（2011）浙金民终字第251号

裁判日期: 2011-03-22

公开日期: 2014-06-19

案件名称

汤永平与方明、方奶租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

方明；汤永平；方奶

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项

全文

浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙金民终字第251号上诉人（原审被告）方明。委托代理人（特别授权）邵旱雨。被上诉人（原审原告）汤永平。原审被告方奶。上诉人方明为与被上诉人汤永平、原审被告方奶租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2010）金婺北商初字第672号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告汤永平诉称，2010年5月25日，汤永平为承租方明、方奶的房屋给付两人订金2000元，7月19日，双方签订了租赁协议，约定：汤永平承租方明、方奶所有的金华市婺城区城北街道五星村120-126号1楼店面房，承租期限为2010年7月19日至2015年9月30日，租金36000元／年，首次给付20000元，押金2000元等。合同签订后，汤永平履行了自己的义务，并多次向方明、方奶催促交付出租房屋，两人承诺2010年10月1日交付，但至今未交付出租房屋。请求判令：解除双方签订的租赁合同；方明、方奶返还订金2000元，预付房租20000元和按日万分之二点一计付的利息（自2010年10月2日起算至返还日止）；方明、方奶承担本案诉讼用费。原审被告方明、方奶答辩称，2010年9月15日，我方在汤永平未按合同约定交足第一年租金就向其交付了出租房屋，应视为其认同了交房现状（未清理脚手架和门前杂物）。汤永平未按约交足租金，即使我方所交付房屋有瑕疵，我方有权行使先履行抗辩权。请求驳回汤永平的诉讼请求。原判认定，2010年5月25日，汤永平为承租方明、方奶房屋交付给两人租房订金2000元。7月19日，双方签订《房屋租赁协议》，约定：方明、方奶将金华市婺城区城北街道五星村120-126号1楼店面房4间出租给汤永平，租赁期限5年，自2010年7月19日至2015年9月30日，租金36000元／年，后3年租金40000元／年，付款方式按年支付，第一次付款20000元等。合同签订后，汤永平按约交付20000元租金，方明、方奶出具了收条，同时载明“房租从2010年10月1日起”。方明、方奶至今未能向汤永平交付出租的房屋（未拆除房屋脚手架等）。原审法院认为，汤永平与方明、方奶经自愿协商签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方均应按约履行。汤永平已按约交付了首笔租金，方明、方奶未按约交付房屋，属违约行为，其抗辩已交付租赁物，无足以采信的证据证明，不予采信。汤永平的诉请并无不当，予以支持。方明、方奶未经法庭许可中途退庭，其行为是对国家司法制度的藐视和对其诉讼权利的放弃，应当自负由此产生对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、解除原告汤永平和被告方明、方奶于2010年7月19日签订《房屋租赁协议》。二、被告方明、方奶于本判决生效后5日内，返还原告汤永平租金、订金共计22000元和赔偿利息损失（按日万分之二点一，自2010年10月2日计至判决确定履行日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由被告方明、方奶负担。一审宣判后，原审被告方明不服，向本院提起上诉称，原判认定事实错误。本人于2010年9月15日前已经向汤永平交付了符合协议要求的租赁物，其亦认可并接受了租赁物，原判认定本人违约是错误的。假设双方之间的租赁协议应当解除，由于汤永平未能在2010年9月1日前付清房租尾款，有解除权的一方应是本人，本人不解除协议的目的是为了维护交易安全。汤永平交付的订金2000元在租赁协议签订后已转化为押金，不能退还，且因汤永平的违约行为，本人无须赔偿利息。原判在证据认证上存在错误。本人提交的收据，属于书面证据，不是证人证言，本人持有原件，但原审法院未向本人提示提供证据原件。本人并非中途退庭，是被迫的。汤永平未按期支付第一期租金尾款16000元，违约在先，本人有理由行使先履行抗辩权，不去清理门前杂物和拆除脚手架。假设本案过错均在本人，也未达到根本违约的程度，汤永平不具有法定解除权，故一审解除双方的房屋租赁协议完全错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回汤永平的诉讼请求。被上诉人汤永平答辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告方奶未作答辩。二审中方明向本院提供以下证据：1、收条两份，结合证据3证明方明已拆除与方奶房屋之间隔墙的事实及拆除时间和费用，方明已按租赁协议履行义务；2、接处警工作登记表，证明2010年10月13日，方明因汤永平将货架等物品搬出店面房而与之发生争吵，汤永平报警及其接收过房屋的事实；3、照片，证明涉案房屋附近开有佳友超市、亲友副食品店及上述两家店内均设有香烟柜台，方明为履行租赁协议一直将房屋空置的事实；4、工商登记资料，证明亲友副食品店成立时间；5、申请证人徐某、叶某出庭作证，证明汤永平已接受租赁房屋，并将开超市的物品搬入店内，同时也证明租赁房屋附近有佳友超市、亲友副食品店的事实。汤永平质证认为，对证据1、3的关联性有异议；对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，报警是因为店面的事情吵架，地点在与店面相差200米左右的地方，房屋没有交付；对证据4的真实性无异议；对证据5的真实性有异议，其从未看到过该两位证人。本院认为，对证据1，租赁协议中未约定拆墙事实，故对其提出已按租赁协议履行的证明目的不予确认；对证据2，处警情况及警情一栏里记载“由于客观原因导致双方租房合同无法继续履行，在退回租金方面存在分歧并争吵”，故证明双方当日为退回租金的问题发生争吵，而不能证明其待证事实；证据3、4与本案无关联性；对证据5，证人叶某陈述看到汤永平将开超市的物品搬进出租房，证人徐某陈述看到有物品搬进出租房但不清楚是什么人，故仅有一人证言的情况下，对已交付租赁房屋的事实不予确认。二审中，方奶在庭审前向本院提交汤永平出具的收条一份（复印件），载明其已于2010年12月28日向汤永平履行本案的款项共计11087.5元及万分之二点一的利息，其与汤永平的房屋租赁合同作废，纠纷至此结束，双方不再追究。汤永平对该收条予以认可。方明称不清楚该情况。本院认为，汤永平对款项履行予以认可，故对该收条真实性予以确认。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。另查明，方奶已于2010年12月28日向汤永平履行涉案款项11087.5元及万分之二点一的利息，由汤永平出具收条，其中载明其与方奶的房屋租赁合同作废，方奶所有的五星路126号店面可另行租赁。本院认为，方明未能提供充分证据证明其已交付房屋，且方奶已与汤永平协商解除合同，故涉案的房屋租赁协议客观上已无法继续履行，应予解除。合同解除后，出租人应当退还已交付的租金、订金及赔偿利息损失。综上，方明的上诉请求，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人方明负担。本判决为终审判决。审　判　长　　冯少华审　判　员　　杜月婷代理审判员　　钱　萍二〇一一年三月二十二日代书　记员　　温小敏 关注公众号“”