两原告与被告王朝晖、章卫红就江滨花园8幢2单元501室的房屋转让在与中介公司共同签订的《房屋买卖居间协议》中进行了约定，该约定系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认其合法效力。本案所争议的焦点所在为该《房屋买卖居间协议》是否因合同解除条件成就而“作废”，如未“作废”，原告以双方对具体到哪家银行办理按揭无法达成一致意见为由要求解除合同是否适当。在签订上述《房屋买卖居间协议》之前，两原告在与被告王朝晖、章卫红签订《补充协议书》约定：被告王朝晖将购入杭州市彩虹城26幢801室房屋，如六天内不能成交，本协议将作废。究其内容，该补充协议是双方对于卖方不能购入房屋时，决定终止合同履行的约定。而最终虽然被告未购入上述801室房屋，却另行购入彩虹城26幢1单元2001室的房屋，被告未能购入房屋的合同解除条件并未发生，原告以补充协议该部分约定内容为由，主张合同已经“作废”的意见，与实际不符，本院不予采纳。其次，虽然两原告与被告就房屋转让达成协议后，因房产调控政策的影响，银行按揭贷款的优惠条件也相应进行了调整，但原告并不能举证证明因双方不能就到哪家银行办理按揭达成一致意见，致使其履约能力受到了严重影响，原告以此为由拒绝与被告签订正式的房屋转让合同，请求解除与被告王朝晖、章卫红、易居臣信公司于2010年4月16日签订的《房屋买卖居间协议》并由被告全额返还定金的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告方红生、张庆娜的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告方红生、张庆娜负担（已缴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各两份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2300元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12020244090********）。审 判 长 章幼戎人民陪审员 陈学清人民陪审员 陈国义二〇一一年三月二十八日书 记 员 杨晓丽 来自