（2011）深中法民二终字第126号

裁判日期: 2011-03-15

公开日期: 2015-11-30

案件名称

上诉人深圳市中X房XX企业发展有限公司与被上诉人吴甲居间合同纠纷民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2011）深中法民二终字第126号上诉人（原审原告）：深圳市中X房XX企业发展有限公司。法定代表人：杜某，总经理。委托代理人：佟某，该公司法务人员。被上诉人（原审被告）：吴甲，女。上诉人深圳市中X房XX企业发展有限公司（以下简称中X地X）因与被上诉人吴甲居间合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民二初字第1865号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2010年3月13日，吴甲作为买方通过中X地X与房屋产权人李某签订了《房产买卖合同》，约定：李某将座落于深圳市宝安区富X商贸大厦X栋D座16XX房产转让给吴甲，转让总价款为109.6万元，同时合同备注约定买卖双方协商一致同意在首期款监管日之前买方可以指定任意购买人权利。同日，中X地X同吴甲签订《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》，约定：佣金为26304元，居间服务的必要费用为佣金额的20％；如买卖双方擅自解除合同的，应当向经纪方支付必要费用，经纪方有权从托管定金、交楼保证金或首期款等相关款项中扣除，如买卖双方解除合同后又私下成交（包括买方的亲属、朋友与卖方私下成交）或通过其他经纪方成交的，买方（注：即吴甲）承诺支付以上全部佣金及必要费用。合同签订后，2010年3月15至18日期间，由中X地X的按揭员和吴甲一起去邮政储蓄车公庙支行签署了资金监管协议，但是吴甲并没有做资金监管。同年3月18日，吴甲在中X地X出具的《解除合同协议书》的乙方签名，3月20日房屋产权人李某同意，也在《解除合同协议书》上签了名。2010年5月，吴乙（吴甲的妹妹）通过南山金XX地产与房屋产权人李某签署房地产买卖合同，并委托中X致X担保公司办理了赎楼过户等手续，现房产已于2010年5月14日过户至吴乙的名下。中X地X在原审中诉请：1、判令吴甲支付佣金26304元；2、由吴甲承担本案的诉讼费用。原审法院审理认为：南山金XX地产也有房屋产权人李某出卖房屋的信息，吴乙选择南山金XX地产作中介，通过南山金XX地产与房屋产权人李某签署房地产买卖合同和房产已于2010年5月14日过户至吴乙的名下，没有利用中X地X的资信，与中X地X没有任何关系。中X地X的诉讼请求没有相应的事实依据，该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回中X地X的诉讼请求。一审案件受理费229元，由中X地X负担。上诉人中X地X不服原审判决，向本院提起上诉称，请求：1、撤销一审判决；2、改判支持中X地X在一审所提的全部诉讼请求；3、由吴甲承担本案所有诉讼费用。上诉事实及理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定吴甲及其妹妹并非利用中X地X提供交易信息及交易机会实现涉案房产交易，没有事实依据。2010年3月13日，吴甲通过中X地X居间与案外人李某签订了《房产买卖合同》，并约定吴甲可以指定任意购买人的权利，吴甲的妹妹吴乙在签订资金监管协议后未将监管资金打入相应账号。经中X地X催促后仍不履行合同，其后，吴甲与中X地X签订解除合同协议，签署解除协议后，吴甲与案外人李某再次成交涉案房产，并成功过户的行为，实则利用了中X地X提供的交易信息及交易机会。一审法院以吴甲是在2010年5月与其他地产公司签订《房产买卖合同》，并于5月14日完成过户为由，认定吴甲并非利用中X地X提供的交易信息及交易机会完成涉案房产交易，这点与事实有悖。涉案房产交易前抵押在银行，在二手房交易中，抵押房产需将房产证赎出后方可办理过户手续，而赎房产证这一过程就需至少1个月的时间，吴甲既然于5月与其他地产签署合同，根本不可能在短短的几天内完成过户。这也说明在吴甲与中X地X签署解除合同协议后仍在私下办理房产交易手续。二、一审法院违反法定程序。1、中X地X在法定期限内向一审法院申请追加吴乙（吴甲妹妹，现涉案房产权利人）作为被告，吴乙系吴甲妹妹，同时也是吴甲指定涉案房产购买人，现涉案房产己过户至吴乙名下，吴乙与本案具有法律上的直接利害关系，但是，一审法院只是在庭审时口头告知中X地X，吴乙与本案无关，法院不同意追加吴乙为被告，中X地X请求一审法院出具书面裁定，但是，一审法院以庭审已告知为由，不予出具书面裁定。2、一审法院审理本案时，未经原告举证、被告质证等程序，而是法院询问相关情况后便作出判决，且在庭审中，一审法院多次打断当事人发言，中X地X认为，一审法院在审理本案时违反了法定程序，剥夺了中X地X的辩论权。综上所述，一审法院在审理本案时，认定事实错误，且违反了法定程序，请二审法院支持中X地X的上诉请求。被上诉人吴甲答辩称：首先，中X地X主张居间报酬请求权应以其实际促成了居间目的为要件。而本案房屋买卖合同已于2010年3月18日在中X地X多次催促下吴甲才与李某解除合约的，所谓的居间合同已不复存在。其次，吴甲之妹吴乙购买房屋是其合法地行使自由的权利，该房产售卖的相关信息也并非是中X地X一家所拥有。再次，中X地X没有促成居间合同的成立，其所主张的：”如买卖双方解除合同后又私下成交（包括买方的亲属、朋友与卖方私下成交）或通过其他经纪方成交的，买方承诺支付以上全部佣金及必要费用”的条款，实属”霸王条款”，是于法无据的无效条款。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，中X地X之上诉理由是没有任何事实依据和法律依据的。为此，恳请驳回上诉，维持原判。本院对原审查明的事实予以确认。另查明：据一审开庭笔录记载，涉案证据已在一审庭审中进行了举证、质证，法庭调查、法庭辩论阶段完整。吴甲与案外人李某在《解除合同协议书》中约定：在双方合同解除后，吴甲同意由李某没收定金1万元。本院认为：据一审开庭笔录记载，一审庭审程序的进行符合民事诉讼法的相关规定，不存在违反法定程序的情形；另一方面，案外人吴乙与本案的处理结果不具有利害关系，故无需通知其参加本案的诉讼。据此，中X地X上诉主张一审判决违反法定程序，依据不足，本院不予采纳。涉案《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》系由中X地X提供，故相关条款可认定为格式条款，但从其内容来看，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故应认定为有效。双方争议的焦点为中X地X能否依据涉案《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》中有关”如买卖双方解除合同后又私下成交（包括买方的亲属、朋友与卖方私下成交）或通过其他经纪方成交的，本人（注：即吴甲）承诺支付以上全部佣金及必要费用”的条款向吴甲追讨佣金26304元的问题。从上述条款文义表述上来看，”买卖双方解除合同后又私下成交”买方的范围虽扩大至买方的亲属、朋友，但”通过其他经纪方成交的”的范围仍为原来的买方本人。而本案事实表明，吴甲的妹妹吴乙系通过其他中介机构与原来的卖方李某达成交易，没有触发上述条款中的给付条件，故中X地X依据上述条款向吴甲追讨佣金26304元，依据不足，本院不予支持。综上所述，中X地X的上诉理由不成立，本院予以驳回；原审判决程序合法，认定事实清楚，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费458元，由中X地X负担。本判决为终审判决。审判长　尤　武　雄审判员　冼　朝　暾审判员　霍　　　　雨二〇一一年三月十五日书记员　张正纲（兼）百度搜索“”