（2010）甬仑民初字第2005号
裁判日期: 2011-02-23
公开日期: 2016-12-09
案件名称
邬蕾红与刘杰、赵孟军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市北仑区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邬蕾红,刘杰,赵孟军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百三十条
全文
浙江省宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2010）甬仑民初字第2005号原告：邬蕾红，女，1965年4月22日出生，汉族，住宁波市北仑区。委托代理人：严国政，男，1960年5月9日出生，住宁波市北仑区，系原告的丈夫。被告：刘杰，男，1982年8月11日出生，汉族，户籍所在地宁波市北仑区。被告：赵孟军，女，1960年9月23日出生，汉族，户籍所在地宁波市北仑区，现住宁波市。原告邬蕾红与被告刘杰、赵孟军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年11月5日立案受理，依法由代理审判员宋建侠适用简易程序审理。因被告刘杰下落不明，本院于2010年11月11日依法转换为普通程序，由审判员杜宇担任审判长，与代理审判员宋建侠、人民陪审员王亚君依法组成合议庭，并于2011年2月17日公开开庭进行了审理。原告邬蕾红、被告赵孟军到庭参加诉讼，被告刘杰经合法传唤，期满无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邬蕾红起诉称：2009年5月份的时候，我老公看到柠檬公寓在销售，我老公想要买，但当时我是不同意的，因为那个房子是旧房改的不是很好，但因为价格在150000元左右，我才同意的。当时我们和我老公的外甥一起看中的是410、412房间，我买的是410房间，房款加装修款共计151000元，我老公的外甥看中的是412房间。当时410房间已经在装修了，装修的差不多了，所以我们到星阳菜场柠檬公寓售楼处，当时是跟柠檬公寓的工作人员赵孟军谈的。赵孟军问我是否要按揭，我说这么点钱就不用了，2009年7月10日付好30000元定金之后，收据收条都没有开给我，因为赵孟军说其他人都是这样的，都没有开过。剩余房款和装修款共计121000元，我是在7月24日签订了正式购房合同后通过银行付到赵孟军账户的，写的是100000元是房款，51000元装修款，当时也没有开给我过收款收据，一礼拜后，我觉得不对，所以找到赵孟军让她给我开了151000元的收条。按照合同约定，2009年10月8日应该做出房产证了，但还没有做出，所以我老公打电话给刘杰，跟刘杰见面后，我起草了一份补充协议，协议中约定刘杰在11月15日之前作出房产证，如延期则我有权退房，刘杰承担房价30%的损失。但到11月15日的时候，房产证还没有做出来，所以我们就约了刘杰在老板娘大酒店碰面，我当时是坚决要退房的，但是刘杰说他自己都没有钱了，所以刘杰说要不换到朝南的，因为四楼朝南的只剩下一间了，但那个房间有点漏水，我们就选了541。说好之后，签订了541的房屋买卖合同和装修协议，赵孟军就把410房间的房屋买卖合同拿回去了，410房间的装修协议没拿走，还在我地方。2010年4月份的时候，我们再打电话给刘杰，就已经打不通了。所以现特诉至法院：判令被告归还购房款151000元。在庭审中诉讼请求变更为：1、确认原告与被告刘杰签订的541房间的买卖合同和装修协议无效；2、刘杰跟赵孟军共同返还151000元购房款。原告围绕自己的主张提供如下证据：1、收条，证明原告向赵孟军账号汇入了151000元房款；2、541室房地产转让合同及410、541室的“柠檬公寓”代为室内装修工程协议书，证明原告原来买的是410房间，到2010年1月份换到了541房间，541房间的卖价是130150元，541房间的装修协议是35855元；3、2009年10月23日的补充协议，证明410房间的房屋买卖合同签好后，没有按时交房，所以又重新签了这份补充协议；被告赵孟军答辩称：首先，被告不是本案适格的主体，因为本案系房屋买卖合同纠纷，柠檬公寓系本案第一被告刘杰开发销售，原告因第一被告未按约交付房屋故要求解除合同返还购房款，那么其自然应向开发商刘杰主张。其次，被告只是第一被告雇佣的财务人员，这一点原告亦是在诉状上载明，并明确承认的事实，那么被告收取购房款，自然是职务行为，代替刘杰收取房款的行为，虽然说房款是经过被告之手，但房款最终均被告刘杰提走，故原告要求返还房款没有事实与法律依据。最后，退一步讲，就算房款被被告取走，那么，也应由刘杰向被告主张，原告与被告之间不存在任何的法律关系。此外，因为刘杰当时在和被告的女儿谈恋爱，而刘杰不常在售楼处，为了日常支出的方便，有时会将购房款打入被告赵孟军的账户。在2009年7月24日原告将房款打入被告账户后，本被告告知了刘杰，且当晚就将银行卡及身份证转交给了售楼处的徐某，让徐某转交给刘杰。随后25、26日被告两天休息，27日被告回来后，刘杰告知被告其取了169500元，当时被告也是做了帐的，是可以对起来的。被告赵孟军围绕自己的主张提供如下证据：1、工商银行个人业务凭证、取款凭证、牡丹灵通卡账户清单、现金日记账，证明2009年7月25、26日，刘杰已经从我的账户中将原告所交的钱拿走了，原告购房款加上其他的总共169500元，跟我自己做的帐是可以对应的；2、证人徐某的证言，证明赵孟军将银行卡和身份证让其转交给刘杰的事实。被告刘杰未答辩，亦未提交证据。经庭审质证，被告刘杰未到庭，视为放弃质证的权利。对原告提交的证据1、2、被告提交的证据1，原、被告均无异议，经审核，本院依法予以采信。对原告提交的证据3，经审核该证据具备证据三性，本院依法采信。对证人徐某出庭所做陈述，原告虽不认可，但未提供相应的反驳证据，且该证人证言能与原、被告陈述相印证，本院审核后予以采信。对本院依法调取的商品房转让协议书、商品房产权转让协议、华山路278号1幢410室、412、541室查档证明、华山路278号1幢541室房屋所有权证书，原、被告均无异议，本院审核后依法采信。根据采信的证据，结合原、被告庭审陈述，本院查明以下事实：2009年7月10日，原告看中北仑区华山路278号柠檬公寓410室，并于同日打入被告赵孟军账户定金30000元。2009年7月24日，原告与被告刘杰签订关于410室的正式购房合同和“柠檬公寓”代为室内装修工程协议书，购房款和装修款合计151000。同日，原告将剩余款项121000元打入被告赵孟军银行账户。并由被告赵孟军出具了收条，载明：今收到受让人邬蕾红座落在新碶镇华山路278号410房款壹拾伍万壹仟元正（151000元）。2009年10月23日，原告与被告刘杰达成补充协议，约定：甲方（原告）购买柠檬公寓410、412，因乙方（刘杰）造成延期交房，每月每间乙方支付壹仟贰佰元租金共计每月贰仟肆佰元，乙方承诺2009年11月15日之前交付房产证与该房钥匙，若延期甲方有权退房，乙方赔偿甲方房价30%损失。后被告刘杰未能按期交付房产证与钥匙。2010年1月5日，原告与被告刘杰达成协议，将上述朝北的410室换为朝南的541室，由此多出的房屋价款以被告刘杰应赔偿的延期交房损失相抵，同日原告与被告刘杰签订541室的房地产转让合同和“柠檬公寓”代为室内装修工程协议书，同时被告赵孟军在被告刘杰的授意下，当场将原来出具的收条中的410室改为541室。另查明，2009年3月25日，宁波市北仑区房地产建设开发有限公司（作为甲方）与被告刘杰（作为乙方）、案外人俞挺、叶冠军（作为丙方）达成三方协议，约定将新碶华山路星阳商城第四层、第五层、部分第六层、第七层整层的买受人主体由丙方变为乙方刘杰。2010年4月2日，因被告刘杰自身原因无法履行原协议的相关条款，宁波市北仑区房地产建设开发有限公司（作为甲方）与被告刘杰（作为乙方）、案外人刘前峰（作为丙方）达成三方协议，第三条第1款约定“乙方原预定的星阳商城五层建筑面积1452.12平方米、六层1052.67平方米、七层272.91平方米，在2010年5月15日前，丙方若付清上述五、六、七层房屋所有购房款的，甲方同意将上述房屋出售给丙方并配合做好相关过户手续。”第三条第4款约定“本协议约定的买卖标的物在甲方过户给乙、丙双方之前，乙、丙双方均不得以任何名义对外出售或宣传，亦不得以任何名义对意向购买的客户作任何形式的承诺。”第四条第2款约定“本协议书签订后，原协议自动取消。”截至庭审结束，华山路278号1幢541室的产权登记仍在宁波市北仑区房地产建设开发有限公司名下。本院认为，被告刘杰在未取得华山路278号1幢541室的所有权的前提下擅自与原告邬蕾红签订转让协议及装修协议，构成无权处分，后根据宁波市北仑区房地产建设开发有限公司与刘杰、刘前峰三方签订的转让协议，宁波市北仑区房地产建设开发有限公司已将上述房屋转让给案外人刘前峰，宁波市北仑区房地产建设开发有限公司原来与刘杰签订的协议已终止，故原告与被告刘杰所签的转让协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告刘杰应返还原告已经支付的款项151000元。原告要求被告刘杰返还151000元的诉请合法合理，本院予以支持。151000元虽然是打入被告赵孟军账户，但根据原告陈述，在2009年7月24日410购房合同签订后，被告刘杰未向原告提出异议，且随后协商换房、541购房合同的签订及收条的变动过程再次表明被告刘杰从未对原告已经支付的购房款提出异议，故应认定被告刘杰已经收到原告支付的151000元，原告要求被告赵孟军共同承担返还责任缺乏法律与事实依据。被告刘杰经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、原告邬蕾红与被告刘杰于2010年1月5日签订的房地产转让协议和“柠檬公寓”代为室内装修工程协议书无效；二、被告刘杰应于本判决生效之日起3日内返还原告邬蕾红人民币151000元；三、驳回原告邬蕾红对被告赵孟军的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3320元，减半收取1660元，由被告刘杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，户名：宁波市财政局非税资金专户，账号：81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）审 判 长 杜 宇代理审判员 宋建侠人民陪审员 王亚君二〇一一年二月二十三日代书 记员 朱洁娜 来自：