（2009）蓬北民初字第257号
裁判日期: 2011-02-22
公开日期: 2017-01-03
案件名称
金昕钰诉蓬莱环成房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
蓬莱市人民法院
所属地区
蓬莱市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金昕钰,蓬莱环成房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2009）蓬北民初字第257号原告金昕钰，女，1995年11月5日出生，朝鲜族，学生，住烟台市技术开发区。法定代理人金某，系原告之父。委托代理人金正达，系原告祖父。被告蓬莱环成房地产开发有限公司，地址蓬莱市西城临港开发区。法定代表人曲爱霞，任公司董事长。委托代理人李明政，山东同杰律师事务所律师。委托代理人。原告金昕钰与被告蓬莱环成房地产开发有限公司（以下简称环成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告金昕钰的委托代理人金正达，被告环成公司的委托代理人李明政、王长军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金昕钰诉称，2007年1月6日，原、被告签订了购房合同，并约定：房屋面积为92.93平方米，而现实测量面积为95.98平方米，按合同约定，增加面积超过3%的房款应由被告承担；另合同约定被告于2007年12月31日前，将具备条件的商品房交付原告使用，但已违约的被告于2008年10月14日，故意隐瞒尚未取得合同第九条约定的任何证明文件的实际情况，伪造《住宅质量保证书》，将“未组织竣工验收”的商品房擅自交付使用，严重侵犯原告合法权益，故诉来法院，要求被告返还增加面积超过3%的房款及利息500元；支付交房违约金及损害赔偿金47600元；给付装修、设备承诺的违约赔偿金25000元。被告环成公司辩称，原告要求支付逾期交房违约金及损害赔偿金没有法律和事实依据，其要求赔偿违约金时间过长，标准过高，一个月约为2100元，高于同地段租房费用，超过实际损失，我们要求法院降低违约金标准；原告要求违约金按两倍计算没有法律依据，不同意赔偿；对超过合同约定的3%面积，应按合同约定按实际面积结算，多退少补；对装修、设备损害赔偿金不认可，没有法律约定，合同也没有约定，不同意赔偿。因此请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。经审理查明，2007年1月6日原、被告签订了商品房买卖合同，合同载明：原告购买被告开发的位于蓬莱市北沟镇北王绪村环峰花园.碧海豪庭11号楼1单元501号房屋一栋，该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高2.9米，建筑屋数为地上五层，建筑面积95.98平方米；按建筑面积每平方米1728元计算，该商品房价款为165853元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方约定按第1（1）种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）、每平方米房价保持不变，房价款总额按产权登记面积据实调整，多退少补。原告以一次性付款的方式给付房款；合同第八条约定：交付期限。出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经分期综合验收合格；合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.4%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；合同第十一条约定：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人自接到出卖人交房通知之日起，无正当理由拒绝接房的，房屋造成损失的责任由买受人承担；合同第十三条约定：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：出卖人应于30日内按约定标准整改完毕；合同第十四条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、燃气由燃气公司主管道入通后入户；2、暖气不影响第一采暖期使用；3、水、电、宽带、有线电视交钥匙时全部到位。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人应于30日内按约定标准整改完毕。合同附有的附件三载明：装饰、设备标准：1、外墙：防水涂料；2、内墙：灰浆抹光；3、顶棚：混合压光；4、地面：水泥沙浆找平；5、门窗：防盗门，塑钢窗、普通玻璃；6、厨房：水泥沙浆找平；7、卫生间：地面防水，墙面拉毛；8：阳台，全封闭。庭审中，原告主张，2007年1月6日与被告签订的实际为商品房预售合同，当时合同约定所购房屋为11号楼2单元501号，建筑面积为92.93平方米，按建筑面积计算每方米成本为1728元，共计房款160583元；另有储藏室面积7.43平方米，每平方米单价为660元，总价4844元；燃气开口费2620元，有线电视接入费250元，自来水开口费600元。对面积确认及面积差异的处理为双方自行约定：以产权登记面积为准，每平方米房价保持不变，房款总额多退少补。付款方式为分期付款，分别为：签订购房合同于2007年1月5日交房款的50%为80291元，另交配套费3470元、储藏室款4844元，计88605元；于2007年3月5日付房款30%为48175元；剩余房款于2008年1月5日付房款20%为32117元，共计168897元。其他条款与买卖合同约定一致，只是预售合同的附件三未有任何约定。原告按合同约定将房款分三期交齐，2008年5月21日被告又强行与自己重新签订了商品房买卖合同，并将预售合同收回，房屋换为11号楼1单元401房，面积增加为95.98平方米，自己于2008年5月23日又补交房款5270元；另预售合同第九条约定，出卖人应当出示商品房经分期综合验收合格文件，并签署房屋交接单，但被告未出示任何证明文件，强行重签合同并交房。原告认可已于2008年10月14日接收房屋并与被告签订了商品房质量保证书，但未对房屋进行使用，要求被告退还超过合同约定面积的房款452元及利息共计500元；要求被告给付逾期交房违约赔偿金47600元（按合同约定的违约金2倍计算所得）；另因买房时，被告口头承诺按样板交付，其标准为精装修，包括磁砖地面、家具及家电，但被告违约，只交付毛坯房，要求被告赔偿装修损失25000元。原告对自己的主张提供商品房预售合同复印件、商品房买卖合同及商品房质量保证书各一份，交款单据八张（两张原件、六张复印件）。六张复印件单据分别载明：“2007年1月6日收金昕钰房款定金1000元”、“2007年1月6日收金昕钰房款79291元（中行）”、“2007年1月6日收金昕钰配套费8314元（中行）”、“2007年3月9日收金昕钰二期房款48175元（农行）”、“2008年1月8日收金昕钰三期房款32117元（农行）”、“2008年5月23日收金昕钰房款5270元（农行）”；两张原件单据分别载明：“2008年10月14日收金昕钰房款165853元”、“2008年10月14日收金昕钰配套费：燃气费、有线接入费、水权费、储藏室共计8314元”。另原告对证据解释为后两张单据是对前六张单据的总结，前六张单据原件已由被告收回，另被告把预售合同抢走，因此无法提供预售合同及六张单据的原件，且商品房买卖合同未盖有被告单位的公章，因此主张该合同无效，要求执行原合同；另主张被告所交付的房屋顶棚掉渣，地面不平，未达到合同附件三所载明的装饰、设备标准。但原告对被告强行与自己重新签订合同、交房及交付精装修房屋的主张未提供证据证明。被告对原告提供的证据质证称，对商品房买卖合同及交款单据没有异议，因原告错拿了应由被告存档的合同，因此原告手中的合同没有被告公章，但被告认可该合同的真实性，并提供由原告签字的合同为证。另被告认可与原告签订了预售合同，但预售合同已经双方约定作废，原告没有提交证据原件，因此不予以质证；另主张工程施工结束的时间是2008年2月25日，公司向原告寄发了接房通知，但原告于2008年10月14日接收房屋，是原告的责任，只认可逾期交付房的违约时间为2个月，并且辩称约定的违约金过高，请求降低；对原告要求返还面积差异的主张辩称，合同约定房屋面积误差的处理，是据实调整，多退少补，不存在由被告承担的问题；另辩称合同中未约定交付样板房，所以不同意原告的请求。被告对自己的主张提供公司营业执照、接房通知、质量验收报告、综合验收证书、原告接房记录及环峰花园房地产租金估价报告。蓬莱市建设管理局给被告出具的《蓬莱市住宅建设项目综合验收证书》中载明：“建设单位：蓬莱环成房地产开发有限公司，项目名称：环峰花园5号-22号楼，建设地点：蓬莱市北沟镇北王绪村东。经综合验收，本建设项目，符合城市建设规划、计设要求，达到综合验收标准，准予交付使用。2008年12月8日”。烟台浩正房产估价事务所有限公司于2010年8月2日出具的西城临港工业区环峰花园房地产租金估价报告载明：“十一、估价结果：评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的计算，并结合估价经验对影响房产证价值因素的分析，确定蓬莱环成房地产开发有限公司所有的房产（房屋建筑面积区间在70-100平方米，设定装修、家具及附属设施配套齐全）在基准日期的年租金市场价值每户为人民币6000元。”原告对被告提供的证据质证称，对交房通知不认可，被告没有寄给自己；对竣工报告、综合验收报告、接房记录、评估报告的真实性没有异议，但综合验收报告的时间是2008年12月8日，交房时没有看到，评估报告与自己请求无关。庭审中，因原、被告各持已见，本案调解未成。上述事实有商品房买卖合同、交款凭证、蓬莱市住宅建设项目综合验收证书、房地产租金估价报告及当事人双方庭审陈述笔录等在卷为凭，足以采信。本院认为：本案争执的焦点为：1、原、被告所签订的房屋买卖合同是否合法有效；2、原告所购房屋实际面积与合同约定面积是否一致，被告是否应退还面积差异房款；3、被告逾期交房如何承担违约金。本院认为，原告虽主张商品房买卖合同是被告强迫所签，但对自己的主张未提供证据，且原、被告均提供由原告签字的合同为证，应视为原告对该份合同的认可。原、被告在自愿、平等的基础上签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方理应按合同约定履行各自的义务。原告虽然主张与被告签订的商品房预售合同中载明房屋建筑面积为92.93平方米，但后与被告签订的房屋买卖合同中约定房屋建筑面积为95.98平方米，且合同约定面积据实调整，多退少补，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”原告依合同约定于重新签订合同后补交面积差价款，应视为对95.98平方米的面积及合同约定的认可，因此原告要求被告返还增加面积超过3%的房款及利息共计500元的主张，与法无据，本院不予以支持。原告按合同约定付清购房款，被告未按约定时间交付房屋，其行为存在违约行为，应按合同约定给付原告逾期交房的违约金。合同虽然约定该商品房经分期综合验收合格后交付原告，被告实际于2008年12月8日取得房屋综合验收证书，但原告于2008年10月14日接收房屋，办理交付手续，原告取得钥匙的同时就拥有了诉争房屋的完全使用权，钥匙的交付即为房屋的交付。原告虽然主张系被告强行交房，但对自己的主张未提供证据证明，本院不予以确认。虽然被告在交付房屋时尚未取得验收合格，但原告接收房屋时并未提出异议，且被告在交房之后已取得验收合格证，因此，本院认为应按原告接收房屋日期为限计算违约金。被告虽辩称2008年2月25日即向原告寄发接房通知书，但原告不予以认可，且原告没有接收房屋，因此本院认定被告逾期交付房屋的期限为自2008年1月1日至2008年10月14日止，共计287天，被告应按该天数为计算标准向原告支付违约金。原告主张被告双倍给付违约金及损害赔偿金47600元，没有事实和法律依据，本院不予以支持。《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”被告辩称约定的违约金比例过高，要求降低，根据上述法律规定，违约金是否过高，应以是否超过造成损失30%为标准衡量，因此合同不能只约定违约金，还应同时约定损失或者损失计算方法，二者缺一不可。而原、被告所签订的买卖合同中只约定违约金，没有同时约定违约损失或者违约损失计算方法，违约金就应由损失来衡量。被告延期交房，亦主张约定的违约过高要求法院降低，并申请房屋评估机构对房屋的租金标准进行估价，原告对该评估报告的真实性没有异议，本院对该评估报告的真实性予以认可，并以此为标准判断约定的违约金是否过高。经鉴定机构鉴定，同地段同类房屋租金为每日16.4元，而合同约定的延期交房违约金为每日69.8元，超过损失的30%，故本院认为应对按日支付已交付房价款万分之四延期交房违约金予以调整。本院认为按每日16.4元计算损失，然后再加16.4元的30%，按每日21.32元为标准计算违约金为宜。被告逾期交房287天，应向原告支付6118.84元违约金。另原告主张被告给付精装修及家电、家具设备承诺的违约赔偿金25000元，因双方在合同附件中对此没有约定，被告按合同约定要求交付房屋，原告虽主张房屋不符合要求，但已接收房屋并签订商品房质量保证书，视为对该房屋质量的认可，原告对自己主张的精装修房屋未提供证据证明，且被告不予以认可，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及国家有关民事法律政策之规定，判决如下：一、被告蓬莱环成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内付给原告金昕钰逾期交付房屋的违约金6118.84元。二、驳回原告金昕钰要求被告返还增加面积超过3%的房款及利息500元以及给付装修、设备承诺违约赔偿金25000元的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1628元，由原告负担1578元，由被告承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 台本和审 判 员 李静波代理审判员 任玉堂二〇一一年二月二十二日书 记 员 李莉莉 微信公众号“”