（2011）穗中法民五终字第225号
裁判日期: 2011-03-25
公开日期: 2014-05-28
案件名称
何永权与广州名盛房地产实业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何永权,广州名盛房地产实业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第225号上诉人（原审被告、反诉原告）：何永权，男，1950年12月25日出生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州名盛房地产实业有限公司。法定代表人：赖钦祥，总经理。委托代理人：刘佳佳，女，该公司职员。上诉人何永权因与被上诉人广州名盛房地产实业有限公司（以下简称名盛公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第1810号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。名盛公司一审诉称，2005年11月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告向原告购买广州市越秀区名盛广场第B座首夹层（自然层1）B238号商铺。被告向原告支付了首期款116000元。《商品房买卖合同》于2006年8月4日办理了预售合同登记手续，B238号商铺已鉴证（预登记）在被告名下。2007年2月15日，原告与被告签订《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》，约定解除《商品房买卖合同》，原告分三期向被告返还已付首期款116000元，被告在收到原告支付的第一期款项之日须协助原告办理B238号商铺的退案手续。由于原告没有及时向被告返还首期款，被告起诉要求原告返还购房款及利息，案号分别为（2007）越法民三初字第3675号和（2008）越法民三初字第1107号。现原告已履行完毕上述案件判决书上的所有义务，但被告迟迟不肯协助原告办理B238商铺的退案手续，导致案涉商铺目前仍鉴证在被告名下，原告的财产权利一直得不到保障。故起诉请求：判令被告会同原告到广州市国土资源和房屋管理局办理广州市北京路238号名盛广场首夹层B238号商铺的预购商品房注销登记手续。何永权一审辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所称“双方于2006年8月4日办理了预售合同登记手续，将该商铺鉴证在被告名下，被告向原告支付了首期款116000元。”是颠倒是非，蓄意捏造。事实上我方从来没有接到过通知更没有参加预售合同登记手续，而且首期款怎么会是在合同鉴证后才收取呢？本案的原合同纠纷从2006年6月16日起至今已有五年时间，被告至今未收到因原告违约造成的购房款利息的完整赔付，此外依照法院判决，我方没有“会同办理退案手续”的义务。何永权一审反诉称，本案原合同纠纷的焦点是原告在2005年10月12日签订《名盛广场商铺认购书》时即收取了20000元定金，于2005年11月26日签订《商品房买卖合同》后又于2005年12月13日将合同标的抵押给兴业银行（该合同有效期自2005年12月1日至2015年12月1日），再于2005年12月30日收取了首期购房款96000元。正是由于原告的上述违法行为导致原合同无法履行并侵犯了我方的合法权益。更为恶劣的是，原告一直隐瞒该违法抵押的事实，欺骗我方签订了《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》，因此是无效的，应当依法撤销。故反诉请求判令：1、撤销原、被告签订的《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》；2、原告赔付购房款利息30000元（从2005年11月26日至2010年7月27日，按中国人民银行规定的同期贷款利率计，实际数额应为50000多元，为方便处理，我方自愿要求原告赔付30000元即可）。名盛公司对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。之前的生效判决对此已作出认定，根据“一事不再理”的原则，被告的反诉不应是本案的审理范围。原审法院经审理查明：2005年11月26日，原告名盛公司（出卖人）与被告何永权（买受人）签订《商品房买卖合同》，其中约定：买受人向出卖人购买广州市越秀区北京路226－244号以东、府学西街7－35号以西、文明路以北、市消防局以东地段名盛广场第B座首夹层［自然层1］B238号房，总金额1160000元；本合同双方签订后30天内向广州市房地产交易管理部门办理登记手续等。该合同于2006年8月4日在房管部门办理了预售合同登记手续。原告于2005年12月30日开具了收取被告铺款共116000元的发票。2007年2月15日，原告名盛公司（甲方）与被告何永权（乙方）签订《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》，其中内容为：乙方于2005年10月向甲方购买位于北京路238号名盛广场的首夹层B238号商铺，成交价为1160000元，已付房款为116000元，并签署了《商品房买卖合同》，合同号为：2004082182号，且该合同已在广州市房地产交易所办理了商品房预售监证手续。现乙方提出要求退铺，经甲、乙双方协商达成共识，双方就此订立本协议：一、甲、乙双方同意自签署本协议之日起解除《商品房买卖合同》。二、乙方在收到甲方支付本协议第三点的第一期款项之日，乙方须协助甲方办理上述商铺的退案手续。三、乙方在配合甲方办理上述商铺退案手续之日起甲方须于3个月内向乙方分期支付乙方已付房款116000元，具体分期如下：第一期：甲方须于2007年1月30日前支付上述商铺的部分房款26000元予乙方。第二期：甲方须于2007年2月28日前支付上述商铺的部分房款45000元予乙方。第三期：甲方须于2007年3月30日前支付上述商铺的部分房款45000元予乙方。甲方付清乙方上述款项以后，乙方不再追究甲方的任何违约责任。若因乙方之原因导致甲方退款无法履行，乙方不得追究甲方任何责任。同日，何永权（乙方）与杜洁媚（甲方，原告经办人）签订《关于解除﹤商品房买卖合同﹥协议书的补充条款》，内容：鉴于合同的公平性、在以上协议书第三条补充：“如因甲方原因逾期退款，乙方有权追究甲方全部违约责任。”双方可各自在原协议上添加上述条款，均具同等效力，（请三日内书面答复，否则视为同意）。同日，名盛公司退回了10000元给何永权。因名盛公司没有退回余款给何永权，何永权于2007年向原审法院提起诉讼，要求名盛公司返还购房款96000元、返还双倍定金40000元、综合服务费5800元。原审法院于2008年4月1日作出（2007）越法民三初字第3675号民事判决书，该判决认为名盛公司所持的《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》是双方的真实意思表示，双方应按该合同履行义务；判令名盛公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向何永权退回房款106000元；驳回何永权的其它诉讼请求。该判决于2008年4月17日发生法律效力。何永权向原审法院申请强制执行［案号：（2008）越法执字第3043号］，名盛公司向何永权退回了房款106000元及支付了迟延履行期间的债务利息17177.11元和案件受理费2349元。后何永权再次起诉名盛公司要求其支付购房款的利息，原审法院经审理后于2008年6月24日作出（2008）越法民三初字第1107号民事判决书，判令：名盛公司向何永权支付从2007年1月31日起至2008年3月26日止的利息（2007年1月31日至2007年2月15日以房款26000元为基数；2007年2月16日至2007年2月28日以房款16000元为基数；2007年3月1日至2007年3月30日以房款61000元为基数；2007年3月31日至2008年3月26日以房款106000元为基数；均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付）。该判决已发生法律效力。何永权向原审法院申请强制执行［案号：（2009）越法执字第4105号］，经原审法院执行，名盛公司支付了全案执行款8312.37元，该案已执行完毕。原审法院认为：法院生效的判决书已认定原、被告签订的《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》是双方的真实意思表示，双方应按该合同履行义务。何永权亦是依据上述协议书起诉要求名盛公司退还已付的购房款，且经法院执行，名盛公司已返还了购房款106000元给何永权。根据协议书约定，何永权收到名盛公司返还的款项后，须协助名盛公司办理涉讼商铺的退案手续，故原告名盛公司现诉请要求被告何永权协同前往房管部门办理涉讼商铺的预购商品房注销登记手续的请求合法有理，该院予以支持。被告何永权反诉请求撤销《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》无理，该院不予支持。名盛公司没有依上述协议书约定的付款期限退还购房款给何永权属违约，应承担逾期付款的违约责任，故被告何永权要求原告名盛公司计付利息的反诉请求合法合理。但由于双方在《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》中没有约定名盛公司需支付利息，因此何永权要求名盛公司支付2005年11月26日至2007年1月30日期间的利息没有依据；而（2007）越法民三初字第3675号民事判决判令名盛公司在判决发生法律效力之日起10日内退还购房款106000元给何永权，该判决于2008年4月17日发生法律效力，即名盛公司应于2008年4月27日前返还购房款给何永权。名盛公司已在（2008）越法执字第3043号案中履行了返还购房款106000元给何永权的义务并支付了迟延履行期间的利息。（2008）越法民三初字第1107号民事判决已判令名盛公司向何永权支付2007年1月31日起至2008年3月26日止的利息。故名盛公司还应向何永权支付购房款106000元自2008年3月27日起至2008年4月27日止的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，原审法院作出判决：一、被告何永权于本判决发生法律效力之日起十日内，协同原告广州名盛房地产实业有限公司前往房管部门办理广州市北京路238号名盛广场首夹层B238号商铺的预购商品房注销登记手续。二、原告广州名盛房地产实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告何永权支付从2008年3月27日起至2008年4月27日止的利息（以购房款106000元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付）。三、驳回被告何永权的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元、反诉受理费300元，由原告广州名盛房地产实业有限公司负担25元，被告何永权负担325元。判后，上诉人何永权不服，向本院提起上诉称，原审法院无视该案被反诉人在隐瞒抵押以及假涂销的情况下欺骗当事人签订《解除商品房买卖合同协议书》的违法事实，仅以原审法院1107和3675号的错误判决为依据，其错判是必然的。事实是被上诉人在2005年10月12日签订《名盛广场商铺认购书》时即收取了当事人2万元定金，于2005年11月26目签订《商品房买卖合同》后又于2005年12月13日又将合同标的抵押给兴业银行（该合同有效期自2005年12月1日至2015年12月1日），再于2005年12月30日收取了首期购房款96000元。正是由于被上诉人的上述违法行为导致原合同无法履行并侵犯了上诉人的合法权益。更为恶劣的是，被反诉人一直隐瞒该违法抵押的事实，而且进行了假涂销，即在抵押合同并未有效撤销的情况下违反程序单方办理了涉讼商铺“合同登记备案”等，欺骗当事人签订了《解除商品房买卖合同协议书》。综上所述，被上诉人与银行签订了抵押合同又同时出卖标的商铺并在假涂销的情况下违法进行“合同登记备案”，侵犯了当事人的合法权益。其《解除商品房买卖合同协议书》是在被故意隐瞒了上述违法事实的情况下签订的，因此是无效的，应当依法撤销。同时请求责令被上诉人全面完整赔付所欠的购房款利息3万元。故此上诉请求：1、撤销原审判决；2、撤销原《解除商品房买卖合同协议书》并完整赔付购房款利息30000元。被上诉人广州名盛房地产实业有限公司答辩称，之前法院生效判决已认定解除商品房买卖合同协议书是双方的真实意思表示，根据一事不再理的原则，解除商品房买卖合同协议书的效力不是本案审理范围，被上诉人已支付利息给上诉人，利息在前两案中生效判决已有明确并已执行完毕，上诉人在前两案中没有提出异议，不是本案审理范围，上诉人应协同被上诉人办理预购商品房登记注销手续。经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。另，在二审庭审中，被上诉人称《最高额抵押合同》是2005年时签订的，当时出现错误才将包括B238号商铺在内一起将铺抵押，后来B238号铺位于2006年7月24日办理了涂销。把铺办理了鉴证，并提交办理涂销抵押的房管局查册表。上诉人表示，首先，被上诉人应将涂销时间告知我方，早在涂销之前，我方已经反复追问到底怎么回事，但被上诉人都不肯告诉我方。该证据恰恰说明被上诉人故意隐瞒事实。其次，被上诉人不将购房款本金和利息退回给我方。第三，该证据在一审开庭时应该提交，现在才提交已过举证期限，法庭不应该采信。第四，这只是去房管局打印的涂销证明，效力明显低于鉴证的合同。本院认为，根据法院生效的判决书已认定上诉人与被上诉人签订的《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》是双方的真实意思表示，双方应按该合同履行。上诉人依据上述协议书起诉要求被上诉人退还已付的购房款，且经法院执行，被上诉人已返还了购房款106000元给上诉人，上诉人再要求撤销《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》，理由不成立，本院不予支持。根据协议书约定，上诉人收到被上诉人返还的款项后，须协助被上诉人办理涉讼商铺的退案手续，故被上诉人要求上诉人协同前往房管部门办理涉讼商铺的预购商品房注销登记手续的请求合法有理，原审予以支持，并无不当，予以维持。上诉人与被上诉人就上诉人提出要求退铺，双方经协商达成共识并签订了协议，约定双方解除合同后的处理意见。现上诉人又提出被上诉人在签订合同时隐瞒涉讼商铺已经抵押，而要求赔偿损失，理由不能成立，本院不予支持。被上诉人没有按照上述协议书约定的付款期限退还购房款给上诉人构成违约，应承担逾期付款的违约责任，但双方在上述协议中没有约定被上诉人需支付利息，因此上诉人要求被上诉人支付2005年11月26日至2007年1月30日期间的利息没有依据；而（2007）越法民三初字第3675号民事判决判令被上诉人在判决发生法律效力之日起10日内退还购房款106000元给上诉人，该判决于2008年4月17日发生法律效力，即被上诉人应于2008年4月27日前返还购房款给上诉人。名盛公司已在（2008）越法执字第3043号案中履行了返还购房款106000元给上诉人的义务并支付了迟延履行期间的利息。（2008）越法民三初字第1107号民事判决已判令被上诉人向上诉人支付2007年1月31日起至2008年3月26日止的利息。故被上诉人还应向上诉人支付购房款106000元自2008年3月27日起至2008年4月27日止的利息。原审据此作出的处理并无不当，本院予以维持。上诉人上诉理由不成立，其上诉请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费650元，由上诉人何永权负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴国庆审 判 员 陈珊彬代理审判员 岳为群二〇一一年三月二十五日书 记 员 李 焕 百度搜索“”