（2010）威环民一初字第1947号

裁判日期: 2011-03-18

公开日期: 2015-11-10

案件名称

李蔚与刘莉莉排除妨害纠纷一审民事判决书

法院

威海市环翠区人民法院

所属地区

威海市

案件类型

民事案件

审理程序

民事一审

当事人

李蔚；刘莉莉

案由

法律依据

《中华人民共和国物权法》:第七十条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第三条第一款；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第三条第一款第一项；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第三条第一款第二项；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第四条

全文

威海市环翠区人民法院民事判决书（2010）威环民一初字第1947号原告李蔚（身份证号3201031986********）。委托代理人李祥宁（身份证号3201061954********）。被告刘莉莉（身份证号3710021978********）。委托代理人贾存帅，威海市环翠区法律援助中心律师。原告李蔚与被告刘莉莉排除妨害纠纷一案，本院于2010年8月24日立案受理，依法由审判员孙丰山适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告之委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李蔚诉称，其于2004年购买了位于威海市张村镇长乐小区怡沁园13号楼顶楼的703室，2010年7月24日，居住在原告家中原告的亲戚发现，该单元403室的业主被告在没有征得物业同意，也没有告知原告的情况下，撬开该单元楼顶天窗的链条锁，在原告家楼顶上安装太阳能，原告亲戚同原告家人取得联系后明确告知被告，不同意其在本户楼顶上安装太阳能，但被告仍然强行安装。因长乐小区怡沁园楼房设计在顶楼处未预留太阳能位，楼顶均为抗踩能力较差的水泥瓦，且楼顶距顶楼住户露台高度只有60cm，楼顶上人会给顶楼住户带来安全隐患，故本小区业主在入住时与物业公司所签订的小区入住合约中明确约定不得在楼顶安装太阳能。楼顶天窗锁的钥匙一直都是由物业统一管理，而被告私自撬开顶楼天窗锁在楼顶安装太阳能，不但违反了小区入住合约的规定，同时还给原告带来了极大的安全隐患。故请求判令被告拆除其在原告楼顶安装的太阳能并恢复原告屋顶至不漏状态；赔偿被告所损坏的单元楼顶天窗、锁、链等物件；承担原告及其委托代理人因本次诉讼而损失的交通费和误工费共计1500元。被告刘莉莉辩称，其长乐小区怡沁园13号楼403室的房屋系从他人处购买的二手房，原告所称的入住业主与原物业公司所签订的入住合约被告并不清楚，也不知被告所购房屋的原业主是否签订该合约，且该小区物业公司已更换过三届，该合约对新物业公司及新入住的业主并无约束力，而现任物业公司又没有禁止在小区顶楼安装太阳能的规定。楼顶部分为全体业主的公用部分，被告在楼顶安装太阳能既没有违反相关法律的规定，也未侵害原告的任何权利，且被告在安装太阳能前经向现在的物业公司询问后被告知可以安装。而被告之所以撬开顶楼天窗锁是因为物业公司不能向被告提供天窗钥匙，告知被告自行打开，对此，被告愿意更换新锁并将钥匙交与物业管理。除此之外被告在安装太阳能之时再未造成其他损坏，也未造成原告房屋屋顶渗漏的情况，而原告所诉请求的交通费及误工费等损失，也与被告无关。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告李蔚于2004年购买长乐小区怡沁园13号楼顶楼两层式房屋703室，于同年7月8日与该小区首届物业公司荣昌物业管理公司签订“华锦怡沁园入住合约”（以下称合约），合约第十二条约定：“保护楼内一切设施、设备，不得擅自开启上楼顶天窗，踩坏屋顶瓦面，影响他人居住，不得在楼顶安装太阳能等，更严禁开启消防龙头。”2005年被告刘莉莉从他人处购得长乐小区怡沁园13号楼403室，其并未与荣昌物业管理公司签订上述合约。13号楼楼顶天窗一直锁有链条锁，钥匙由物业公司保管。2009年12月17日，该小区第二届物业公司威海碧海物业服务有限公司为怡沁园小区服务合同终止，而此时怡沁园小区前业主委员会已停止工作，碧海物业无法与业主续签服务合同，撤出小区。怡沁园小区业主委员会换届选举筹备组在工作期间提出暂停工作，并在法定的期限内没有恢复工作，故未能依法选出新的业主委员会。在此期间，张村怡沁园社区居委会依据相关规定代行怡沁园小区业主委员会职责，于2010年4月7日以公开招标形式选聘了威海佑好物业服务有限公司为怡沁园小区服务。2010年4月12日，双方签订物业服务合同，未有禁止业主有楼顶安装太阳能的规定。2010年7月24日，被告刘莉莉家人欲在13号楼楼顶安装太阳能，因在物业公司处未能找到该单元通往楼顶天窗上链条锁的钥匙，其便自行将锁住天窗的链条撬开，上到楼顶装太阳能。期间，居于原告家中原告亲戚发现此事后与被告安装人员交涉，但并未有结果。本案在审理过程中，本院组织人员到怡沁园13号楼进行现场勘查，原、被告所居单元锁住通往顶楼天窗的链条锁未毁损，链条中间断开，以铁丝相连并固定。原告701室部分房屋屋顶有不同程度、新旧不同的渗漏痕迹。上述事实，有书证及当事人陈述等在案为凭，并经当庭质证。本院认为，业主有权合法利用建筑物的公用部分，但不得侵害其他业主的合法权益。本案的争议焦点主要为：1、被告在楼顶安装太阳能的行为是否违反该小区的相关管理规定；2、被告安装太阳能的行为是否给原告造成了损失或危害。关于焦点一，原告主张的依据为业主在入住之时与首届物业公司所签订的入住合约中所载明的“不得在楼顶安装太阳能”，并认为该合约为管理规约性质，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可修改。但合约签订的双方为单个业主和物业公司，合约的内容为业主与物业公司在物业服务过程中各自的权利与义务，故此合约的性质应为在该怡沁园小区尚未成立业主委员会之时由物业公司与业主所签订的物业服务合同，而非业主之间共同制定的管理规约，其效力及于签订合同的双方，亦不能约束在其后为小区服务的物业公司。怡沁园小区因特殊原因造成无业主委员会工作的情况，怡沁园小区依据相关规定代行该小区业主委员会职责，以公开招标的形式聘用佑好物业服务有限公司，双方间签订的物业服务合同为合法有效的合同，而合同中并无禁止业主在顶楼安装太阳能的相关规定。故对于焦点一，本院认为被告安装太阳能的行为并未违反任何禁止性规定。关于焦点二，原告所主张的相关损失和危害主要有：被被告撬坏的楼顶天窗链条锁以及因此而对其带来的安全隐患、因被告安装太阳能而造成其屋顶多处渗漏、原告及其代理人为实现诉讼而支出的误工和交通等费用。被告对于其将链条撬坏的事实予以承认，并表示愿意出资更换新链条及锁并将钥匙交与物业管理，在庭审中原告对此做法也表示接受；对于原告房屋屋顶的渗漏情况，原告承认在被告安装太阳能之前便已出现多次渗漏，也经过多次维修，其不能证明其房屋屋顶现在的渗漏与被告安装太阳能行为之间的关联性，其也放弃通过技术鉴定的手段来证明这一问题，故该关联性，本院不予认定；原告所主张的误工费与交通费并非因被告行为过错而导致的必要损失，不应由被告进行赔偿。故对于焦点二，原告所主张的由被告修复其房屋渗漏问题及支付误工费和交通费1500元的部分，证据不足，本院均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条之规定，判决如下：一、由被告更换被其损坏的怡沁园13号楼顶楼天窗链条及锁，钥匙由物业管理；二、驳回原告要求被告拆除在怡沁园13楼顶楼安装的太阳能的诉讼请求；三、驳回原告要求被告修复原告屋顶渗漏的诉讼请求；四、驳回原告要求被告赔偿误工费和交通费1500元的诉讼请求。案件受理费125元，由原告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员　　孙丰山二〇一一年三月十八日书记员　　王少锋微信公众号“”