（2010）涉民初字第942号

裁判日期: 2011-03-10

公开日期: 2014-12-22

案件名称

杨美丽与邯郸市亚兴达房地产开发有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

涉县人民法院

所属地区

涉县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨美丽,邯郸市亚兴达房地产开发有限公司,王建明

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十二条，第四十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条

全文

河北省涉县人民法院民事判决书（2010）涉民初字第942号原告杨美丽，下岗职工。委托代理人张东海，河北常锡太律师事务所律师。被告邯郸市亚兴达房地产开发有限公司。法定代表人靳用林，该公司董事长。委托代理人王玉祥。第三人王建明，农民。委托代理人赵焕平、冯灵玲，河北崇州律师事务所律师。原告杨美丽与被告邯郸市亚兴达房地产开发有限公司、第三人王建明买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人、第三人及其委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2008年5月份，案外人李艳将其购买被告开发的涉县金源小区3号楼4单元202室转让与原告，并到被告售楼处进行了买卖变更关系，被告为原告出具了149000元的购房款收据。后于2009年4月10日被告又收受了第三人王建明71000元购房款，也注明系该套房屋。被告将同套一房屋出卖于两人，已构成严重违约。为此，原告特诉至本院，要求判令解除原、被告涉县金源小区3号楼4单元202室的房屋买卖合同关系，返还原告已付购房款149000元及利息（从2008年5月27日起至返还之日止），并判令被告赔偿原告已付购房款一倍的赔偿责任。为支持自己的诉称，原告提供有如下证据：1、2008年5月27日被告给原告出据的149000元的购房款收据。用于证明原、被告��房屋买卖合同成立生效，并证明被告收原告购房款的数额；2、被告向原告催要70000元购房款的银行催款单。同样用于证明原、被告之间的买卖合同成立；3、李艳与原告签订的购房协议，用于证明原告的主体适格；4、（2009）涉民初字第838号民事判决书，用于证明该判决书已认定被告存在一房两卖的事实。被告辩称，被告出据的149000元购房款收据，是给李艳出据的，并不是给原告出据的。原告与被告之间不存在房屋买卖合同关系，原告购买的是案外人李艳的房屋，并不是购买被告的房屋。同样，第三人也不是购买被告的房屋，而是购买王文旭的房屋，被告的房屋是卖于李艳的，并没有卖于原告和第三人，被告并不构成一房两卖之事实。原告的诉讼请求应予驳回。为支持自己的诉讼请求，被告提供有如下证据：1、原告与李艳的购房协议，用于证明原告购买的��李艳的房子并不是被告的；2、第三人王建明与王文旭（李艳之夫）的两份协议及一份收据，用以证明王建明购买的也是李艳的房子，并不是被告的；3、李海涛（原告之夫）收到李艳50000元的收款收条，用于证明他们之间存在经济关系，与被告没有关系。第三人述称，房价在当时约定的是220000元，第三人已履行完毕交房款的义务，被告理应协助第三人办理房屋登记相关手续。即使李艳与原告未解除转让合同，被告构成一房两卖的事实，现第三人占有该房屋，也应判令房屋由第三人所有。为支持自己的诉称，第三人提供有如下证据：1、王文旭（李艳之夫）与第三人签订的两份协议及两份收据，用于证明第三人与李艳买卖合同关系成立，并履行完毕；2、2009年4月10日被告给第三人出据的六份收据，用于证明第三人已入住房屋并交纳了水、电等费用，被告也认可��3、李艳的证明两张，用于证明原房价为220000元，已向被告付清，房屋应归第三人所有；4、（2009）涉民初字第838号民事卷宗第页宋海玉的证人证言，用以证明第三人与李艳房屋买卖关系是由宋海玉介绍的。宋海玉参与了整个过程。经本院组织质证，被告对原告证据1真性无异议，但对其证明目的有异议，该收据是开给他艳的，不是开给杨美丽的，被告认为杨美丽与李艳是一家人或是房屋共有人；对原告证据2有异议，被告并没有开过催款通知单，也不知道这个事情；对原告证据3无议异，该协议未写房价，同时该证据证明，原告买的房并不是被告的，而是李艳的；对原告证据4有异议，该判决书并不能认定一房两卖的事实。第三人对原告证据均无异议。原告对被告证据1、2关联性有异议，该两份证据并不能证明原告买的是李艳的房子，事实上是李艳将购房合同的权��义务转让给了原告，被告在自己同意下将李艳父亲的票据撤掉给原告出据了票据，故原告与被告之间便形成了新的房屋买卖合同关系；对被告证据3有异议，该证据并没有提到李海涛收到的是退房款，没有事实依据。第三人对被告证据1不清楚；对被告证据2无异议，该证据证明第三人买的是被告的房子；对证据3无议异，证明李艳与原告之间已经结清。原告对第三人证据1、2无异议，对证据3中证明的房价220000元无异议，其它部分有异议，应让证人当庭作证；对证据4有异议。被告对第三人证据1无议异；对证据2无异议，但是开给李艳的不是被告把房子卖给第三人的；对证据3部分有异议；对证据4真实性无异议，但宋海玉是个人，不是中介机构。经审理查明，2006起，被告亚兴达房地产开发公司开发的金源住宅小区3号楼4单元202室由李艳居住，房屋面积为131.8平方米。并且��艳以其父李如保名义交有房款99000元。2008年5月27日被告将李如保的房款收据撤销后，为原告出据了一张149000元的收款收据，并注明3－4－202室。但双方并未订立商品房销售合同。2008年11月14日，原告与李艳签订了一购房合同，约定李艳将金原小区3－4－202室及房内家具、电器等一切设施卖于原告，李艳欠被告的房款由原告负担，并约定2009年3月底前李艳将房交于原告。后于2009年4月8日，李艳丈夫王文旭又与第三人签订了卖房协议，又将金原小区3－4－202室及房内家具、电器等一切设施卖于了第三人。2009年4月10日第三人又交给被告71000元和煤气管网建设费3000元，也注明3－4－202室，同时李艳也将3－4－202室交由第三人居住。但第三人也未与被告签订商品房买卖合同。后原告多次到被告售楼处要求交清剩余房款并由被告到房屋登记部门为原告办理产权登记手续未果。为此，原告诉至本院，要求解除原、被告之间的房屋买卖合同关系，要求被告返还已付购房款149000元，并赔偿利息损失及已付购房款149000元一倍的赔偿责任。另查明，被告与李艳原约定购房价款为220000元，庭审时被告的房价最低为3000元／平方米。本院认为，被告将李如保的99000元购房款收据收回，又为原告出据了149000元的购房款收据的行为，应视为被告同意将李如保的权利义务转让与原告，同意与原告签订商品房买卖合同关系，但该行为并非签订商品房买卖合同行为，应为双方基于对商品房买卖合同能够预期订立产生的信赖而实施的促使合同订立的准备行为，系先合同行为。双方未签订商品房买卖合同，故原告请求解除原、被告之间的商品房买卖合同，本院不予支持。被告未构成一房两卖，原告请求被告赔偿已付款的一倍损失，不予支持。但根据《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，被告需承担的是缔约过失责任，应赔偿原告的信赖利益损失。结合本案实际情况，原告在交款时，明知所购房仍由李艳占有，被告并未实际占有，对此原告应预知交房存在一定的风险，故对被告的信赖程度，原告也存在相应的缔约过失责任。故原告的损失118794元（（131.8×3000一220000）×149000／220000），原告自己应承担35638.2元（118794×30℅），被告赔偿原告83155.8元（118794×70℅）。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定判决如下：一、被告邯郸市亚兴达房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内返还原告杨美丽购房款149000元；二、被告邯郸市亚兴达房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内赔偿原告杨美��损失83155.8元；三、驳回原告杨美丽的其它诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5770元，由原告承担1770元，被告承担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于邯郸市中级人民法院。审　判　长　　贾学亮代理审判员　　牛海明人民陪审员　　张富强二〇一一年三月十日书　记　员　　李　敏来自