（2011）深中法民五终字第681号
裁判日期: 2011-03-24
公开日期: 2015-12-25
案件名称
上诉人诸葛X因房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
诸葛Ｘ,深圳市ＸＸ外国语学校
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第681号上诉人（原审原告）诸葛X，女。被上诉人（原审被告）深圳市XX外国语学校（以下简称XX学校）。法定代表人邓XX，校监。委托代理人孙XX，该校总务主任。上诉人诸葛X因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第2050号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院审理查明，2008年8月，诸葛X、XX学校签订一份《房屋租赁合同》，约定XX学校承租诸葛X位于振业XX大厦X栋X房（以下简称涉案房产），面积99平方米，月租金为3000元，租赁期限为自2008年8月15日起至2009年8月14日止，押金3000元，租赁期满，诸葛X应退还押金给XX学校。合同并约定，XX学校应按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过十天或拖欠管理、水、电、煤气、有线电视费用两个月，诸葛X有权终止合同，XX学校应迁出物业并承担违约造成的全部责任，包括但不限于已交的押金作为违约金支付给诸葛X，结清所欠费用及赔偿诸葛X其他经济损失等。合同签订后，XX学校按合同约定支付了押金3000元给诸葛X。2009年8月26日，诸葛X、XX学校签订一份《房屋续签补充协议》，将租赁期限延至2010年8月14日止，月租金调整为2900元。2010年7月10日，经诸葛X同意，XX学校搬走了租赁房屋内的部份物品。2010年7月14日，因诸葛X安排中介寻找新租户看房，与XX学校产生争执，双方曾报警处理。XX学校缴交租金至2010年7月14日。2010年9月1日，诸葛X、XX学校办理了房屋交接手续，XX学校同意在租赁房屋内的两个废衣柜由诸葛X自行处理，并表示尚欠物业管理费1－6月应补差价0.55元／平方米／月，7月补2.85元／平方米／月。原审另查，2008年8月12日，诸葛X租赁房屋给XX学校时的房屋物品清单显示租赁房屋内有电视机两台，其中一台是康佳牌的，无证据证明合同终止时，XX学校将上述电视机返还给了诸葛X。原审庭审中，诸葛X主张在合同履行过程中，其将三张门禁卡交给了XX学校，但XX学校对该事实予以否认。诸葛X以XX学校欠付租金等为由诉至原审法院，请求法院判令：1、XX学校支付所欠房租4350元及管理费378.68元；2、XX学校支付管理费544.5元；3、XX学校返还康佳29寸彩电一台；4、XX学校返还门禁卡3张；5、XX学校承担本案诉讼费。原审法院审理认为，诸葛X、XX学校签订的《房屋租赁合同》及《房屋续签补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。在合同履行期内，诸葛X、XX学校均依照合同的约定，适当地履行了各自的义务。在合同履行至尚有一个月就期满时，诸葛X、XX学校均无续约的意思表示，XX学校已将房内物品搬出，而诸葛X也已安排中介寻找新租户，因此，诸葛X、XX学校合同终止的原因是合同期满。XX学校虽已在2010年7月10日将租赁房屋内的部分物品搬离，但未与诸葛X办理房屋交接手续，且尚有部分物品存放在租赁房屋内，故XX学校主张2010年7月14日后，租赁房屋已由诸葛X实际使用，原审法院不予采信。XX学校已支付2010年7月14日前的房租，由于XX学校在合同期满后，未及时与诸葛X办理房屋交接手续，延至2010年9月1日才办理房屋交接手续，故XX学校还应当支付2010年7月15日至8月14日期间的房屋租金，并按合同约定的租金标准支付2010年8月15日至8月31日期间的房屋使用费，共计4350元，XX学校已经支付的押金3000元与上述费用折抵后，XX学校尚应支付诸葛X租金（房屋使用费）1350元，对诸葛X请求过高部分，原审法院不予支持。XX学校在与诸葛X交接时，已确认尚欠诸葛X1-6月物业管理费差价及7月物业管理费未予支付，故诸葛X主张XX学校支付欠缴的管理费544.50元，原审法院予以支持。诸葛X出租房屋时提供的电视机等用品，所有权仍归属诸葛X，故诸葛X主张XX学校返还康佳29寸彩电一台，原审法院予以支持。无证据证明诸葛X提供了三张门禁卡给XX学校，故诸葛X请求XX学校返还，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十八条之规定，判决：一、深圳市XX外国语学校应支付诸葛X租金1350元；二、深圳市XX外国语学校应支付诸葛X管理费544.50元；三、深圳市XX外国语学校应向诸葛X返还康佳29寸彩电一台；四、驳回诸葛X的其他诉讼请求。上述一至三项，XX学校应履行的金钱给付义务及行为，XX学校应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（已由诸葛X预交），因适用简易程序减半收取25元，由诸葛X负担12.5元，XX学校负担12.5元。上诉人诸葛X不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、四项；2、判令XX学校按约定租金标准支付2010年7月15日至2010年8月31日房屋使用费4350元，以及管理费378．68元；3、判令XX学校返还门禁卡三张；4、判令XX学校承担本案一审及二审诉讼费。事实和理由：诸葛X与XX学校签订的房屋租赁合同约定每月租金须于当月5日支付，同时就违约责任及纠纷解决方式约定XX学校必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过十天或拖欠管理、水电、煤气、有线电视费两月，诸葛X有权终止合同，收回房屋；XX学校须无条件立即迁出该物业且须承担违约所造成的全部责任，包括但不限于已交的押金作为违约金支付给诸葛X。XX学校从7月15日起就欠缴房租和管理费，依照合同，诸葛X有权没收押金，收回房屋，但因XX学校不配合迁出物业（称入住的老师暑期回家了），一直占用直到9月1日学校开学才进行房屋交接。所以诸葛X有权收取7月15日至9月1日的房屋使用费。原审判决将押金折抵房屋使用费，同时不支持同期管理费，与合同约定不符，对诸葛X显失公平。原审判决明显违背法律的公序良俗精神。诸葛X已将门禁卡交给XX学校入住的5位老师，因为在2010年4月才全面更新门禁系统，不是房屋交接初期所以没能在房屋交接单上显示，诸葛X已口头通知总务处。小区自2010年5月1日起住户进出均必须自行刷卡，如未交付，5位老师无法进出。诸葛X提供了管理处的5张办卡记录和9月1日交接单上写明尚欠门禁卡4张，每张50元，清楚表明XX学校对交付门禁卡和门禁卡价格的事实完全知晓。请求二审法院支持诸葛X的上诉请求。被上诉人XX学校口头辩称，二审答辩意见与一审答辩意见一致。经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，涉案租赁合同约定如XX学校拖欠租金超过10日等，诸葛X有权终止合同收回涉案房产，XX学校已交付的租赁押金作为违约金支付给诸葛X。现涉案租赁合同系因合同期限届满而终止，双方是对合同终止后的费用清算问题产生的纠纷，不符合租赁合同因XX学校违约提前终止而将租赁押金作为违约金予以没收的情形，原审判决将租赁押金折抵XX学校所欠费用，处理得当，本院予以维持。诸葛X主张没收XX学校所交3000元租赁押金的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。XX学校在涉案租赁合同终止后的2010年7月15日至9月1日期间尚占用涉案房产，除支付房屋使用费外，尚应支付占用期间产生的费用包括管理费。因原审判决第二项计算的管理费是计至2010年7月份，故应加判XX学校占用涉案房产期间（2010年8月1日至2010年8月31日）的管理费282.15元（2.85元／月·平方米×99平方米），诸葛X要求XX学校再行支付管理费的上诉请求，本院予以部分支持。虽诸葛X为证明其已交付了5张门禁卡给XX学校，提交了办理5张门禁卡的登记表，但其未能举证证明其已将该5张门禁卡交付给XX学校，而其提交的关于尚欠4张门禁卡的说明又无XX学校签字确认，属举证不完全，本院对诸葛X要求XX学校返还3张门禁卡的上诉请求不予支持。综上，诸葛X要求XX学校支付占用涉案房产期间管理费的上诉请求，本院予以部分支持。诸葛X的其他上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理基本妥当，本院除加判部分管理费外予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第2050号民事判决第一、二、三项；二、撤销深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第2050号民事判决第四项；三、深圳市XX外国语学校应支付诸葛X管理费282.15元；四、驳回诸葛X其他诉讼请求。深圳市XX外国语学校应于本判决生效之日起10日内履行本判决确定义务，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费合计75元，由诸葛X负担35元、深圳市XX外国语学校负担40元（原审法院多收之25元案件受理费由原审法院退回诸葛X）。本判决为终审判决。审 判 长 刘粤芳审 判 员 柯云宗代理 审 判员 赵 霞二〇一一年三月二十四日书记员（兼） 王丹妮 来源：百度搜索“”