（2011）浙台民终字第39号
裁判日期: 2011-03-23
公开日期: 2015-12-30
案件名称
綦某某、刘乙与胡某某、刘甲相邻通行纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡某某,刘甲,綦某某,刘乙
案由
相邻通行纠纷
法律依据
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙台民终字第39号上诉人（原审被告）：胡某某。上诉人（原审被告）：刘甲。两上诉人委托代理人：王甲。被上诉人（原审原告）：綦某某。被上诉人（原审原告）：刘乙。上诉人胡某某、刘甲因恢复原状、相邻通行纠纷一案，不服临海市人民法院（2009）台临民初字第1522民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2011年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人胡某某、刘甲及其委托代理人王甲、被上诉人綦某某、刘乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，二原告系夫妻，二被告也是夫妻关系。二原告于2007年10月从钱某某户购得继光街18-3号房一幢，被告于2007年12月从王乙户购得继光街18-2号房一幢，系相邻，双方均通过“桔凤”中介购买的二手房。继光街18-2号、18-3号房都有二层，一层是营业房，二层是住宅。继光街18-3号原户主钱某某在购得该房屋后，因二层住宅的通道问题，经与该房屋的开发商浙江恒盛建设有限公司及继光街18-2号的原户主高某某（后高某某户把该房转让给王乙户）协商，在继光街18-2号一层东面墙中往西1.5米及楼梯下面开一通道，为钱某某户与高某某户双方共用，由浙江恒盛建设有限公司减收高某某户房款37000元，该共用通道的房屋面积登记在高某某户的房屋所有权证内，三方于2003年11月5签订了楼道共用协议。二被告在购买继光街18-2号房屋过程中多次到实地观看，原户主、中介均告知二被告，在房内有一共用通道与原告共用。二被告在办理完毕房屋过户手续后，在对房屋进行装修时，把门用砖砌封闭并用建筑垃圾堵截共用通道，不让原告进出，双方为此发生矛盾。原审法院认为，不动产的相邻权甲人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。由于房屋开发商在设计时存在缺陷，后由房屋开发商浙江恒盛建设有限公司在继光街18-2号一层东面墙中往西1.5米及楼梯下面开一通道，为钱某某户与高某某户双方共用，由开发商浙江恒盛建设有限公司减收高某某户房款37000元，该行为应认定为开发商对原设计的改正并向购房者回购了相应通道面积。虽然该面积仍登记在原户主高某某的房屋面积内，但不能改变其用途已变更的事实。同时，从该通道的历史性来说，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华某某共和国民法通则》若干问题的意见第一百零一条规定：“对于某某所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。”原被告讼争的通道，房产面积虽然登记在被告的房产证里，但在被告买房前就已存在，且被告在购买该房屋时也到现场看过，应属历史形成的通道。为此，对于本案的被告而言，其购房后，该房屋原有存在的附属权甲义务应予以承继，被告不能以当时相邻两原户主与房产公司之间的约定其本人不知情为由而拒不履行。此外，本案中原告买房在先，被告买房在后，被告在购买该房时也已知道一层房后有共用通道，因此，共用通道的存在已在被告的购房预计中。被告如要堵截该共用通道，双方应进行协商，不可以房产面积登记在自己名下为由擅自堵截。故原告诉讼请求有理部分，予以支持，原告对本案讼争的房产面积登记在被告房产证内的1.5米宽通道享有相邻通行权。原告要求被告赔偿损失15000元，但未提供充分的证据，故不予支持。综上，依照《中华某某共和国民法通则》第八十三条、最高人民法院关于贯彻执行《中华某某共和国民法通则》若干问题的意见第一百条、第一百零一条、《中华某某共和国物权法》第八十四条、第八十七条之规定，判决：一、被告胡某某、刘甲在判决生效后十日内恢复临海市古城街道继光街18-2号房屋一层东面墙中往西1.5米共用通道原状。原告綦某某、刘乙对该共用通道享有相邻通行权。二、驳回原告綦某某、刘冬波某某被告胡某某、刘甲赔偿因擅自堵截共用通某某成某告房租损失12000元、清理通道人工工资及材料费3000元的诉讼请求。本案受理费175元，由二被告负担。宣判后，胡某某、刘甲不服，向本院提起上诉称：一、讼争的通道是否属历史形成的通道。上诉人和被上诉人分别购买的继光街18-2号和18-3号的房屋是浙江恒盛建设有限公司某某的商住楼，2002年建造，2003年11月份投入使用。该房屋的设计以及规划部门的批准，朝继光街的商住楼（包括上诉人的18-2号和被上诉人的18-3号）住户均从继光街出入。18-2号一层东面没有通道。因此，讼争房屋的原始原状不存在共用通道。后来，上诉人的原房主高某某为了一层店面房出租，擅自在东面共用楼梯下违法凿穿东墙开设门口作为通道。2005年期间被上诉人的原房主钱某某也为了一层店面房出租，在东面共用楼梯道上违法凿穿东墙开设门口通行，后因遭到东面住户的反对，该门被封堵恢复原墙。事后钱某某与高某某协商，高某某将房屋一层东面墙往西1.5米作为钱某某户的另一通道，从高某某违法开凿门口进出。因此，该通道是人为违法开凿的，非自然形成的历史通道。一审判决认为该通道“应属历史形成的通道”错误。二、该房屋设计是否存在缺陷，开发商是否回购了通道面积。一审判决认为，“由于房屋开发商在设计时存在缺陷，后由房屋开发商浙江恒盛建设有限公司在继光街2号一层东面墙中往西1.5米及楼梯下面开一通道，为钱某某户与高某某户双方共用，由浙江恒盛建设有限公司减收高某某户房款37000元，该行为应认定为开发商对原设计的改正并向购房者回购了相应通道面积。”上诉人认为一审判决认定的事实错误，且与我国现行法律相违背。该房屋的设计经规划部门的审核后方可建设。东面住户从楼梯通行，临继光街住户从继光街通行的设计不存在缺陷。即使存在缺陷也要建设单位重新设计，经规划部门批准，房屋面积和公用面积作相应的调整后重新登记确权。无论房屋开发商是否退还高某某37000元房款，但高某某房屋登记的面积始终没有减少，这37000元只能说是对高某某的补偿，不能认定为回购通道面积。根据《物权法》的规定，房屋以登记的面积为准，本案中高某某房屋登记的面积没有减少，一审判决认为开发商对原设计的改正并向购房者回购了相应通道面积缺乏事实依据。三、《楼道共用协议》对上诉人不具有约束某。上诉人和被上诉人在购买时虽然都知道有该通道存在，但双方都不知道该通道面积登记在高某某的房屋面积内，也不知道浙江恒盛建设有限公司与钱某某及高某某有《楼道共用协议》的存在。上诉人是根据房屋所有权证上的登记面积购买并得到确权。根据我国《物权法》的规定，该房屋面积属上诉人的完全产权。原房主高某某作为该房屋的所有权人有权处分自己的权甲，即有权决定钱某某在自己的建筑物范围内通行。高某某自愿将房屋面积留出部分作为共用通道未在房管部门登记备案，房屋登记面积没有减少。现在上诉人依法取得该房屋的完全所有权，在转让房屋时没有附加任何限制性条件，该通道的面积在上诉人的房产权证范围内，属上诉人的专有权乙围，不属建筑物区分所有权某某。上诉人依法行使所有权没有违反法律。因此，高某某的处分行为只能在其作为所有权人的情况下有效，对上诉人无约束某。一审判决认为“登记在上诉人房屋内的面积用途已变更，该房屋原有存在的附属权甲义务应予以继承”的认定错误。四、该通道是否属被上诉人的必经通道。《民法通则》实施意见第一百零一条的规定，“对于某某所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。”符合该条规定的必须同时具备两个前提条件：一是历史形成的通道；二是必经通道。本案诉争的通道除不属历史形成处，是否属必经通道。本案中18-3号（被上诉人）的通道是靠继光街的西大门出入，而不是在12号（上诉人）一层东边出入。因此，该通道不是被上诉人的必经通道。《民法通则》实施意见第一百零一条还规定：“如有条件另开通道的，也可以另开通道。”本案中朝继光街的一层大门可供被上诉人通行，无须在上诉人的房屋内另开通道。一审判决对该通道是否属被上诉人的“必经通道”无任何阐述，事实上也无法证明是被上诉人的必经通道。综上，请求二审法院求撤销（2009）台临民初字第1522号民事判决书的第一项判决，改判驳回被上诉人要求恢复临海市古城街道继光街18-2号房屋一层东面墙中往西1.5米共用通道原状的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。綦某某、刘乙辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，本案争执的焦点是讼争的通道被上诉人是否享有通行权。经审理查明，继光街18-3号原户主钱某某在购得该房屋后，因二层住宅的通道问题，经与该房屋的开发商浙江恒盛建设有限公司及继光街18-2号的原户主高某某协商，在继光街18-2号房屋一层东面墙中往西1.5米及楼梯下面开一通道，为钱某某户与高某某户双方共用，由浙江恒盛建设有限公司减收高某某户房款37000元，该共用通道的房屋面积登记在高某某户的房屋所有权证内，三方于2003年11月5日签订了楼道共用协议。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华某某共和国民法通则》若干问题的意见第一百零一条规定：“对于某某所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。”本案讼争通道的面积，虽然登记在上诉人名下，但在上诉人买房前就已存在，应属历史形成的通道。且上诉人在购买房屋时也到现场看过，对该通道的存在应当知悉。对上诉人而言，该房屋原有存在的附属权甲义务应予以承继。现上诉人将讼争通道封闭剥夺了被上诉人的通行权，被上诉人要求其拆除、恢复原状合理，原审法院予以支持是正确的。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决正确，本院应予维持。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人胡某某、刘甲负担。本判决为终审判决。审 判 长 乐美峰审 判 员 朱歆宇审 判 员 徐慧华二〇一一年三月二十三日代书记员 赵灵仙