（2011）浙金民终字第188号
裁判日期: 2011-03-10
公开日期: 2014-06-19
案件名称
吴圣林与吴智慧合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴智慧,吴圣林
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十二条第一款，第一百五十三条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙金民终字第188号上诉人（原审被告）吴智慧。委托代理人（特别授权）陈国群。被上诉人（原审原告）吴圣林。委托代理人（特别授权）张镇。上诉人吴智慧因与原审原告吴圣林其他合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2010）金义上溪商初字第529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告吴圣林诉称，其与吴智慧系叔侄关系。2003年3月10日，因吴智慧经济紧缺，双方就建造上溪镇吴店四通西路153号的房屋达成《建房及借款协议》，约定：“1、吴智慧建房屋壹间共四层，此建房造价资金由吴胜林给予垫付，另外，吴智慧向胜林暂借现金20000元正开车所用；2、此房屋建成后由吴胜林暂时使用，任何人不得干涉；3、还款期限在四年内将四层造价现金及20000元借款还清后，此房归还吴智慧所有，但房产证暂由吴胜林保管”。协议签订后，其按约履行了出借资金及垫付资金建造房屋的义务。房屋建成后，由其使用。2009年7月1日，吴智慧无视双方约定，将该房屋的一楼店面和二楼出租给了谈某并收取了租金7000元。吴圣林认为，双方签订的《建房及借款协议》合法有效，应按约履行。吴智慧未经其同意擅自出租的行为违反了双方约定，侵害其合法权益。现起诉要求吴智慧交还租金7000元。原审被告吴智慧辩称，建造房屋的工资、建材款都是吴圣林支付的。房屋建成后，吴圣林从2004年开始收租金，所收租金已超过20000元借款。承租人谈某的租金尚未支付，不存在追究租金的问题。要求驳回吴圣林的诉讼请求。原审判决认定，2003年3月10日，吴圣林与吴智慧签订《建房及借款协议》一份，双方约定：1、吴智慧建房屋壹间共四层，此建房造价资金由吴圣林给予垫付。另外，吴智慧向吴圣林暂借现金20000元开车使用；2、此房屋建成后，由吴圣林暂时使用，任何人不得干涉；3、还款期延在四年内将四层造价现金及20000元借款还清后，此房归还吴智慧所有，但房产证暂由吴圣林保管。﹤此房不计算房租费，造价资金及借款不计利息﹥等条款。2003年3月12日，吴智慧出具收条收到吴圣林按协议约定的20000元借款。2004年左右，上述房屋建成完工，交由吴圣林使用。2008年、2009年度，上述房屋均出租给谈某使用，租金每年7000元由吴圣林收取。2010年7月1日，吴智慧将上述房屋以每年7000元的价格出租给谈某。原审法院认为，吴圣林与吴智慧签订的《建房及借款协议》系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，应认定有效。根据《建房及借款协议》，可以认定在吴智慧还清房屋造价及借款之前，该房屋应由吴圣林使用收益。因没有充分的证据证明吴智慧已付清房屋造价及借款，故按双方约定出租该房屋的收益仍应归吴圣林所有。该房屋2008年、2009年均是以7000元的价格出租给谈某的，也由吴圣林收取了每年7000元的租金。根据该房屋2008年、2009年租赁的具体情况，双方对租金由吴圣林收取并无异议。2010年度，吴智慧将该房屋仍以7000元的价格出租给谈某但未将租金交付给吴圣林，从而导致本案纠纷。该院认为，在房屋造价及借款事宜并未解决的情况下，吴智慧的行为违反了双方合同约定，并且该违约行为造成了吴圣林7000元的预期租金损失，依法吴圣林可以要求吴智慧支付该损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：吴智慧于判决生效后二十日内支付吴圣林房屋租金损失人民币7000元。案件受理费25元，由吴智慧负担。宣判后，原审被告吴智慧向本院提起上诉称，在诉讼过程中，其已腾空房屋，并未造成被上诉人吴圣林一年的预期租金损失7000元，一审适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人吴圣林的诉讼请求。被上诉人吴圣林答辩称，其享有讼争房屋的收益权，上诉人擅自与原房屋承租人签订协议，致其无法取得租金收益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人吴智慧提供一份其与承租人谈某2010年10月6日解除房屋租赁关系的协议，以证明其已消除对讼争房屋的妨害行为。被上诉人吴智慧质证认为，该协议的真实性有异议，且承租人谈某直至春节期间仍居住于讼争房屋内，妨害行为持续存在。本院对该协议的真实性不予认定。经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，根据吴圣林与吴智慧自愿签订的《建房及借款协议》约定，吴圣林至今对讼争房屋仍享有收益权。结合在卷吴智慧提交的租房协议及证人谈某的证言，足以证明吴智慧擅自与原房屋承租人签订租赁协议，并收取了房屋一年租金7000元之事实。吴智慧的违约行为造成了吴圣林的租金收益损失，依法应予赔偿，一审判决的实体处理并无不当。上诉人吴智慧的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴智慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 金 革审 判 员 黄良飞代理审判员 单晓剑二〇一一年三月十日代书 记员 金庆蓉 关注微信公众号“”