（2011）浙嘉民终字第11号
裁判日期: 2011-02-16
公开日期: 2016-07-01
案件名称
陈某某、陈某某为与被上诉人金甲、金乙房屋买卖合同纠与金甲、金乙二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈某某,金甲,金乙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条，第一百九十一条第一款
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙嘉民终字第11号上诉人（原审原告）：陈某某。委托代理人：江某某、金丙。被上诉人（原审被告）：金甲。被上诉人（原审被告）：金乙。上诉人陈某某为与被上诉人金甲、金乙房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2010）嘉秀民初字第1039号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2011年1月5日公开开庭进行了审理。上诉人陈某某的委托代理人金丙到庭参加诉讼，被上诉人金甲、金乙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2010年1月18日，陈某某与金甲签订《房屋买卖合同》一份，约定金甲、金乙将其坐落于嘉兴市××新区××商业街××楼××室房屋以70万元的价格出卖给陈某某，陈某某在合同签订后先付40万元给金甲、金乙；按揭贷款由金甲、金乙付清，待双方办理交接手续后余款一次付清；2010年3月30前办理房产交接的过户手续。合同签订后，同日，陈某某支付给金甲房款40万元。金甲和金乙系夫妻关系。陈某某与金甲签订《房屋买卖合同》时未征得该案所涉房屋抵押权人的同意，按揭贷款尚未付清。2010年8月11日，陈某某以金甲和金乙未履行合同约定的房产过户义务为由，诉至原审法院，请求确认涉案《房屋买卖合同》合法有效，判令金甲和金乙继续履行合同义务，协助陈某某办理房屋过户手续。原审法院认为，陈某某和金甲、金乙的合法权益受法律保护。金甲在未征得该案所涉房屋抵押权人的同意私自将该房屋转让给陈某某，且至今抵押关系未解除，陈某某也未代为清偿债务消灭抵押权。因此陈某某与金甲签订的《房屋买卖合同》违反物权法的相关规定，应属无效。对合同的效力经释明后，陈某某坚持原先的诉讼请求，故其诉讼请求不予支持。金甲、金乙经合法传唤，无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。据此，依照《中华某某共和国物权法》第一百九十一条、《中华某某共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项和《中华某某共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：驳回陈某某的诉讼请求；如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息；案件受理费减半收取5400元，由陈某某负担。判决宣告后，陈某某不服，向本院提出上诉称，《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”从该规定可以看出，受让人只要愿意代为清偿债务消灭抵押权，该转让有效。本案中，陈某某愿意代为偿还金甲和金乙的抵押贷款，抵押权人也予以同意，因此涉案《房屋买卖合同》应认定有效。原审法院认定涉案《房屋买卖合同》因违反物权法相关规定而无效，属适用法律错误。本案处理会对抵押权人的利益产生影响，法院应主动追加抵押权人为本案第三人参加诉讼。原审法院未追加抵押权人为第三人，属于程序违法。请求撤销原判，改判照准陈某某一审提出的诉讼请求。二审庭审后，陈某某撤回了要求判令金甲和金乙继续履行合同义务，协助陈某某办理房屋过户手续的诉讼请求，仅要求二审确认涉案《房屋买卖合同》合法有效。金甲、金乙在二审中未作答辩。双方当事人在二审中均未提供新的证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点在于涉案《房屋买卖合同》的效力问题。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。《物权法》第一百九十一条第二款中所作“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，是针对抵押物的物权变动行为所作的规定，效力不应及于物权变动行为的原因行为。本案中，双方当事人签订的《房屋买卖合同》作为讼争房屋转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房屋转让的物权变动行为。该合同未违反法律强制性规定，应为有效合同。关于陈某某提出的其愿意代为偿还金甲和金乙的抵押贷款，抵押权人也予以同意，因此涉案《房屋买卖合同》应认定有效的理由。如上所述，《物权法》第一百九十一条第二款涉及的是物权行为的效力，不拘束物权变动的原因行为。因此，陈开献提出的该理由与涉案《房屋买卖合同》的效力无关。涉案房屋的抵押权人，对诉讼标的享有独立的请求权。是否参加诉讼，应由其自行选择，法院不能主动追加。原审法院未追加该抵押权人为本案当事人并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，但认定涉案《房屋买卖合同》无效，属适用法律错误，本院予以纠正。双方当事人之间转让设有抵押权的房屋，无证据表明已征得抵押权人的同意。陈某某虽有代为偿还金甲和金乙的抵押贷款，涤除抵押权的意愿，但并未实际将抵押权涤除，故涉案《房屋买卖合同》目前并无继续履行的可能。陈某某要求金甲和金乙继续履行合同义务，协助其办理房屋过户手续的诉讼请求本身不能得到支持。鉴于此，陈某某虽在二审中撤回了要求判令金甲和金乙继续履行合同义务，协助办理房屋过户手续的上诉请求，但案件受理费仍应负担一半。据此，根据《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华某某共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、撤销嘉兴市秀洲区人民法院（2010）嘉秀民初字第1039号民事判决；二、陈某某、金甲、金乙2010年1月18日签订的《房屋买卖合同》有效。一审案件受理费5400元，由陈某某负担2700元，金甲、金乙共同负担2700元；二审案件受理费10800元，由陈某某负担5400元，金甲、金乙共同负担5400元。本判决为终审判决。审判长 杨迪虎审判员 谭 灿审判员 褚 翔二〇一一年二月十六日书记员 阮美琴 来源：百度“”