（2011）衢开民初字第108号

裁判日期: 2011-03-16

公开日期: 2015-12-27

案件名称

钱某某、余某某等与衢州万安建筑××工××司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

浙江省开化县人民法院

所属地区

浙江省开化县

案件类型

民事案件

审理程序

民事一审

当事人

钱某某；余某某；樊甲；王某某；衢州万安建筑××工××司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第二条第一款；《中华人民共和国合同法》:第二条第二款

全文

浙江省开化县人民法院民事判决书（2011）衢开民初字第108号原告：钱某某。原告：余某某。原告：樊甲。原告：王某某。四原告委托代理人：徐某某。被告：衢州万安建筑××工××司，镇××号。法定代表人：傅某。委托代理人：方某某。原告钱某某、余某某、樊甲、王某某为与被告衢州万安建筑××工××司（以下简称万安某某）房屋买卖合同纠纷一案，于2011年1月13日向本院起诉，本院同日立案受理后，依法由审判员适用简易程序，于3月2日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结原告钱某某、余某某、樊甲、王某某起诉称：2005年4月1日，四原告与万安某某签订一份房地产买卖契约，约定：万安某某将位于开化县××镇××号的房地产（房屋建筑面积1965.45平方米）出卖给原告，成交价2162050元。同时约定，上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。2005年下半年，双方办理了该房屋过户的有关手续。2010年11月，原告到为双方办理该项房屋买卖手续的浙江中财拍卖行有限公司某某分公司（原浙江嘉泰拍卖有限公司某某分公司，以下简称中财拍卖行）了解有关税费情况，发现被告按规定应支付过户税费139452.20元，但被告仅支付33022.73元。另106429.47元实际是从原告交给拍卖公司的款项中垫付。为此，原告要求对房屋买卖过程的有关费用进行结算，被告未予答复。现起诉，要求被告返还原告为其垫付的税费款106429.47元，并从垫付之日（2005年7月21日）起至返还之日止按人民银行的规定计算逾期付款利息。被告万安某某答辩称：原、被告双方之间并没有房屋买卖关系。2004年，被告通过中财拍卖行将房屋出卖给樊乙，成交价2162050元，双方于5月21日签订了房地产转让合同，合同第五条约定：过户手续由乙方（指樊乙）自行办理，甲方（指万安某某）给予必要的配合，在过户过程中，或者因标的的转让而发生的一切税、费某由乙方某担。合同签订后，樊乙支付给中财拍卖行购房款和办证费用共计2360000元。同年12月，在办理房屋过户手续过程中，樊乙突然死亡，无法过户。2005年，拍卖行找到被告，要求被告协助，由被告和樊乙的财产继受人（即四原告）补签一份房屋买卖合同，用于过户。被告为了协助原告过户，遂同意在中财拍卖行提供的一份房地产买卖契约格式合同上加盖了公章。2005年8月，双方就已经办妥了所有手续，并结算完毕，原告现又提出主张，显然也已经超过了诉讼时效。故请求法院驳回原告的诉讼请求。原告钱某某、余某某、樊甲、王某某为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供以下证据：一、房地产买卖契约、房屋产权证各一份，用以证明原、被告在2005年4月1日确立了房屋买卖关系，买卖契约中约定办理过户的税费由双方按规定各自承担。二、中财拍卖行的证明一份，用以证明原、被告签订过房地产买卖契约、原告和樊乙总共向中财拍卖行交付了232万多元的事实。三、中财拍卖行经手的该案各项凭证三组，用以证明中财拍卖行共收到2373022.73元，交付被告2142050元，代双方缴纳税费210972.73元。按照契约，销售不动产税等139452.20元应由被告承担。四、信函一份，用以证明四原告在2010年11月18日向被告主张某某返还垫付税费106429.49元的事实。五、开化县人民法院（2009）衢开民抗字第2号民事调解书一份，用以证明原、被告在同一地点的另一幢房屋买卖纠纷在2010年9月16日才最终结案，至此，双方的房屋买卖款才结算结束。被告万安某某为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供房地产转让合同一份，用以证明被告是和樊乙建立了开化县××镇××号的房地产买卖关系，该合同明确约定房屋过户的一切税费等均由樊卓某某担，樊乙实际也预交了过户税费等近20万元。合同也已经基本履行完毕，只是房屋的过户手续没办好，后来为了方便过户才有了与四原告的合同。双方当事人质证意见及本院认证意见如下：被告万安某某对原告提供的证据三、四、五的真实性均无异议，认为从证据三中可以看出，被告实际履行的是和樊乙的房地产转让合同，在2004年6月前，樊乙已经向中财拍卖行支付购房款和房屋过户的办证费用236万元，被告也已经将房屋交付给樊乙。证据四和证据五也不能证明存在时效中断的问题。本院对证据三和证据四确认其证明效力，对证据五认为原、被告之间另一幢房屋的买卖纠纷案件中，始终未涉及到本案，与本案没有关联性，故对证据五的证明效力不予确认。被告对原告提供的证据一，对其中的房产证无异议，本院予以确认，对其中的房地产买卖契约，认为该契约签订只是为了方便原告办理过户，双方并不按此契约实际履行，本院认为，从该份契约的形式来看，系填空式的格式合同，合同中的条款也只填写了房屋地点和总价款，其余如付款时间、方式、交房时间等重要条款均未填写或用斜线划去，实际上是一份无法真正履行的合同，结合原告提供的证据三和被告提供的证据，本院确认该份房地产买卖契约不具有证明效力。被告对原告提供的证据二，认为原告在签订房地产买卖契约后，没有支付过一分钱，证明中称钱某某等人（含樊乙）共交我公司2323022.73元，不符合实际。原告提供证据三中的2005年8月17日钱某某领款16977.27元的领款凭证，证明了中财拍卖行对双方的房屋买卖合同进行了最终的结算，将多余的款项退还给了原告，而且数字完全某某，而证据二中又说双方未来我公司结算，也不符合实际。本院认为被告的异议成立，对该证据不予确认。原告对被告提供的证据的真实性无异议，认为该合同与原告起诉的合同标的是同一的，因樊乙的死亡，后来重新签订了合同，后来的合同是一份新合同。本院认为，从合同形式上看，该合同并非格式合同，系双方自由协商的结果；从内容上看，各项条款相当完善；从实际履行上看，双方均是按该合同约定的条款履行。故该合同系双方的真实意思表示，本院确认其证明效力。根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定以下事实：2004年5月21日，被告通过中财拍卖行与樊乙签订一份房地产转让合同，约定：万安某某将位于开化县××镇××号的房地产（房屋建筑面积1965.50平方米）转让给樊乙，转让价2162050元。合同对价款的支付、标的物的移交、过户费用的承担、水电费的承担、瑕疵担保、违约责任、风险承担等也都做了详细的约定。合同第五条约定：过户手续由乙方（指樊乙）自行办理，甲方（指万安某某）给予必要的配合，在过户过程中，或者因标的的转让而发生的一切税、费某由乙方某担。合同签订后，樊乙于5月19日、6月16日、6月17日、6月18日分四次支付给中财拍卖行购房款和办证费用共计2360000元。被告也将房屋移交给了樊乙。同年12月，在办理房屋过户手续过程中，樊乙突然死亡，致使房屋产权证无法过户。2005年4月1日，中财拍卖行要求被告和樊乙的财产继受人（即四原告）补签一份房屋买卖合同，用于过户。被告为了协助原告过户，遂同意在中财拍卖行提供的一份房地产买卖契约格式合同上加盖了公章。中财拍卖行在办理房屋过户手续过程中，先后为当事方支付各种税费共计210972.73元。2005年7月12日，房屋过户登记在原告钱某某等四人名下。2005年8月17日，原告钱某某到中财拍卖行领取了剩余的16977.27元。2010年11月18日，四原告致函被告，称在办理房屋过户时，因被告尚欠税费106429.49元，为尽早办理过户手续，只得由原告代为垫付，现要求协商结算。但被告未予答复。本院认为，被告与樊乙签订的房地产转让合同，系当事人的真实意思表示，内容也不违反法律规定，是一份有效的合同，双方均应自觉履行约定的义务。事实上，被告和樊乙双方均较好地履行着自己的义务，樊乙在合同签订后不久，就将所有的购房款和办理过户的预交税费交到中介方即中财拍卖行。但是，在办理过户手续过程中，由于樊乙的突然死亡，产权证已无法再办理到樊乙的名下。为方便原告登记产权证，双方在中介方补签了一份房地产买卖契约，该份合同并非双方在自由协商的基础上所签订，不是原、被告之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，从合同的主要条款均为空白也可看出，双方并不是重新签订一份新的合同，更不是对原合同的补充，而只是由于过户的需要，所签订的一份形式上的所谓合同，所以，该份合同不是双方的真实意思表示，不能从中抽取一个格式条款与原来的有效合同相对抗。另外，原告在办理过户时，已经明知为被告垫付税费（原告自己也称为尽早办理过户手续，只得由原告代为垫付税费，房屋的过户手续早在2005年7月12日就已办妥），五年多来，均未向被告主张过要求返还。至于双方因其他房屋买卖有纠纷，也并不导致本案诉讼时效的中断，故四原告的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：驳回原告钱某某、余某某、樊甲、王某某的诉讼请求。本案受理费3300元，减半收取1650元，由原告钱某某、余某某、樊甲、王某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员　　丁益群二〇一一年三月十六日书记员　　陈　莹来自