（2010）湖吴织民初字第67号

裁判日期: 2011-03-23

公开日期: 2015-12-27

案件名称

张某某与钱甲、沈某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

湖州市吴兴区人民法院

所属地区

湖州市

案件类型

民事案件

审理程序

民事一审

当事人

张某某；钱甲；沈某某

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第四十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第四十九条

全文

湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2010）湖吴织民初字第67号原告：张某某。委托代理人：闵某某。委托代理人：施某某。被告：钱甲。委托代理人：钱乙。委托代理人：王某。被告：沈某某。原告张某某与被告钱甲、沈某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年3月26日立案受理，依法由代理审判员朱河适用简易程序公开开庭进行了审理。本案因案情复杂，本案于2010年4月27日转为普通程序继续审理。依原告的申请，本院于2010年3月30日对被告钱甲的财产采取了保全措施。2010年7月6日依原告的申请，依法对位于湖州市××区织里镇××号房屋进行了价格评估。2010年8月16日依原告的申请，追加湖州市织里爱家房屋中介服务所的业主沈某某为本案被告。本院分别于2010年4月26日、2010年10月18日、2010年1月5日公开开庭审理了本案，原告张某某及其委托代理人施某某，被告钱甲及其委托代理人王某、被告沈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某起诉称：2009年10月27日原告与被告钱甲签订了《房屋买卖合同》一份，双方约定被告钱甲将位于湖州市××区织里镇××号（共一幢）的房屋以593900元的价格卖给原告。原、被告双方均在《房屋买卖合同》上签字，被告钱甲之子钱乙在合同中签字予以认可。该房屋买卖合同由湖州市织里爱家房屋中介服务所作为房屋居间方协助办理相关手续，并由湖州市织里法律服务所进行了见证，原告认为该合同合法有效。合同签订后，原告先后两次向被告交付定金115000元，但被告钱甲以其妻子未签字为由拒绝继续履行合同。2010年1月6日，经湖州市吴兴区织里镇调解委员会调解，被告钱甲仍不同意履行合同，认为该房屋系被告钱甲与其妻子的共同财产，被告钱甲的妻子未同意出卖该房屋，致使原告和被告钱甲的房屋买卖合同无效，后经过房屋价格评估，虽然被告钱甲的妻子没有签字，但被告钱甲的儿子代为签字，中介公司居间等行为，故认为原告与被告钱甲的房屋买卖合同有效，故根据法律，特向法院提起诉讼，请依法判令：一、被告钱甲退还原告已支付的购房款115000元并支付违约金103900元；二、被告钱金某某担本案诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、原告张某某与被告钱甲签订的关于湖州市××区织里镇××号的房屋买卖合同有效；二、被告钱甲继续履行合同；三、被告钱甲与被告沈某某共同向原告连带承担赔偿违约金100000元。被告钱甲答辩称：第一，原、被告之间签订的房屋买卖合同是无效的，理由是：因为该房屋系家某共同财产，所以被告钱甲处分该房屋系无权处分，故该合同无效。第二，在合同签定后，被告钱甲确实收到了原告支付的115000元，但原告并未按照合同与约定履行相关的义务，现原告主张合同有效，其在合同履行过程中也存在过错。根据以上事实，被告请求法庭依法进行判决。被告沈某某答辩称：原告陈述的原告与被告钱甲双方房屋买卖合同的过程是事实，当时被告沈某某作为居间人签字时也声明该房屋系被告钱甲的夫妻共同财产，但被告钱甲之子钱乙说其母亲即该房屋共有人徐某某在外面没有时间过来签字，但电话里陈述已经同意将该房屋卖掉，所以由钱乙代其母亲签字。原告为支持其主张向本院提交了如下证据：证据1、房屋买卖合同一份，由被告钱甲、原告张某某、居间方沈某某和被告钱甲之子钱乙签字，证明原告按合同履行了相应的付款义务；证据2、由被告钱甲之子钱乙出具的收条二份，证明原告按约履行了向被告钱甲交付了定金100000元后，又按照被告钱甲之子钱乙的要求支付了15000元的事实。上述证据共同证明一点，证明房屋买卖合同上钱乙的签字代表其母亲对该房屋的买卖进行了确认的事实；证据3、被告沈某某开办的湖州市吴兴区织里爱家房屋中介服务所出具的收据一份，证明被告沈某某已向原告张某某收取了中介费3900元的事实，同时证明沈某某有义务协助双方履行房屋买卖合同完毕并办理相应的过户手续，也证明被告沈某某与原告张某某、被告钱甲之间的关系是居间代理服务的关系；证据4、房屋房产证复印件一份，证明本案所争议的房屋产权是属于被告钱甲，进一步某某钱甲有权处分，同时也证明原告有理由相信被告钱甲有权处分的事实；证据5、其他房屋买卖合同及佣金确认书各一份，证明在2010年8月4日在原告与被告钱甲所买卖房屋的附近，建筑面积只有196.62平方米，远远小于原、被告之间的诉争房屋，价格是1078000元，证明2010年8月4日织里镇益某路附近的房产价格涨得非常大；证据6、湖州市吴兴区织里镇司法调解委员会出具纠纷登记表一份，证明2010年1月6日原告要求继续向被告钱甲支付剩余购房款，但被告钱甲之子钱乙却要求解除，证明被告钱甲违约的事实。被告钱甲对原告提交的证据质证如下：对原告提交的证据1房屋买卖合同的真实性没有异议，但对其要证明的内容有异议，首先被告钱甲认为该合同是无效合同，原告虽履行了部分合同义务，但并未全部履行，同时原告认为该合同定金的约定定金就肯定成立是错误的，收取定金方要明确出具是收取定金的手续才成立是定金，对于原告所主张的损失，合同无效所以损失并不存在，原告的实际损失应该是已经支付款项的同期银行贷款利率下的利息损失；对原告提交的证据2的两份收条的真实性没有异议，被告钱甲确实收到了这两笔款项，收条上写的很明确是房屋首付款，第二张收条虽然没有写明房款，但也不是定金；对原告提交的证据3收据的真实性没有异议，根据中介服务的合同是否应在合同签订的当天支付被告钱甲并不清楚，由被告沈某某质证；对原告提交的证据4房产证的复印件与被告钱甲所持有的房产证原件不一致，故不予质证；对原告提交的证据5本身是复印件不具有证据的效力。首先、这个合同不能证明本案所争议房屋的价格，第二、原告要证明涨幅很大要有相对照的价格，就是原来的价格和现在的价格，房价的最终价格由买卖双方确认，所以该合同不能证明原告的主张；对原告提交的证据6当时原告已经明确要求解除合同，故不能作为证明原告现在要求继续履行合同的证据。被告沈某某对原告提交的证据质证如下：对原告提交的证据1、2没有异议；对原告提交的证据3的收款收据，被告沈某某声明双方应在合同签字确认时向被告沈某某支付居间代理费3900元，因房屋买卖合同需被告钱甲的配偶的签字，故被告沈某某向原告与被告钱甲陈述需被告钱甲的配偶签字后再将合同文本给被告钱甲，但原告张某某坚持要持有一份，被告沈某某向原告声明该合同需要有被告钱甲的配偶签字，而且要支付约定的居间服务费才能给原告，所以原告给被告沈某某出具了一个证明；对原告提交的证据4被告钱甲提出与其原件不一样，当时被告钱甲将房产证拿来的时候原、被告双方都看过但被告沈某某没有复印，这个房产证复印件是从房管部门查询出来的；对原告提交的证据5是复印件真实性被告沈某某无法认定；对原告提交的证据6的纠纷登记表是双方到湖州市吴兴区织里镇织里法律服务所去处理的，被告沈某某对此不知情。被告钱甲为支持其主张向本院提交了如下证据：证据1、房产证一份，证明被告钱甲具有相应的权利的事实；证据2、户口本一份，里面有被告、被告的配偶、被告女儿、被告儿子钱乙，及钱乙的妻子、女儿，2002年房屋建成时家某成员有被告钱甲、被告妻子以及被告的女儿和儿子四人，建造该房时钱乙已成年，且一直和父母生活在一起，所以该房屋是家某共有财产。原告对被告钱甲提交的证据质证如下：对房产证没有异议，对户口簿的真实性没有异议，但要证明该房屋是家某共有财产有异议，原告认为这个户口簿不能证明该房屋是被告钱甲及其妻子以及儿子、女儿共有，并且这个户口簿上登记的地址和本案争议的房屋所在地是没有关联性的。被告沈某某对被告钱甲提交的证据质证如下：对被告钱甲的房产证和户口簿没有异议。被告沈某某为支持其主张向本院提交了如下证据：原告出具给被告沈某某的声明一份，证明当时被告沈某某已向原告张某某阐明了具体事项，原告张某某与被告沈某某不再有任何争议的事实。原告对被告沈某某提交的证据质证如下：对证据的真实性没有异议，但上面陈述的原告与被告沈某某之间没有任何争议不具有法律效力，居间义务应当是在双方履行合同完毕居间义务才履行完毕。被告钱甲对被告沈某某提交的证据质证如下：对证据的真实性没有异议，但对其想要证明的内容有异议，这是原告张某某与被告沈某某之间的权利处分，与被告钱甲无关。根据原告的申请，经本院委托，浙江众诚房地产评估事务所有限公司于2010年7月30日出具了对湖州市××区织里镇××号的房屋评估报告一份。原告对该评估报告质证如下：原告对评估书的真实性有异议，它的结果和结论是不客观的，缺乏客观的事实依据，特别是评估中采取的3个比较案例的交易价格，一个案例是2365元每平方米，一个案例是2094元每平方米，还有一个是2245元每平方米，从中看不出是哪一个房子，这个交易价格依据的取得缺乏来源和数据的说明，与市场上的房屋价格存在很大的差距，不符某某观事实，且评估所的鉴定人曾某向原告提出该评估报告具体情况也不是很清楚，故原告对评估报告的关联性、真实性、合法性都提出异议。被告钱甲对该评估报告质证如下：对该评估报告没有异议，被告钱甲认为数据的取得及其结果是基本符某某观事实和客观情况的。被告沈某某对该评估报告质证如下：对该评估报告没有异议。对原、被告提供的证据，根据被告质证意见，本院作如下认证：两被告对原告提交的证据1的真实性没有异议，但被告钱甲认为原、被告双方签订的房屋买卖合同是无效合同，原告确实履行了部分支付购房款的合同义务，但并未履行全部购房款的合同义务，且该款项性质上应为购房款，而非定金，因本合同无效，故原告主张损失并无依据，其实际损失应该是其已支付购房款的同期银行贷款利率下的利息损失。本院审查认为，该证据能够证明原告与被告钱甲于2009年10月27日在被告沈某某开办的湖州市织里爱家房屋中介服务所签订了房屋买卖合同一份，合同对房屋买卖的价格、购房款的支付时间、房屋的交付及房产的过户、违约责任等都进行了明确的规定的事实；两被告对原告提交的证据2的真实性没有异议，但被告钱甲认为该款项并非原告所说的定金，本院审查认为，该证据能够证明被告钱甲收取了原告交付的115000元购房款的事实；两被告对原告提交的证据3的真实性没有异议，本院审查认为，该部分证据符合有效证据的条件，该证据证明了被告沈某某收取了原告中介费3900元的事实；对原告提交的证据4，被告钱甲认为原告所提交的诉争房屋的房产证复印件与被告钱甲持有的房产证原件不一致，故不予质证，本院审查认为，该证据能够证明位于湖州市××××号的房屋系被告钱甲与案外人徐某某的夫妻共同财产的事实；对原告提交的证据5，两被告认为该证据系复印件，故对其真实性无法认定，本院审查认为，该证据系复印件，且与本案没有关联性，故该证据不能证明原告所要证明的事实；对原告提交的证据6，被告钱甲认为原告与被告钱甲确实在湖州市吴兴区织里镇调解委员会进行过调解，但并不能证明被告钱甲违约，本院审查认为，该证据证明了原告与被告钱甲在湖州市吴兴区织里镇调解委员会进行过调解，但未能达成调解意向的事实。对被告钱甲提交的证据1，原告与被告沈某某对其真实性没有异议，本院审查认为，该部分证据符合有效证据的条件，该证据证明了位于湖州市××××号的房屋系被告钱甲与案外人徐某某即被告钱甲之妻的夫妻共同财产的事实；对被告钱甲提交的证据2，原告与被告沈某某对其真实性没有异议，但原告认为户口簿并不能证明房产的共有情况，本院审查认为，户口簿反映的家某人口登记情况，而非房屋产权的证明，故该证据不能证明该房屋系被告钱甲与其妻子、儿子、女儿共有的事实。对被告沈某某提交的证据，原告与被告钱甲对该证据的真实性没有异议，但原告认为该声明并非其合法权利的放弃，作为中介人的被告沈某某其居间义务应在房屋买卖合同双方履行完毕才算完成，本院审查认为，该声明由原告出具给被告沈某某，因此该声明可视为原告对其权利的自由处分，故该证据能够证明原告就中介费支付问题所作的处分。本院经审理，认定事实如下：2009年10月份左右，被告钱甲之子钱乙到被告沈某某开办的湖州市吴兴区织里爱家房屋中介服务所要求挂牌出售被告钱甲与其妻子徐某某共同所有的位于湖州市××××号的房屋一幢，2009年10月27日，在湖州市吴兴区织里爱家房屋中介服务所的服务下，原告张某某与被告钱甲签订了《房屋买卖合同》一份，合同签订时因该房屋另一共有人徐某某未到场，故被告钱甲之子钱乙在房屋买卖合同上卖方签字栏签字，该合同对房屋的总价款、购房款的支付、房屋的交付与过户以及违约责任等合同相关事项进行了明确的约定。在合同签订前后原告分三次向被告钱甲之子钱乙支付了115000元并由钱乙出具收款收条。2010年1月6日原告与被告钱甲因该房屋买卖合同纠纷到湖州市吴兴区织里镇调解某某进行调解，但调解未果，被告钱甲之子钱乙代表被告钱甲参与了调解过程并在纠纷登记表上签字。本院认为：原告与被告钱甲之间签订的房屋买卖合同，虽未经该房屋共有人徐某某签字，也未经徐某某事后追认，但在该房屋挂牌出售、签订房屋买卖合同、收取购房款等房屋买卖的各个重要流程，被告钱甲与案外人徐某某之子钱乙都全程参与，其中钱乙携带房产证、土地证、户口簿、身份证等相关材料到被告沈某某开办的湖州市吴兴区织里爱家房屋中介服务所挂牌出售，原告分三笔支付的115000元购房款也是由钱乙收取并出具收条。在本案中，钱乙并非该房屋的所有人，本无必要在房屋买卖合同上签字，其在房屋买卖合同卖方签字栏签字的行为使得原告有理由相信其得到了案外人徐某某的授权，且本案诉讼至今，案外人徐某某未以任何口头或者书面的形式向本院表达过不同意房屋出售的意见。综上所述，钱乙的签字行为有被其母亲徐某某授权的表面特征，且其签字时多次向原告及被告沈某某表示其母同意出售该房屋；同时原告在该房屋买卖过程中是善意且无过失的，与被告钱甲所约定的购房价格也是合理的，原告对钱乙的无权代理的签字行为并不知情；再者钱乙及被告钱甲在在该房屋挂牌出售、签订房屋买卖合同、收取购房款等房屋买卖流程中并未向原告提及案外人徐某某不同意出售该房屋。原告与被告钱甲之间签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，也不存在损害国家、集体或者第三人利益的情形，该房屋买卖合同合法有效，对原告与被告钱甲具有约束力，双方均应继续履行该房屋买卖合同。原告与被告钱甲之间的房屋买卖合同已成立，被告沈某某的居间义务业已完成，其向原告收取中介费用并无不当。原告主张向被告钱甲与被告沈某某共同向原告连带承担赔偿违约金100000元，根据原告与被告钱甲之间的房屋买卖合同约定：如一方违约，另一方有权解除合同并要求对方支付违约金，现原告要求继续履行合同，故原告要求支付违约金的诉请于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、原告张某某与被告钱甲签订的关于湖州市××区织里镇××号的房屋买卖合同有效；二、原告张某某与被告钱甲继续履行房屋买卖合同：原告张某某于本判决生效之日起七日内向被告钱甲支付购房款478900元，被告钱甲于收到上述款项后的二十个工作日内协助原告张某某办理房屋过户手续；三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。本案受理费4584元，财产保全费1670元，鉴定费2275元，合计8529元，由原告张某某负担2558元，由被告钱甲负担5971元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审　判　长　　陆学欣代理审判员　　朱　河代理审判员　　张　燕二〇一一年三月二十三日书　记　员　　杨宇虹 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