（2011）惠中法民一终字第112号
裁判日期: 2011-03-23
公开日期: 2017-09-18
案件名称
汤维芳、荣鸿玮房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汤维芳,荣鸿玮,刘晓,惠州市裕霖房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）惠中法民一终字第112号上诉人（原审被告）：汤维芳，女，汉族，1971年11月8日出生，住惠州市。诉讼代理人：胡海良，广东尚典律师事务所律师。诉讼代理人：王健，广东尚典律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：荣鸿玮，男，汉族，1952年4月1日出生，住河南省焦作市马村区。被上诉人（原审原告）：刘晓，女，汉族，1955年12月23日出生，住址同上。两被上诉人诉讼代理人：范瑞频，广东兆丰律师事务所律师。原审第三人：惠州市裕霖房地产开发有限公司。住所地：惠州市南坛东路**号***房。上诉人汤维芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2010）惠城法民一初字第2330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。到庭参诉诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告、被告和第三人签订《房地产买卖三方合同》，约定：被告将其所有的位于惠州市惠城区河南岸学府路2010年4月10日l号东江学府102栋l单元111号房屋出售给原告，成交价345000元；（第四条）原告交纳定金20000元，原告的付款方式：首期房款160000元须在买卖双方到房产交易中心签署《广东省房地产买卖合同（二手楼）》之时，由原告支付给被告，余款165000元待该物业的《房地产权证》过户手续办理完毕，原告在领取到名下之《房地产权证》时支付给被告；（第十二条补充条款1）赎楼：此房地产权证为抵押状态、被告自行赎楼，承诺于2010年5月18日前把房地产权证赎出来；（第十二条补充条款5）被告净收342000元；（第十二条补充条款5）第三人承诺买卖双方在2010年4月30日之前办理过户手续。合同签订后，原告于当日向第三人支付了过户费用3000元、服务佣金2000元，同时向被告支付定金20000元。后被告无资金赎楼，原、被告口头商议由原告借款给被告去赎楼，但是，双方没有签订书面协议，并对借款多少及原告何时支付借款未达成明确的一致意见。因资金和协议不明确问题，被告未予赎楼，遂酿成此纠纷。原审法院查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。原审法院认为，原告、被告和第三人于2010年4月10日签订《房地产买卖三方合同》，系具有完全民事行为能力的当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，依法应予以保护。依法成立生效的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告于合同签订当日向被告支付了定金20000元，并向第三人支付了过户费用3000元、服务佣金2000元，表明原告在积极履行合同，而被告未依约进行赎楼。但是，在合同履行过程中，因被告无资金赎楼，原、被告口头商议由原告借款给被告去赎楼，由于双方没有签订书面协议，并对借款多少及原告何时支付借款未达成明确的一致意见，故原、被告对房屋买卖未能成功均有过错，均存在违约行为。所以，原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。鉴于双方均无履行合同的意愿，且双方在履行合同过程中均有违约行为，故被告应当返还定金20000元给原告。至于原告要求被告赔偿原告向第三人支付的过户费用3000元、服务佣金2000元的诉讼请求，因该费用系原告与第三人之间的法律关系，此案中不予审理，原告可以依法另行向第三人主张权利。第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。依照《合同法》第六十条、第一百零七条、《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：一、解除原告荣鸿玮、刘晓与被告汤维芳、第三人惠州市裕霖房地产开发有限公司于2010年4月10日签订的《房地产买卖三方合同》。二、被告汤维芳应在本判决发生法律效力之日起五日内返还定金20000元给原告荣鸿玮、刘晓。三、驳回原告荣鸿玮、刘晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费925元（原告已预交），减半收取462.50元，由原告荣鸿玮、刘晓负担256.50元，被告汤维芳负担206元。上诉人汤维芳不服原审判决上诉称，一、原审法院认定事实不清，判决结果错误。原审法院在审理查明中认定，原、被告口头商议由原告借款给被告去赎楼，但是，双方没有签订书面协议，并对借款多少及原告何时支付借款未达成明确的一致意见。但从房地产买卖三方合同中可以看出，合同中写明的交易金额有两个，分别为345000元和342000元。交易时间也有两个，分别为2010年5月18日和2010年4月30日。如果没有补充协议或者口头协议的存在，上诉人与被上诉人为何会在这一份相互矛盾的协议上签字，本案的第三人作为专业的房屋中介机构如何会在这一份三方合同上加盖印章。原审法院没有认真审查合同的相关约定，而是机械的认定上诉人与被上诉人没有对相关问题达成一致意见。在原审法院的审理查明中还认定，因资金和协议不明确问题，被告未予赎楼，遂酿成此纠纷。但本案的事实是在协议达成之后，上诉人积极履行约定的义务，在第三人经办人陪同下向银行提交了赎楼的申请。原审法院没有正确区分本案的违约责任，错误的认定原、被告双方在履行合同过程中都有违约行为，从而判决上诉人返还定金两万元是与事实不符的。二、在本案中，通过上诉人的举证及第三的证明材料均能充分证实系被上诉人违约，违约责任应由被上诉人承担。在本案的庭审过程中，被上诉人未能对房地产买卖三方合同中的交易金额及交易时间的冲突问题作出合理的解释。与此相反的是上诉人的证据及第三人的证明都能充分的证实，上诉人与被上诉人达成了融资赎楼的相关约定，根据《合同法》的规定，口头订立的合同也是合同形式的一种。上诉人与被上诉人对融资方面的问题达成一致，对上诉人向被上诉融资的利息为2250元都已经确定，由此可见双方对协议的约定明确、清楚。在协议达成后上诉人为履行协议向银行提交了赎楼的申请，这一点也得到了本案第三人证实。本案的第三人作为专业的房屋买卖中介机构，与上诉人与被上诉人均无利害关系，其提交的证明材料对于查清本案的事实具有重要的作用，但原审法院并没有采纳第三的专业意见，导致本案认定事实不清，判决结果错误。综上，请求二审法院判令：一、请求二审法院查清事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人荣鸿玮、刘晓答辩称，一、本案本应由答辩人提起上诉，但被答辩人却恶人先告拦头状。1、原审判决认为“原、被告口头商议由原告借款给被告去赎楼”的认定没有事实依据。2、原审判决错误认为“原、被告对房屋买卖未能成功均有过错和均存在违约行为”的认定，没有事实依据。该认定严重违背我国《民诉法》第七条：“人民法院审理民事案件，必须以事实为依据，以法律为准绳”这一法律原则。3、根据《合同法》第一百一十五条的规定，上诉人要求被上诉人双倍返还定金的诉求有事实依据和法律依据。二、相信答辩人的善良与忍让不会影响二审法院对本案的公正裁决。被上诉人荣鸿玮、刘晓在二审中未提交新的证据。上诉人汤维芳在二审中提交了一份原审第三人于2010年9月20日出具的《证明》，以证明上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖三方合同》未能履行，是被上诉人违约造成。本院认为，上诉人与被上诉人及原审第三人对原审判决认定《房地产买卖三方合同》有效，均不持异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点是：造成《房地产买卖三方合同》未能履行的责任认定。上诉人与被上诉人签订买卖合同后，因上诉人缺少资金将已抵押的房屋赎出，上诉人与被上诉人经口头协商后，被上诉人原本同意借款给上诉人将房屋赎出，但最后因双方对借款多少及被上诉人何时支付借款未能达成一致意见，导致涉案房屋未能赎出，从而造成房屋买卖未能成功。对此结果产生，上诉人与被上诉人均有过错。上诉人在并未提交证据证明其已与被上诉人对借款数额及被上诉人出借时间达成一致意见后，被上诉人出现反悔的情况下，以其已在合同签订后向银行提交了赎楼申请为由，认为其已履行约定义务，理由不充分。即便是上诉人已向银行提交了赎楼申请，但该行为也不能改变双方对借款多少及被上诉人何时支付借款未能达成一致意见的事实。据此，原审判决认定由于双方的原因，造成双方未能对借款多少及被上诉人何时支付借款达成一致意见，故上诉人与被上诉人对房屋买卖未能成功均有过错恰当，本院予以支持。上诉人认为造成买卖合同未能履行是被上诉人造成的，理由不成立，本院不予采纳。上诉人应将被上诉人已付定金2万元返还，双方和原审第三人签订的《房地产买卖三方合同》解除。综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费925元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 陈向科审判员 刘伟新审判员 邓耀辉二〇一一年三月二十三日书记员 钟惠娜 来自