（2010）穗中法民五终字第2042号
裁判日期: 2011-02-24
公开日期: 2014-06-09
案件名称
杨彬彬与广东中原地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯思蔼,杨彬彬,广东中原地产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）穗中法民五终字第2042号上��人（原审被告）：冯思蔼，女，1980年2月18日出生，汉族。委托代理人：童波，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨彬彬，女，1980年10月11日出生，汉族。委托代理人：杨满玉，广东永航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东中原地产代理有限公司。法定代表人：赖国强，董事长。委托代理人：甘桂芳，女，1981年9月1日出生，汉族，该司职员。委托代理人：黄宝玲，女，1985年3月20日出生，汉族，该司职员。上诉人冯思蔼因与被上诉人杨彬彬、广东中原地产代理有限公司（下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2009）云法民四初字第1673号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，位于广州市白云区广园路云苑一街9号802房为冯思蔼所��的房屋。2009年9月16日，杨彬彬向冯思蔼支付定金20000元购买上述房屋，并与冯思蔼（卖方）、中原公司（经纪方）签订三方《房屋买卖合同》（编号：NOS0079819），约定：卖方持有该物业之权属证明（房产证号：57××61），卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任；由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责；如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款；该物业按套销售，成交价为人民币430000元；按揭付款，签订本合同时支付20000元作为定金；首期楼款130000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后3天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在2009年9月30日前完成（以付清双方交易税费为准）；300000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后3天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件／合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行帐号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方；买卖双方确认，经纪方与买方或卖方签订的任何协议，或者经纪方出具的任��声明、承诺书等文件，必须加盖经纪方的公章方可生效等等。合同签订后，杨彬彬于同日向冯恩蔼交纳了20000元定金。因讼争房屋设定抵押，合同约定的杨彬彬直接办理按揭付款手续未能办理，对此买卖双方以及中介方经协商，因对变更付款方式问题产生增加费用的负担及办理时间增加如何处理不能达成一致导致合同履行中止。2009年10月20日，冯思蔼向杨彬彬发出《解除合约通知书》。此后，杨彬彬以冯恩蔼及中原公司违约为由向原审法院提起诉讼，要求法院判令：l、冯恩蔼退还已收定金20000元；2、冯思蔼支付43000元的违约金；3、中原公司与冯思蔼承担连带责任；4、中原公司与冯思蔼承担本案的诉讼费。原审法院认为，杨彬彬与冯思蔼签订的《房屋买卖合同》合法有效。由于交易房屋在双方签约交易时已设立了抵押的权利转移限制，故双方在合同中所约定的付款方式本应确定为“转按付款”或“涂销抵押付款（即赎契）”，而非“按揭付款”。同时，双方按“按揭付款”确定付款方式的约定也反映出签约时买卖双方及作为经纪方的中原公司均没有将房屋处于抵押状态作为交易的前提。对此，杨彬彬认为冯思蔼、中原公司存在故意隐瞒的恶意并造成了杨彬彬购房目的落空，而现在问题首先在于杨彬彬未在签约时获知此情况是否会造成购房目的不能实现事实上，房屋在交易时是否存在抵押，并不妨碍合同的进一步履行，只须双方本着互谅互让、诚意履约的原则协商，变更恰当的付款方式即能实现。因此，对于合同未予履行。是由于签约时卖方未将房屋产权情况完全披露；，经纪方没有协助双方充分了解缔约的信息，拟定恰当的付款方式；买方未尽充分注意及全面、诚信履约的责任所造成的，故造成合同出现障碍的责任不能完���归责于某一方。现卖方冯思蔼诉前已向杨彬彬发出解除通知，杨彬彬现起诉要求退回定金表示其同意解除合同，诉讼中买卖双方亦无意继续履约，故买卖双方的买卖合同关系已经合意解除。合同解除，杨彬彬要求卖方退还收取的定金20000元的诉请应予支持，至于杨彬彬主张的违约金，由于合同履行不能并非当事人单方故意违约不履行合同造成的，故不符合合同约定计付房款10％的违约金情形，但卖方冯思蔼的疏忽的确更甚且占用了杨彬彬此段期间的资金，故原审法院判令其应在返还杨彬彬所付之定金同时，向杨彬彬计付相当于银行逾期还贷之利息。至于杨彬彬要求非买卖合同关系当事人中原公司承担连带责任并无法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，作出判决如下：一、在判决生效之日起5日内，冯思蔼返还杨彬彬定金20000元及利息（以20000元为本金，从2009年9月17日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付至还清之日止）。二、驳回杨彬彬的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费688元，由杨彬彬负担288元，由冯思蔼负担400元。原审判决后，上诉人冯思蔼不服原审判决向本院提起上诉，请求：1、请求撤销原审判决第一项，改判为驳回被上诉人杨彬彬的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、房屋买卖合同不能履行的直接原因在于被上诉人杨彬彬并没有依约向银行申请按揭贷款，而上诉人对合同不能正常履行不负任何责任。根据三方签订的《房屋买卖合同》的规定：被���诉人杨彬彬应当在签订合同后的三天内办妥按揭贷款申请手续。该规定实际上是对被上诉人杨彬彬在履行合同过程中约定的一个先行义务。首先必须先由被上诉人杨彬彬向银行中请按揭贷款，如果银行批准同意了被上诉人杨彬彬的贷款申请，再由上诉人办理涉案房屋的涂销抵押登记手续；一旦被上诉人杨彬彬基于个人信用等方面的原因，导致银行没有批准其贷款申请，则三方签订的房屋买卖合同势必无法依约履行，上诉人也无需办理涂销抵押登记手续。然而，在本案的一审审理过程中，被上诉人杨彬彬自始至终没有提供其曾向银行申请按揭贷款的证据。因此上诉人完全有理由相信被上诉人杨彬彬没有履行合同所约定的义务，而合同不能正常的履行的原因也完全是由于被上诉人杨彬彬单方面违约所导致。而原审法院并没有查清这一事实，从而做出了错误的判决。二��在签订房屋买卖合同之前，上诉人已经履行了如实告知义务，并将涉案房屋的产权信息如实地向两个被上诉人进行了披露。首先，上诉人在将涉案房产委托被上诉人广东中原地产代理有限公司居间买卖时，已将房屋的抵押情况告知了中原地产公司；其次，根据三方签订的《房屋买卖合同》第五条的规定：被上诉人杨彬彬在签订合同之时，已详细查看并了解了房屋的情况，对涉案房屋的产权和抵押等情况均予以认可。而被上诉人杨彬彬也应当是在详细阅读了合同的所有条款之后，并认同了合同条款的内容，才在合同上签字确认的。最后，根据普通的常理分析，购买房屋作为普通人一生之中最重要的投资之一，其不可能不去详细了解所要购买房产的产权信息，更何况目前房屋的产权信息属于政府的公示信息，公民随时可以进行了解。因此，原审法院认为在签约时上诉人未将房屋产权情况完全披露，应当是认定事实错误。三、解除合同首先是由被上诉人杨彬彬提起，而非上诉人。合同不能协商履行也是被上诉人杨彬彬单方面的原因所导致。被上诉人杨彬彬在起诉之前就通过广东永航律师事务所向上诉人发出律师函，要求解除三方签订的合同。在一审审理过程中，被上诉人杨彬彬已将该律师函作为证据进行了提交。而上诉人是在收到该律师函之后，才作出了相应地回应。而且被上诉人杨彬彬也不愿意就合同地继续履行进行有效地协商。综上所述，由于被上诉人杨彬彬未履行合同约定的义务，且未尽全面、诚信履约的责任，致使房屋买卖合同不能履行。而原审判决由于认定事实错误，导致判决错误。为此，上诉人特提起上述上诉请求，呈请二审法院依法裁判。被上诉人杨彬彬答辩称：第一、不同意上诉人的上诉请求及事实和理由，��二、请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。被上诉人中原公司答辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和事实理由。本院经审理，确认原审判决认定事实。本院认为，本案当事人之间签订的《房屋买卖合同》未违反有关法律法规，买卖合意真实，合法有效。本案争议的焦点在于是否存在违约行为及违约责任的承担问题。买卖合同关系中双方的权利义务主要由合同约定，在合同约定不清的情况下也可结合交易习惯综合考量。首先，从本案双方当事人所订合同原文约定看，双方约定交易方式是在排除了“一次性付款”、“转按付款”、“涂销抵押一次性付款”、“涂销抵押按揭付款”的情况下，选择了“按揭付款”方式，而实际上本案交易标的存在抵押，抵押问题的解决是确保交易完成的前提，但双方合同中对该前提条件的解决并无完全对应条款约定，而选择的交易方式从交易习惯上分析亦与交易标的实际情况不相符。其次，交易习惯看，抵押未涂销是买方未能办理正常按揭付款的事实障碍，卖方亦无充分证据证实买方拒不办理按揭手续；另一方面，合同约定买方在签约时已了解房屋的抵押情况，并无充分证据证实卖方存在恶意的隐瞒。本案双方当事人证实合同相对方违约的证据均不充分。综上，结合当事人陈述，本院认为双方对解除抵押的双方义务约定不完善，这是合同纠纷的主要导因，而对此，缔约双方均负责任。上诉人认为应由被上诉人承担违约责任的理由不成立，本院不予支持，原审判决认定事实及适用法律正确，根据案件实际情况酌情判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人冯思蔼负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛代理审判员 郭东升代理审判员 柳玮玮二〇一一年二月二十四日书 记 员 阮志雄 搜索“”