（2010）杭西民初字第1154号
裁判日期: 2011-02-16
公开日期: 2014-07-07
案件名称
杭州豪尚豪餐饮连锁有限公司与杭州半导体有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
杭州豪尚豪餐饮连锁有限公司；杭州半导体有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十七条；《中华人民共和国合同法》:第九十四条；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第一项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第二项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第三项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第四项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第五项；《中华人民共和国合同法》:第九十六条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十六条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十五条；《中华人民共和国合同法》:第二百一十二条；《中华人民共和国合同法》:第二百一十六条；《中华人民共和国合同法》:第二百二十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第八条第三项；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第十一条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第十一条第一项；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第十一条第二项；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第十一条第三项；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第十一条第四项
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭西民初字第1154号原告（反诉被告）：杭州豪尚豪餐饮连锁有限公司。法定代表人：张茂淇。委托代理人：姜晓燕。委托代理人：赵志剑。被告（反诉原告）：杭州半导体有限公司。法定代表人：袁夫敏。委托代理人：陈福友。委托代理人：史建设。原告（反诉被告）杭州豪尚豪餐饮连锁有限公司（以下简称豪尚豪公司）诉被告（反诉原告）杭州半导体有限公司（以下简称半导体公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2010年5月25日向本院起诉。本院于同日受理，依法由审判员吕凤祥独任审判。审理期间，因半导体公司提起反诉，本案转换成普通程序审理，并依法组成合议庭，于2010年7月13日、11月23日、12月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）豪尚豪公司的法定代表人张茂淇及委托代理人姜晓燕、赵志剑，被告（反诉原告）半导体公司的委托代理人陈福友、史建设到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）豪尚豪公司诉称：依据与半导体公司于2007年8月28日签订的《房屋租赁合同》及《外围设施维护管理合同》，豪尚豪公司于2007年9月28日按约支付租房定金100000元，并在2007年12月25日前预付了半年的租金227164.91元和外围设施设备管理费137161.45元。同时，豪尚豪公司根据关于装修期的约定，开始投入大量资金进行装饰装修以符合经营需要。但是，因半导体公司未能妥善处理好与周边居民的关系，在办理工商、税务登记等相关证照时，始终未能取得周边居民的同意，虽经多方努力仍无效果。豪尚豪公司也因此不能进行工商、税务登记，始终不能开业，所租赁的房屋无法实际使用。豪尚豪公司认为，半导体公司应当在缔约时预见其与周围居民的矛盾会影响餐饮场所证照的办理，却未尽告知义务，之后虽作了一定的努力，但至今不能提供办理工商、税务登记所需资料，已经构成违约，且半导体公司为此多次要求豪尚豪公司给予宽限期以解决问题，之后却无视自身的违约行为，在合同不能履行的情况下，于2010年春节后以律师函等形式提出继续收取房屋租金和外围设施设备维护管理费的不合理要求，且拒收豪尚豪公司的律师回函。故诉至法院请求判令半导体公司继续履行《房屋租赁合同》及《外围设施维护管理合同》，提供办理工商、税务登记所需的环保、卫生、消防等许可证照。在审理过程中，豪尚豪公司数次变更其诉讼请求。在第三次开庭时，经本院对《房屋租赁合同》、《外围设施维护管理合同》的效力进行释明，豪尚豪公司变更其要求确认上述两合同无效的诉讼请求，认为本案所涉房屋没有内置烟道，土地性质为工业划拨，半导体公司又不能提供办理环保审批所需的资料，导致豪尚豪公司不能实现开设餐饮连锁店的合同目的，要求判令：1、解除《房屋租赁合同》、《外围设施维护管理合同》；2、半导体公司双倍返还租房定金200000元、已经收取的房屋租金227164.91元和外围设施设备维护管理费137161.45元，并赔偿投入的装修损失223770元、霓虹灯门面装修费92775元、空调安装费20000元、装修设计费76102元，以及豪尚豪公司为履行合同所投入上述款项876973.36元的利息损失173298.70元（按日万分之二点一，从装修无法进行之时2007年12月16日暂计算至2010年7月12日，共941天），合计1150272.06元；3、由半导体公司承担为本案评估装修损失所支出的评估费20000元。被告（反诉原告）半导体公司辩称：1、与豪尚豪公司订立《房屋租赁合同》、《外围设施维护管理合同》属实，该合同依法有效，对双方均有法律约束力。本案所涉房屋及其土地使用权的性质不影响房屋租赁合同的效力。因豪尚豪公司仅支付了租房定金和最初半年的房屋租金、外围设施设备维护管理费，未按照约定支付其余房屋租金、外围设施设备维护管理费，且经催讨仍拒绝支付，故半导体公司有权单方解除合同。半导体公司已于2010年5月14日委托律师发函要求解除合同，故上述合同在律师函到达豪尚豪公司时即2010年5月17日解除。2、豪尚豪公司在租赁本案所涉房屋前，已经全面了解了房屋状况，半导体公司仅负有交付租赁物的义务，不负责提供豪尚豪公司经营所需的环保、卫生、消防等许可证照，且环保审批等属于行政许可的范畴，应由豪尚豪公司自行申请。3、导致本案所涉合同解除的原因是豪尚豪公司拒付租金的违约行为，且豪尚豪公司在停止装修后并未通知半导体公司，半导体公司也无从知道豪尚豪公司停止装修的原因，豪尚豪公司要求半导体公司赔偿损失和承担评估费没有依据。双方已在合同中约定装修物采取“来装去留”的方式，即合同届满或终止时，豪尚豪公司不需要对房屋复原，半导体公司也不需要对留下的装修进行补偿。另一方面，豪尚豪公司提供的关于损失的证据也不具有真实性和证明力。故请求驳回豪尚豪公司的诉讼请求。同时，半导体公司以豪尚豪公司拒付租金和外围设施设备维护管理费为由提起反诉，要求判令：1、确认半导体公司、豪尚豪公司于2007年8月28日签订的《房屋租赁合同》、《外围设施维护管理合同》于2010年5月17日解除；2、豪尚豪公司立即将租赁的位于杭州市文三路235号房屋返还给半导体公司；3、豪尚豪公司立即向半导体公司支付房屋租金947464.38元、外围设施设备维护管理费572075.99元以及滞纳金349416.29元（从逾期之日起按照日万分之五计算），共计1868956.63元（暂计算至2010年5月16日止，此后至实际返还房屋之日止的房屋租金、外围设施设备维护管理费、滞纳金按照合同约定另计）。针对半导体公司的反诉，豪尚豪公司辩称：1、豪尚豪公司不存在违约行为，半导体公司无权要求解除合同。半导体公司不能履行《房屋租赁合同》第七条中关于“甲方能提供给乙方办理工商、税务登记等所需的有关资料”的义务，应承担履约不能的责任，也正是由于该原因，双方的租赁合同关系默认中止履行。豪尚豪公司在2010年5月17日收到半导体公司要求解除合同的律师函后已经以回函的方式表示异议。且解除权属于形成权，即便半导体公司要求解除合同的理由成立，其行使解除权也已经超过了1年的除斥期间。2、半导体公司要求豪尚豪公司返还租赁房屋没有实际意义。豪尚豪公司从未使用本案所涉房屋，也没有实际占用该房屋，故无返还的必要，不能以房屋内有豪尚豪公司遗留的装修物而推定豪尚豪公司占有该房屋。且在租赁合同不能实际履行、合同目的不能实现的情况下，未及时收回租赁物的责任在于半导体公司。3、由于半导体公司的违约行为，导致豪尚豪公司在装修过程中就被有关部门勒令停止，即装修尚未完成，更谈不上开张营业，而《房屋租赁合同》又约定了本案所涉房屋的用途和不得转租，即豪尚豪公司未能实际使用租赁物、该合同不能履行的责任在于半导体公司。同时，半导体公司、豪尚豪公司也尚未按照约定与半导体公司委托的物业公司签订相关合同，即物业管理费没有实际产生。豪尚豪公司没有支付房屋租金、外围设施设备维护管理费和滞纳金的义务，请求驳回半导体公司的反诉诉讼请求。豪尚豪公司为支持其主张的事实，向本院提供了以下证据材料：1、2007年8月28日豪尚豪公司与半导体公司订立的《房屋租赁合同》。证明豪尚豪公司向半导体公司租赁房屋用于开设“豪尚豪牛排馆”及“旋风89℃”（第一条），半导体公司需提供豪尚豪公司办理工商、税务登记等所需的有关资料（第七条第四款），以及双方关于租金、支付时间等问题的约定。2、2007年8月28日豪尚豪公司与半导体公司订立的《外围设施维护管理合同》。证明豪尚豪公司与半导体公司之间的外围设施设备维护管理关系以及关于相关费用的约定。3、杭房权证西移字第**房屋所有权证。证明半导体公司为本案所涉租赁物即位于杭州市文三路**房屋的合法所有权人。4、杭西国用（94）字第52号国有土地使用证。证明半导体公司享有杭州市文三路235号房屋的国有土地使用权。5、杭州市西湖区卫生局出具的《卫生行政许可申请受理通知书》（受理号：0007779）、杭州市环境保护局西湖环保分局出具的《建设项目环保审批受理回执》（编号：0000224）。证明豪尚豪公司就拟开设牛排馆申请办理相关审批手续，环保审批于2007年12月7日被受理，但至今未得到批复。6、个体工商户字号名称预先核准申请书、个体工商户字号名称预先核准登记通知书。证明豪尚豪公司拟开设牛排馆的个体工商户字号名称已获预先核准。7、西湖区公安分局西湖消防大队《关于同意杭州市西湖区福尚牛排馆内装修工程消防设计的审核意见》。证明豪尚豪公司拟开设牛排馆的装修设计已通过消防审核。8、2007年9月28日半导体公司出具的收据。证明半导体公司收取豪尚豪公司租房定金100000元。9、2007年12月25日半导体公司开具的发票5张。证明半导体公司收取豪尚豪公司外围设施设备维护管理费137161.45元。10、2007年12月25日半导体公司开具的发票1张，证明半导体公司收取豪尚豪公司房屋租金227164.91元。11、豪尚豪公司与杭州豪尚豪装饰工程有限公司订立的《房屋装修合同》。证明豪尚豪公司于2007年9月1日至12月5日对所租赁的位于文三路235号的房屋进行装修。12、2007年8月26日豪尚豪公司出具的授权委托书。证明陈继芳受豪尚豪公司委托签署本案所涉房屋租赁合同，全权处理承租文三路235号房屋的事宜。13、2010年5月18日、5月19日被半导体公司退回的律师函以及豪尚豪公司于2010年5月19日向半导体公司邮寄律师函的凭证。证明豪尚豪公司在接到半导体公司要求解除合同的律师函后，及时提出异议，表示自身不存在违约行为，是半导体公司违约在先，要求继续履行合同。14、霓虹灯门面装修费用收据、空调款收据、空调安装费收据各1张。证明豪尚豪公司为装修本案所涉房屋支出霓虹灯门面装修费92775元、空调款124800元、空调安装款20000元。15、杭州豪尚豪装饰工程有限公司开具的装修款收据4张。证明豪尚豪公司已经向杭州豪尚豪装饰工程有限公司支付装修款415000元。16、杭州豪尚豪装饰工程有限公司开具的装修设计费收据1张。证明豪尚豪公司已经向杭州豪尚豪装饰工程有限公司支付装修设计费76102元。17、2007年11月杭州豪尚豪装饰工程有限公司出具的装修决算表。证明豪尚豪公司就本案所涉租赁物的装修应支付杭州豪尚豪装饰工程有限公司装修费510370元。18、工资表18张。证明豪尚豪公司为在本案所涉房屋开展经营活动预先对员工进行培训，并发放了2007年9月至2008年2月的工资共计60000元。19、薛章荣的交通、住宿、通讯费票据。证明豪尚豪公司为调薛章荣到杭州工作支出差旅费2221元。20、杭州市环境保护局于2008年7月出具给杭州市西湖人民政府《关于对麦当劳餐厅文三店项目环评审批有关事宜的复函》（杭环函（2008）125号）复印件。证明本案所涉房屋不符合开设餐饮经营用房的规划要求，导致《房屋租赁合同》无法履行，过错在于半导体公司。同时，豪尚豪公司申请本院向杭州市人民政府台湾事务办公室、杭州市西湖区人民政府、杭州市环境保护局西湖环保分局、杭州市西湖区西溪街道、浙江麦当劳餐厅食品有限公司（以下简称麦当劳公司）调查本案所涉租赁物即位于杭州市文三路235号房屋是否具备开设餐饮店的环保要求，缔约时半导体公司是否向承租人明示该房屋存在没有内置烟道及房屋间距不符合环保要求等瑕疵，对环保等证照的办理是否存在合同约定内容之外的承诺以及杭州市环境保护局西湖环保分局对建设项目环保审批手续为何长期无答复、2007年12月至2010年5月豪尚豪公司与半导体公司就本案所涉房屋环保审批手续问题会同有关部门召开协调会的情况。本院准许豪尚豪公司委托代理人分别向杭州市环境保护局西湖环保分局和麦当劳公司调查本案所涉房屋建设项目环保审批手续办理、协调情况和关于位于杭州市文三路235号房屋的租赁合同履行情况，并出具调查函。杭州市环境保护局西湖环保分局未有回复；麦当劳公司在豪尚豪公司委托代理人出具的调查确认函上盖章，确认：1、2007年8月28日麦当劳公司与豪尚豪公司先后承租半导体公司位于杭州市文三路235号房屋用于开设餐饮连锁店。在进场装修后，因该房屋离居民小区过近，不符合环评要求，环保许可无法办理。在此情况下，麦当劳公司与豪尚豪公司均口头表示要求解除租赁合同，但半导体公司再三挽留，希望三方一同设法办理环保许可，并答应会努力做好附近居民工作使其签订同意开设餐饮店的书面意见。随后，三方联系杭州市西湖区人民政府、杭州市环境保护局西湖环保分局以及所在街道等部门进行多次协调，但均未取得实效。2、在整个过程中，半导体公司一直由一位姓何的女士出面与麦当劳公司、豪尚豪公司进行沟通。半导体公司为支持其主张的事实，向本院提供了以下证据材料：1、2007年8月28日豪尚豪公司与半导体公司订立的《房屋租赁合同》；2、2007年8月28日豪尚豪公司与半导体公司订立的《外围设施维护管理合同》；以上证据1、2，证明豪尚豪公司与半导体公司就本案所涉房屋租赁达成的协议内容。3、房屋移交单。证明半导体公司于2007年9月10日将本案所涉租赁房屋交付给豪尚豪公司的事实。4、2009年9月27日和2010年5月14日、5月20日半导体公司委托浙江天册律师事务所向豪尚豪公司发出的律师函；5、律师函邮寄凭证；6、律师函邮寄回执；以上证据4-6，证明半导体公司委托律师催收租金、外围设施设备维护管理费及通知解除《房屋租赁合同》、《外围设施维护管理合同》的事实。7、豪尚豪公司、杭州豪尚豪装饰工程有限公司的公司基本情况。证明陈继芳同时为豪尚豪公司、杭州豪尚豪装饰工程有限公司股东，分别占49%和90%的股权，且陈继芳与豪尚豪公司另一股东张茂淇（占51%的股权）是夫妻，故两公司为关联公司，豪尚豪公司提供的与杭州豪尚豪装饰工程有限公司存在装修合同关系的证据不具有真实性。为确定本案所涉房屋已形成附合的装修的损失问题，豪尚豪公司、半导体公司分别申请对原装修的花费和现有残值进行评估，本院予以准许。经本院指定，坤元资产评估有限公司接受委托，并于2010年10月23日出具坤元评报（2010）343号资产评估报告，作出了委托评估的资产在2007年8月28日的市场价值为223770元、在2010年8月12日的市场价值为156639元的结论。经质证，关于豪尚豪公司提供的证据，半导体公司对证据1没有异议，但认为该合同已经明确约定装修物采取“来装去留”方式和租金的支付时间、滞纳金等内容，同时，根据约定，半导体公司需向豪尚豪公司提供的是办理工商、税务登记等所需的有关资料，而非承担提供消防、卫生等许可证照的义务。对证据2没有异议，但该合同就延期付款问题约定了违约责任，且如果《房屋租赁合同》解除，《外围设施维护管理合同》也相应解除。对证据3、4、6、8、9、10、12没有异议。对证据5、7的真实性没有异议，认为豪尚豪公司是卫生行政许可、建设项目环保审批、内装修工程消防设计审核的申请人，环保审批受理回执中已经明确申报材料齐全，且本案所涉房屋已经通过了消防审核。对证据11的真实性有异议，豪尚豪公司的法定代表人张茂淇与陈继芳是夫妻，该《房屋装修合同》的主体豪尚豪公司、杭州豪尚豪装饰工程有限公司是两家关系密切的关联公司，本案所涉《房屋租赁合同》订立日期为2007年8月28日，约定房屋交付时间为2007年11月1日前，且半导体实际交付房屋的时间为2007年9月10日，而该《房屋装修合同》订立于2007年8月25日，约定开工时间为2007年9月1日、竣工时间为2007年12月5日，明显系虚假的合同。对证据13的真实性不清楚，半导体公司从未拒收豪尚豪公司的函件，半导体公司并无“何小姐”也不是“杭州半导体厂”，豪尚豪公司的函件不能寄达是其自身的错误。对证据14的真实性、合法性均有异议，关于霓虹灯门面装修费（吸塑字、铝塑板）、空调安装款（铜管电线）、空调款的证据均非正规发票，其中关于铜管电线的收据甚至印章模糊不清，又无相关的合同或者豪尚豪公司支付款项的凭证，且开具时间均在豪尚豪公司完成装修之前，同时从杭州豪尚豪装饰工程有限公司的《房屋装修合同》看，系采取包工包料方式，即铜管电线等原材料无须自行购买，故该些证据与本案亦不具有关联性。证据15、16所涉杭州豪尚豪装饰工程有限公司开具的5张收据纸张很新，且其中4张装修费收据虽载明了不同的开具时间，但为连号收据，应系豪尚豪公司为本案诉讼而开具，对其真实性不予认可。对证据17的真实性有异议，该决算表落款时间为2007年11月，当时本案所涉房屋的装修并未结束，在庭前提交的复印件中甚至未盖有杭州豪尚豪装饰工程有限公司的印章，明显不具有证明力。对证据18、19的真实性有异议，亦不能显示与本案的关联性。对证据20的真实性有异议，且从内容看，仅是对麦当劳文三店问题的复函，与本案无关联性，周边居民反对开设餐饮店与半导体公司无关。关于经麦当劳公司盖章确认的函件，半导体公司对其形式真实性没有异议，但认为该函件系豪尚豪公司的委托代理人撰写，麦当劳公司并未明示予以确认。关于半导体公司出具的证据，豪尚豪公司对证据1、2没有异议。对证据3的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为半导体公司交付的租赁物没有内置烟道，不能用于餐饮经营，半导体公司既未提供符合合同约定的租赁物，又未告知该情况，导致豪尚豪公司无法办理相关行政手续并开始经营，应承担由此给豪尚豪公司造成的损失。对证据4、5、6的真实性、合法性没有异议，但对证明对象有异议，豪尚豪公司对半导体公司的意见已经明确表示反对。对证据7的真实性没有异议，但是关联企业之间可以合法交易，不能以此否认豪尚豪公司与杭州豪尚豪装饰工程有限公司的《房屋装修合同》的真实性。关于（2010）343号资产评估报告，豪尚豪公司没有异议，并强调其仅是要求对装修的原值进行评估，现有残值问题不作为其证据；半导体公司对装修原值的评估结论没有异议，但对现有残值的结论有异议（不要求重新评估），认为评估方法欠妥，仅简单地按照成新率进行折算，且是基于能够正常使用的假设，未考虑本案所涉房屋的装修不能有效利用以及拆除的费用。本院审查后认为，一、关于本案所涉合同的订立、履行及租赁物权属情况，豪尚豪公司出示的证据1-4、8-10、12和半导体公司出示的证据1-3均无争议，作为本案的有效证据。二、关于豪尚豪公司主张的因租赁物存在瑕疵而无法用于餐饮经营的问题，豪尚豪公司提交的证据5-7和经麦当劳公司盖章的调查确认函的形式真实性没有争议，作为本案的有效证据，半导体公司对豪尚豪公司提交的证据20的真实性有异议，但未提出反驳证据，且该证据可以显示本案所涉租赁物的状况和不能用于餐饮经营的原因，作为本案的有效证据，至于本案所涉租赁物不能用于餐饮经营而导致合同目的不能实现的过错是否在于半导体公司，涉及本案的争议焦点，本院将在本院认为部分作出认定。三、关于半导体公司催讨租金、外围设施设备维护管理费并以此要求解除合同的主张和豪尚豪公司的意见，半导体公司提交的证据4-6的真实性无争议，本院予以确认；豪尚豪公司提交的证据13未能有效送达半导体公司，但之后已及时提起本案诉讼表示异议，故该证据不会影响到本案的处理，不作为本案的有效证据。四、豪尚豪公司主张的各项损失中，关于装修投入和装修残值问题，坤元资产评估有限公司出具的坤元评报（2010）343号资产评估报告的真实性没有异议，半导体公司对该报告的评估方法有不同意见，但并不要求重新评估，故本院对该证据予以确认；豪尚豪公司主张的装修材料及包工费510370元、装修设计费76102元系支付给杭州豪尚豪装饰工程有限公司，但半导体公司提交的证据7已证明该公司与豪尚豪公司存在密切关联，而相应的装修费、装修设计费票据并不正规，甚至存在连号、开具日期混乱（4张装修费收据开具时间不同但连号，装修设计费收据的票号在装修费收据票号之后，开具时间却早于装修费）等情况，豪尚豪公司不补充提交相应的支付凭证，甚至在庭审中作出由“利百家设计空间”提供设计的矛盾陈述，故本院对相关的证据11、15、16、17均不予采信；关于霓虹灯门面装修费用（吸塑字、铝塑板）和空调安装款（铜管电线）的收据均不正规，后者甚至印章模糊无法辨认，且豪尚豪公司不能补充提交实际付款凭证，又不能说明材料的去向，同时本院已对本案所涉房屋内形成附合的装修进行了评估，故证据14中霓虹灯门面装修费用收据、空调安装费收据本院均不予采信；豪尚豪公司在法庭辩论终结前撤回了关于空调款、员工工资和薛章荣差旅费的诉讼请求，故相关的证据14中空调款收据和证据18、19与本案已无关联性，不作为本案的有效证据。综上，根据有效证据及双方当事人的陈述，本院认定以下事实：2007年8月28日，豪尚豪公司（乙方）与半导体公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，承租半导体公司位于杭州市西湖区文三路235号建筑面积为634.1848平方米的经营用房（其中一层117.3848平方米、二层516.8平方米），用于开设“豪尚豪牛排馆”及“旋风89℃”。该合同第二条“租赁期限”约定，租赁期限为2007年12月16日至2017年12月15日，半导体公司在2007年11月1日前（最迟不超过11月15日）交付租赁物，并给予豪尚豪公司45天的免租装修期。装修物采取“来装去留”的方式（即合同届满或终止，豪尚豪公司不需要对房屋复原，半导体公司也不需要对留下的装修进行补偿）；第三条“租金及结算方式”约定，首年租金为454329.81元，租金前两年不变，第三年起同比递增5%，即第三年为477046.30元、第四年为500898.61元……付款方式为先付后用每半年支付一次；第四条“外围设施和物业管理费”约定，租赁物内部的物业管理由乙方自行管理，租赁物外围的设施维护和物业管理由乙方和甲方以及甲方委托的物业公司另行签订相关合同，缴纳物业管理费（垃圾清运费另计）；第五条“合同保证金”约定，双方签订该房屋租赁合同15日内，乙方应向甲方支付该房屋租赁定金100000元。乙方开业后，该定金自动转为房屋租赁保证金，本合同终止时，甲方收取的保证金在扣除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，多余部分归还给乙方；若房屋租赁保证金不足于抵充合同约定由乙方承担的费用，乙方应补足。同时，半导体公司在该合同中承诺“出示该房屋产权证或可以合法出租的凭证，并提供房屋租赁发票。房屋出租而产生的费用由甲方承担。该相关的手续也由甲方办妥”（第六条）、“出租的房屋符合国家和地方政府有关房屋出租的规定、要求”、“能提供给乙方办理工商、税务登记等所需的有关资料”（第七条）等；豪尚豪公司承诺“乙方承租房屋作为开设‘豪尚豪牛排馆’及‘旋风89℃’，乙方不得转租或作为其他用途。若有违约，甲方可以终止合同”、“租赁期限届满或合同终止，乙方应按时、完整地把所承租房屋交还甲方。乙方如逾期未归还，乙方应该按本合同约定的月租金的两倍向甲方支付逾期费用，且甲方有权强行对乙方进行清场……”等（第八条）；合同第十条“其他约定事项”约定：1、因当事人一方提前解除租赁合同或与合同有关的违约行为使另一方遭受损失的，除依法可免除的责任外，应当由责任方负责赔偿；2、如乙方违约，乙方应赔偿甲方本合同未履行期间约定的租金，若甲方违约，应双倍返还乙方的房屋租赁保证金；3、乙方延期支付租金10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金；逾期超过一个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同。……同日，豪尚豪公司与半导体公司就租赁合同中有关外围设施的维护管理费用签订《外围设施维护管理合同》，约定外围设施设备维护管理费第一、二年均为274322.90元／年，第三年为288039.05元／年，第四年为302441.00元……租赁物外围的物业管理费由乙方向甲方或甲方指定的物业管理公司另行支付；该管理费与房屋租金同时支付，逾期支付的违约责任亦同《房屋租赁合同》，并明确该合同从属于《房屋租赁合同》，与《房屋租赁合同》同时终止等。2007年9月10日，半导体公司向豪尚豪公司交付本案所涉租赁房屋，双方以“房屋移交单”的形式确认：1、45天的免租装修期于2007年10月25日结束，从2007年10月26日开始起算房租，即每年10月26日和4月26日分别支付下期50%的年租金；2、豪尚豪公司的装修方案需经半导体公司书面确认并经有关职能部门审批同意后方可施工，装修过程中不得损坏房屋主体结构。随即，豪尚豪公司开始进行装修，并于2007年9月28日向半导体公司交付房屋租赁定金100000元，于2007年12月25日向半导体公司支付了2007年10月26日至2008年4月25日的房屋租金227164.91元和外围设施设备维护管理费137161.45元。同时，为在该租赁房屋开设“豪尚豪牛排馆”，豪尚豪公司向工商行政主管部门申请个体工商户字号名称预先核准登记，并于2007年11月27日被核准了“杭州市西湖区福尚牛排馆”个体工商户字号名称。2007年11月29日，豪尚豪公司以该字号名义分别向杭州市西湖区卫生局、杭州市环境保护局西湖环保分局申请卫生行政许可和建设项目环保审批。杭州市环境保护局西湖环保分局在受理回执中表示申报材料已齐全，将于2007年12月7日前踏勘（具体时间另行通知）。2007年12月10日，西湖区公安分局西湖消防大队出具西公消审（2007）第0670号《建筑工程消防审核意见书》，同意福尚牛排馆按图施工。但豪尚豪公司因未能通过建设项目环保审批而中途停止施工，该房屋至今未能用于经营。之后，豪尚豪公司未再向半导体公司交付房屋租金和外围设施设备维护管理费。2009年9月27日，半导体公司委托浙江天册律师事务所律师向豪尚豪公司发送律师函，催讨2008年4月26日至2009年10月25日的房屋租金、外围设施设备维护管理费及滞纳金；2010年5月14日，又发出律师函要求即刻解除双方的《房屋租赁合同》、《外围设施维护管理合同》并办理交接手续，同时一次性给付拖欠的房屋租金、外围设施设备维护管理费和滞纳金；2010年5月20日再次发函提醒。豪尚豪公司于2010年5月17日收到半导体公司要求解除合同的律师函后，对半导体公司的意见不予认可，于2010年5月25日诉至本院，要求判如所请。另查明，在签订《房屋租赁合同》、《外围设施维护管理合同》时，半导体公司按约向豪尚豪公司出示了租赁物的房屋所有权证和国有土地使用证。根据本案所涉房屋的杭西国用（94）字第52号国有土地使用证显示，该房屋对应的土地用途为“工厂”，为行政划拨土地，不得转让、出租、抵押。同时，半导体公司在向豪尚豪公司出租房屋后，未向房地产管理部门申请房屋租赁备案。与豪尚豪公司同期向半导体公司租赁位于文三路235号部分房屋用于开设餐饮店的麦当劳公司亦未能推进项目建设。主要原因在于本案所涉房屋为商住楼，没有设立专用烟道，且周边居民联名表示反对。杭州市环境保护局西湖环保分局等单位曾于2007年11月至2008年4月进行协调，但周边居民仍表示反对。2008年7月24日，杭州市环境保护局就杭州市西湖区人民政府《关于要求帮助麦当劳餐厅文三店项目审批的函》进行回复，认为文三路235号房屋不符合《浙江省环境污染监督管理办法》、《杭州市服务行业环境保护管理办法》等规定的关于作为饮食、娱乐服务经营用房的要求，建议：1、依法办理规划审批手续，由规划部门在规划设计文件中明确商住楼可作为饮食经营用房并确认专用烟道设置，以解决环保审批过程中的法律障碍；2、进一步组织做好项目周边公众参与等群众工作，以利于项目环评审批的顺利推进。3、如规划部门不能审批或周边群众反应强烈，并难以协调解决的，建议项目另行选址。2010年11月，豪尚豪公司经本院准许，向麦当劳公司进行调查。麦当劳公司确认因本案所涉房屋离居民小区过近、不符合环评要求而无法办理环保许可，虽曾口头向半导体公司提出解除租赁合同意向，但半导体公司再三挽留，希望共同努力办出环保许可，事后经多方协调仍未取得实效。又查明，因本案所涉租赁物中因豪尚豪公司的装修而形成附合部分的损失有争议，豪尚豪公司、半导体公司分别申请对原装修的花费和现有残值进行评估，本院予以准许。坤元资产评估有限公司就此于2010年10月23日出具坤元评报（2010）343号资产评估报告，确定委托评估的资产在2007年8月28日的市场价值为223770元、在2010年8月12日的市场价值为156639元。豪尚豪公司为此支付评估费20000元。在本案法庭辩论终结后，豪尚豪公司于2010年12月21日将本案所涉租赁房屋返还给半导体公司，并结清了水电费用。本院认为，一、关于本案所涉合同的效力和解除问题。豪尚豪公司与半导体公司订立的《房屋租赁合同》及从合同《外围设施维护管理合同》系双方当事人真实意思表示，应认定有效。本案所涉房屋的土地为行政划拨性质、用途为工厂不影响《房屋租赁合同》、《外围设施维护管理合同》的效力。《房屋租赁合同》明确约定本案所涉房屋仅能用于开设“豪尚豪牛排馆”及“旋风89℃”，豪尚豪公司不得转租或作为其他用途，但事实上该房屋却不符合饮食经营用房的要求，即豪尚豪公司可以该房屋不符合开设饮食经营用房的要求导致无法实际使用、不能实现合同目的为由要求解除其与半导体公司之间的合同关系，故豪尚豪公司关于解除《房屋租赁合同》、《外围设施维护管理合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院以豪尚豪公司在2010年12月14日本案庭审中最终提出要求解除合同的诉讼请求确定《房屋租赁合同》、《外围设施维护管理合同》的解除。豪尚豪公司虽然仅支付了2007年10月26日至2008年4月25日的租金和外围设施设备维护管理费，但是半导体公司提供的房屋不能作为饮食经营用房导致豪尚豪公司无法通过建设项目环保审批并用于经营，而《房屋租赁合同》第七条已经明确约定半导体公司作为出租方负有保证“出租的房屋符合国家和地方政府有关房屋出租的规定、要求”和提供“办理工商、税务登记等所需的有关资料”义务，故半导体公司交付的租赁物有严重瑕疵，豪尚豪公司有先履行抗辩权，可以拒绝按照合同约定期限支付2008年4月26日之后的租金和外围设施设备维护管理费。在此情况下，半导体公司依《房屋租赁合同》第十条之约定以豪尚豪公司拒付2008年4月26日之后的租金和外围设施设备维护管理费为由要求解除《房屋租赁合同》、《外围设施维护管理合同》的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。豪尚豪公司已将本案所涉租赁物交还半导体公司，故半导体公司关于返还租赁物的诉讼请求，本院不再以判决形式予以支持。二、关于豪尚豪公司、半导体公司主张的各项损失、费用的承担和返还问题。《房屋租赁合同》的解除虽系半导体公司交付房屋有严重瑕疵不能实现合同目的所致，但是，豪尚豪公司作为餐饮连锁企业，对自身所租赁的房屋能否用作饮食经营用房应有正确的预见，且在建设项目环保审批过程中发现所租赁房屋因固有缺陷无法取得相关证照而不能用于经营时却长期怠于行使解除权，即豪尚豪公司对租赁本案所涉房屋无法用于经营和《房屋租赁合同》、《外围设施维护管理合同》至2010年12月14日方解除负有过错，本院酌情确定对于相关损失由半导体公司和豪尚豪公司各承担50%的责任。租赁合同的解除不具有溯及力，豪尚豪公司仍应根据过错程度承担租赁期间的租金；豪尚豪公司于2010年12月21日将租赁房屋返还给半导体公司，相对于《房屋租赁合同》的解除时间，尚属合理，故租赁合同解除之后的房屋占用使用费性质的租金损失亦按豪尚豪公司的过错程度计算；即豪尚豪公司应向半导体公司支付租赁（实际占用）本案所涉房屋期间（2007年10月26日至2010年12月21日）的约定租金1465300.77元的50%，即732650.39元，扣除已于2007年12月支付的227164.91元租金，尚应支付505485.48元。豪尚豪公司关于半导体公司因交付的租赁物有瑕疵而允许其免交租金的意见并无相应的证据，本院不予采信。关于半导体公司主张的外围设施设备维护管理费，从《房屋租赁合同》第四条和《外围设施维护管理合同》看，系为“租赁物外围的设施维护”而约定，不同于需另行支付的物业管理费，但豪尚豪公司始终未能将所租赁的房屋用于实际经营，半导体公司也不能说明其履行了所谓“租赁物外围的设施维护”义务，故从权利义务对等的公平角度出发，本院对半导体公司主张的该管理费不予支持，豪尚豪公司已经支付的137161.45元外围设施设备维护管理费应予退还。豪尚豪公司向半导体公司支付的100000元房屋租赁定金，系担保《房屋租赁合同》的履行，豪尚豪公司和半导体公司对《房屋租赁合同》解除事由的形成均有过错，故豪尚豪公司可以收回该房屋租赁定金，但其要求半导体公司双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。关于豪尚豪公司主张的装修损失，因何时行使合同解除权的权利属于豪尚豪公司，故半导体公司仅需对已经形成附合的装修物的残值损失按照自身的过错进行赔偿，即半导体公司应赔偿豪尚豪公司装修损失78319.5元（形成附合的装修在2010年8月12日市场价值156639元的50%），并承担装修损失评估费10000元。豪尚豪公司超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。《房屋租赁合同》第二条关于合同终止时装修物采取“来装去留”方式不适用于本案之情形，半导体公司依此要求驳回豪尚豪公司的相关诉讼请求的意见，本院不予采纳。豪尚豪公司主张的霓虹灯门面装修费、空调安装费、装修设计费证据不足，且本院已应豪尚豪公司和半导体公司的申请对形成附合的装修物进行评估，而未形成附合的装修物豪尚豪公司可以拆除，故豪尚豪公司的相关诉讼请求，本院不予支持。鉴于豪尚豪公司、半导体公司对本案所涉合同的解除均有过错，豪尚豪公司、半导体公司关于赔偿利息损失和支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项、第十一条之规定，判决如下：一、杭州豪尚豪餐饮连锁有限公司与杭州半导体有限公司于2007年8月28日订立的《房屋租赁合同》、《外围设施维护管理合同》于2010年12月14日解除。二、杭州半导体有限公司退还杭州豪尚豪餐饮连锁有限公司房屋租赁定金100000元、外围设施设备维护管理费137161.45元，赔偿装修物损失78319.5元，支付评估费10000元，共计325480.95元。三、杭州豪尚豪餐饮连锁有限公司支付杭州半导体有限公司房屋租金505485.48元。以上二、三项相抵，杭州豪尚豪餐饮连锁有限公司应支付杭州半导体有限公司180004.53元，于本判决生效之日起十日内付清。四、驳回杭州豪尚豪餐饮连锁有限公司的其他本诉诉讼请求。五、驳回杭州半导体有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15332元，由杭州豪尚豪餐饮连锁有限公司负担11068元，杭州半导体有限公司负担4264元；反诉案件受理费21621元减半收取10810.5元，财产保全申请费5000元，共计15810.5元，由杭州豪尚豪餐饮连锁有限公司负担4276元，杭州半导体有限公司负担11534.5元（均已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 熊英英人民陪审员 王静芳人民陪审员 张庆华二〇一一年二月十六日书 记 员 陈容容 关注公众号“”