（2011）秦红民初字第14号
裁判日期: 2011-02-22
公开日期: 2014-02-14
案件名称
谢建明与南京悠派客餐饮管理有限公司、张希宁租赁合同纠纷民事判决书
法院
南京市秦淮区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢建明,南京悠派客餐饮管理有限公司,张希宁
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百二十八条
全文
南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2011）秦红民初字第14号原告谢建明。委托代理人卞凤华，江苏薛济民律师事务所律师。被告南京悠派客餐饮管理有限公司（下称悠派客公司），住所地南京市沿江工业开发区新华路288号-37。法定代表人徐刚，该公司董事长。委托代理人钱志明，江苏高的律师事务所律师。第三人张希宁。原告谢建明与被告悠派客公司及第三人张希宁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢建明的委托代理人卞凤华，被告悠派客公司的委托代理人钱志明到庭参加诉讼。第三人张希宁经本院合法传唤，拒不到庭。本案现已审理终结。原告谢建明诉称，2008年8月，原被告签订一份房屋租赁协议，约定将原告所有的南京市大明路XX号自有产权房1—3层，面积约2200平方米的房屋出租给被告使用。被告应于每年11月1日和次年5月1日分两次平均支付租金人民币80万元。合同签订后，原告按约将房屋交由被告使用，被告将部分房屋转租给本案第三人。但自2009年5月1日以来，被告未按约支付房租，累计拖欠房租人民币921917.8元，累计拖欠应付滞纳金人民币87100.27元。原告多次要求被告支付租金未果，后书面通知被告解除房屋租赁合同，被告均置之不理。特诉至法院要求：1、判令被告交还租赁房屋并协助原告办理交接手续；2、判令被告支付自2009年5月1日起至2010年8月10日的房屋租金人民币921917.8元（2010年8月11日起至交还房屋期间的房屋占有使用费参照约定的房屋租金标准收取）；3、判令被告支付应付滞纳金（按租赁合同第17条的约定日万分之三，从应付租金之日起至实际支付之日止；4、判令本案第三人迁离涉诉房屋并向原告支付自2010年8月12日起至迁离房屋期间逾期腾房占有使用费；5、本案诉讼费由被告及第三人承担。以上诉请，原告提供：1、被告悠派客公司及第三人张希宁的工商登记资料，证明当事人的主体资格；2、房屋租赁协议一份，证明原被告的租赁合同关系及权利义务；3、提供房屋买卖契约十份，证明出租房屋系原告所有；4、提供原告发给被告的律师函及EMS快递单，证明已书面通知被告、第三人解除合同，并给对方合理期限腾房。被告悠派客公司辩称，原被告签订的租赁合同确实在履行，但因市政施工，造成店面被阻挡，影响被告正常经营，导致被告经营困难。被告目前资金困难，而该房屋前期装修投入了不少资金，若解除合同，原告应相应补偿。目前该房屋只有一部分在正常经营，转租是经原告同意的，希望继续履行合同，保证第三人正常经营。原告主张日万分之三的滞纳金过高，希望法院调整。以上辩称，被告提供转让协议一份，拟证明装修及经营设备价值30万元。第三人张希宁未作答辩。经审理查明，2008年8月28日，原告谢建明与被告悠派客公司签订了一份房屋租赁协议，约定原告将位于南京市大明路XX号的自有产权房1—3层，面积约2200平方米，全部出租给被告悠派客公司使用，租用期限为20年。第1年至第5年，每年租金为人民币80万元，房租于每年11月1日和次年的5月1日分两次平均支付，房屋自2008年11月1日起租。被告悠派客公司可将承租的原告房屋对外转租，转租协议的有效期应与协议有效期同步，并将与第三方的协议报原告备案。双方还对装修、违约责任及解除合同的情况等作了明确约定，协议写明：“第十二条约定乙方（即被告悠派客公司）逾期不缴租金60天以上，甲方（即原告）有权解除本协议，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿，赔偿金额不低于同期租金。甲方对乙方在承租区域内的各种投入均不予赔偿；由此造成的与善意第三方的一切法律关系由乙方负责处理。第十六条约定：“乙方应于承租期满之日起5日内迁离出租房屋，并将承租房屋归还给甲方，并承担承租期满之日至将承租房屋归还给甲方之日的水、电费；乙方逾期不迁离或不归还承租房屋，乙方应按租金双倍支付逾期内的房屋使用费，且甲方可强行收回出租房屋并向出租房屋所在地人民法院提起诉讼。第十七条约定，乙方逾期30日不付租金，自第31日起每日按应付租金的万分之三向甲方支付滞纳金。”协议签订后，谢建明按约将房屋交付被告悠派客公司，悠派客公司支付了10万元保证金及半年的房租40万元。后协议约定的支付租金期限届满，被告未再付租金，即从2009年5月11日至今，被告未付租金。原告于2010年7月22日通过全球邮政特快专递向被告悠派客公司及第三人张希宁（老刘野生大鱼坊、秦淮区希宁鱼馆业主）发出律师函，书面通知因被告悠派客长期拖欠租金而解除合同，限期在20日内迁离承租的房屋。被告悠派客公司及第三人张希宁均已收到，未提出异议。庭审中，被告悠派客公司提出房屋渗水存在质量问题。经查，从2008年11月到现在，被告悠派客公司并未向原告以任何形式提出房屋的质量问题。另查明，张希宁在原告的房屋内实际经营。被告悠派客公司称与原告签订租房协议后，将其中的部分转租给第三人张希宁，但未按合同约定将转租协议交原告谢建明备案，也未向法庭提供被告悠派客公司与第三人张希宁的转租合同。上述事实，有租房协议、工商登记资料、律师函及EMS快递详情单及签收回执、商品房买卖契约、原被告双方当事人的陈述等证据证实。本院认为，原被告之间签订的房屋租赁协议是双方真实意思的表示，合法有效。原告按约在租期起算之前将房屋交给了被告，履行了合同的全部义务，被告取得房屋后，仅支付了第一期半年租金40万及保证金10万，后一直拖欠房租至今，被告的行为已构成违约，被告悠派客公司应按约承当相应的违约责任。原告书面通知原告及第三人张希宁解除合同，被告及张希宁收到后均未作出任何说明，原告解除合同的行为符合合同“被告未付租金达60天以上的，原告享有解除合同权”的约定及法律规定，自2010年7月23日，被告悠派客公司收到通知之日起，原被告之间的租赁合同关系已解除，原告还给被告悠派客公司20天的腾房期限，按年租金80万计算，租金算至2010年8月12日止，被告及第三人也有义务在该日期前迁出。按照合同第十六条的约定，被告承租期限届满，逾期不迁离或不归还承租房屋的，应按租金双倍支付逾期内的房屋使用费。但原告仅主张按房屋租金标准收取，从2010年8月13日起到房屋交付之日止，被告悠派客公司应向原告支付逾期房屋使用费。关于双方约定的日万分之三的逾期支付租金的滞纳金，没有超出法定同期银行贷款利息四倍的范围，本院应予支持。综上，原告要求被告悠派客公司交还租赁房屋、支付拖欠的房屋租金921917元及其滞纳金、按房屋租金标准支付房屋占有使用费的诉请，符合法律规定，应予支持。因原告与第三人之间不存在合同关系，原告要求第三人支付逾期腾房占有使用费的诉请，本院不予支持，但在原被告双方合同解除后，被告与第三人间的合同关系丧失存在基础，第三人作为房屋的实际使用人，也应向原告腾交房屋。被告辩称因市政施工，造成店面被阻挡，影响被告正常经营，导致被告经营困难，无证据证实，本院不予采信。因被告悠派客公司违约导致合同被解除，而原被告双方已在合同第十二条有明确约定：原告对被告在承租区域内的各种投入均不予赔偿，故对被告悠派客公司要求给予一定投入赔偿的请求，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：一、原告谢建明与被告悠派客餐饮管理有限公司的房屋租赁合同于2010年7月23日解除。二、被告南京悠派客餐饮管理有限公司及第三人张希宁在判决书生效后三日内迁离南京市大明路XX号1—3层、面积约2200平方米的房屋，将该房屋交还原告谢建明。三、被告南京悠派客餐饮管理有限公司于判决生效后三日内向原告谢建明支付房屋租金921917.8元及滞纳金（从应付租金第31日起每日按应付租金的万分之三计算至实际支付租金之日止），并向原告谢建明支付逾期占房使用费（自2010年8月13日起按该房屋租金标准计算至被告交出全部房屋之日止）。四、驳回原告谢建明要求第三人张希宁支付逾期占房使用费的请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29272元，由被告南京悠派客餐饮管理有限公司负担（原告已预交，被告在给付上述款项时一并加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交案件上诉费29272元（南京市中级人民法院开户行：农业银行鼓楼分理处，帐号：033401059040001276），上诉于南京市中级人民法院。审 判 长 钱 英审 判 员 张立旺人民陪审员 祝翠臻二〇一一年二月二十二日书 记 员 徐 君 来自