（2010）穗中法民五终字第2217号
裁判日期: 2011-02-01
公开日期: 2014-05-28
案件名称
纪春艳与广州市龙光房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
纪春艳,广州市龙光房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十三条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）穗中法民五终字第2217号上诉人（原审原告）：纪春艳，女，汉族，1973年3月21日出生。委托代理人：胡玉萍，广东恒卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市龙光房地产有限公司。法定代表人：纪建德，职务：执行董事。委托代理人：黄怡鉴，广东格林律师事务所律师。委托代理人：任敏，广东格林律师事务所律师助理。上诉人纪春艳因与被上诉人广州市龙光房地产有限公司（以下简称龙光公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市萝岗区人民法院（2009）萝法民三初字第451号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。原审法院认为，纪春艳与龙光公司双方签订的《限价商品住宅买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案争议的焦点是涉讼房屋（即龙光峰景华庭第5B幢7层703房，下同）在《限价商品住宅买卖合同》约定的交付期限届满时是否符合交楼标准的问题，即龙光公司是否应承担迟延交付涉讼房屋违约责任的问题。《限价商品住宅买卖合同》第十一条、第十二条所约定的涉讼房屋交付标准体现为三个方面：第一，涉讼房屋经有关政府部门办妥《工程竣工验收备案表》；第二，龙光公司在交付涉讼房屋时应向纪春艳出示齐全的《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《商品住宅交楼书》；第三，涉讼房屋工程主体结构质量合格，不严重影响正常居住使用。同时，《限价商品住宅买卖合同》第十二条约定龙光公司所提供的《商品住宅交楼书》应不低于建设行政主管部门制定的《商品住宅交楼书》的最低要求，鉴于广州市相关建设行政主管部门现已取消了对《商品住宅交楼书》的审批工作，龙光公司提供《商品住宅交楼书》已缺乏可比较的标准，将龙光公司履行出示其单方制作的《商品住宅交楼书》作为交楼标准已没有实际意义，因此“龙光公司出示《商品住宅交楼书》”非涉讼房屋的交付标准之一。双方约定涉讼房屋的交付期限是2008年12月25日前，而涉讼房屋所在楼宇已于该期限前取得《工程竣工验收备案表》，符合第一方面交楼标准；依照广州开发区房地产管理局出具的《关于龙光限价房项目收楼资料公示情况的说明》，龙光公司已将《工程竣工验收备案表》及其他验收资料在现场予以公示，《工程竣工验收备案表》目录中又已包含有《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，故采信龙光公司的主张，即龙光公司在交楼期间已在现场公示了《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，符合第二方面交楼标准；涉讼房屋所在楼宇已通过竣工验收并取得了证明工程主体结构质量合格的《工程竣工验收备案表》，纪春艳未提交充分证据证明涉讼房屋存在严重影响正常居住使用的质量瑕疵，因此，符合第三方面交楼标准。综上，涉讼房屋在约定的交付期限届满时，实际已符合双方约定的交付标准。双方在《限价商品住宅买卖合同》中亦明确约定：如纪春艳认为涉讼房屋及外部环境有未妥善之处，或存在房屋工程保修范围的质量问题，龙光公司应按合同约定方式及时予以完善，除房屋工程主体结构质量不合格严重影响正常居住使用外，纪春艳不得拒绝收楼，否则，视为交付，故纪春艳于2008年12月25日在收楼现场拒绝接收涉讼房屋，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，可视为2008年12月25日涉讼房屋已交付纪春艳使用，龙光公司不存在迟延交付房屋的违约行为。故纪春艳关于龙光公司支付迟延交付房屋违约金的请求，缺乏事实依据，不予支持。关于龙光公司是否承诺延长房屋交付期限并应支付纪春艳违约金的问题。龙光公司于2008年12月26日向纪春艳发出《通知书》，承诺对2008年12月26日至2009年1月9日期间按总房款每日万分之五给予纪春艳补偿，但前提条件是纪春艳于2009年1月9日前办理收楼手续，本案中，纪春艳未在该期限前办理收楼手续，支付补偿的上述条件并未成就。因此，纪春艳关于龙光公司应支付上述期间迟延交付房屋违约金的主张，缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2010年1月8日作出判决：驳回纪春艳的诉讼请求。案件受理费184元，由纪春艳承担。判后，纪春艳不服原审法院判决，向本院提起上诉称：第一、原审判决认定的交楼标准有误。原审法院在判决书中认为涉讼房屋交付标准体现在三个方面。纪春艳认为，原审法院遗漏了一个必要且龙光公司不可能符合的交付条件。依据双方签订的《限价商品住宅买卖合同》第十一条“交房条件”的约定，“甲方交付的房屋应当符合下列条件：该限价房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续。双方可以就该限价房的装饰、附属设备的规格、标准等进行协商，达成一致意见作为本合同的附件。”即该条款约定的交房条件有两个。除了“该限价房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续”外，合同的附件六“装饰、设备标准”也是交房条件之一。涉讼房屋直到目前都未能达到合同附件六的要求，所以，纪春艳认为要求龙光公司支付逾期交楼违约金有理有据。第二、原审判决对与本案有因果关系的事实不予认定。纪春艳在一审时已向法院诉称其2009年1月9日到现场收楼时已发现房屋存在渗水、裂缝等质量问题，撬开楼板发现龙光公司将垃圾进行回填，未对大堂铺墙身砖，书房未预设宽带接入口以及未预留空调机位等严重影响正常居住的问题。但原审法院对该部分事实都不予认定。第三、原审判决在证据的采信方面存在严重不公，偏袒龙光公司。涉讼房屋由于存在严重质量问题，各大报纸及广州电视台对其进行详细客观的报道，而原审法院却对纪春艳出示的证据都不予采信。相反，只要是龙光公司提交的证据全部采信。原审法院为了证明龙光公司在合同规定的收楼时间向纪春艳出示了合同约定的证明文件及有关资料，竟采信广州开发区房地产管理局出具的《关于龙光限价房项目收楼公示情况的说明》作为证据。纪春艳疑惑的是龙光公司的资料是否公示广州开发区房地产管理局怎么能证明？原审法院不采信100多个业主所说的事实而采信完全不具证明力的“说明”，严重不公。第四、原审判决认定事实前后矛盾。原判一方面认定龙光公司向纪春艳发出的《收楼通知书》真实，一方面认定房屋于2008年12月25日交付，前后矛盾。依据龙光公司发给纪春艳的《收楼通知书》得知，龙光公司明确将原定于2008年12月25日的交楼期延至2009年1月9日，即已延期交楼。原审判决却对龙光公司已承认的事实视而不见，难以让人信服。据此，请求：1、撤销原审判决，并改判支持纪春艳的一审诉讼请求。2、龙光公司承担本案的全部费用。龙光公司辩称：我方坚持一审答辩意见。一、对于收楼问题，上诉人确认收到收楼通知之后，于2008年12月25日到现场，上诉人提交了2009年1月9日的通知，如果该日其能办理收楼手续，则我方给予补偿，此说明我方已通知其收楼，上诉人称未收到我方通知，但未提供证据证明。二、一审时对于众业主提交的光盘、录像已当庭播放，进行了质证，这些证据没有办理有效的证据保存手续，无法确认其真实性、合法性。一审庭审笔录可看出对于每一户的证据都进行质证，不存在上诉人所称未质证的情况。如果上诉人认为房屋存在质量问题，应委托公证机关到现场对房屋现状公证保存。对于交房条件的问题，我方提交《竣工验收备案表》及出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》即可，《竣工验收备案表》已包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。根据双方合同第12条后半句约定，房屋只要符合约定的交房条件，即便房屋存在保修范围内的质量问题，上诉人也不能以此为由拒绝收楼。上诉人的证据无法证明房屋存在主体结构质量问题及楼板裂缝、渗水的问题。经审理查明，2008年4月30日，广州市国土资源和房屋管理局向龙光公司核发《广东省广州市商品房预售许可证》，许可龙光公司预售龙光峰景华庭4栋、5栋，18层。2008年6月10日，纪春艳（乙方）与龙光公司（甲方）签订《限价商品住宅买卖合同》，约定：乙方向甲方购买涉讼房屋，该房屋建筑面积共83.5461平方米，每平方米4000元，总金额334184元；甲方应当在2008年12月25日前将涉讼房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.5‰的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.5‰的违约金；乙方购买的限价房住宅，《住宅质量保证书》作为合同的附件，甲方自商品住宅交付使用之日起，按照本合同以及《住宅质量保证书》的承诺内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务。该合同第十一条，交房条件约定：“甲方交付的房屋应当符合下列条件：该限价房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续。双方可以就该限价房的装饰、附属设备的规格、标准等进行协商，达成的一致意见作为本合同的附件。”第十二条，房屋及有关资料的交接约定：“商品房达到交付使用条件后，甲方应当在合同约定的交付日3日前通知乙方办理交接手续。乙方应在收到该通知之日起3日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志是签署《房屋交接单》或领取钥匙。在双方进行验收交接时，甲方应当出示本合同第十一条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。所购商品房为住宅的，甲方还须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》。甲方提供的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》应不低于建设行政主管部门制定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》的最低要求。如果甲方不出示上述证明文件及有关资料或出示不齐全，乙方有权拒绝接受交付，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：交付时，只要该限价房符合本合同第十一、十二条约定的条件，乙方即应收楼并办理交接手续。如乙方认为该限价房及其外部环境有未妥善之处，或存在属工程保修范围的质量问题，甲方应当按照合同约定方式及时予以完善。除房屋工程主体结构质量不合格严重影响正常居住使用外，乙方不得以此为由拒绝收楼，否则，视为交付。保修期间房屋不能居住使用的，甲方提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其他赔偿责任。”另外，双方还约定附件一至八作为《限价商品住宅买卖合同》的附件。签订《限价商品住宅买卖合同》后，纪春艳依照合同约定向龙光公司支付了涉讼房屋房款。上述合同附件六“装饰、设备标准”对房屋公共部分、室内装修作出详细说明。2008年12月17日，广州开发区建设工程质量安全监督站就广州科学城KXC-H4地块项目4、5栋工程进行竣工验收备案，出具了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称“《工程竣工验收备案表》”），该备案表目录载有《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。2008年12月25日，纪春艳到涉讼房屋收楼现场准备收楼，但以涉讼房屋存在质量问题为由未予收楼。同日，涉讼房屋所在楼盘的业主代表与龙光公司进行交涉，龙光公司表示会把存在防水问题的房屋处理好。2008年12月26日，龙光公司向纪春艳发出《通知书》，载明“我司为了改善产品质量，提升生活品质，为您提供一个更加舒适的生活环境，将原定于2008年12月25日的交楼日期延至2009年1月9日之前，并承诺依照买卖合同的交楼日期与我司发出的《收楼通知》中规定的入伙日期的时间差，按合同总房款的万分之五按日予以补偿。现安排您在2009年1月9日来办理收楼手续，到时有人接待。本《收楼通知书》中规定的收楼时间为最终的入伙时间，其他通知与本《收楼通知》载明的内容不一致的，以本通知为准。未按本通知安排的日期前来办妥收楼手续的，我司不予补偿。”2009年5月16日，纪春艳签署《峰景华庭入伙会签单》，龙光公司将涉讼房屋交付其使用。一审时，纪春艳认为涉讼房屋存在影响其居住的严重质量问题，其向原审法院提交《整改及补偿通知》、《共性问题清单》、《会议纪要》、《致歉函》、《房屋质量鉴定报告》等证据。其中，《整改及补偿通知》与《致歉函》并非龙光公司出具；《共性问题清单》与《会议纪要》无原件，无龙光公司盖章；《房屋质量鉴定报告》中所鉴定的房屋并非涉讼房屋，且是针对房屋装修质量进行鉴定。龙光公司对纪春艳提交的上述材料，不予认可，纪春艳亦未能提交其他充分证据证明涉讼房屋工程主体结构质量不合格，严重影响其正常居住使用。另查，2009年8月19日，广州开发区房地产管理局出具《关于龙光限价房项目收楼资料公示情况的说明》，载明“……龙光公司在交楼前已依法取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并在交楼期间，将该备案表及其他验收资料在现场予以公示。”2009年11月9日，广州市城乡建设委员会出具《关于对﹤商品住宅交楼书﹥情况说明的函》（穗建法函（2009）2240号），载明“2004年，国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收制度。据此，我委发出《关于取消商品住宅建设项目竣工综合验收的通知》（穗建开（2004）319号）明确相应业务停止办理，其中包括《商品房交楼书》审批工作。”2009年5月19日，纪春艳向原审法院提起本案诉讼称：纪春艳与龙光公司签订《限价商品房住宅买卖合同》，龙光公司应于2008年12月25日前将房屋交付给纪春艳使用，交付条件为经有关政府部门办妥竣工验收备案手续，龙光公司应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》，龙光公司不出示上述证明文件及有关资料或出示不齐全，纪春艳有权拒绝接受交付，由此产生的延期交房责任由龙光公司承担。龙光公司逾期交房不超过90天的，龙光公司按日向纪春艳支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过90天后，纪春艳有权单方解除合同。龙光公司通知纪春艳交楼日期延后至2009年1月9日，纪春艳到现场收楼时，发现房屋有渗水、裂缝等质量问题，撬开楼板发现被告将垃圾进行回填，未对住户大堂铺墙身砖，书房未预设宽带接入口，未预留空调机位，龙光公司也没有向纪春艳出示相关竣工验收资料，根据合同约定，纪春艳有权拒绝收楼。据此，请求判令：1．龙光公司向纪春艳支付逾期交楼违约金10961元（从2008年12月25日暂计至2009年2月25日，并计至实际交楼之日止）；2．由龙光公司对讼争房屋存在的质量问题进行维修整改，并经有关部门检验合格（以有资质的机构鉴定检验为准），如龙光公司不维修整改，由龙光公司向纪春艳支付维修费用；3、由龙光公司向纪春艳赔偿未预留空调机位、书房预设宽带接入口、厨房的橱柜后面墙壁未贴精美瓷片和住户大堂未贴墙身砖的损失5000元（金额由评估来定）；5．诉讼费由龙光公司承担。纪春艳在诉讼中变更诉讼请求为：1、请求法院判令龙光公司向纪春艳支付逾期交楼违约金10360元（违约金以购房款总额为本金，按照每日万分之五的利率，从2008年12月25日暂计至2009年2月25日，并计至实际交楼之日止）；2、由龙光公司对涉讼房屋卫生间墙面贴上瓷砖。龙光公司辩称，不同意纪春艳的诉讼请求。一、龙光公司已于合同约定交楼日前取得涉讼房屋的《竣工验收备案表》，并在2008年12月25日起的整个收楼期间依法现场公示了《竣工验收备案表》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，不存在违反合同约定的情形。二、纪春艳称涉讼房屋存在质量问题，故其可以拒绝收楼，其主张与事实不符。根据合同第十二条的约定，房屋只要符合合同约定的交楼条件，也即办妥竣工验收备案表，即便房屋存在属于工程保修范围的质量问题，纪春艳也不得以此为由拒绝收楼，纪春艳没有任何证据证明涉讼工程的主体结构质量不合格，或严重影响其正常居住使用的情形，故纪春艳无权拒绝收楼，更无权追究龙光公司的违约责任。三、纪春艳并无任何有效证据证明龙光公司对房屋存在的质量问题进行了确认，并且承诺在完全履行保修义务后再交付。由于部分业主对房屋内、外装修方面有不同要求，且作为首次购买限价房的特定消费群体，对在政府管理监控下的房屋装修效果预期值过高，在收楼期间出现了堵截过往车辆，聚众喧哗等非理性行为。在此前提下，政府有关部门动员龙光公司放弃部分利益，尽量满足业主的不同需求。为了实现社会与经济效益双赢，龙光公司于2008年12月26日第二次向纪春艳发出收楼通知，承诺在纪春艳于2009年1月9日之前办理收楼手续的前提下愿意承担从2008年12月25日至2009年1月9日期间的按每日万分之五标准计算的补偿金，而并非纪春艳所称的龙光公司无条件承诺向纪春艳支付上述期间的逾期交楼违约金，也非龙光公司不能在约定日期交付房屋。二审期间，龙光公司表示：针对业主提出的房屋质量问题（包括漏水、渗水、垃圾回填等），我方愿意免费保修、维护。纪春艳表示：对上述问题，我方不同意由龙光公司整改。龙光公司另表示：我方同意向纪春艳支付补偿金（以已付房款为本金，按每日万分之五的比例自2008年12月25日起计至2009年1月9日止），纪春艳的律师费也同意支付（以物业管理费形式抵扣），但终因双方分歧太大，未能达成和解意见。本院认为，纪春艳与龙光公司双方签订的《限价商品住宅买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点是涉讼房屋在《限价商品住宅买卖合同》约定的交付期限届满时是否符合交楼标准，即龙光公司是否应承担迟延交房屋的违约责任问题。通观合同诸条款，双方约定的房屋交付标准涉及以下方面：一是房屋须办妥《工程竣工验收备案表》手续；二是龙光公司交付房屋时向纪春艳出示《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《商品住宅交楼书》；三是房屋主体结构质量合格，不严重影响正常居住使用。虽该合同第十二条约定龙光公司提供的《商品住宅交楼书》应不低于建设行政主管部门制定的《商品住宅交楼书》的最低要求。因建设行政主管部门已取消《商品住宅交楼书》的审批工作，双方约定由龙光公司提供《商品住宅交楼书》，事实上无法履行，故应将龙光公司出示交楼书的义务排除在交付标准之外。进而，对于涉讼房屋在2008年12月25日时是否符合约定交付标准的问题，本院分析如下：一、双方约定房屋交付期限是2008年12月25日前，而房屋所在楼宇已于2008年12月17日取得《工程竣工验收备案表》，故符合约定的第一个标准；二、广州开发区房地产管理局于一审期间出具的《关于龙光限价房项目收楼资料公示情况的说明》，可证实龙光公司已将《工程竣工验收备案表》及其他验收资料在现场公示，而《工程竣工验收备案表》目录中包含有《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，且该说明是有关行政机关作出的公文书，证据效力较强，纪春艳不能证实广州开发区房地产管理局出具的说明未反映事实，因此，一审认定龙光公司已公示了《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，并无不妥，故可认定涉讼房屋符合合同约定的第二个标准；本案中纪春艳提交的证据不足以证实涉讼房屋主体结构存在严重影响其正常居住使用的质量瑕疵，因此，涉讼房屋也符合约定的第三个标准。至于纪春艳主张按《限价商品住宅买卖合同》第十一条“甲方交付的房屋应当符合下列条件：该限价房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续。双方可以就该限价房的装饰、附属设备的规格、标准等进行协商，达成一致意见作为本合同的附件”的约定，合同附件六“装饰、设备标准”也属交房标准的主张，本院认为，因双方所签合同第十二条明确约定：如纪春艳认为涉讼房屋及外部环境有未妥善之处，或存在房屋工程保修范围的质量问题，龙光公司应按约定方式及时完善，除房屋工程主体结构质量不合格严重影响正常居住使用外，纪春艳不得拒绝收楼，否则，视为交付。现因纪春艳提交的证据不足以证实房屋主体结构存在严重影响正常居住使用的质量瑕疵，纪春艳未如约按期收楼，其后果应自行承担，原审法院认定涉讼房屋在约定的交付期限届满时符合约定交付标准及纪春艳未如期收楼行为可视为龙光公司已于2008年12月25日交付房屋、该司不存在迟延交房行为，其认定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定的精神，故纪春艳要求龙光公司支付迟延交房违约金，原审法院未予支持，处理正确。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，纪春艳的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费184元，由纪春艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴国庆审 判 员 陈珊彬代理审判员 高 锐二〇一一年二月××日书 记 员 茹艳飞 关注公众号“”