（2010）浙嘉民终字第538号

裁判日期: 2011-03-15

公开日期: 2016-07-12

案件名称

宁波市海曙明众管理咨询有限公司与徐利芳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省嘉兴市中级人民法院

所属地区

浙江省嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宁波市海曙明众管理咨询有限公司,徐利芳

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书（2010）浙嘉民终字第538号上诉人（原审原告）：宁波市海曙明众管理咨询有限公司，住所地：宁波市海曙区东渡路29号〈7—42〉—〈7—44〉。法定代表人：黄乐波，总经理。委托代理人：金筱玲、曹东浩，浙江海翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐利芳，女，1954年1月9日出生，汉族，住海宁市长安镇华家埭**号。委托代理人：徐华强，男，1963年1月6日出生，汉族，住海宁市海洲街道海宏花园*幢*单元***室。委托代理人：丁静波，男，1965年11月16日出生，汉族，住海宁市紫薇花园**幢***室。上诉人宁波市海曙明众管理咨询有限公司（以下简称宁波海曙公司）与被上诉人徐利芳房屋租赁合同纠纷一案，前由海宁市人民法院于2010年11月10日作出（2010）嘉海民初字第2632号民事判决。宁波海曙公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月3日受理后，依法组成合议庭，于2010年12月14日公开开庭进行了审理。上诉人宁波海曙公司的委托代理人金筱玲、被上诉人徐利芳的委托代理人徐华强、丁静波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，1996年7月，海宁市大明皮业有限公司（以下简称大明公司）委托浙ＸＸ恒建筑设计有限公司（以下简称华恒公司）的前身海宁市建筑设计研究院设计位于海宁市海昌路南段的海宁市大明商厦。当年，大明公司即开始建设大明商厦，但该大厦一直未能营业，海宁市城乡建设档案馆内至今无大明商厦的竣工验收资料。2003年4月9日，经海宁市发展计划局牵头，该局签发了海计（2003）91号关于同意市区大明商厦改建并建办海宁泗洲大酒店的批复：同意大明商厦实施改建，增加裙房、供热、配电间共计1550平方米；望尽早投入使用。大明商厦改建成后，大明公司于2003年7月以大明商厦为抵押，向丁桥信用社借款（2004年3月24日，此抵押权注销）。2003年10月10日，丁桥信用社出具书面材料1份，同意大明公司将大楼的5-15层出租给徐利芳、沈一江、吴娟明和沈建雪四人。2003年10月11日，大明公司作为甲方与乙方即被告徐利芳、另案诉讼的沈一江、沈建雪和案外人吴娟明分别签订了租用房屋合同书，合同内容均一致，约定：甲方将位于海宁市海��南路76-78号大明商厦底楼F轴以北及5-15层面积约7150平方米租赁给乙方，乙方将所租赁的房屋进行星级标准装璜；租赁期限暂定6年，自2004年2月1日起至2010年1月31日止。到期乙方有权续租，双方同意在10年租期内保持原租金不变。其中沈一江5-6层，经营卡拉OK，年租金165000元，吴娟明7层，经营棋牌，年租金77500元，沈建雪8层，经营桑拿，年租金77500元，徐利芳9-15层，经营住宿、洗脚、美容、酒吧、茶室，年租金418000元。乙方应于每季度末向甲方支付本季度的房租费。双方另约定了各自的权利和义务：甲方负责大厦两路分配电柜的总电缆投资建设，分配电柜由乙方投资；甲方负责各层自来水的总管建设，各层分管由乙方自行投资建设；乙方负责对租入房屋的装潢及设施建设，总投资约500万元；装潢规格达到准星级标准等。合同签订后，被告委托华恒设计公司的前身海宁��建筑设计研究院对其承租的9至15层进行装潢设计，后进行了装修，并使用至今，其中9楼经营足浴，10至15层原设计为客房，被告亦经营客房。2004年1月，10至15楼的内部装修工程消防验收合格。2004年5月，大明商厦改建工程5至9楼内装修工程消防复验合格。2004年3月25日，大明公司再次以大明商厦为抵押，与丁桥信用社签订了最高额抵押借款合同。2005年2月6日，大明公司与被告签订了补充协议书1份，载明：双方曾于2003年10月11日签订租用房屋合同书，经双方共同努力完成了9-15楼及大堂的装修工程，使酒店和配套服务项目正常经营。但由于在装修过程中，乙方投资远远超过了原合同规定，为确保双方的责权，特签订补充协议：1，甲方同意将原租期延长至10年，租金不变。2，租期结束后，双方指定有资质的评估公司对乙方投入的装修以不改变用途的方法进行评估��甲方按评估价对乙方进行补偿。2006年2月17日，因海宁市农村信用合作联社起诉海宁市众令达裘革有限公司、大明公司、王瑞祥保证借款合同纠纷一案，嘉兴市中级人民法院查封了大明商厦房产。此案后于2006年5月30日调解结案。同年6月5日，海宁市农村信用合作社申请执行，嘉兴中院在执行中，委托海宁市价格认证中心对大明商厦房产进行价格鉴定，海宁市价格认证中心于2006年7月出具价格鉴定结论书，价格鉴定结论为：鉴定标的（带租）的价格为26355660元。海宁市价格认证中心后于2006年8月4日出具对鉴定结论的说明1份，说明：评估价格包括整栋大楼的消防、供电、给排水、电梯、绿化、安全等公共基础设施及能保证大楼正常运行的其他附带基础设施。同年7月，嘉兴中院委托拍卖公司对大明商厦房产进行了拍卖，原告宁波海曙公司取得了该商厦的房屋所��权，丁桥信用社以抵押权优先受偿为由对拍卖款参与受偿，并于2007年1月实现了其抵押权。原告取得78号房所有权后即进行了接管。2009年6月25日，原告发函给被告：我公司于2006年合法取得78号房的房屋所有权，因你租户租赁即将到期，现知会各租户，如续租或搬迁请于2009年7月31日前，与本公司代表宋恒洽谈相关事宜，逾期即视为不再续租，业主有权在租约期满后自行处理。2009年7月7日，被告复函给原告：一，根据与大明公司签订的合同，租赁期限暂定6年，到期本人有权续租，双方同意在10年租期内保持原租金不变。现本人明确声明续租。二，根据与大明公司签订的补充协议，双方已确认本人续租，租赁期限延长至10年。三，租赁期满后的处理按补充协议办理。附租用房屋合同书和补充协议书。2010年4月27日，原告再次发函给被告：根据拍卖规则的房屋瑕疵��明，9-15层租赁期限均到2010年1月31日止，但你到期后仍未腾房，故我公司再次通知你，请你在收到本通知后25日内腾房并办理移交手续。否则，本公司不排除通过法律途径保护自己的合法权益。5月27日，原告第三次发函给被告：你于2010年4月30日打入我公司的104500元人民币，因原租赁合同到期后未再重新签订合同，故该款我公司不视为租金，我公司将对该款进行提留保存。期间，原告方工作人员宋恒在送函给被告时，曾与被告方谈起续租或搬迁事宜，但未成。2010年6月1日，原告向一审法院起诉要求被告返还78号房屋的9至15层。2010年9月6日，经该院行使释明权，被告申请要求对其所有的装潢装修财产进行确认，包括楼梯扶手二部、大楼电缆线、中央空调及空调管道、冷热水管及污水管、有线电视初装105台、发电机1台及电缆、屋顶简易房4间、楼梯到顶房2间、��后停车场浇制、72扇房间门、窗及内装饰、九楼门及内装饰（消防排烟管道）、热水水箱2个、锅炉2台，以上共计投入526万元。该院为核实被告主张的装修装潢财产，组织原、被告双方到78号房进行现场勘查，以查明被告主张的财产的存在现状（具体可见现场照片）。经现场勘查，与被告主张的财产有出入的是：增加数字交换机75台，房间门应为108扇，9至15楼共安装了21对防火门，38个窗户安装了第二层窗即塑钢窗。对被告主张的财产，原告认可物品均存在，但认为除数字交换机75台属被告所有及有线电视初装费由被告支付外，其余物品均属原告所有。一审法院经审理认为，虽然原告于2006年经法院执行拍卖程序依法取得了78号房的房屋所有权，但是，原告取得该房屋所有权时，被告与原所有权人大明公司关于78号房的租赁合同已经合法成立，对此，原告也是明知的，因此，原告必须继续履行大明公司与被告于2003年10月11日签订的关于78号房的房屋租赁合同，双方均应受到此租赁合同的约束。现双方争议的焦点是被告与大明公司于2005年2月6日签订的补充协议是否对原告有约束力？对此，一审法院认为补充协议仅对被告与大明公司有法律约束力，而对原告无约束力。理由如下：大明公司与被告于2003年10月11日签订的租用房屋合同，明确约定租赁期限是6年，约定可以续租，被告因此取得了对78号房屋的租赁权。同时，此租用房屋合同取得了设定在先的抵押权人丁桥信用社的同意，因此，被告的租赁权不受丁桥信用社的抵押权的对抗。2004年3月24日，丁桥信用社的前述抵押权注销，第二天，丁桥信用社与大明公司对78号房又设定了一个新的抵押权。对此，被告的6年租赁权因设立在先，不受新的抵押权的对抗，但大明公司在此后的2005年2月与被告签订的补充协议，将房屋租赁期限从6年延长至10年，直接影响新的抵押权，与新的抵押权有实质冲突，却没有取得新的抵押权人丁桥信用社的同意，因此，当因丁桥信用社实现抵押权而发生所有权变动时，补充协议对新的所有人即原告没有法律约束力，也就是说，补充协议仅对大明公司与被告有约束力，原告不受此补充协议的制约。因此，本案原、被告之间关于78号房9至15层的租赁期限应至2010年1月31日止，故对原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告对租赁房屋的装修和装潢财产，因原、被告双方履行的租赁合同中未约定租赁结束后装修财产的处理方式，而被告对房屋的装修也是经过大明公司同意的，因此，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》的有关规定，对于与租赁房屋已形成附合的即与��屋结合在一起非毁损不可分离的装饰装修物，被告无权主张，而对于未形成附合的即与房屋未完全结合或尚未达到不可分离状态的装饰装修财产，被告可以拆除，归被告所有，对此，原告无权表示不同意，但被告在拆除时，应注意不得损毁租赁房屋的整体结构。因此，考虑到被告租赁的78号房自1996年开工建设后至被告租赁房屋前一直未曾营业、在城建档案馆找不到工程竣工资料及2004年通过了消防验收等情况，对被告主张的装修装潢财产，一审法院作如下处理：8楼半至15楼的不锈钢楼梯及地面停车场与78号房屋已形成附合，属于基础设施，且被告没有证据证实系被告安装及浇制，不可拆除；关于9至15层的电缆线及自来水管，虽然此属于房屋的基础设施，但根据双方租赁合同约定，各层的分配电柜及自来水分管均由被告投资建设，且并未与房屋形成附合，可以由被告拆除，热水管及污水管系因被告经营足浴和客房专用而投资建设的，可拆除；屋顶简易房共6间系被告自行搭建，未提供相关审批资料，本案不作处理；有线电视系被告安装，被告可以向有关部门申请移用；数字交换机75台属被告所有，原告无异议；发电机及该机电缆线，系被告安装且专用于9至15层的动产，不属于78号房的基础设施，原告主张其已购买，未能提供相应证据证实，故被告可予以拆除；中央空调包括空调管道、热水水箱及锅炉，系被告经营所需专用的动产，且不属于房屋基础设施，可由被告拆除；房门108扇、防火门21对及9楼的消防排烟管道，未曾与房屋形成附合，可由被告拆除；关于塑钢窗，对未与房屋形成附合的窗扇，可由被告拆除，窗框不可拆除。对于其余在9至15层租赁房屋内的动产如家具、家电、监控设备等，被告可以自行取回，但有些内装饰如地��、墙漆等已与房屋形成附合的，不可拆除。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十九条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十条、第十二条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：一、被告徐利芳应于本判决生效后十五日内将其租用的海宁市海洲街道海昌南路78号房屋的第9-15层返还给原告宁波海曙公司。二、被告徐利芳应在返还房屋前拆除其主张的9楼至15楼内由分配电柜（含分配电柜）接出的电缆线、9楼至15楼由总管接出的各层自来水分管、热水管和污水管、数字交换机75台、位于地下室的发电机（包括东风牌柴油机1台、644散热器1台、革新发电机1台）及该机电缆线、位于楼顶的热水水箱2个、锅炉2只及TICA中央空调（4模块）及管道、9至15层的房门108扇和防火门21对、9楼的消防排烟管道1个、塑钢窗38扇（除窗框）。三、被告徐利芳应在返还房屋前取走属其所有的其他动产如家电、家具等。案件受理费62200元，由被告徐利芳负担。宁波海曙公司上诉称，1、一审违反法定程序。上诉人请求被上诉人返还房屋，依法一审只能就上诉人的诉讼请求进行审理，但一审却在上诉人诉讼请求之外就上诉人与被上诉人租赁关系存续期间的部分装修装饰物和房屋的部分附属设施的权属进行审理并作出判决，违反了不告不理的原则，程序违法。2、一审认定“关于9至15层的电缆线及自来水管，虽然此属于房屋的基础设施，但根据双方租赁合同约定，各层的分配电柜及自来水分管均由被告投资建设，且并未与房屋形成附合，可以由被告拆除，热水管及污水管系因被告经营足浴和客房专用而投资建设的，可拆除；”“发��机及该机电缆线，系被告安装且专用于9至15层的动产，不属于78号房的基础设施，原告主张其已购买，未能提供相应证据证实，故被告可予以拆除；中央空调包括空调管道、热水水箱及锅炉，系被告经营所需专用的动产，且不属于房屋基础设施，可由被告拆除；房门108扇、防火门21对及9楼的消防排烟管道，未曾与房屋形成附合，可由被告拆除；关于塑钢窗，对未与房屋形成附合的窗扇，可由被告拆除，窗框不可拆除。”上诉人认为，上述认定是错误的。理由是：首先，抛开一审超越诉讼请求审理不说，即使一审要对此进行审理，也应该遵循谁主张谁举证的原则。对于未形成附和、但被上诉人申请法院确权的财产，其应当提供相应的证据证明属其所有。但被上诉人并未提供相应的证据。反而上诉人在一审中提供了充分的证据证明上述财产系上诉人所有，但一审法院却未采纳，导致事实认定错误。上诉人买受系争房屋时，评估机构明确评估价格包括整栋大楼的消防、供电、该排水、电梯、绿化、安全等公共基础设施及能保证大楼正常运行的其他附属基础设施。鉴定结论已经足以证明，上诉人已合法取得上述设施，包括一审判决第二项除75台数字交换机外的全部设施。其次，一审认定上述财产为被上诉人所有，并未与不动产形成附和，也是错误的。不动产附和是指动产与他人不动产紧密结合在一体，事实上成为不动产的重要组成部分而丧失其独立属性。不动产附和有三个构成要件，一是必须动产附着于不动产；二是动产已成为不动产的重要组成部分，非经损坏或变更其固有性质而不能分离；三是动产与不动产附和之前分属不同人所有。结合本案，即使判决第二项财产系被上诉人装修、增设，对照附和的构成要件，也完全与不动产��成附和。试想，9楼至15楼，埋设于墙体内，穿梭于上下各楼层间，各层各个房间之间，穿墙走壁的电缆线、自来水管、热水管、污水管等，与不动产非经损坏竟能分离？强行拆除后，房屋竟能不遭破坏？且能不变更动产的原有经济价值或使用属性。显然都是不可能的。而且一般吊顶都会被认定为与不动产形成附和，那些置于吊顶内的中央空调（4模块）及管道，又怎么会不与不动产形成附和？正是基于对附和的错误理解，导致一审法院对该部分财产形成附和作出了错误认定。最后，本案中有关出租房屋的房门、防火门、窗扇，这些法理上被认定为房屋从物的财产，在本案中均被认定为动产且与房屋未形成附和，可以拆除。而对于9楼的消防排烟管道，一审认定未与房屋形成附和，判决予以拆除，违反了消防法的规定“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消防栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”可见，消防设施不管是否已经形成附和，基于其独特的安全重要性，并不是被上诉人想拆就拆的。3、一审适用法律错误。上诉人请求权的基础是基于物权所产生的物上请求权，即所有物返还请求权，一审法院理应依据物权法及相关司法解释进行适用。但一审不仅变更案由为租赁合同纠纷，并且以此直接适用合同法和相关司法解释，更是超诉讼请求范围适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》的有关规定。综上，请求二审撤销一审判决第二、三项的内容，直接改判；本案上诉费由被上诉人承担。被上诉人徐利芳辩称，1、一审判决程序合法。本案属于房屋租赁合同纠纷。在该类纠纷中，人民法院除应审理查明房屋租赁合同租金支付、合同有效性、租赁期限及腾退期限等租赁合同的直接内容外，还可就租赁合同履行过程中派生的相关问题一并作出审理。特别是在涉及房屋租赁合同解除、履行期满而提起的返还租赁房屋诉讼中，对于承租人增设的装饰装修及相关设施的处理，实为房屋租赁合同纠纷中必须同时查明和审理的事项。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条至第十四条的规定，即是针对该问题作出的明确答复。司法解释如此规定，既是解决增设装饰装修物和其他设施的物权归属，也是从司法经济和效率的角度考虑，避免出租人与承租人在房屋租赁合同纠纷解决后，又发生相关的物权纠纷，从而导致司法资源的浪费。2、一审判决第二、三项中涉及的所有财产均为被上诉人投资建设和购买，与原出租人没有任何权属关系。理由是：1）根据被上诉人与原出租人签订的租赁合同，租赁房屋9楼至15楼的分配电柜及接出的电缆线、由总管接出各层自来水分管、热水管和污水管、数字交换机、地下室、发电机及其电缆线、楼顶的热水水箱两个、锅炉两只及TICA中央空调及管道、9至15层房门108扇和防火门21对、9楼消防排烟管道一个、塑钢窗38扇，均由被上诉人投资建设；2）被上诉人委托华恒设计公司前身海宁市建筑设计研究院对9层至15层进行装潢设计并由被上诉人委托他人施工，后经消防部门消防验收合格，一审对此也作了实事求是的认定；3）原出租人在建造该商厦时因资金链断裂，在商厦仅完成主体结构的情况下，就将相关房屋出租给被上诉人等，原出租人根本未按照法律规定的竣工验收要求完成房屋竣工验收，其后的建设工作均��承租人完成。3、一审判决第二、三项内容所涉及的装饰和设施均未与原出租房屋形成附和。原出租人租赁给被上诉人的房屋只是房屋的主体结构和框架。被上诉人根据租赁合同约定将每层租赁房屋分割成套房和足浴间，并进行装修，对于租赁房屋内部的通风、电缆、管线、空调、门窗、扶梯、消防设施以及其他设施进行投资建设，与大楼主体结构没有形成法律上的附和关系。因此，一审法院就此问题所作出的认定完全符合事实情况。上诉人认为这些装饰装修和设施已与房屋形成附和的说法完全不符合事实，目的是想侵吞被上诉人财产。至于上诉人认为宾馆内部消防设施不管是否已形成附和，均不能拆除的观点，更是违背事实和法律。宾馆和足浴店的消防设施是在被上诉人完成投资后才由消防部门专门进行验收的，即该消防设施是属于宾馆和足浴店的。4、一审判决适用法律正确。一审法院将本案定性为租赁合同纠纷是完全符合法律规定的。本案上诉人与被上诉人争议焦点在于原租赁合同中的租赁期限是六年还是十年。上诉人以原租赁合同期限为六年，现已期满为由要求返还租赁物，显而易见属于租赁合同纠纷。租赁合同既可基于物权关系而发生，也可基于合同关系或管理关系而发生。物权关系只是发生租赁合同的原因和基础之一，两者分属不同层次的法律关系。本案即是基于物权关系而发生的租赁合同关系（即房屋所有权人将房屋出租给承租人），其权利基础是物权，这与本案纠纷性质属于租赁合同纠纷没有任何矛盾。上诉人将物上请求权与租赁合同完全对立，不合法理。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审依法判决驳回上诉，维持原判。二审庭审中，被上诉人对一审认定事实无异议��上诉人则对一审认定事实提出如下异议：1、一审认定“海宁市城乡建设档案馆内至今无大明商厦的竣工验收资料”，但这不等于实际不存在竣工验收资料，相反该大厦已经于2000年8月取得了房产证；2、一审对租赁合同中双方权利义务的叙述遗漏了三点对上诉人有利的内容，一是合同约定大厦消防设施全部由甲方即原所有人投资建设；二是“乙方的义务”第7条约定乙方即被上诉人负责在九楼为甲方提供三间装修好的办公室和一间装修好的会议室。因此如果拆除房门的话肯定对甲方有影响；三是“乙方的权利”第3条约定，在租赁期内拥有全部自行投入装潢设施的产权，如需续租，仍拥有全部自行投入装潢设施的产权。根据这条约定，租赁期满后这些装潢设施的产权应归甲方所有。3、一审法院主持现场勘查只是对装潢设施财产是否存在进行确认，并没有对财产的权属��行确认。上诉人认为除了数字交换机75台属被上诉人所有外，其余物品的所有权都归上诉人所有。针对上诉人异议部分事实，经审理，1、一审法院根据被上诉人的申请，向海宁市城乡建设档案馆调取78号房屋的工程竣工档案材料，但档案中无该房屋的竣工验收资料。因此，一审作此认定并无不当。至于上诉人辩称该房屋已于2000年8月取得产权证，有相应产权证为凭。一审在证据认证中对此亦予以了确认。2、上诉人提出的三点合同内容为：1）“甲方的义务”“1、大厦消防设施的投资建设（1）负责消防的报批工作（由乙方提供图纸和有关技术资料）；（2）负责所租各层的相关消防设施的投资，甲方将根据乙方的装修需要安装到各个终端（包括喷淋、烟盖、消防栓及控制系统的设备等）；（3）负责招聘消防施工单位；（4）负责监督施工��量和施工进度，确保乙方按时正常开业；（5）负责消防工程的验收工作。”2）“乙方的义务”“7、负责在九楼为甲方提供三间装修好的办公室和一间装修好的会议室，供甲方管理人员无偿使用。”3）“乙方的权利”“3、在租赁期内拥有全部自行投入装潢设施的产权。如需续租，仍拥有全部自行投入装潢设施的产权。”3、根据一审判决书中有关现场勘查一节的叙述，一审只就被上诉人主张的财产的现状作了勘查、确认，而并未在此处对财产的权属作出界定。二审中，双方当事人未均提供新的证据。二审另查明，海宁市价格认证中心“海价认证（2006）059号”《价格鉴定结论书》中载明“5-15层的租赁期限均到2010年1月31日止”，其价格鉴定方法为“市场法”，即：通过对海宁地区酒店、商住楼等房产交易市场情况调查，根据市场上相同或类似的房地产交易价格作为参照物进行交易情况、日期因素、地域因素修正后确定其主楼基准价格为3800元/M2，襟楼基准价格为3500元，根据房屋有关折旧规定和实际使用状况确定其综合成新率70%，考虑租赁及经营状况确定其修正系数为0.1，并考虑其变现难易程度确定其快速变现率为80%。公式为：鉴定价格=（主楼基准价格×建筑面积+襟楼基准价格×建筑面积）×成新率×（1－修正系数）×变现率。同时，该《价格鉴定结论书》及《对海价认证（2006）059号鉴定结论的说明》中均无有关评估财产的价格明细。本院认为，首先，本案系基于房屋租赁合同到期后的房屋腾退纠纷。此类纠纷从案由上来讲应属租赁合同纠纷而非返还原物纠纷。因为，承租人在租赁合同到期后返还租赁物乃承租人的一项合同义务，出租人要求承租人返还租赁物实质上是要求��租人履行合同义务，因此成立租赁合同纠纷。而返还原物，根据《物权法》第三十四条的规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”其前提须成立无权占有。所谓无权占有，按照物权法理论，是指无本权的占有，即指对本权人失却占有之物的占有，如对遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物的占有。而承租人对租赁物的占有是基于租赁合同的占有，属有本权的占有。上诉人理解租赁合同到期后的占有即为无权占有，是对物权法中“无权占有”这一含义的错误理解，同时也与法律规定不符。因为根据《合同法》规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”可见，租赁合同到期后的占有并非绝对不受法律保护。综上，一审确定本案案由为房屋租赁合同纠纷正确。上诉人相关上��意见不能成立。其次，租赁合同到期后的装修装饰物的处理成立牵连之诉。所谓牵连之诉，是指在主诉没有解决的时候，牵连之诉不能予以处理。同时牵连之诉不属于反诉，是另外一种诉讼请求，但根据案件的特殊情况，可以合并审理。本案上诉人起诉主张租赁合同到期，被上诉人应返还租赁物，此系主诉，在该主诉没有解决之时，装修装饰物的处理这一牵连之诉是不能予以处理的。但在解决主诉的同时，可以就此作合并审理。因此，上诉人上诉认为一审在被上诉人未就装修装饰物的处理提出反诉的情况下对此进行审理，有违不告不理的民事诉讼原则，理由不能成立。本案实体争议在于一审判决第二、三项是否正确。对此本院认为，本案系争房屋系上诉人通过拍卖所得，根据“买卖不破租赁”的法律规定，该房屋原所有权人大明公司与被上诉��签订的租赁合同继续有效，上诉人承继大明公司在该合同中的全部权利义务。根据该合同约定，“在租赁期内拥有全部自行投入装潢设施的产权。如需续租，仍拥有全部自行投入装潢设施的产权。”而根据审理查明的事实，一审判决第二项所列各项均由被上诉人投入，同时被上诉人也要求续租，因此被上诉人仍拥有这些财产的产权。一审判决由其取回，并无不当。上诉人上诉认为其拍卖的财产中包含了全部的附属设施，依据是海宁市价格认证中心的“鉴定结论的说明”，但无论是该“鉴定结论的说明”还是之前的“价格鉴定结论书”，其间并无相应的财产及价格明细。换言之，鉴定结论的价格并未明确包含有多少设施、这些设施的价格是多少，因此上诉人以该鉴定结论及其说明证明其拍卖的价格中包含了全部的设施，证据尚嫌不足。同时需要说明的是，根据合同有关租赁期限的约定，“到期乙方有权续租，双方同意在拾年租期内保持原租金不变。”该约定赋予了被上诉人的续租权，同时约定只要续租，原租金保持十年不变。这一约定明显是在考虑被上诉人对系争房屋的巨额投入的基础上为平衡双方利益所达成的。现被上诉人要求续租，而上诉人起初也有续租的意愿（上诉人于2009年6月25日致被上诉人“函”中明确提到“如续租或搬迁请……与本公司代表宋恒洽谈相关事宜”），只是双方未对租金达成一致。对此，本院认为，根据上述合同约定，只要上诉人有续租的要求，而被上诉人也有意续租的，双方就应按照合同约定的原租金保持不变。被上诉人有意提高租金实际已背离了原先租赁双方的真实意思表示。因此被上诉人一审抗辩双方租赁时间应予延长的观点成立。然鉴于一审判决被上诉人腾退后，被上诉人未提出上诉，视为对腾退的认同。同时鉴于一审判决被上诉人有权取回自己投入的设施，应视为是一种有条件腾退。综上，一审认定事实清楚，实体判决得当，二审应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宁波市海曙明众管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　李伟审判员　　刘坤审判员　　褚翔二〇一一年三月十五日书记员　　邵洁关注微信公众号“”