（2011）杭上民初字第234号
裁判日期: 2011-03-10
公开日期: 2014-04-16
案件名称
陈伟国、徐国伟与胡小文、谭燕房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市上城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈伟国,徐国伟,胡小文,谭燕
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭上民初字第234号原告：陈伟国。原告：徐国伟。二原告共同委托代理人：徐伟平。二原告共同委托代理人：刘效权。被告：胡小文。被告：谭燕。二被告共同委托代理人：王旭山。二被告共同委托代理人：李ＸＸ。原告陈伟国、徐国伟为与被告胡小文、谭燕房屋买卖合同纠纷一案，于2011年1月27日向本院起诉，本院于当日受理后，依法由审判员周智适用简易程序独任审判，于2011年2月21日公开开庭进行了审理。原告陈伟国及其原告徐国伟的共同委托代理人徐伟平、刘效权，被告胡小文、谭燕的共同委托代理人王旭山、李ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟国、徐国伟共同诉称：2010年10月8日，被告（二被告为夫妻关系）与原告（二原告为夫妻关系）签订《杭州市房屋转让合同》，合同约定：被告向原告购买杭州市上城区太和广场5幢2单元2701室房屋，房屋转让价格为人民币3520000元，被告应于合同签订之日起10日内，将首期房价款1060000元支付至资金监管账户，另2460000元由被告待该交易经杭州市房屋产权管理登记中心登记完毕后7个工作日内以商业贷款形式支付至资金监管账户，被告若逾期付款，则每日需向原告支付未付款日万分之五的违约金，超过十五日仍未支付的，则原告有权单方面解除合同，但应当书面通知被告，被告需向原告承担总价款10%的赔偿金。同日，被告与原告又签订《房屋买卖补充合同》，合同确定案涉房屋的成交价实为4480000元，该合同的违约责任适用双方在《杭州市房屋转让合同》中的约定。后被告明确表示将不履行两份合同，原告于2010年10月25日发函给被告，要求继续履行合同。被告在收函后并无明确反应，而原告又于2010年12月22日向被告发送《律师函》，表达了解除两份合同以及要求对方承担违约责任的意思表示。考虑到双方的实际情况，原告自愿降低违约金的数额，只要求二被告承担160000元的违约金。为维护原告的合法权益，特起诉，请求法院：1、判令解除《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》，在诉讼过程中，二原告对该请求明确为确认《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》自律师函送达之日起解除；2、判令二被告向原告承担违约金160000元；3、本案诉讼费由二被告承担。被告胡小文、谭燕共同辩称：一、答辩人与原告签署的《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》无效。双方于2010年10月8日签订的《杭州市房屋转让合同》中的房屋转让价为3520000元，双方又在同一天签订的《房屋买卖补充合同》约定转让价为4480000元。双方在同一天签订两份内容截然不同的合同，尤其是合同标的相差近1000000元，是二手房买卖双方签订的“阴阳合同”。（一）二手房买卖开征营业税和个人所得税以来，为减少交易成本，二手房的中介把价格做低，减少计税基数。签订“阴阳合同”通常是为减少当事人的税费支出，造成国家税收流失。根据《合同法》第52条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同为无效合同，以及违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同。“阴阳合同”即损害国家税收利益。同时根据《税收征管法》第六十四条：“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处罚款”的规定，诉争两份合同属于无效合同；（二）以合法形式掩盖非法目的的合同无效。本案中的这两份合同，集中表现于以合法形式掩盖少交税的非法目的。结合《合同法》规定，主要也应当是损害国家、集体、第三人的利益；损害社会公共利益或者是违反法律、行政法规的强行性规定等目的。无论此类合同的客观后果造成损害与否，都可以构成以合法形式掩盖非法目的的合同，属于无效的合同；（三）根据《合同法》第56条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。二、原告并没有依法履行解除合同的程序。我国《合同法》第96条对行使解除权的程序作了规定，即：“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。而至今为止，原告的解除通知并未有效送达，答辩人也没有收到任何的通知，故根据法律规定，原告解除合同的行为至今没有生效。请求依法驳回原告的不当诉求。被告补充，原告提交证据中的邮件详情单上的签字不是被告本人所签，不能证明原告履行了解除的告知义务。原告陈伟国、徐国伟为证明自己的诉称意见，提交了下列证据：1、房屋所有权证，拟证明案涉房屋为二原告共同所有的事实；2、结婚证，拟证明二原告为夫妻关系的事实，二被告亦是夫妻关系；3、《杭州市房屋转让合同》，拟证明二原告与二被告签订房屋买卖合同并对二被告的住址、案涉房屋转让价款、价款支付时间和方式、违约责任承担等条款约定清楚的事实；4、《房屋买卖补充合同》，拟证明双方确定案涉房屋最终的转让价款为4480000元的事实；该合同违约责任适用《杭州市房屋转让合同》中违约条款的约定的事实；5、告知函及国内特快专递邮件详情单，拟证明原告于2010年10月25日发函给被告，要求继续履行双方签订的房屋买卖合同的事实；6、律师函及国内特快专递详情单，拟证明原告于2010年12月22日发律师函给被告，明确表示解除双方签订的《杭州市房屋转让合同》和《房屋买卖补充合同》以及要求被告承担违约责任的事实；7、国内特快专递邮件详情单签收回执，拟证明二被告收到原告发出的律师函的事实；8、杭州邮政局的信封，拟证明证据七是邮局邮寄的传真件；9、浙江信义房产管理咨询有限公司告知函，拟证明中介曾经发告知函给被告，要求其继续履行合同。被告胡小文、谭燕未提交证据材料。当事人对上述证据在庭审中进行了质证，被告胡小文、谭燕对原告陈伟国、徐国伟提供的证据1和证据2均无异议；对证据3和证据4形式的真实性无异议，对其合法性有异议，认为应属无效合同；对证据5至证据7的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据8中信封没有异议，但认为邮寄的复印件没有加盖相应公章，不能证明是原告邮寄给被告签收的；对证据9的关联性有异议，认为不能证明该告知函已经送达被告，即使送到也只是告知被告交付款项，与本案没有很大的关系。综合原、被告举证、质证的情况，本院作如下认证：1、证据1、证据2，被告对上述证据均无异议，本院予以认定；2、证据3、证据4，对真实性、关联性予以认定，对《杭州市房屋转让合同》中部分条款的合法性不予认定；3、证据5至证据9之间可相互佐证，形成了证据锁链，对证据5至证据9真实性、合法性、关联性均予以认定。经审理，本院对本案事实作如下认定：2010年10月8日，原告陈伟国、徐国伟（甲方）与被告胡小文、谭燕（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》，约定：乙方向甲方购买杭州市上城区太和广场5幢2单元2701室房屋，转让价格为人民币3520000元；房屋转让交易发生的各项税费由甲、乙双方按照有关规定承担；付款方式为：乙方应于合同签订之日起10日内，将首期房价款1060000元支付至资金监管账户，另2460000元由乙方待该交易经杭州市房屋产权管理登记中心登记完毕后7个工作日内以商业贷款形式支付至资金监管账户；乙方逾期付款，则每日需向甲方支付未付款日万分之五的违约金。超过十五日仍未支付的，除乙方承担十五日的违约金外，甲方还有权单方面解除合同，但应当书面通知乙方，乙方需向甲方承担总价款10%的赔偿金；并在其他约定事项中约定：“甲乙双方在本合同所留的地址为任何一方的法律文书送达地，如该地址错误导致无法送达的视为已经送达”。同日，陈伟国、徐国伟（甲方）与被告胡小文、谭燕（乙方）又签订《房屋买卖补充合同》，约定：案涉房屋的成交价为4480000元；房产转让过程中发生的各项税费和房地产经纪服务费均由乙方承担；该合同的违约责任适用双方在《杭州市房屋转让合同》中的约定；且该合同为《杭州市房屋转让合同》的有效组成部分，本合同内容与《杭州市房屋转让合同》内容不一致的，以本合同为准。合同签订后，二被告未按照合同约定的时间履行支付首付款的义务。2010年10月25日，原告陈伟国、徐国伟按照《杭州市房屋转让合同》约定的地址向被告胡小文、谭燕邮寄告知函，但被告胡小文、谭燕认为其未收到。2010年12月22日，二原告委托代理人徐伟平向被告发送《律师函》，要求解除上述两份合同并要求被告承担违约责任。2011年1月6日，杭州市邮政局将有“谭燕”签名的《国内特快专递邮件详情单》回执复印件邮寄给徐伟平。二被告对《国内特快专递邮件详情单》回执“谭燕”签名不予认可。本院认为，本案的争议焦点是：一、双方订立的关于杭州市上城区太和广场5幢2单元2701室房屋买卖合同及其补充合同的效力问题；二、《杭州市房屋转让合同》和《房屋买卖补充合同》是否有效解除。对于争议焦点一，本院认为，从合同的内容来看，原、被告订立的《杭州市房屋转让合同》和《房屋买卖补充合同》关于房屋价款的约定并不相同。《房屋买卖补充合同》载明《杭州市房屋转让合同》与实际价款约定不符是应二被告的要求，同时约定：补充合同与《杭州市房屋转让合同》内容不一致的，以补充合同为准。可见《杭州市房屋转让合同》中关于房屋价款的约定并不是双方真实的意思表示，且因该条款存在非法目的，应属无效条款。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。本案中，《杭州市房屋转让合同》中关于房屋价款约定部分无效并不影响其他部分，因此二被告主张《杭州市房屋转让合同》和《房屋买卖补充合同》全部无效没有法律依据，本院不予支持。对于争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告在《杭州市房屋转让合同》第五条逾期付款的违约责任约定：二被告超过十五日仍未支付价款的，二原告有权单方面解除合同。二被告未按《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》约定的时间及数额履行付款义务的行为应属违约行为，至2010年12月22日双方约定解除合同的条件已经成就，故二原告在享有合同约定解除权的情况下，委托徐伟平发送解除合同的律师函并无不当，《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》自该律师函送达二被告之日起解除。原、被告对解除合同的律师函是否有效送达发生争议，对此本院认为，首先，杭州市邮政局提供的《国内特快专递邮件详情单》回执有“谭燕”的签名，由于该邮件系按照原、被告约定的地址投递，且回执上所载的身份证号码确为谭燕本人的号码，故二被告应对此签名并非谭燕本人签名负举证责任，二被告未提供相应的证据证明自己的主张，应承担不利的后果。其次，双方在《杭州市房屋转让合同》中约定：“甲乙双方在本合同所留的地址为任何一方的法律文书送达地，如该地址错误导致无法送达的视为已经送达”。原告委托律师按照合同预留的地址邮寄解除合同的律师函符合合同约定，二被告辩称在签订合同后搬离原住址，却并未提供证据证明其搬离和就此通知二原告的事实。因此，应认定解除合同的律师函已经有效送达给二被告。至于送达的时间，《国内特快专递邮件详情单》回执并无相应的登记，本院推定2011年1月6日杭州市邮政局将《国内特快专递邮件详情单》回执邮寄给徐伟平的时间为送达时间。综上，本院认为，原、被告订立的《杭州市房屋转让合同》和《房屋买卖补充合同》中除《杭州市房屋转让合同》关于房屋价款的约定并不是双方真实的意思表示应属无效条款以外，其余条款均系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。当事人应按照《杭州市房屋转让合同》和《房屋买卖补充合同》有效部分全面履行合同。被告拒不履行合同义务的行为属违约行为，依法应当承担违约责任。二原告也已经按照约定向二被告有效送达解除合同的通知，故原告请求确认合同解除和被告承担违约金的诉请，本院予以支持。经本院释明，二被告对违约金的数额要求减少或者免除，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定二被告应支付的违约金为50000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告陈伟国、徐国伟和被告胡小文、谭燕于2010年10月8日订立的关于杭州市上城区太和广场5幢2单元2701室的《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖补充合同》中有效条款自2011年1月6日解除；二、被告胡小文、谭燕偿付原告陈伟国、徐国伟违约金50000元，限于本判决生效后10日内履行完毕；三、驳回原告陈伟国、徐国伟其他诉讼请求。案件受理费3500元，减半收取1750元，由被告胡小文、谭燕共同负担，退还原告陈伟国、徐国伟1750元。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用3500元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人民法院；帐号1202024409008802968）审判员 周智二〇一一年三月十日书记员 蒋伟 来自：