（2010）浙金民终字第1909号

裁判日期: 2011-02-15

公开日期: 2014-06-19

案件名称

倪雨沪与吴大庆房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吴大庆,倪雨沪

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

浙江省金华市中级人民法院民事判决书（2010）浙金民终字第1909号上诉人（原审被告、反诉原告）吴大庆。委托代理人（特别授权）楼建航。被上诉人（原审原告、反诉被告）倪雨沪。委托代理人（特别授权）谢文英。上诉人吴大庆因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2010）金永民初字第425号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告（反诉被告）倪雨沪起诉并针对反诉答辩称，2009年8月30日，原、被告签订《房租协议》，协议约定：倪雨沪将坐落于永康市倪宅工业区的房屋租赁给我方使用，租赁期限为二年，自2009年8月30日起至2011年8月30日止。租金每平方米60元，按2400平方米计算，共计租金139800元。双方还约定如倪雨沪中途解除合同，除退还租金外，还应向吴大庆支付合同总额百分之二十违约金。合同签订后，我方依约支付了全部租金。��是2010年3月，倪雨沪要求提前解除合同，并乘我方不备强行将设备搬入该房屋。事后多次协商，均未果。倪雨沪的行为已经构成违约，给我造成了较大损失。按照约定，倪雨沪应退还租金并支付违约金。又因合同上的租金应该属于二年的租金，并不存在第二年租金要提前一个月付清的事实。我方于2010年7月21日起诉，法院于2010年7月28日受理，反诉原告的请求是不合理的。另外，根据相关法律规定及司法解释规定，请求法庭进一步审查房租协议的效力问题，即对房屋是否是合法建造的进行审查。为此，请求法院：判令倪雨沪退还租金139800元并支付违约金27960元，承担本诉的诉讼费用；驳回其反诉请求。原审被告（反诉原告）答辩并反诉称：针对吴大庆陈述有关签订合同的事实，我方认为签订的时间以及签订的内容双方曾有过约定，但是在约定过程中，本案所涉及的吴��庆所说的租金不是二年，而是一年的。合同签订之后，我方也按照合同约定提供给吴大庆厂房，供其使用。在使用过程中，不存在吴大庆所说的2010年3月份我方要求提前解除合同，并趁其不备强行将设备搬入该房屋的事实，事实上吴大庆一直在使用。同时，2010年3月份，吴大庆曾经到永康日报刊登了有关厂房转租的公告，他想将厂房转租给他人经营，以收取高额转租费。根据当时市场的价格，房租是150元／年／平方米，而吴大庆租赁的价格是60元／年／平方米，想通过转租赚取收益，所以我方根本不存在违约。按照合同约定，第二年租金应该提前一个月（即2010年7月30日）付清，但是到目前为止吴大庆没有支付，存在根本违约。请求法院：驳回吴大庆的诉讼请求；判令其继续履行《房租协议》，支付第二年租金139800元及中途解约的违约金55920元并承担反诉费用。第二��庭审中，倪雨沪变更反诉请求为：解除双方第二年的房屋租赁合同，并由吴大庆承担违约责任。原判认定，2009年8月30日，吴大庆、倪雨沪双方签订房屋租赁协议一份，约定将倪雨沪所有的坐落于永康市花街镇倪宅工业区的厂房租赁给吴大庆使用，租赁期限为2009年8月30日至2011年8月30日，租金按每平方60元，以2400平方米计算，最终商定年租金为139800元。合同签订后，吴大庆依约通过现金交付、银行转帐的方式向倪雨沪交纳了第一年的租金140800元（其中包含水电押金1000元），倪雨沪也依约将租赁房屋交付给吴大庆管理、使用。2010年3月份，吴大庆未经协商，将其所有的机器设备搬出租赁的厂房，一直未有继续使用。原审法院认为，本案的争议焦点是：一、房租协议中约定的139800元租金是一年还是二年的租金；二、在履行合同过程中，倪雨沪是否存在违约情形。针对��案的争议焦点一，吴大庆认为，双方在商谈租赁房屋的过程中，倪雨沪愿意给一个优惠价格，约定租期就是二年，租金是60元／平方米，139800元是二年的租金。倪雨沪认为，原、被告双方之间既无亲戚关系，也无朋友关系，无所谓优惠不优惠。139800元是一年的租金，实际上按照原先的约定也不是139800元，原先60元／平方米，面积是2400平方米，144000元，原告方提出这个数字不吉利，叫我方优惠一点，所以最终确定为139800元。原审法院认为，房租协议中第三条关于租金的约定系由吴大庆书写，现双方对该条款的解释存在争议，应当作出不利于书写该条款一方的解释，同时，结合永康当地同地段、同时间厂房租赁价格的实际情况，倪雨沪对厂房租赁价格的陈述较为切合实际。因此可以认定双方签订房屋租赁协议时关于租金约定的文字表达存在歧义，139800元系一年的房屋租金。针对本案的争议焦点二，吴大庆认为，由于倪雨沪要求提前解除合同，并强行将机器设备搬入诉争房屋，导致无法继续承租房屋，不得已于2010年3月份搬出房屋，是倪雨沪违约在先。倪雨沪认为，不存在吴大庆所说的2010年3月份要求提前解除合同并趁其不备强行搬入该房屋的事实，是吴大庆经营不善等原因，导致生产萎缩，然后将机器设备陆续搬出厂房，这并不是我方强制其搬出，而是吴大庆根据自己的经营状况而产生的计划和行动。原审法院认为，根据“谁主张，谁举证”的诉讼规则，吴大庆应当对其提出的“被告要求提前解除合同，并强行搬入租赁房屋，是被告违约”的主张提供证据予以证明，现吴大庆未有相应证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。吴大庆与倪雨沪签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实的意思表示，并不违反法律强制性规定，其内容合法有效，本院予以确认。合同签订后，双方均应依据诚实信用原则，全面履行合同约定的义务。吴大庆的诉讼请求，因与事实不符，证据不足，不予支持。倪雨沪提出的“不存在违约”等辩解意见，合法有据，予以采纳。倪雨沪的反诉请求，因其合法有据，予以支持。吴大庆提出的“房租协议的效力存在问题”等辩解意见，因其没有证据相佐证，本院不予采纳。根据《《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告吴大庆的诉讼请求。二、解除原告（反诉被告）吴大庆与被告（反诉原告）倪雨沪于2009年8月30日签订的房屋租赁协议。三、由原告（反诉被告）吴大庆支付被告（反诉原告）倪雨沪合同违约金55920元。款限本判决生��后十日内履行完毕。四、原告（反诉被告）吴大庆于判决生效后一个月内将租赁的厂房（坐落于永康市花街镇倪宅工业区）返还给被告（反诉原告）倪雨沪。如果原告（反诉被告）吴大庆未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1827.5元，反诉案件受理费2107元，合计3934.5元，由原告（反诉被告）吴大庆负担。宣判后，原审被告反诉原告吴大庆不服，向本院提起上诉称，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案合同应为无效。既然合同无效就不存在违约的问题。实际上，因倪雨沪强行将其设备搬进厂房，导致吴大庆无法继续使用，倪雨沪的行为已构成违约。认定年租金139800元没有依��。请求撤销原判，依法改判。被上诉人倪雨沪答辩称，本案厂房是村规划区内的房屋，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。原判认定年租金139800元是正确的。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人吴大庆为证明其事实主张，向本院提供了永康市违法用地清理整顿工作领导小组办公室永违清办（2004）21号答复、倪雨沪写的拆除保证书，证明租赁房屋时违法建筑。经庭审质证，被上诉人倪雨沪对证据的真实性没有异议，但认为是否为违法用地永康市违法用地清理整顿工作领导小组办公室没有确定。本院对该证据的真实性予以确认。被上诉人倪雨沪为证明其事实主张，向本院提供了永康市花街国土资源管理所出具的违章建房没收变卖票据，证明通过没收后已经变卖给被上诉人。经庭审质证，上诉人吴大庆对真实性没有异议，但认为是在（2004）21号答复之前。本院对该证据的真实性予以确认。经审理查明，对原判认定的案件事实，本院予以确认。另查明，2004年9月5日，永康市违法用地清理整顿工作领导小组办公室作出向永康市花街镇人民政府的永违清办（2004）21号答复，答复的主要内容为同意对包括本案所涉厂房用地在内的7宗违法用地暂缓处理，待城西新区建设时统一处理。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》调整的对象是城市、镇规划区内的房屋租赁合同，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷可以参照处理。根据永康市花街国土资源管理所的意见及永康市违法用地清理整顿工作领导小组办公室永违清办（2004）21号答复的内容，本案所涉厂房用地有关部门尚在暂缓处理当中，因此，本案不宜参照上述司法解释予以处理。而根据2010年3月底吴大庆在永康日报二次刊登转租广告及原审法院现场勘察情况，原审法院认定系吴大庆将其所有的机器设备搬出租赁厂房并无不当。至于租金139800元是否为一年的租金，原审法院按照双方合同第三条关于租金提前1月付清的约定及同类厂房同期租金的行情，认定租金139800元是一年的租金也无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1827.5元，由上诉人吴大庆负担。本判决为终审判决。审　判　长　　冯少华审　判　员　　杜月婷代理审判员　　钱　萍二〇一一年二月十五日代书　记员　　王　璐微信公众号“”