（2010）穗中法民五终字第3730号
裁判日期: 2011-02-01
公开日期: 2014-05-28
案件名称
张建波与广州市番禺区大龙街石岗东村民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
张建波；广州市番禺区大龙街石岗东村民委员会
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）穗中法民五终字第3730号上诉人（原审原告、反诉被告）：张建波，男，1965年10月11日出生，汉族。委托代理人：金承炼，广东广之洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市番禺区大龙街石岗东村民委员会（原名广州市番禺区石基镇石岗东村民委员会）。法定代表人：张锦强，职务：主任。委托代理人：陈国成、吴展奇，均为广东明和理律师事务所律师。上诉人张建波因与被上诉人广州市番禺区大龙街石岗东村民委员会（下称石岗东村委会）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2010）番法民三初字第894号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。张建波一审诉称，2008年7月28日，原告与被告所属的石岗市场管理委员会（下称市场管委会）签订了《协议书》一份，约定：因石岗东村农贸市场的拆建改建暂时中止与原告的《租赁合同》，但租赁合同关系保留，待市场的拆建改造完成后，被告所属的市场管委会与原告再以同等条件签订《租赁合同》。2008年7月28日，原告（使用方）与被告（管理方）签订《使用场所协议》一份，由被告将已建成的农贸市场即村综合市场北一楼15平方米、北二楼约900平方米、北三楼约900平方米，共1800平方米租给原告使用。双方确定：一、被告将坐落于广州市番禺区大龙街石岗东村综合楼北一楼15平方米、北二楼约900平方米、北三楼约900平方米，共1815平方米租给原告使用。二、使用期限为6年，初定由2009年5月1日起至2015年4月30日止。三、被告首年度每月收取场所管理费5元／平方米，按实际平方计算，每年递增3%。但合同签订后，被告不履行与原告签订的《使用场所协议》，将原本租赁给原告方的建筑改造成肉菜市场，从而使得《使用场所协议》不能履行。故原告认为，被告行为有违为商业中的诚信原则，同时也严重损害了其利益，特向法院起诉，请求判令：1、被告赔偿原告经济损失人民币1500000元；2、本案诉讼费由被告承担。原告提供以下证据：①、《协议书》，证明被告保留场所给原告使用的约定；②、《使用场所协议》，证明原、被告就使用场所条件的明确约定；③、《铺（档）位租赁合同》，证明综合楼北二楼现时的租金与《使用场所协议》约定租金的差额；④、《个体工商户营业执照》，证明原告所租用的场所是用作旅馆经营；⑤、《房地产权证明情况》，证明原告所租赁的场所权属人为被告；⑥、电话清单，证明原告所提供的电话一直正常使用；⑦、《个体工商户开业基本资料》，证明二楼档位面积为5平方米，每月租金每平方米50元，合计250元租金。被告对原告向法院出具证据认为，一、对证据①、②、⑥、⑦的真实性、合法性和关联性无异议；二、对证据③真实性和合法性无异议，但认为与本案无关联性，综合楼北二楼租金标准是经过被告巨额投入并由公开投标价高者得而决定，不是以每平方米来计算租金的，不能作为原告主张租金差额预期利益损失的依据；三、对证据④中的真实性、合法性和关联性无异议，但认为该证据恰恰证明了原告对场所是用作旅馆经营不是用作转租经营，不存在转租差额的预期利益，同时营业执照期限已过多时，仍不办理延期，表明已失去办旅业的资格；四、证据⑦的真实性和合法无异议，对关联性不予以确认，并认为档位的面积不能作为计算二楼每平方米租金标准的依据。石岗东村委会一审答辩及反诉称，第一、原告没有实际经济损失。被告应广州市政府对农贸市场升级改造的要求，需对农贸市场改造，与原告于2008年7月28日签订《协议书》和《使用场所协议》，约定暂时中止原《租赁合同》一次性补偿人民币贰拾万元正作为原告损失费用，以及待市场改造完成后，按照《使用场所协议》的约定租金水平使用场所。市场改造前，被告已对原告作出经济补偿，原告没有任何经济损失。第二、《使用场所协议》的不履行是因原告过错造成：1、《使用场所协议》没有实际履行，合同未发生效力。原告没有按照2008年7月28日双方签订的《使用场所协议》约定，即时向被告交纳30000元作为本协议的押金，因原告没有按合同约定交纳押金，导致合同不成立或不生效，故此合同因未实际履行而未发生法律效力导致。2、原告没有向被告提供有效联系方式，致使被告无法与原告取得联系。原告在签订《使用场所协议》时，除留下联系电话外并没有提供其他联系方式及居住地址，市场于2009年9月份改造完毕，被告拨打原告所提供的联系电话，但原告接听电话后没过来办理相关手续。正因为原告未能提供有效的联系方式，致使双方的租赁协议得不到及时的履行。3、石岗东农贸市场改建工程竣工后，被告两次以公告形式发出通知要求原告前来办理场地租赁交接手续，原告均未作出回应。2009年9月15日，被告第一次以公告的形式向原告发出通知，通知原告需在限期内到被告处就租赁事宜办理相关的交接手续。通知发出一直到通知期限届满后，原告没有作出任何回应。尔后，被告为维护市场的经济利益，再于2010年3月15日第二次向原告发出通知，告知原告如在通知发出十天内未与被告签订租赁合同，被告便有权另租他人。通知期届满后被告仍未得到原告的任何回应，因此被告对原告此行为视为自动放弃续租。第三、被告一直遵守租赁合同约定，至今一直为原告保留商业楼的三、四层楼（二楼因升级改造需改造为肉菜市场，无法保留给原告使用）。被告本着诚实信用的原则，愿意继续与原告根据《使用场所协议》约定的租金水平，维持双方的租赁关系。第四、协议中没有约定违约责任，原告主张被告赔偿损失没有法律依据。第五、原告不存在预期利益的损失，协议约定场所原告是用作商业用途，并不是用作转租经营收益，并且协议约定未经被告同意，不得擅自转租，根本不存在租金差额收益的预期利益。同时由于原告的行为构成了根本性违约和造成被告经济损失，因此提起反诉，请求法院判令：1、双方解除《使用场所协议》；反诉被告向反诉原告支付场地空置费人民币74250元；3、本案受理费由反诉被告承担。被告提供以下证据：1、支出证明单（反诉证据③），证明已向原告支付20万元补偿款；2、《工程竣工验收报告》（反诉证据④），证明农贸市场于2009年8月31日改造完成并经验收合格；3、《建筑工程消防设计的审核意见、建设工程消防验收合格的意见》（反诉证据⑤），证明农贸市场改造完成并经消防验收合格；4、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（即为反诉证据⑤），与证据3的证明内容一样；5、《投标通知》（反诉证据⑥），证明被告对外发布招标的信息；6、通知、照片（反诉证据⑦），证明原告2009年9月15日要求被告履行合同；7、通知、照片（反诉证据⑧），证明原告2010年3月15日再次要求被告履行合同；8、通话记录，证明被告2010年3月16日与原告联系，通知原告尽快交纳押金和办理场所交接的事实；9、《证明》，证明原告没有交纳押金，不愿意履行协议的约定；10、《房地产权证》，证明被告是出租场所的权属人；以及其他反诉证据①、《协议书》，证明终止原《租赁合同》；证据②、《使用场所协议》，用以证明双方保留租赁关系，时间为6年。原告对被告向法院出具证据认为：一、证据1、2、9、10的真实性、合法性、关联性无异议；二、证据3、4的真实性、合法性、关联性无异议，但认为证明被告已将二楼用作市场用途，违反协议约定；三、证据5《投标通知》同样证明对方无意履行合同；四、证据6、7，对真实性、合法性和关连性均不确认，五、对证据8真实性没有异议，对证明法律关系有意见。张建波对被告（反诉原告）石岗东村委会反诉辩称，反诉原告违反商业诚信原则，擅自将协议约定的涉讼场所北一楼和二楼出租给其他方，为谋取更大经济利益，将北二楼改为铺（档）位公开招租，并且认为反诉原告提交的《建设工程消防验收合格的意见》已注明二楼用作市场，并已交付给中标者使用，对此情况反诉原告一直没有通知反诉被告办理场所交接，是反诉原告的违约行为造成的，反诉被告没有违约行为，不应承担赔偿责任。原审法院经审理查明，2006年3月17日，石岗东村委会下属的市场管委会与张建波签订《租赁合同》一份，约定将座落在广州市番禺区石基镇石岗东村振兴北路3号商铺北楼第三层全层出租给张建波使用至2010年12月31日止。后因广州市政府需对涉讼农贸市场进行升级改造，据此，2008年7月28日，张建波与石岗东村委会下属的市场管委会签订《协议书》一份，约定，张建波限期搬出，市场管委会一次性支付200000元补偿款给张建波，原《租赁合同》中止，但保留张建波租赁关系，该市场管委会尚未依法登记成立。同日，为明确保留租赁关系中双方的权利义务，张建波（使用方）与石岗东村委会（管理方）双方签订《使用场所协议》一份，约定：一、管理方将位于坐落于广州市番禺区石基镇石岗东村综合楼北一楼15平方米作前台、北二楼约900平方米、北三楼约900平方米，总约1815平方米租给使用方作商业使用，并提供主体建筑消防合同意见书、租赁合同等手续，协助办理证件；二、使用期限为6年，初定由2009年5月1日起至2015年4月30日止，免租期3个月。具体使用期限按实际交付使用方的时间确定，三楼砌墙后交付使用方；三、双方确定，管理方首年度每月收取场所管理费5元／平方，按实际平方计算，每年递增3%。…；四、签订本协议时，使用方应向管理方交纳30000元的押金，押金不计利息，待本协议期满后，使用方使用期中不违约且经管理方验收收回场所3天内退还给使用方；…；五、使用期内，未经管理方同意不得转租；如需转租需经管理方同意。在签订《使用场所协议》至本案开庭审理时，原告仍未向被告缴纳30000元的押金。另查明，石岗东村委会收回石岗东村综合楼后，按照广州市政府对农贸市场升级改造的要求，于2008年10月15日委托广州市番禺区第二建筑工程公司进行工程改造，改造工程竣工后，于2009年8月31日经石岗东村委会、监理单位、施工单位、勘察单位以及设计单位共同验收合格。并分别于2009年12月9日取得《建筑工程消防验收意见书》和2010年1月5日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。工程竣工验收合格后，2009年9月21日，石岗东村委会下属的石岗市场管理委员会对外发布《投标通知》，公布了石岗农贸市场投标时间和投标办法。后石岗东村委会与中标人签订了合同，将农贸市场北二楼部分铺（档）给中标人使用。现时农贸市场北一楼全部以及北二楼大部分已出租给其他用途，三楼和四楼仍空置，石岗东村委会称仍可将三、四楼按照《使用场所协议》约定的租金标准给张建波使用。诉讼中张建波称，计划将所承租的场所用作旅馆经营，并确认了从签订《使用场所协议》至本案开庭审理时，未向被告缴纳30000元押金，在知道石岗东村委会公开投标后曾要求石岗东村委会交付承租的场所，但没有提供相应证据予以证明，也确认在2008年8月15日收取200000元补偿款后，再也没有对涉讼场所进行资金投入。再查明，张建波于2008年2月4日领取了广州市番禺区石基永祥旅馆的《个体工商户营业执照》，执照有效期：自2008年2月4日至2009年2月15日止。石岗东村委会对本案提起反诉后，逾期没有预交其反诉第二项请求的受理费用，按石岗东村委会自动撤回第二项反诉请求处理。原审法院认为，《使用场所协议》就涉讼租赁场所建立的租赁合同关系是双方的真实意思表示，无违反法律的禁止性规定，该租赁关系合法有效，双方应自觉按协议的约定履行。本案中，张建波与石岗东村委会双方争议的焦点在于：石岗东村委会现将农贸市场的北一楼15平方米和北二楼900平方米用作他用，是否构成违约，张建波能否据此主张赔偿经济损失；张建波没有交纳押金和办理交接手续，是否构成违约，石岗东村委会能否据此主张解除合同。对此，该院认为，张建波与石岗东村委会双方签订《使用场所协议》第五条约定，签约时张建波向石岗东村委会缴交30000元作为本协议押金，该条款约定押金实际是原告履行本协议的履约保证金，但张建波至本案庭审结束时仍没有缴交，没有履行协议约定的义务，石岗东村委会对张建波在未交纳履约押金的的情况下，依法享有不向张建波交付涉讼场所的抗辩权。此外，张建波清楚知道《使用场所协议》约定涉讼场所的交付时间初定为2009年5月1日，具体时间以实际交付使用为准，签订协议后张建波一直也没有向石岗东村委会了解农贸市场的改造完成时间，也没有要求石岗东村委会向其交付场所，甚至知道农贸市场改造完成后，石岗东村委会在2009年9月21日将约定的农贸市场北二楼对外公开招标，张建波也没有参加投标，至本案审理时仍不缴交押金，也不向石岗东村委会主张交付所承租的场所的权利，其行为表明了张建波不愿意履行合同义务并放弃要求石岗东村委会交付其所承租的场所，后来，石岗东村委会出租给其他人是为了避免涉讼场所空置损失的进一步扩大，并不是违约行为。此外，张建波依据现时农贸市场北二楼出租给其他租户的租金差额而主张其所承租场所预期利益的损失1500000元，而现时农贸市场北二楼场所是由于石岗东村委会投入巨额资金改造为铺（档）位，其租金价格是由投标者竞投的价格所确定的，并不是以面积为计算铺（档）的租金标准，并且石岗东村委会也要为铺（档）位无偿提供必要的通道，也存在空置的可能，张建波提供铺（档）位租赁合同中的租金标准并不能作为租金差额的依据。另根据《使用场所协议》的约定，张建波所承租的场所是用作商业用途，未经石岗东村委会同意不得转租。庭审中张建波亦诉称其所承租的场所是用作旅馆经营，由此可知，张建波所承租的场所是用作旅馆经营并不是以转租赚取租金差额收益的，况且石岗东村委会不同意张建波转租也根本不可能产生转租的收益情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，协议约定张建波所承租场所用作商业经营而不是转租经营，其主张的租金差额收益损失即使合同履行后也不能获得的，并且也不是石岗东村委会签订合同时能预见或应当预见的，不属于法律规定的预期利益，同时张建波也不能证明存在其他经济损失。故张建波主张石岗东村委会赔偿其经济损失人民币1500000元，理据不足，该院不予支持。张建波在签订《使用场所协议》后一直没有交纳押金的行为或表示，属于违约行为，并且，也没有提交证据证明其要求石岗东村委会交付涉讼场所、与石岗东村委会继续履行合同的诉讼请求。却在石岗东村委会已将涉讼部分场所另行出租给他人使用，实际上不可能再交付涉讼场所时提出本案诉讼请求，综观张建波与石岗东村委会的实际行为已表明双方不再愿意继续履行合同，合同约定的目的也不能实现，故此对石岗东村委会解除《使用场所协议》的请求，该院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，原审法院作出判决：一、解除张建波与广州市番禺区大龙街石岗东村民委员会于2008年7月28日签订的《使用场所协议》；二、驳回张建波其余的诉讼请求；三、驳回广州市番禺区大龙街石岗东村委会其余的反诉请求。本案诉讼费9200元（受理费9150元、反诉费50元），由张建波负担。判后，上诉人张建波不服，向本院提起上诉称，一、一审法院对于被上诉人自认的不履行双方签订《使用场所协议》的事实不顾，而认为上诉人根本违约，这有违事实。被上诉人在一审时自己提供的答辩状“第三、广州市番禺区大龙街石岗东村民委员会一直遵守租赁合同约定，至今一直为上诉人保留商业楼的三、四楼（二楼因升级改造需改造为肉菜市场，无法保留给上诉人使用），…”这清楚的表明：被上诉人在其改造计划中，二楼就是作为肉菜市场，改造完成后，它不可能出租给上诉人使用。也即，自始至终，被上诉人根本无意、实际上也没有履行《使用场所协议》中的将北二楼约900平方米及一楼15平方米出租给上诉人使用，又何来一审判决中的上诉人违约之说!二、一审法院混淆了押金与履约保证金的概念。认为该押金是履约保证金，并以上诉人未交付押金为由，从而认为被上诉人有不向上诉人交付涉讼场所的抗辨权，这显示一审判决有违法律常识。一审法院以上诉人与石岗东村民委员会双方签订的《使用场所协议》第五条约定：签约时上诉人应向石岗东村委会缴交30000元作为本协议押金，并认为该条款约定押金实际是原告履约保证金，并以上诉人未在规定时间内交付押金，从而认定是上诉人根本违约，认为被上诉人依法享有不向上诉人交付涉讼场所的抗辨权，这显示一审对法律理解的偏颇。本案《使用场所协议》中的押金条款，对于“押金”并没有采取“定金”的表述，条款内容也没有定金罚则的适用情形，且“押金”仅仅单方指向承租方，而没有指向包括出租方在内的双方，因而，“押金”并不能判断为属于定金。上诉人认为：这里的“押金”具有违约金的性质，一方面针对承租人可能发生的对租赁物的损害，另一方面也针对拖欠的租金，“押金”就是承租人对出租人违约的担保。因此，这类租赁合同的“押金”属于双方约定履行合同过程中的违约金。从法律上讲，上诉人认为履约保证金既不同于定金，也不同于预付款，更不同于保证。本案中的押金都不能认同与是履约保证金。至于抗辨权，本案一审判决书并没有明确被上诉人行使的是哪一种抗辨权。《合同法》第66条确定了同时履行抗辨权，第67条确定了先履行抗辨权，第68条确定了不安履行抗辨权，三种抗辨权是合同效力的体现，也是诚实信用应有的要求。它们的行使并不消灭或终止合同的履行力，而只是暂时、中止履行而已。一旦抗辨原因消灭，履行人所租房产其租金水平远低于现时租金，在整个租期有6年内其差额超过150万元以上。商业用房其租金仅为5元每平方米，这在涉案地的现时根本是不可能想象的，也不可能在当地实际租到商业用房。只要履行合同，上诉人就能获得额外利益的租金差超过150万元以上，上诉人有何理由不去履行合同!实显然有违日常生活经验法则。一审判决显然是不顾事实，刻意偏袒被上诉人，并且无视被上诉人在答辨状中自己陈述：市场改造（即涉案标的）后，二楼是用于作肉菜市场，不可能出租给上诉人的事实。房屋是被上诉人的，能否交付及是否交付给上诉人使用，其取决于被上诉人。而本案中，被上诉人也无任何可信的证据证明其催促上诉人，要求上诉人来接受房屋。四、一审判决以上诉人承租涉诉房屋是用作旅馆经营，不是以转租赚取租金差收益，并以被上诉人签订合同时不能预见或应当预见，及上诉人不能证明存在其它损失主张为由而认为被上诉人无需赔偿上诉人，这根本上就是不顾事实。在本案涉讼场地，同条件房屋的租金远高于《使用场所协议》中约定的5元每平方米，实际租金要达到30元每平方米以上。按照《使用场所协议》中约定的面积、时间计算，上诉人要在附近位置租用同等面积的物业，其六年租期内要多支出150万元以上。被上诉人违约后，其实际获得的违约额外利益，仅仅是二楼部分，就将超过300万元。上诉人并没有要求被上诉人赔偿经营利润的损失，其仅要求的被上诉人赔偿150万元。因为如果上诉人在附近位置租用同等面积的物业，其六年租期内要多支出150万元，其所要求赔偿金额只占到被上诉人因违约的获利40％以下。因此，本案不存在被上诉人无法预见其违约后果的问题。五、一审判决认定自相矛盾。一审判决一方面认定《使用场所协议》是合法有效的合同，一方面又以上诉人没有去参与涉案房屋二楼的投标来证明上诉人无意履行合同。这显然是自相矛盾。本案既然认定《使用场所协议》是合法有效的，那么被上诉人用于招标的房屋，本来早就出租给了上诉人，被上诉人涉案房屋竣工验收合格后，就应当交付给上诉人使用，又何来权利对己出租房屋进行招标上诉人对二楼房屋的使用权又何需去投标还有1、《使用场所协议》是原租赁合同的延续，原租赁合同中写明租赁关系继续保留，而原押金也并没有退还，应继续延用。2、在签订《使用场所协议》之前，被上诉人就已经决定二楼用作肉菜市场，即我方无论怎么积极履行合同，都是无法实现合同目的的。对此签协议当时我方并不知情，后来改造时才知道会用作肉菜市场。综上所述，上诉请求：1、撤销原判，支持我方一审的全部诉讼请求。2、本案所有案件受理费由被上诉人承担。被上诉人石岗东村委会答辩称，一、一审法院认定事实清楚。1、协议中约定的“押金”正是履约保证金，上诉人由始至终没有履行《使用场所协议》约定的先履行义务，构成了根本违约，从签订协议直至一审庭审结束时仍没有缴交履约的押金，没有履行协议约定的义务，构成了根本的违约。2、被上诉人有权在上诉人不履行先履行义务的情况下行使先履行抗辩权，依法采取防止损失进一步扩大的减损措施，被上诉人一直遵守租赁合同约定，并无违约行为。如前所述，上诉人在签订《使用场所协议》近两年的时间，既不履行协议中约定其应先交付押金的合同义务，且在其知道涉诉场所改造完毕和被上诉人通知后仍不履行义务和行使权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，被上诉人完全有权行使先履行抗辩权，不向上诉人交付涉诉场所，依法采取防止损失进一步扩大的减损措施。上诉人在上诉状诉称涉诉场所本来就出租给上诉人，上诉人不需去投标。但是正因为被上诉人以通告及电话等方式催促上诉人履行合同未果，所以被上诉人为了避免因上诉人的违约行为使损失进一步扩大，才将涉诉场所进行招标出租。如果上诉人是有意履行协议约定的，应以投标形式向被上诉人确认履行合同的意思，而不是对招标公告不闻不问，这更表明上诉人从来没有想过履行协议义务。直至现在，被上诉人仍为上诉人保留商业楼的三、四楼，被上诉人的转租行为只是为挽救自身利益的表现，并无违约行为。二、上诉人所主张的经济损失并无任何法律依据。本案中，被上诉人不存在违约情况，根本无需向上诉人承担违约赔偿责任，且上诉人所主张的经济损失并无法律和事实依据。上诉人以现时涉诉场所北二楼出租给其他租户的租金差额而主张其预期利益损失，根据《合同法》第113条第一款之规定，预期利益必须是履行合同后可获得的利益，但上诉人从来都没有履行合同约定的先履行义务，且上诉人并没有对涉诉场所进行任何的经济投入，根本不存在经济损失。而现时涉诉场所的租金水平是由于被上诉人投入大量资金改造后由价高者得投得铺（档）位的，根本不能作为计算上诉人租金差额的依据，另根据《使用场所协议》的约定，上诉人所承租的场所是用作商业用途，未经同意不得转租。所以，上诉人根本不存在其所诉称所谓的预期利益损失。综上所述，被上诉人认为上诉人在诉状中要求赔偿经济损失没有法律依据，且协议的不履行是因上诉人的过错所造成的。被上诉人认为一审法院已查明事实，适用法律得当，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉。经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，张建波与石岗东村委会双方于2008年7月28日签订的《使用场所协议》就涉讼租赁场所建立的租赁合同关系是双方的真实意思表示，无违反法律的禁止性规定，该租赁关系合法有效，双方应自觉按协议的约定履行。双方《使用场所协议》其中第五条约定，签订本协议时张建波向石岗东村委会缴交30000元作为本协议押金，该条款约定的押金实际是张建波履行该《使用场所协议》的履约保证金，而且张建波必须在签订协议时就要履行缴纳押金义务，但张建波直至一审庭审结束时都并未向石岗东村委会缴纳该押金，没有履行协议约定的义务。石岗东村委会对张建波在未交纳履约押金的的前提下，行使抗辩权而不向张建波交付涉讼场所得理由成立。此外，张建波清楚《使用场所协议》约定涉讼场所的交付时间初定为2009年5月1日，具体时间以实际交付使用为准，签订协议后张建波长时间怠于向石岗东村委会了解农贸市场的改造完成时间，也未要求石岗东村委会向其交付场所。石岗东村委会在张建波既不缴交纳押金，也不主张交付所承租的场所的情况下，出租给其他人是为了避免涉讼场所空置损失的进一步扩大，并非违约行为。原审对此所作认定并无不当，予以维持。关于张建波依据现时农贸市场北二楼出租给其他租户的租金差额而主张其所承租场所预期利益的损失为1500000元，而现时农贸市场北二楼场所是由于石岗东村委会投入巨额资金改造为铺（档）位，其租金价格是由投标者竞投的价格所确定的，并非以面积为计算铺（档）的租金标准，且石岗东村委会也要为铺（档）位无偿提供必要的通道，其场所也存在有空置的可能，张建波提供铺（档）位租赁合同中的租金标准并不能作为计算租金差额的依据。另根据《使用场所协议》的约定以及一审庭审中张建波诉称，张建波所承租的场所是用作旅馆经营，未经石岗东村委会同意不得转租。由此可知，张建波所承租的场所是用作旅馆经营并不是以转租赚取租金差额收益的，况且石岗东村委会不同意张建波转租也根本不可能产生转租的收益情形，原审认定张建波主张的租金差额收益即使合同履行后也不能获得的，有损失也不是石岗东村委会签订合同时能预见或应当预见的，不属于法律规定的预期利益，同时张建波也未能证明存在其他经济损失，而不支持张建波主张石岗东村委会赔偿其经济损失人民币1500000元，处理正确，本院予以维持。综上所述，经审查，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，张建波的上诉请求，理据不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由张建波负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴国庆审 判 员 陈珊彬代理审判员 高 锐二〇一一年二月××日书 记 员 茹艳飞 来自