（2011）深中法民五终字第562号
裁判日期: 2011-03-16
公开日期: 2015-12-25
案件名称
上诉人毛某某与被上诉人深圳市龙华×××股份合作公司土地使用权转让合同纠纷一案民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
毛某某；深圳市龙华×××股份合作公司；刘某某
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第五十二条；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第一项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第二项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第三项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第四项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第五项；《中华人民共和国合同法》:第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》:第四条第二款；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》:第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第（一）项；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第二项；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第三项
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第562号上诉人（原审被告）毛某某，男。委托代理人汤某某，广东××律师事务所律师。被上诉人（原审原告）深圳市龙华×××股份合作公司。法定代表人陈某某，该公司总经理。委托代理人蔡某某，广东××律师事务所律师。委托代理人陈某某，广东××律师事务所实习律师。原审第三人刘某某，男。上诉人毛某某与被上诉人深圳市龙华×××股份合作公司（以下简称×××股份公司）因土地使用权转让合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2002年4月28日，深圳市宝安区××镇××村×××村民小组（甲方，以下简称×××村民小组）与毛某某（以深圳市宝安区大浪××包装设备材料厂名义作为乙方）签订《土地使用协议书》，约定甲方将××山（土名：大社园）用地有偿转让使用权给乙方，红线内的面积约10000平方米，使用时间为五十年，从2002年5月20日至2052年5月20日，具体使用时间和使用权均由乙方同深圳市规划国土局××分局签订时间为准。乙方必须按甲方指定的账号付款，收据由甲方开具，不包税款，每平方米388元，共合计388万元，签订合同三天内付50%，余款在签订协议日起20个月内付清。甲方应把要做的石墙做到比现平整地底1.5米，包用五年，费用由甲方支付。甲方负责协助乙方办理该土地及在该地上投资建厂房的一切国土手续。甲方负责协助办理有关报建手续，领取《建筑许可证》、《施工许可证》、《房地产证》及消防审批手续，办理费用由乙方支付。乙方申办该幅土地手续，需要向国土部门缴交的地价及政府部门收取的税收等费用由乙方负责交纳。该地只能作工业用地及配套使用，乙方不得擅自改变用途。该协议有加盖甲乙双方公章，×××股份公司现任总经理陈某某等作为代表签字，第三人刘某某作为见证人签字。2002年4月30日，深圳市宝安区××镇××村×××经济合作社出具一份"收款收据"，称收到深圳市宝安区大浪××包装设备材料厂交来购××山大社园地皮款250万元。《土地使用协议书》签订后，因为部分土地已被征用，×××股份公司直到2007年3月19日才确认将涉案土地中面积为6433平方米的部分实际交付毛某某，并在一份红线图上作出了确认说明、加盖公章。2007年3月，毛某某委托××国际建筑工程有限公司出具《毛先生厂房建筑、结构、水电、消防施工图》，并于2007年7月11日以"大社园厂房设计费"名义支付4万元。2007年3月10日，毛某某与案外人潘某某签订《土方挖运平整工程承包协议书》，约定潘某某承包"××厂土方挖运平整工程（××山大社园6433平方米土地）"。同年4月6日，毛某某向潘某某支付了平整土地费313760元。2007年8月1日，毛某某以深圳市宝安区大浪××包装设备材料厂名义与案外人深圳市×××科技开发有限公司签订《××工业园区合作开发协议》，约定双方对深圳市宝安区××街道××山大社园6433平方米的工商业用地进行房地产项目合作开发，由毛某某提供土地，深圳市×××科技开发有限公司提供全部建设资金等。2007年11月，毛某某委托深圳市××勘测工程有限公司对上述土地进行勘察并出具《××山大社园厂房二期场地岩土工程勘察报告》，毛某某为此支付勘察费38000元。2009年12月17日，毛某某认为×××股份公司在进行配变配电设备整改工程中侵占了涉案地块，向×××股份公司提出交涉。×××股份公司于12月18日制作的"会议纪要表"中记载，"董事长提出：需了解确实情况，要求毛生提供相应地块权属证明，如查明核实地块确实归当事人，我公司愿意担负全部责任并作出补偿。毛生表示愿意提供相关证明资料，……董事长要求提供的证明复印件需要和原件核实。会议中毛某某已提供相关证明。现需要暂时停工，等协商解决后方可复工。"×××股份公司遂诉至原审法院，请求判令：1、确认深圳市宝安区××镇××村×××村民小组与毛某某签订的《土地使用协议书》无效；2、毛某某退还占用×××股份公司的红线内土地（土地价格：250万元）；3、由毛某某承担本案的诉讼费用。经查，涉案土地原系×××村民小组集体所有，毛某某就实际交付的6433平方米地块中的一栋厂房向宝安区××街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室作了申报，但毛某某当庭承认涉案土地上至今并无地上建筑物。另查，×××村民小组及深圳市宝安区××镇××村×××经济合作社在农村城市化过程中，分别改制为×××居民小组和深圳市龙华×××股份公司。深圳市宝安区大浪××包装设备材料厂原名为深圳市宝安区龙华××包装设备材料厂，2008年7月4日变更为现名，系个体工商户，经营者为本案毛某某。原审法院认为，按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村集体土地不得用于非农建设，×××村民小组与毛某某于2002年4月28日以签订《土地使用协议书》的形式，将××山大社园使用权转让用于工业开发，且该行为未经行政主管部门批准，已经违反了法律的禁止性规定，该《土地使用协议书》应属无效。作为合同当事方，×××村民小组以及毛某某均明知该转让行为属法律所禁止，理应对合同的无效共同承担责任。有关合同无效后各方权责的分担，原审法院作出以下认定：1、深圳市龙华×××股份公司主体问题。经原审法院查明，深圳市龙华×××股份公司系由深圳市宝安区××镇××村×××经济合作社改制而来，按照深圳农村城市化的相关政策，原×××村民小组及深圳市宝安区××镇××村×××经济合作社的民事权利义务均由×××股份公司承继，×××股份公司负责管理集体资产。因此，×××村民小组与毛某某签订的《土地使用协议书》，其权利义务理应由深圳市龙华×××股份公司承继，×××股份公司据此参与诉讼，符合法律规定。2、合同无效后财产的返还问题。毛某某虽称已经按有关程序申报了地上建筑的历史遗留问题，但实际查明涉案地块至今只是进行了土地平整，其上并未形成建筑物，无需行政主管部门先行处理即可确定双方财产权益关系，故毛某某要求驳回起诉的主张不成立，原审法院不予采纳。按照无效合同的处理原则，因无效合同取得的财产应当相互返还。毛某某以地皮款名义向×××股份公司支付的款项250万元，×××股份公司理应返还，并支付占用期间的利息，该利息以250万元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准，从2002年4月30日计算至清偿之日止；同理，毛某某也应将大社园6433平方米涉案土地返还给×××股份公司，并按照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第21条的规定适当补偿×××股份公司，该补偿费参照双方在《土地使用协议书》中的约定，按每年5万元（250万元÷50年）计算，从土地交付之日（2007年3月19日）起算至返还土地之日止。3、合同无效后损失的分担。双方签订合同后，毛某某已经着手对涉案土地进行开发的前期准备工作，其中厂房设计投入4万元，平整土地投入313760元，合计353760元。现由于合同无效，毛某某投入已无回收可能，依法应计入因合同无效所造成的损失中，因×××股份公司和毛某某对合同的无效均存在过错，理应共同分担该笔损失，故×××股份公司应向毛某某补偿176880元（353760元÷2）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决：一、深圳市宝安区××镇××村×××村民小组与毛某某于2002年4月28日签订的《土地使用协议书》无效。二、×××股份公司向毛某某返还250万元，并支付相应利息（该利息以250万元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准，从2002年4月30日计算至清偿之日止）。三、毛某某向×××股份公司返还位于×××居民小组大社园6433平方米地块，并支付相应补偿费（补偿费按每年5万元标准，从2007年3月19日起算至返还土地之日止）。四、×××股份公司向毛某某支付损失补偿款176880元。本案受理费26800元，由毛某某负担，受理费×××股份公司已预交，毛某某在偿还上述款项时迳付×××股份公司。上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，发回重审或者依法改判；2、撤销原审判决第一项，改为认定上诉人与被上诉人双方于2002年4月28日签署的土地使用协议书有效；3、撤销原审判决第三项，改判上诉人无需向被上诉人支付土地补偿费；4、增加原审判决第四项损失赔偿款，改判被上诉人向上诉人增加支付补偿款290880元；5、改判被上诉人承担本案所有诉讼费用。上诉事实与理由为：一、原审法院审判程序违法，二审法院依法应当裁定撤销原审判决，发回重审。1、上诉人与被上诉人争议土地于2004年转为国有用地，但并未依法办理相关手续也未领取相关许可证书，根据相关规定，理应先由行政主管部门处理，人民法院应作出驳回起诉的裁定。2002年4月28日，上诉人与被上诉人签订了《土地使用协议》，约定被上诉人将××山（大社园）用地有偿转让给上诉人，当时该块土地属于农村集体所有。2004年6月26日，深圳市人民政府发出通知对宝安龙岗土地做出了重新划定，即根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府（2004）102号）第二条，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此，××山用地性质上转为国有用地。然而，被上诉人并未按规划审批程序办理相关手续，至今都未领取相关许可证书。因此，根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发（2001）42号）第2条规定，应裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。原审法院在土地性质尚未查实清楚的前提下，就对该地作出审理，违反了相关程序，理应驳回被上诉人的起诉，先通过行政部门作出处理。2、上诉人已经就该讼争地块向行政部门申报了历史遗留问题，行政部门已经受理，但尚未作出处理决定。原审法院立案受理作出判决属于程序错误，理应在行政部门决定作出之后对该案再行审理。2009年11月23日，上诉人已就该案讼争土地向宝安区××街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室申报了历史遗留问题，同时被上诉人在历史遗留申报表上也签字盖章确认了上诉人对本案诉争地块申报历史遗留的申报信息是属实的，诉争地块的使用权是属于上诉人的，行政部门对该行政申请已经予以受理，但是还没有作出相关行政处理决定。因该行政处理决定涉及讼争土地的性质、双方当事人的权益等问题，原审法院理应驳回被上诉人起诉，在行政部门作出相关决定之后，再以此为依据，进行审理判决。二、原审判决对双方土地使用权转让协议效力认定不清，违反法律及事实规定，存在重大瑕疵。2002年4月28日，上诉人与被上诉人签订了《土地使用协议》，被上诉人作为农村集体用地所有人，双方在平等、自愿的基础上签订，该协议合法有效，上诉人依据协议支付了地价款，被上诉人也于2007年将该块土地交付上诉人。依据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款的规定："土地使用权可以依法转让"。第九条规定：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第八条规定：下列建设项目可以使用集体建设用地：1、兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、"三来一补"企业），股份制企业，联营企业等；第十二条规定：集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。第十三条规定：集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。因此，上诉人作为个体工商户负责人，为了兴办工商企业与赖屋山居委会在平等、自愿的基础上签订的《土地使用协议书》是合法有效的。上诉人与被上诉人签署的《土地使用协议》无论是内容还是形式均符合法律法规规定，该协议为合法有效合同，不存在无效的情形。原审判决单纯以该转让行为未经行政主管部门批准为由认定合同无效，显然是不正确的。本案的事实是被上诉人因出让的土地使用权明显增值，而违背诚实信用原则企图无偿取回土地使用权，法律应该维护公平和基本的诚实信用原则，不能助长被上诉人这一行为。三、退一步说，即便双方土地使用权转让协议无效，但原审判决对双方过错责任的认定、损失、利益的划分等事实认定不清，基本数据计算错误，同时违反基本法理原则，判决结果存在重大瑕疵。1、合同无效的过错责任完全在于被上诉人，原审判决合同无效的责任由双方共同承担，显属错误。2002年4月28日，上诉人个体经营的深圳市宝安区龙华××包装设备材料厂在第三人刘某某见证下与被上诉人改制前组织深圳市宝安区××镇××村×××村民小组签署了《土地使用协议》，合同加盖了村民小组公章，并经过村长、副村长、村其他领导共四人签字确认。2007年3月，被上诉人还将该地交付给了上诉人，并划分了该块土地四至范围，在该地块的红线图上签字盖章。同时，被上诉人还同意并协助上诉人于2009年11月23日进行了历史遗留违法建筑普查申报。该合同无论在内容还是形式上都十分谨慎详细，上诉人作为非专业人士，对该合同的有效性必定是十分信赖的。所以于合同签订后2日内立即履行了自己的付款义务。反之，被上诉人拖延了5年才交付地块、并不积极配合上诉人办理土地使用权转国有出让手续，甚至矢口否认付款的事实，合同即便是无效，那么无效的过错责任也全因被上诉人所致。一审法院确认合同无效的同时，竟然判定过错责任双方平均分担，显然极为不公平。2、原审判决连基本的数据都计算错误。上诉人自土地交付后，对该地块进行了勘察和平整，根据上诉人提交的勘察报告、收款收据、土方挖运平整工程承包协议及费用收据等，都可以证实上诉人实际支付平整土地费313760元，勘察费分为两期，第一期为56000元，第二期为38000元，第一期的勘察费完全被原审判决忽略，第二期勘察费虽然在事实中予以认定，但是最后并未计入总额。同时厂房设计费6万元，收款收据十分明确，而原审判决竟然最后只计算了4万元。3、原审判决要求上诉人向被上诉人支付土地补偿费违反了不告不理这一民事诉讼基本原则。被上诉人在一审起诉时诉讼请求只是要求认定双方签署的土地使用权转让协议无效以及上诉人返还土地，根本未就土地使用补偿费问题提出请求，然而原审判决忽视民事诉讼中不告不理这一基本原则，超出诉讼请求进行判决，要求上诉人按照每年5万元标准，从2007年3月19日起向被上诉人支付土地补偿费，这是根本违反了诉讼原则，是错误的做法。4、原审判决将上诉人支出的土地平整等费用作为上诉人的损失由双方分担责任是不公平的。首先，合同即便无效，无效的过错在于被上诉人，按照合同无效的处理方式，损失应由过错方承担，上诉人支付的这笔费用理应由被上诉人负责；其次，土地的平整对于被上诉人来说是为受益，针对该毛坯土地的勘察和平整，无论是谁投入使用，都需要进行该土地的勘察和平整，这是属于土地上增加的利益，按照合同无效，利益返还的原则，该笔费用应由被上诉人全额返还。5、本案的一审诉讼费用判由上诉人全额承担，也是不公平不合理的。诉讼费用的承担应该根据当事人过错责任进行划分，原审判决完全将过错责任倒置，要求上诉人负全部责任，对上诉人极为不公平。即使法院认定协议无效，但从2000年至今该地皮所产生的增值获利也是上诉人投入土地使用费之后的预期利益，也属于投资损失，对该利益应进行按责任划分，确定土地增值利益。四、原审判决适用法律错误。原审判决无视《中华人民共和国土地管理法》和《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》关于农村集体用地转让的实体规定，也无视广东省高级人民法院关于审理农村土地案件的程序规定，错误适用法律程序，之后又错误适用了《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，认定双方土地转让合同无效，最后还根据《合同法》中关于合同无效的规定做出了错误判决。上诉人特向二审法院提起上诉，恳请二审法院纠正原审错误判决，以维护上诉人的合法权益。被上诉人×××股份公司口头答辩称：1、上诉人的上诉请求是存在矛盾的。上诉人应明确是要求二审法院确认双方签订的土地协议有效，还是主张合同无效后的财产赔偿。2、上诉人称本案争议土地转为国有土地的说法与事实不符。本案争议土地在深圳农村城市化后为集体用地。一审法院在庭审时查明本案地块至今无任何地上建筑物，上诉人根据粤高法2001年第42号文要求驳回被上诉人的起诉理由是不能成立的。本案争议用地并没有进行非农业建设，虽然上诉人有非法申报，但这并不是确权的申报，且其申报的违法建筑事实上也不存在。一审法院并没有违反程序。3、土地管理法规定土地使用权的转让必须经过行政主管部门的批准，本案土地使用权转让行为并没有得到批准，违反了国家强制性法律规定，因此该转让行为无效。4、关于合同责任问题。土地使用权不得非法转让是法律规定的，上诉人明知该转让行为是无效的。关于无效合同责任分配问题，如果上诉人认为一审法院要求上诉人按每年5万元向被上诉人支付土地补偿费违反了民诉法不告不理的原则，那么一审法院判决被上诉人向上诉人支付土地平整费、设计费的判决也是错误的。事实上，上诉人提出的土地平整费和设计费也没有依据。一审法院在判决被上诉人2002年4月30日起向上诉人支付同期银行贷款利息是错误的，上诉人提供的收款收据是2002年4月30日，但实际形成时间2007年3月份。根据双方签订的土地协议书，被上诉人向上诉人提供1万平方米土地使用权，每平方米388元。该土地在修路时部分被占用，仅剩下6643平方米，由被上诉人2007年3月19日全部交付给上诉人。而上诉人所持有2002年4月30日的收款收据写的支付款项是250万，这与被上诉人在3月19日交付的土地面积是对应的，这250万是根据交付6643平方米乘以388元计算的数额，因此该收款收据是倒签的日期。据此被上诉人支付上诉人利息的时间应从2007年3月份开始计算。原审第三人刘某某未出庭参加法庭调查，亦未提交答辩意见。本院经审理查明，2007年7月10日上诉人以"大社园厂房设计费"名义支付给××国际建筑工程有限公司费用6万元，而非原审法院认定的4万元。又查明，上诉人委托深圳市××勘测工程有限公司对涉案土地进行勘察，于2007年6月20日向该勘测公司支付第一期勘察费56000元，并于2007的11月13日支付第二期勘察费38000元。原审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，被上诉人未经行政主管部门批准，将农村集体土地的使用权转让给上诉人用于兴建工业厂房，违反了《中华人民共和国土地管理法》中的强制规定，双方签订的《土地使用协议书》应为无效。上诉人主张该土地已转为国有，但其未能提供充分证据证明该土地已办理了征用手续并转为国有，故其该项主张依据不足，本院不予采信。合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据该规定，原审法院认定被上诉人应向上诉人返还地皮款250万元，并按同期同类贷款利率支付利息，而上诉人则应向被上诉人返还涉案土地，是妥当的，本院予以维持。被上诉人称该款实际是2007年3月份收取，收据上的时间是倒签的，但其未能提供充分证据予以证明，本院不予采信。另外，上诉人为平整土地支出费用313760元，而被上诉人收回土地后取得该平整利益，故应全额补偿上诉人支出的平整土地费用损失。被上诉人未经批准将涉案农村集体土地出租给上诉人兴建工业厂房，过错较大，应承担60%的责任；上诉人未尽谨慎审查义务，亦有过错，应承担40%的责任。为了在地上建设的需要，上诉人支出设计费6万元和勘察费94000元，但因至今仍未能进行建设，该部分费用应作为损失由双方进行分担，应由上诉人自担61600元，由被上诉人负担92400元。因涉案土地未能办理报建手续，至今仍然空置，上诉人并未实际使用该土地获益，因此该土地闲置费也应作为损失，由双方按过错责任大小进行分担。该土地闲置损失可参照双方合同的约定，按每年5万元（250万元÷50年）计算。因此，上诉人应按每年2万元（5万元×40%）的标准向被上诉人支付自2007年3月19日至本判决确定的返还土地之日止的土地闲置损失。综上所述，上诉人部分上诉理由成立，对其相应上诉请求，本院予以支持。原审法院认定事实部分有误，适用法律亦有不妥之处，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）、（三）项之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第483号民事判决第一项、第二项；二、变更深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第483号民事判决第三项为：上诉人毛某某向被上诉人深圳市龙华×××股份合作公司返还位于×××居民小组大社园6433平方米地块，并支付相应土地闲置损失（按每年2万元标准，从2007年3月19日起计算至本判决确定的土地返还之日止）；三、变更深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第483号民事判决第四项为：被上诉人深圳市龙华×××股份合作公司向上诉人毛某某支付损失补偿款406160元。上述金钱给付和土地返还义务，上诉人和被上诉人均应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按判决指定的期间履行土地返还义务的，应当支付迟延履行金。本案一、二审案件受理费共计54512元，由上诉人负担21805元，由被上诉人负担32707元。上述款项已由双方分别预交，不另收退，被上诉人迳付上诉人5907元。本判决为终审判决。审 判 长 彭 宁代理审判员 张 睿代理审判员 唐 毅二〇一一年三月十六日书 记 员 叶金花 关注微信公众号“”