（2011）浙金民终字第102号
裁判日期: 2011-03-16
公开日期: 2014-06-19
案件名称
徐岭、胡军与胡立清、任燕红房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
胡立清；徐岭；胡军；任燕红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙金民终字第102号上诉人（原审被告）胡立清。被上诉人（原审原告）徐岭。被上诉人（原审原告）胡军。两被上诉人共同委托代理人（特别授权）厉青芳。原审被告任燕红。上诉人胡立清为与被上诉人徐岭、胡军、原审被告任燕红房屋租赁合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2010）金婺民初字第3057号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐岭、胡军起诉称，2010年9月11日，其与胡立清签订《租用协议》，约定其向胡立清转租位于浙江省金华市婺城区双溪西路658号1幢1-5号营业房的“好地方粗菜馆”从事餐饮业经营，租期从2010年9月12日至2011年6月30日止，租金34500元，胡立清承诺转租行为已经征得原出租人同意。合同签订后其支付了全部租金，添置餐饮设备并开张经营。一个多月后，原出租人严铭德找到其俩，称其不知道也不同意胡立清转租房屋。为此，严铭德于2010年11月3日收回了房屋。胡立清从其俩人收回了店内的餐饮设备，但只退还给了部分租金，拒不退还剩余租金18840元。另，胡立清、任燕红系夫妻关系。现诉请：1、判令胡立清、任燕红返还其房屋租金18840元，并赔偿经济损失1000元，两项合计人民币19840元；2、本案诉讼费由胡立清、任燕红承担。胡立清答辩称，徐岭、胡军承租“好地方粗菜馆”后，因经营不善主动要求胡立清与房东严铭德协商将房屋退还房东，并让胡立清收回餐饮设备，所以不可能将租金全额退还徐岭、胡军。任燕红未作答辩。原审判决认定，2008年6月20日，胡立清与严铭德签订一份《房屋租赁合同》，约定由严铭德将金华市双溪西路658号1幢1-5号房屋出租给胡立清从事餐饮经营，租赁期限从2008年6月28日至2011年6月28日止，第一年租金22000元，后两年逐年增加租金1000元。胡立清承租该房屋后在租赁房屋内开办了“好地方粗菜馆”。2010年9月11日，胡立清与徐岭、胡军签订了一份《租用协议》，将“好地方粗菜馆”租赁给徐岭、胡军经营。双方约定租金34500元，租赁期限从2010年9月12日至2011年6月30日止，如租赁期内房产所有人严铭德将房屋收回，徐岭、胡军的损失由胡立清赔偿。合同中还对其他相关权利义务进行了约定。合同签订后，徐岭、胡军当天即付给胡立清人民币34500元，胡立清也如期将餐馆交给徐岭、胡军经营。2010年11月3日，严铭德从徐岭、胡军处收回了金华市双溪西路658号1幢1-5号房屋。胡立清退还给徐岭、胡军租金15660元，徐岭、胡军将租用的餐饮设备返还给了胡立清的妻子任燕红。原审法院认为，原、被告签订的《租用协议》属于一份效力待定的合同，该合同是否有效取决于原出租人严铭德是否同意胡立清将房屋转租给徐岭、胡军。现严铭德在租赁期限届满前收回房屋，以实际行为解除了与胡立清之间的租赁合同关系，故应认定原、被告签订的合同无效。胡立清、任燕红应当将依据该合同取得的租金返还给徐岭、胡军。徐岭、胡军经营“好地方粗菜馆”52天期间胡立清、任燕红的租金损失3409.84元（24000元÷366天×52天＝3409.84元），由原、被告双方各负担1704.92元。徐岭、胡军要求被告赔偿损失1000元依据不足。综上所述，对原告诉讼请求中合法有据部分，予以支持。胡立清的抗辩没有事实及法律依据，不予采纳。任燕红拒不到庭应诉的行为，既是对国家法制的藐视，也是对自身诉权的放弃，由此产生的不利后果，应当由其自负。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、第二百二十九条之规定，判决：一、被告胡立清、任燕红于本判决生效之日起返还给原告徐岭、胡军租金17135.08元；二、驳回原告徐岭、胡军的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费148元，（已减半收取，原告已预交），由原、被告各半负担。宣判后，胡立清不服，向本院提起上诉称，徐岭、胡军自愿让房东收回房子，故其不需要承担责任。请求二审法院撤销原判，依法改判。徐岭、胡军答辩称，原判认定事实清楚，证据充分，实体处理正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。任燕红未作答辩。经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，本案房屋租赁合同系原出租人严铭德解除合同而终止，按合同约定，徐岭、胡军的损失应由胡立清赔偿。徐岭、胡军是否自愿要求严铭德收回房屋与要求胡立清赔偿损失并无直接关联。胡立清又不能举证证明其转租房屋的行为征得出租人严铭德的同意，故鉴于严铭德与胡立清已解除合同的事实导致徐岭、胡军不能继续使用房屋，原判由胡立清返还相应租金损失的实体处理并无不当。胡立清提出其不承担责任的上诉理由依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费296元，由上诉人胡立清负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡玲玲审 判 员 楼淑馨审 判 员 丁 胜二〇一一年三月十六日代书记员 盛 菲 来自