（2011）浙绍民终字第83号
裁判日期: 2011-02-21
公开日期: 2016-07-01
案件名称
绍兴市××���园小区业主委员会、绍兴市××花园小区业主委员会因物业服务合同与绍兴××物业管理有限公司二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
绍兴市××花园小区业主委员会,绍兴××物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第八条第一款；《中华人民共和国物权法》：；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙绍民终字第83号上诉人（原审原告）绍兴市××花园小区业主委员会（以下简称业委会），住所地绍兴市××北××线××沁花园××内。法定代表人鱼某某。委托代理人（特别授权代理）肖某。委托代理人（特别授权代理）郦某某。被上诉人（原审被告）绍兴××物业管理有限公司（以下简称康某某司），住所地绍兴市××北××线××沁花园××内。法定代表人周甲。委托代理人（特别授权代理）戴���某。上诉人绍兴市××花园小区业主委员会因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2010）绍越民初字第2513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月7日立案受理并依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明：2006年8月25日，绍兴市交通建设开发公司与被告签订《润沁花园前期物业管理委托合同续签协议》一份，约定：委托管理期限自2006年8月1日起至业主委员会成某某止（或至2006年10月31日止）；委托管理事项及范围、双方权利义务均参照原润沁花园前期物业管理委托合同执行；协议还对其他事项进行约定。2009年3月，润沁花园小区业主委员会成立。此后，原、被告双方多次就是否签订物业管理服务合同进行协商未果。2010年6月1日，原告发函给被告，要求被告退出小区物业管理，并至润沁花园居委会办理��业移交手续。被告函复认为即使应移交物业也不能移交给润沁花园社区，同时被告多年经济损失未得到解决，为此拒绝办理移交手续。被告至今仍未退出该小区，未办理物业资料交接手续、并占用小区物业用房。原告遂诉至本院要求解决。另查明，2009年7月3日，被告移交给原告包括建筑施工图纸等在内的13项纸资料，原告予以接收，并在移交清单上盖章确认。以上事实，由双方当事人诉讼中陈述、被告出具的《润沁花园目前存在的问题》复印件1份、2010年6月1日原告出具给被告的函1份、润沁社区垫付绍兴康某物业有限公司某某费某某细表1份及发放清单复印件1组、2008年在社区拍摄的照片1组、移交清单1份、报告3份、2009年8月11日、2010年5月5日管理计划各1份、2010年6月4日函1份、绿化养护合同1份及给养护承包者的函1份、一周乙作报告1组、2006年8月25日续签的润沁花园前期物业管理委托合同续签协议复印件1份等证据所证实。原审判决认为：因被告康某某司系润沁花园小区开发商指定的前期物业管理企业，小区业主大会成立、业主委员会产生后，本案原告业委会与被告康某某司已形成事实上的物业服务关系，双方均应遵循《物业管理条例》的规定履行各自职责。本案争议的焦点是原告业委会是否已通过合法程序与被告康某某司解除了物业服务关系，从而获得主张被告康某某司撤出小区的请求权。依据我国《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，业主有权委托物业服务企业管理其自有物业，选举、解聘物业管理企业，是业主大会履行的职责之一，选聘和解聘物业管理企业的决定，应经物业管理区域内全体业主投票共同决定。业主委员会是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。选聘和���聘物业管理企业直接关系到小区内全体业主的利益，是业主对其物业管理权的处分。是否同意与被告康某某司解除合同以及对解除合同后续事宜的处理，属于业主大会的职责范围，应当通过全体业主表决或授权业委会来行使相应权利。为避免由于业主委员会随意行使解除权而损害业主权利等情况的出现，我国《物权法》第七十六条就明确某某，业主委员会主动解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告业委会在庭审中陈述，不与被告续签物业服务合同是业主委员会口头讨论决定的，并口头通知被告退出小区物业管理，而原告所提供的2010年6月1日函，被告虽然确实收到，但原告发函及其中内容仍是未经过业主大会决议通过或授权业委会进行的。综上，在无业主大会决定或授权的情况下，作为业主大会执行机��的原告业委会依据其自身口头讨论决定或2010年6月1日发函内容，要求被告康某某司退出小区物业管理，移交物业资产及手续的各项诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十五条之规定，判决：驳回原告绍兴市××花园小区业主委员会的诉讼请求。本案案件受理费1300元，由原告负担上诉人绍兴市××花园小区业主委员会上诉称：一、一审法院事实认定错误。上诉人认为在小区业主大会成立后，业主委员会产生后，上诉人与被上诉人之间并未形成事实上的物业服务关系。并非一审法院所认定的上诉人与被上诉人之间形成事实物业服务合同关系。二、一审法院适用法律错误。上诉人认为上诉人要求被上诉人撤场并不是《物权法》、《物业管理条例》所规定的解聘物业管理企业的行为，无需业主大会决议。上诉人认为《物权法》第七十六条并非适用于本案。三、上诉人依法要求被上诉人在合同终止后向上诉人移交相应的物业管理资料。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实错误，适用法律不当，要求二审法院依法予以改判。被上诉人绍兴××物业管理有限公司答辩称：虽然双方未订立书面的物业管某某同，但双方间的物业服务关系已实际履行。要求二审驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审中均未提供符合最高人民法院《关某某事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定的新的证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点之一是双方之间是否形成事实上的物业服务关系。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释��第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”结合本案事实，原审判决认定：“因被告康某某司系润沁花园小区开发商指定的前期物业管理企业，小区业主大会成立、业主委员会产生后，本案原告业委会与被告康某某司已形成事实上的物业服务关系，双方均应遵循《物业管理条例》的规定履行各自职责。”并无不当。据此，双方之间已形成事实物业服务关系。本案的争议焦点之二是原审判决适用《物权法》第七十六条是否正确。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款之规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”而《物权法》第七十六条第（四）项之规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。结合本案事实，上诉人并未按物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定，据此原审判决驳回其的诉讼请求并无不当。综上，上诉人提出的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1300元，由上诉人绍兴市××花园小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 章建荣审 判 员 方 艳代理审判员 马利英二〇一一年二月二十一日书 记 员 赵剑英 微信公众号“”