（2011）深中法民五终字第56号
裁判日期: 2011-02-21
公开日期: 2015-12-25
案件名称
上诉人陶某因房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
陶某；林某某；ＸＸ公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第56号上诉人（原审被告）陶某，男。委托代理人黄某，XX律师事务所律师。委托代理人吕某，男。被上诉人（原审原告）林某某，男。委托代理人李某某，XX律师事务所律师。被上诉人（原审被告）XX公司。法定代表人章某某。上诉人陶某因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市XX区人民法院（2009）深X法民X初字第XX号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。被上诉人林某某原审诉请：1、陶某和XX公司向林某某支付所拖欠的2008年9月至12月租金390165.6元；2、陶某和XX公司支付2008年10月至2009年1月10日的管理费、空调维护费、本体维修基金以及2008年8月22日至12月22日的电费，2008年9月1日至12月31日的垃圾管理费共计69932.67元；3、陶某和XX公司对上述债务承担连带责任；4、陶某和XX公司承担本案诉讼费。原审法院审理查明，位于深圳市**XX大道以东XX广场2801、2802、2803、2804、2805、2812房屋（即涉案房屋）系林某某所有。2008年1月5日，林某某作为出租方、陶某作为承租方，签订了一份《深圳市房地产租赁合同书》（简称租赁合同）。双方约定，陶某承租涉案房屋，建筑面积886.74平方米，租期自2008年1月8日起至2013年1月7日止；租金为每平方米每月110元（实收，不含税），每月租金合计97541.40元，陶某应于每月10日前交付；及其他条款。XX公司成立于2008年2月25日，公司注册地址是深圳市**XX大道以东XX广场2802，陶某系XX公司的股东。林某某在签订租赁合同后将涉案房屋交付给陶某，之后由XX公司实际使用。2009年1月XX公司搬离涉案房屋。2008年1月至2008年8月份的租金已付清。其中2008年7月、8月的租金系由XX公司支付。2008年1-6月的租金，林某某陈述系由陶某支付，陶某陈述系由XX公司支付。陶某为证明租赁合同签订后由XX公司履行合同义务，提交了12份票据（租金、管理费、本体维修基金、水电费的收据、发票）作为证据，因上述收据及发票均是开具给交款人XX公司。林某某对上述证据的真实性予以确认，但认为陶某提交的仅是2008年7月、8月的票据，不足以证明其该事实主张。原审法院对上述票据的真实性予以确认。2008年9月-12月的租金未支付。陶某陈述，2008年9月、10月的租金虽未支付，但XX公司之前交付10万元押金给林某某，XX公司与林某某达成了口头协议，由10万元押金抵扣9月、10月租金。为证明上述事实，陶某申请了证人出庭作证。林某某不予确认。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，对陶某的该事实主张，原审法院不予确认。陶某确认尚欠林某某2008年10月1日至2009年1月10日的管理费、空调维护费、本体维修基金以及2008年8月22日至12月22日的电费、2008年9月1日至12月31日的垃圾管理费共计69932.67元。2009年2月10日，林某某在涉案房屋门前张贴《催款通知》，要求陶某和XX公司立即支付其拖欠的2008年9月至12月的租金。林某某、陶某没有约定陶某承租涉案房屋的权利义务全部由XX公司承担、陶某不再承担租赁合同的权利义务。原审法院审理认为，林某某与陶某签订的《深圳市房地产租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同，双方当事人均应严格履行。根据原审庭审查明的事实，陶某系XX公司的股东，涉案房屋由XX公司实际使用并至少履行了部分交租义务，林某某亦向XX公司开具涉案房屋租金、电费等收据、发票。可见，XX公司是涉案房屋的实际使用人，林某某同意XX公司作为承租方。故自2008年8月以来拖欠的租金、管理费、空调维护费、本体维修基金以及电费等，XX公司应当予以给付。由于租赁合同系陶某与林某某所签，在法律上陶某仍然是租赁合同的当事人及房屋承租人，且林某某、陶某没有约定陶某承租涉案房屋的权利义务全部由XX公司承担、陶某不再承担租赁合同的权利义务，故陶某应与XX公司一起向林某某承担支付所欠租金及其他费用的连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决：一、被上诉人XX公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人林某某支付2008年9月至12月租金人民币390165.60元；二、被上诉人XX公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人林某某支付2008年10月1日至2009年1月10日的管理费、空调维护费、本体维修基金以及2008年8月22日至12月22日的电费、2008年9月1日至12月31日的垃圾管理费共计人民币69932.67元；三、上诉人陶某与被上诉人XX公司对上述债务承担连带责任。如果陶某和XX公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8201元，由陶某和XX公司负担。该款项林某某已预交，陶某和XX公司应于本判决生效之日起十日内将所负担之数迳付林某某。上诉人陶某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，发回重审。事实及理由：原审判决认定事实不清，审理程序违法。涉及本案偿租数额的重要证据，原审法院不予依法调取。陶某在原审法院指定的举证期间曾提出调取相关证据的书面请求，请求原审法院就该案的交租主体问题向深圳市XX服务有限公司（该公司法定代表人为林某某）调取该公司代林某某向XX公司收取租金的完整证据，以及XX公司向涉案房屋的物业管理公司交纳物业管理费和空调维护费等费用的完整证据。但原审法院未依法调取，也未在原审判决中对不予调取的理由予以说明，严重侵害了陶某的合法举证权，同时就XX公司实际交租数额的主要事实，原审判决未能查清。证人证言的认定程序违法。本案一审审理过程中，陶某申请证人出庭作证，原审判决既未对证人作证身份的合法性做出认定，也未对证人证言的内容与本案的关联性、真实性做出认定，即否定了证人证言的证据效力，违反了我国民诉法的相关规定，是审理程序违法，且因此直接损害了陶某合法的民事实体权益。综上所述，原审判决认定事实不清，审理程序违法，严重损害了陶某的合法诉讼权利及合法民事实体权利，请求二审法院支持陶某的上诉请求。上诉人陶某在二审法庭调查时补充上诉事实和理由：陶某与林某某的租赁合同实际已由XX公司承继了相关的权利义务，陶某没有向林某某承担支付租金及管理费的义务。被上诉人林某某辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。是否应撤销原审判决发回重审是二审法院依审判职能具体裁量的结果，不属陶某依法可以诉请的范围，不能列为上诉请求。因陶某在15天的上诉期内未就原审判决的事项提出具体的上诉请求，应认定陶某对原审判决事项无异议，请求驳回陶某的全部请求。租赁合同系陶某与林某某所签，陶某是法定支付租金的义务主体，陶某与林某某没有约定或明示承租涉案房屋的权利义务全部由XX公司承担、陶某不再承担租赁合同义务，故陶某作为承租人应与XX公司一起承担支付租金的连带责任。被上诉人XX公司经本院公告传唤，无正当理由不参加二审法庭调查，亦未作答辩。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，原审判决对涉案合同性质、效力认定正确，本院予以认同并不再赘述。陶某是涉案《深圳市房地产租赁合同书》的当事人，依约应履行合同约定的支付租金和相关租赁费用的合同义务。房屋的实际使用人并不必然是房屋的承租人，故陶某以涉案房屋实际系XX公司在使用为由要求免除其作为承租人义务的理由不能成立，本院不予支持。另陶某要求调取的证据及提交的证人证言即使可作为证据采信，亦只能证明林某某接受了XX公司所交租金，在林某某未作出明确意思表示同意或有证据证明其与陶某另行协商将陶某在《深圳市房地产租赁合同书》中的债务移转给XX公司、陶某免负债务的情形下，不能证明本案发生了免责的债务承担，陶某仍需承担因《深圳市房地产租赁合同书》产生的债务，原审判决陶某与XX公司就尚欠的租金和租赁费用承担连带责任，处理得当，本院予以维持。基于上述理由，原审法院是否接受陶某申请进行调查取证、是否采信证人证言均不影响本案对陶某应负债务的认定，陶某以原审法院未调查取证、未对证人证言予以采信为由要求确认原审审理程序违法，请求将本案发回重审的上诉理由不符合法律规定条件，本院予以驳回。综上，陶某的上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8201元，由上诉人陶某负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘粤芳审 判 员 柯云宗代理 审 判员 赵 霞二〇一一年二月二十一日书记员（兼） 王丹妮