（2010）博法民一初字第1772号

裁判日期: 2011-02-23

公开日期: 2016-06-01

案件名称

苏惠宏与邱汉明合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

法院

博罗县人民法院

所属地区

博罗县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏惠宏,邱汉明,博罗县鹏辉实业发展有限公司,博罗县房地产实业发展公司

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百三十条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民法通则》：第三十五条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第四十七条，第五十三条，第五十五条

全文

广东省惠州市博罗县人民法院民事判决书（2010）博法民一初字第1772号原告苏惠宏，男，汉族，住惠州市惠城区。委托代理人李国伟，广东宏兴律师事务所律师。被告邱汉明，男，汉族，现服刑于广东省连平监狱。第三人博罗县鹏辉实业发展有限公司。住所地：博罗县。法定代表人张惠和。第三人博罗县房地产实业发展公司。住所地：博罗县。法定代表人赖泽祖。原告苏惠宏诉被告邱汉明、第三人博罗县鹏辉实业发展有限公司（以下简称鹏辉公司）、博罗县房地产实业发展公司（以下简称博罗房地产公司），合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏惠宏及代理人李国伟、被告邱汉明、第三人鹏辉公司到庭参加诉讼，第三人博罗房地产公司缺席。本案现已审理终结。原告苏惠宏诉称，2008年，原告与被告合伙开发位于博罗县××四角楼管理区的金豪花园项目，因土地和资质问题，原、被告与第三人鹏辉公司联系，挂靠第三人博罗房地产公司开发、经营金豪花园项目。第三人鹏辉公司作为开发商，将4700平方米土地作价538万元给原、被告投资开发。2008年3月，原、被告作为金豪花园地产项目的投资人开始建设金豪花园项目。同年9月26日，原告投资150万元交给被告管理。谁知当金豪花园项目工程尚未竣工时，被告竟然去向不明。随后，原告开始独自接管建设金豪花园项目。2009年7月金豪花园项目停工。项目停工后，材料供应商、建筑工人均找到工程项目部，局面混乱不堪。后经惠州市人民政府、博罗县人民政府，组织法院、建设局、劳动局等单位出面协调稳住局面。根据协调会议精神，由原告对金豪花园项目进行了初步的清理和再投入，对部分工人工资作了支付。原告再次投入资金达3554716．16元，将金豪花园项目主体工程建设完工，尚差附属设施尚未建成，需后续资金500多万元。另，原告将金豪花园住宅7套进行了销售，收入972145元，经手拖欠建筑材料款计3599806．16元未付。现在，购买金豪花园的上百户业主无法入住金豪花园住宅，大部分材料供应商因无法收到材料款、建筑工人因工资未付，已在起诉和等待金豪花园项目的最终处理结果。为了给广大业主一个公平合理的处理结果，也为了给金豪花园项目供应商、建筑工人一个妥善的安排，更为了不给和谐社会建设添乱，特向法院起诉，请求判令：1、确认原告在金豪花园项目中8654522．32元的投资额；2、按原、被告双方实际投入比例分割金豪花园项目现有资产；3、确认被告邱汉明退出金豪花园项目；4、准许原告承接金豪花园项目，金豪花园项目属于原告所有；5、判令被告承担本案诉讼费用。被告邱汉明、第三人鹏辉公司、博罗房地产公司在法定期限内未向法庭提交书面答辩。经审理查明，2008年初，原、被告双方共同投资，合作开发位于博罗县××四角楼管理区的金豪花园项目，原、被告双方及第三人均未签订书面合同，也无约定投资份额及利润分配方式。由于原、被告及第三人鹏辉公司均无房地产开发资质，遂挂靠在第三人博罗房地产公司名下，以第三人鹏辉公司为建设单位进行开发，由鹏辉公司转让4700平方米土地给原、被告，由原、被告双方实际投资。第三人鹏辉公司将土地转让给原、被告，未办理土地使用权过户手续，无参与管理和利润分配，其4700平方米土地转让价为538万元，已付338万元，仍有200万元尚未支付。2008年3月，原、被告开始投资建设金豪花园项目，双方未设立会计帐册，谁付款谁拿票。2008年9月26日原告投入150万元交给被告，由被告出具收条给原告，金豪花园项目的前期工程由被告负责经营管理。2009年4月，被告因非法吸收公众存款被公安机关拘留，之后，原告独立承建金豪花园，原告接管金豪花园项目后再次投入建设资金及支付工人工资等3635153．16元。2009年7月，因金豪花园项目的产权、资金及拖欠材料款等问题而停工。期间，原告经手拖欠的材料款及工人工资共计3599806．16元。金豪花园建筑面积共20265．72平方米，共有商品房172套、商铺12套。共184套。2008年3月至2009年3月间，被告经手销售房屋与商铺91套，共计销售款19299030元，已收取购房款12057936元，尚有购房款7241094元待收。被告经营期间拖欠材料款及工人工资共4268183．60元。原告接管金豪花园项目后，于2009年4月至2009年5月间，共出售住宅7套，共计销售款1459891元，已收取购房款972145元，尚有购房款487746元待收。现仍有住宅86套尚未销售，经评估85套房屋总价值为17439648元，另有金辉轩303房屋一套（未评估），价值255424元，共17695072元。本院在审理期间，委托广东惠通工程顾问有限公司对金豪花园项目（A、B、C、D栋）现有建设状况下的建筑工程造价及后续未完善工程造价进行了评估，结论：金豪花园A、B栋工程造价为8946425．73元，C、D栋工程造价为9482483．56元。四栋楼房后续未完善部分造价，土建部分需3565249．86元，安装部分需4290161．85元，共需后续投入7855411．71元，完善后工程总造价为26284321元。委托惠州市宝质房地产评估事务所有限公司对金豪花园未售出的85套房屋的价值进行了评估，总价值17439648元。原、被告及第三人鹏辉公司对评估结果均无异议。本院认为，原告苏惠宏与被告邱汉明共同投资合作开发金豪花园项目，由于缺乏房地产开发经验，开发过程中资金运作和项目管理上出现重大问题，现被告已被判刑，合同无继续履行。为了解决90多户业主入住及拖欠供应商材料款等问题，维护社会和谐稳定，原告请求解除与被告的合作关系，接管金豪花园项目，符合法律规定，本院予以支持。因双方未签订书面合同，未约定投资份额及利润分配方式，因此，其利润应按实际投资比例进行分配，即金豪花园项目现有造价为26284321元，其中，原告已投资8734959．32元（1500000元＋3635153．16元＋3599806．16元），占总投资额的33.23％（8734959.32／26284321），原告尚需后续资金投入6467126.31元（7855411．71元-1388285.4（扣除门窗、消防款项）=6467126.31），占总投资额的24.60％（6467126.31／26284321），原告应占投资额57.83％。被告投入的资金因被告无提供有关票据，无法按实际投入计算，因此，应按工程的造价减去原告的投入来计算，即11082235.37元（造价26284321元-原告已投资8734959．32元-原告后续投入6467126.31元），占总投资额的42.17％。金豪花园项目房产总价值为38453993元（已出售部分价值20758921元＋未售部分价值17695072元），原告投入57．83％，应获得资产份额为22237944．15元。被告投入42．17％，应获得资产份额为16216048．85元。被告应获得的资产份额中扣除被告已收取的销售房款12057936元及拖欠材料款、工人工资4268183．60元，对比被告在金豪花园项目中尚有负资产110070.25元。原告承接金豪花园项目后，原告苏惠宏销售房屋待收款487746元的债权及被告邱汉明销售房屋待收款7241094元的债权均属原告苏惠宏所有，金豪花园项目拖欠的材料款及工人资，其中，原告苏惠宏经手拖欠的材料款及工人资3599806．10元，被告邱汉明经手拖欠的材料款、工人工资4268138．00元，均由原告苏惠宏承担，后续发生的费用如土地款、规划费、税费、挂靠费等约900多万元（经双方核算）由原告承担。第三人博罗房地产公司未到庭应诉，不影响本案的审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第四十七条、五十三条、五十五条之规定，判决如下：一、解除原告苏惠宏与被告邱汉明合作开发金豪花园项目的合作关系，金豪花园项目属原告苏惠宏所有，由原告苏惠宏经营管理和完善。二、确认原告苏惠宏在金豪花园项目中占投资总额57．83％，应获得资产份额为22237944．15元；确认被告邱汉明在金豪花园项目中占投资总额的42．17％，应获得资产份额为16216048．85元，扣除被告已收取的销售房款12057936元及欠材料款、工人工资4268183．60元，对比被告邱汉明在金豪花园项目中尚有负资产110070.25元。三、原告苏惠宏销售房屋待收款487746元的债权及被告邱汉明销售房屋待收款7241094元的债权均属原告苏惠宏所有。四、金豪花园项目拖欠的材料款及工人资，其中，原告苏惠宏经手拖欠的材料款及工人资3599806．10元，被告邱汉明经手拖欠的材料款、工人工资4268138．00元，均由原告苏惠宏承担。五、驳回原告苏惠宏的其他诉讼请求。本案受理费72382元（缓交），由被告邱汉明负担，评估费135000元，由原告苏惠宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长　　朱炳兴审判员　　张美丽审判员　　林群娣二〇一一年二月二十三日书记员　　曾嘉莲更多数据：