（2011）穗中法民五终字第433号
裁判日期: 2011-03-25
公开日期: 2014-05-28
案件名称
广州市南沙区黄阁镇莲溪经济联合社与广州市新昊信房地产顾问有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市南沙区黄阁镇莲溪经济联合社,广州市新昊信房地产顾问有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第433号上诉人（原审被告）：广州市南沙区黄阁镇莲溪经济联合社。法定代表人：麦浩平，职务：社长。委托代理人：卓朝炎，广东颖诚律师事务所律师。委托代理人：黄锡峰，广东颖诚律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：广州市新昊信房地产顾问有限公司。法定代表人：陈志豪，职务：总经理。委托代理人：袁金涛、孔肇贤，均为广东敏锐律师事务所律师。上诉人广州市南沙区黄阁镇莲溪经济联合社因居间合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2010）南法民三初字第253号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。广州市新昊信房地产顾问有限公司一审诉称，于2010年5月28日与被告签订了《物业招租委托书》，该委托书约定：被告授权原告对被告位于广州市南沙区黄阁镇莲溪路段的三幢带电梯宿舍进行招租，中介费为108000元，招租期限从2010年5月28日起至2011年1月3日止；在委托招租期限内，被告不得私下与原告介绍的租客成交，否则仍须向原告支付全部中介费。翌日，原告协同深圳市金谷园实业发展集团有限公司的代表前往实地考察，该公司同意承租上述物业。后原告介绍被告与该公司人员认识，并就租赁事宜达成一致意向。但被告事后违反合同约定，私自与该公司签订了租赁合同，并一直未按委托书的规定向原告支付全部中介费，为此起诉请求判令被告向原告支付中介费108000元。广州市南沙区黄阁镇莲溪经济联合社一审辩称：根据委托招租协议，原告没有提供任何服务。我方虽然与深圳金谷园公司签订了租赁协议，但该租客不是原告介绍的，是我方自行招租的，所以按照合同约定不应该支付报酬给原告，故我方不同意原告的诉讼请求。原审法院经审理查明，2010年5月28日，原告（为乙方）与被告（为甲方）签订了《物业招租委托书》，其中约定：“甲方在位于南沙区黄阁镇有三幢带电梯的宿舍楼待出租，愿意委托乙方进行与广州亚组委协商有关物业的租赁事宜；乙方在为甲方招租过程中只有招租权，没有与对方签订租赁合同的权利。该物业属甲方汽配产业员工宿舍区的第三、四、五号楼，分别是九层、十层、十一层带电梯宿舍楼。该三幢宿舍楼面积约为10000平方米，租金计算标准为每月每平方米租金为20元，即每月租金为20万元。该物业的租赁时间为2010年9月1日起至2010年12月31日止，共四个月。甲方委托乙方对上述物业进行招租，甲方收到两按一租后三天内一次性支付佣金（中介费）给乙方，按合同所签面积每平方米10.8元计算（即付佣金108000元）。本物业出租委托书有效期内，甲方有自行招租权，如属甲方自行招租时，无须支付佣金给乙方。如甲方私下与乙方所介绍的租客成交，则按全佣支付给乙方等”。翌日，原告的员工梁志荣协同深圳市金谷园实业发展有限公司广州餐饮管理分公司（以下称金谷园公司，为亚组委的合同商）员工杨爱群前往上述物业实地考察，随后由原告介绍杨爱群与被告认识并联系上述物业租赁事宜。2010年6月8日，杨爱群以电子邮件的方式将其就上述物业租赁事宜起草的广州市房屋租赁合同发送给梁志荣，要求梁志荣加上原告公司的部分后将合同于次日早上送给麦书记（被告的法定代表人），该合同的出租方为原告（甲方），承租人为金谷园公司（乙方），其中第八条其他约定1、甲方应给乙方提供十五个或以上的大巴车位停车。2、甲方应在租赁期提供能够满足乙方入住人员一千人以上就餐的食堂，但餐费由乙方人员自理等。2010年8月1日，原告与金谷园公司就上述招租物业正式签订了《房屋租赁合同》、《房屋租赁有偿服务补充合同》、《房屋租赁合同补充条款》等三份协议，原告根据上述协议将委托原告招租的物业出租四个月可获得的收入为114万元，上述《房屋租赁合同》中第九条其他约定事项与杨爱群起草的广州市房屋租赁合同第八条中的其他约定的前二项内容基本一致。之后，因被告拒绝支付中介费，原告遂提起本案诉讼。原审法院认为，原、被告签订的《物业招租委托书》合法有效，双力当事人应自觉履行。根据查明的事实，被告是经原告介绍与承租人金谷园公司认识并经原告促成与承租人签约的，讼争物业能够成功出租并非被告自行招租所致。据此，原告已履行了居间合同义务，其要求被告按约定支付拖欠的中介费合理合法，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，原审法院作出判决：被告广州市南沙区黄阁镇莲溪经济联合社应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付中介费108000元给原告广州市新吴信房地产顾问有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1230元，由被告广州市南沙区黄阁镇莲溪经济联合社负担。判后，上诉人广州市南沙区黄阁镇莲溪经济联合社不服，向本院提起上诉称，一、本案讼争双方属居间合同关系，但被上诉人未提供应有的居间服务，故不应当取得中介费。居间合同有两种形式：一为报告居间，即居间人仅向委托人报告订约的机会，而不与相对人发生关系；二为媒介居间，即居间人不仅向委托人提供报告订约机会，而且还要找第三人促成合同订立，使得委托人与第三人发生法律关系。根据讼争双方所定委托招租协议，被上诉人应为上诉人提供的服务应该是与广州亚组委协商有关物业的租赁事宜即媒介居间服务。即被上诉人除介绍交易双方认识外，还应当与各方进行沟通协调，以促成双方达成协议，而被上诉人不仅未能代表上诉人与亚组委也未代表上诉人与金谷园公司协商租赁事宜。本案中，在承租人金谷园公司确认从未委托任何人向被上诉人提出协助租房要求的情况下，被上诉人仅提供了既无出租方即上诉人签名也无其认可的《物业视察表》，未经认证机构进行鉴别且仅由私人电子邮箱发送的电子邮件作为已从事斡旋工作的证据，显然不足以认定被上诉人提供了媒介居间服务，故也不应当获取中介费。二、从上诉人与金谷园公司达成协议的过程来看，被上诉人实质上未进行任何媒介居间服务。在被上诉人所谓的带杨爱群“物业视察”后，承租人金谷园公司负责人在上诉人代表的陪同下还经过多次现场考察，并经过多轮艰苦谈判最终达成的协议有三份，即《房屋租赁合同》、《房屋租赁有偿服务补充合同》《房屋租赁合同补充条款》，其具体内容尤其是在某些重要条款上远远超过了电子邮件的范围，被上诉人又为此做过什么如果按照上诉人的操作方式，其应当能够提交更多的，具体的参与协议沟通协商的事实依据。但上诉人从未收到被上诉人交来或发送过来的任何与租赁事宜密切相关的书面或电子版本的协议、文件，又如何能让别人相信被上诉人履行了居间服务一审法院又怎能仅凭电子邮件与最终协议某个别条款的雷同而草率的认定被上诉人提供了相应的服务三、上诉人与金谷园公司最终能够达成相关协议，确属双方共同努力的结果，非被上诉人促成，故被上诉人不应当获得中介费。为响应亚组委、各级政府办廉洁亚运的号召，包括金谷园公司在内的亚运合同商按照要求必须与自己的合同商签订廉政协议，以防范，避免各类贪腐丑闻的发生，因此各合同商纷纷在对外业务上，竭尽全力减少交易环节，并空前的严格管理、约束员工。金谷园公司是极力反对通过中介寻找出租房源的，故根本不可能授权给被上诉人代为找房。而在此情况下，金谷园公司负责人在百忙之中找到上诉人，并通过双方多次磋商才达成了协议。双方能够达成协议完全是双方共同努力的结果，并非被上诉人介绍及促成的。故此上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人广州市新昊信房地产顾问有限公司答辩认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订《物业招租委托书》后，被上诉人向承租人金谷园公司提供了信息并实地查看物业、介绍承租人金谷园公司的工作人员与上诉人认识并联系物业租赁事宜，最后促成了上诉人与承租人金谷园公司签订了租赁合同，被上诉人已履行了居间义务。上诉人称被上诉人没有提供任何居间服务，其是自行与承租人金谷园公司协商并签订合同，并非被上诉人促成，没有事实依据，本院对此不予采信。被上诉人已履行了居间义务，其有权要求上诉人按照合同约定支付中介费，原审法院据此支持被上诉人的诉讼请求，处理正确，本院予以维持。上诉人上诉理由不成立，其上诉请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2460元，由上诉人广州市南沙区黄阁镇莲溪经济联合社负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴国庆审 判 员 陈珊彬代理审判员 岳为群二〇一一年三月二十五日书 记 员 李 焕 更多数据：搜索“”来源：