（2010）云法民四初字第1104号

裁判日期: 2011-02-25

公开日期: 2014-10-27

案件名称

徐耀暖、李永新、李满驱与广州凌智融投资发展有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市白云区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐耀暖,李永新,李满驱,广州凌智融投资发展有限公司,广州伟国投资集团有限公司,广州市雅高文化传播有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百三十条

全文

广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2010）云法民四初字第1104号原告（反诉被告）徐耀暖，男，1965年出生，汉族，住。原告（反诉被告）李永新，男，1970年出生，汉族，住。原告（反诉被告）李满驱，男，1970年出生，汉族，住。共同委托代理人汤哨锋、潘镇梁，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告（反诉原告）广州凌智融投资发展有限公司，住所地。法定代表人彭松新，经理。委托代理人陈杰，广东四方三和律师事务所律师。委托代理人彭柏新，男，1973年出生，香港永久性居民，住。第三人广州伟国投资集团有限公司，住所地。法定代表人杨卫国。第三人广州市雅高文化传播有限公司，住所地。法定代表人杨卫国。原告（反诉被告，以下简称原告）徐耀暖、李永新、李满驱与被告（反诉被告，以下简称被告）广州凌智融投资发展有限公司及第三人广州伟国投资集团有限公司、广州市雅高文化传播有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2010年8月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐耀暖、李永新、李满驱的共同委托代理人汤哨锋、潘镇梁，被告广州凌智融投资发展有限公司的委托代理人陈杰、彭柏新到庭参加了诉讼。第三人广州伟国投资集团有限公司、广州市雅高文化传播有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐耀暖、李永新、李满驱诉称及答辩称，2008年9月5日，我方与被告签订《房屋租赁合同》，将我方位于石槎路西侧223号（后编号为石井街石槎路自编88号，现编号为石槎路693号）建筑面积为37500平方米房屋及19600平方米空地（以下简称涉案场地）出租给被告。同年10月10日，双方签订《补充协议》。合同签订后，我方将上述涉案房屋及空地交付被告使用。开始被告尚能按时支付租金，但从2010年6月开始拖欠租金。至2010年8月19日，被告拖欠2010年6、7、8月租金共计339万元及违约金等。经催交未果。2010年8月19日，我方委托律师发函给被告，宣布从2010年8月19日起，双方的租赁合同解除，被告应将涉案房屋及空地交还我方并按合同约定支付租金和违约金。现请求法院判决：1、确认我方与被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》已于2010年8月19日解除；2、被告及第三人立即将位于石槎路693号的37500平方米建筑面积的房屋及19600平方米空地的经营权归还给我方；3、被告支付从2010年6月至实际归还涉案场地经营权之日止的场地占用费（参照合同约定的租金标准计算：房屋共37500元平方米、每月每平方米27元；空地共19600平方米、每月每平方米6元）及利息（以当月应交占用费为本金，参照合同约定的违约金标准每日3‰，分别从次月1日起算至实际返还经营权之日止）；4、被告支付2008年10月1日至2009年2月1日免租期间的房屋占有使用费共405万元（按37500平方米，每月每平方米27元计算）及利息（以405万元为本金，参照合同约定的违约金标准每日3‰，从2009年2月1日计至付清之日止）；5、被告支付2008年11月1日至2009年2月1日免租期间的空地占有使用费352800元（按19600平方米、每月每平方米6元，共3个月计算）及利息（以352800元为本金，参照合同约定的违约金标准每日3‰，从2009年2月1日起计至被告给付款项之日止）。1、不同意被告第1项反诉请求。2、不同意被告第2项反诉请求，合同约定是被告依约履行合同，在被告没有拖欠租金的情况下才退押金，但被告拖欠租金已超过了押金，所以不同意退还押金。3、不同意返还消防款，因消防是被告自己做的，合同已明确约定是由被告自己做，我方仅是代施工队收取该款，我方没有收取任何的消防款。4、不同意被告的第4项反诉请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。5、确认我方收到消防款、押金，我方不同意返还，若法院支持被告的反诉请求，我方同意在我方诉请中抵扣被告第2、3项反诉请求，抵扣金额为577万元（330万元押金＋247万元消防款）。被告广州凌智融投资发展有限公司辩称并反诉称，我方已依约自2009年2月起支付租金给原告。原告还收取了我方330万元押金和247万元消防款。在合同履行过程中，由于原告未为其兴建的物业办理报建手续及未取得房地产权证，致使该物业至今未取得经营许可证，处于无法经营、非法经营状态。1、原告明知其兴建的物业未经报建，属于违章建筑仍出租给我方，故涉案租赁合同无效，无效的合同自始没有法律效力，不能作为确定双方权利义务的依据。2、如前所述，涉案市场现处于黑市状态，是无证经营，也就谈不上合法经营的返还的权利，原告要求将经营权交还显然错误。3、原告要求被告支付免租期的场地占用费及空地占用费，我方认为该观点是错误的，因装修期间免租是整个租赁行业或租赁市场的交易规则，在合同有效的情况下尚且如此，在合同无效的情况下，原告企图推倒重来是不切实际的。4、原告主张2010年6月至今的场地使用费没有法律依据。理由是任何人均不得从自己的违法行为中获益，原告将违章建筑物出租以获得非法利益，不应受法律保护，且我方不是实际使用人，自2010年6月起没有获得利益，如果确实要给付场地占用费，也应由实际使用人支付，不应由我方承担。5、涉案场地已于2010年8月20日归还给原告并办理交接手续，即使给付占用费也应截止至2010年8月20日。6、原告主张的2010年8月19日合同有效解除与原告的其他诉讼请求存在矛盾。合同已解除，我方无义务支付场地占用费，即使支付也应由实际使用人支付。原告要求违约金的标准约定过高，过分高于损失，依法不受法律保护。原告明知涉案房屋、建设用地无建筑工程规划许可证仍出租牟利，致使我方合法权益受损和引起纷争，原告有重大过错，应依法承担过错责任和我方因被次承租人诉讼造成的损失。现反诉请求判决：1、我方与原告于2008年9月5日签订的《房屋租赁合同》及补充协议无效；2、原告返还我方押金330万元及自起诉之日至实际还清之日止的利息（按人民银行同期1年期贷款利率计）；3、原告返还我方消防款2144133元（按247.4万元、合同期15年分摊，扣除我方已用的2年折旧计算）及自起诉之日至还清之日止的利息（按人民银行同期1年期贷款利率计）；4、原告退回我方2009年2月至2010年5月多收的租金720万元（按白云区同地段参考租金标准确定应收租金为15元／月／平方米）；5、原告承担本案诉讼费。第三人伟国集团无答辩。第三人雅高公司无答辩。经审理查明，2008年9月5日，三原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其承租位于广州市白云区石井街石槎路西边潭村三社土名“赤坎”、“黄占埔”西边部分地块上自行开发建设的商用建筑物出租给乙方，第一条（一）地址：房屋座落于广州市石槎路西侧223号（简称涉案房屋），占地总面积40000平方米，其中一期房屋的建设用地占20400平方米，二期房屋的建设用地19600平方米。（二）一期房屋建筑投影面积：房屋面积37500平方米。（三）二期房屋的建设用地：空地面积约19600平方米，在建设前，乙方按空地面积每平方米每月6元计算承租，直至建设时止；（四）、消防报装：甲方负责办理房屋的消防安装至合格为止（以有效凭证为准）。1、消防栓部分的所需费用由甲方负责；2、消防喷淋部分的所需费用乙方负责（一期）房屋费用约为240-250万元，准确以消防公司的造价结算为准，自甲方领取消防合格证的七天内付清；租赁期限15年，自2008年9月5日至2023年9月4日止，交吉时间：自2008年10月31日起交付乙方使用；房屋的月租金额为每平方米人民币27元（不含税），甲方予乙方首四个月免租期进行装修。租金交付使用月起每三年递增一次，每次在上年度的月租金额递增10%，直至租赁期限届满时止。双方约定每月的10-15号为当月租金支付日，乙方以现金或转账方式支付给甲方；违约责任：乙方拖欠租金，每逾期一日，乙方需按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金，直至缴清时止等等。2008年10月10日，上述甲乙双方签订《补充协议》，就前述《房屋租赁合同》与甲方于2008年9月26日领取房屋的《建筑工程消防验收的意见书》的自编门牌号不符，补充约定如下：一、将主合同第一条第（一）款变更为：地址：自编座落在广州市石井石槎路自编88号，占地总面积40000平方米，其中一期房屋的建设用地占20400平方米，二期房屋的建设用地19600平方米。二、将主合同第一条（三）款变更为：二期房屋的建设用地：空地面积约19600平方米，甲方给予乙方保障使用期为自2009年1月1日起计二年。在建设前，乙方按空地面积每平方米每月6元计算承租，直至建筑时止。……三、将主合同第三条第（二）款变更为：自甲方将房屋交付给乙方使用日起，甲方予乙方首四个月免租期进行装修，即由2009年2月1日起计缴租金等等。2008年11月19日，原、被告签订《房屋交付使用确认书》确认：甲方已于2008年9月30日将房屋建筑面积37500平方米交付给乙方，于2008年10月30日甲方将第二期的空地19600平方米交付给乙方使用，乙方对于上述房屋及场地的现状予以确认并同意接受等等。该确认书其中载明“二、房屋的规划报建手续：在签订《房屋租赁合同时》，甲方已告知乙方上述地块（约40000平方米）上兴建的一期房屋（37500平方米）未办规划报建手续以及未取得《房地产权证》。在此情况下，乙方同意按照《房屋租赁合同》所约定的租金标准向甲方承租上述地块和房屋，但甲方需保证乙方对上述地块及上盖房屋在合同期内拥有经营使用权”。被告已向原告支付租赁押金330万元。被告已依合同约定向原告支付消防工程喷淋部分的消防款247.4万元及2009年2月至2010年5月的租金。从2010年6月起，被告开始拖欠原告租金。被告将涉案场地转租给第三人伟国集团、雅高公司，由第三人将场地分租给其他众多小租户经营使用。2010年8月19日，被告收到原告的《律师函》，函称因被告欠租构成根本违约，原告自即日起解除租赁合同、要求被告七日交还场地、支付租金等。2010年8月20日，被告与涉案场地所在土地的出租方广州市白云区石井街潭村经济联合社签订涉案场地的物品移交清单，被告将电房、通道、仓库、配电房等钥匙及消防设施设备等交还该村治保会接管（内容详见清单），原告作为见证人签名且于同年9月1日接收部分钥匙。另查明，涉案场地为农村集体土地，涉案建筑物没有办理报建手续。诉讼中，经本院释明原告与被告于2008年9月5日签订的《房屋租赁合同》及补充协议为无效合同后，原告明确表示坚持第一项诉讼请求。以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、收据、房屋使用确认书、消防验收门牌变更申请报告、律师函、清单及当事人陈述等证据证实。本院认为，由于涉案场地为农村集体土地，涉案建筑物没有办理报建手续，故原告和被告就涉案场地和建筑物签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，违反了法律和行政法规的强制性规定，应为无效。根据无效合同相互返还的原则，原告有权要求被告及第三人交还场地经营管理权。根据2010年8月20日被告将涉案场地内公共部分的钥匙和消防设施设备等移交土地出租方潭村经济联合社接管、原告随后接收部分钥匙的事实，可以证明被告已于2010年8月20日将该场地经营管理权移交给土地出租方、而原告亦已收回该场地的经营管理权，对此本院予以认定。故对原告要求判决其与被告之间的租赁合同已于2010年8月19日解除、被告和第三人交还经营权的诉讼请求，本院不予支持。原告已将涉案场地交付被告使用，被告应支付使用费。使用费标准可参照合同约定的租金标准。现原告要求被告支付拖欠的2010年6月至2010年8月20日的房屋和空地的使用费合理合法，本院予以支持。原告主张之后的使用费及利息无依据，本院不予支持。对于原告主张的2008年11月1日至2009年2月1日免租期间的使用费及利息的诉讼请求，可参照原合同的免租约定处理，对该请求本院不予支持。关于被告的各项反诉请求。因租赁合同无效，原告依法应退回被告押金330万元。被告已付原告消防款247.4万元属实，现合同无效，结合该场地的实际情况，鉴于原告已收回经营管理权、该消防工程可继续利用，被告现要求原告按合同期15年分摊扣除2年使用折旧返还消防款2144133元的意见合理可取，对该请求本院予以支持。原告要求应退押金、消防款与被告应交租金相冲抵，因被告不同意，故本院不采纳。场地使用费应参照合同约定标准计付，被告要求原告返还2009年2月至2010年5月多收的租金720万元无法律依据，本院不予支持。涉案租赁合同无效，原告作为出租方显然有过错。而被告明知涉案场地未办规划报建手续及未取得《房地产权证》仍签约承租，其对合同无效亦有过错。现原告主张的使用费的利息、被告反诉主张的押金的利息和消防款的利息均属合同双方各自的损失，由于双方对导致合同无效均有过错，故上述利息损失可由当事人各自承担，对该请求本院均不予支持。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、徐耀暖、李永新、李满驱与广州凌智融投资发展有限公司于2008年9月5日签订的《房屋租赁合同》、于2008年10月10日签订的《补充协议》无效。二、在本判决生效之日起三日内，广州凌智融投资发展有限公司向徐耀暖、李永新、李满驱支付2010年6月至2010年8月20日的房屋和空地的使用费（房屋使用费按每月每平方米27元、共37500平方米计算；空地使用费按每月每平方米6元、共19600平方米计算）。三、在本判决生效之日起三日内，徐耀暖、李永新、李满驱退回广州凌智融投资发展有限公司押金3300000元、消防款2144133元。四、驳回徐耀暖、李永新、李满驱的其它诉讼请求。五、驳回广州凌智融投资发展有限公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费103240元，由徐耀暖、李永新、李满驱负担72332元，广州凌智融投资发展有限公司负担30908元。反诉受理费37564元，由广州凌智融投资发展有限公司负担12560元，徐耀暖、李永新、李满驱负担25004元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审　判　长　　杨月琴人民陪审员　　王雪萍人民陪审员　　李丽梅二〇一一年二月二十五日书　记　员　　蔡晓珊 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