（2011）泉民二初字第00041号
裁判日期: 2011-12-07
公开日期: 2020-06-08
案件名称
安徽省阜阳市顺德物业管理有限公司与周化军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
安徽省阜阳市颍泉区人民法院
所属地区
安徽省阜阳市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
安徽省阜阳市顺德物业管理有限公司；周化军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第四十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《物业管理条例》:第七条
全文
安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2011）泉民二初字第00041号原告：安徽省阜阳市顺德物业管理有限公司，住所地阜阳市颍泉区民主东路253号4栋，组织机构代码66144146-0。法定代表人：王长玲，董事长。委托代理人：陈雷，男，1963年8月31日出生，汉族，阜阳市人，该公司工作人员，住阜阳市颍州区。委托代理人：葛好生，男，1955年12月10日出生，汉族，阜阳市人，该公司工作人员，住阜阳市颍州区。被告：周化军，男，1972年8月2日出生，汉族，初中文化，出租车驾驶员，住安徽省阜阳市颍泉区。委托代理人：孙兰杰，颍东区袁寨法律服务所法律工作者。原告安徽省阜阳市顺德物业管理有限公司诉被告周化军物业服务合同纠纷一案，本院于2010年11月29日受理后，依法组成合议庭，于2011年2月15日公开开庭进行了审理。原告安徽省阜阳市顺德物业管理有限公司委托代理人陈雷、被告周化军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽省阜阳市顺德物业管理有限公司诉称：2007年9月2日，原告与阜阳市苏州家园小区业主委员会签订了物业服务合同，约定原告为该小区及小区内的各住户提供物业服务，合同明确了双方的权利、义务、违约责任及违约解决方式。2007年9月底，原告进驻小区，按合同约定如期保质保量的履行了合同约定的义务，为小区提供了优质的服务。而被告自2008年1月至2010年9月拖欠原告应收取的物业管理费用1800元。经原告数次催要未果。故请求人民法院判令被告立即支付拖欠的物业管理费用1800元，违约金8000元，合计9800元；被告承担诉讼费用。被告周化军辩称：原告不是经苏州家园业主委员会聘请的，原告与业主委员会签订合同是无效合同；原告未与被告签合同，原、被告间无合同义务关系，被告不应承担民事责任；原告仅提供门卫，未按三级资质标准履行其服务义务，故被告拒绝交物业费；原告并未告知、催要被告具体物业费用，被告也不知物业合同内容。请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告是阜阳市苏州家园12号楼502室业主。2007年9月2日，甲方阜阳市苏州家园小区业主委员会与乙方安徽省阜阳市顺德物业管理有限公司（证书编号：1779）签订物业服务合同，载明：第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下第壹种方式：1.包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准（07年暂定）如下：多层住宅：0.35元/月.平方米；公共照明6元/月/户；垃圾中转费5元/月/户。第七条业主应于物业进入30日起交纳物业服务费用。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。第八章违约责任第二十九条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按5‰的标准向甲方业主支付违约金。第三十条甲方业主或物使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按10‰天标准向乙方支付违约金。第九章其他事项第三十四条本合同期限自2007年9月2日起至2010年9月30日止。因被告周化军未向原告交纳物业管理费，原告提起诉讼。原告提交物业管理企业资质证书的证书编号为2233；阜阳市房地产管理局出具的证明，载明“证明安徽省阜阳市顺德物业管理有限公司于2007年7月3日经我局审批，物业管理企业资质证书为暂定资质，证书号为1779号。2008年7月22日核定为三级资质物业服务企业，证书号为2233号，两个证书编号均为阜阳市顺德物业管理有限公司2011年1月18日”；阜阳市房产局阜房办（2008）305号《关于表彰2008年度全市物业管理优秀项目的通报》，载明阜阳市顺德物业管理有限公司管理的苏州家园小区达到全市物业管理优秀住宅小区标准，被评为2008年度全市物业管理优秀住宅小区。被告提供王海梅、张卫柏、车峰出具的说明、照片7张等，并申请法院到现场勘验，证明原告与业主大会签订合同为无效合同，公共照明、垃圾中转费用已含在0.35元/㎡内，不应再另行收取，原告未按三级服务标准完成服务义务，并将公共设施中的部分垃圾箱丢失等，故被告不应支付物业管理费用。以上事实，有原告提供的企业法人营业执照、中华人民共和国组织机构代码证、证书编号2233的物业管理企业资质证书，物业服务合同及开庭笔录等在卷佐证。本院认为：安徽省阜阳市顺德物业管理有限公司在与阜阳市苏州家园小区业主委员会签订物业服务合同时所持有的1779号虽为暂定资质证书，但依照阜阳市房地产管理局相关文件规定，其享有在本市从事物业管理相关活动的资格，阜阳市房地产管理局于2008年7月22日为安徽省阜阳市顺德物业管理有限公司颁发三级资质服务企业的资质证书；且合同约定的物业管理费、公共照明、垃圾中转费用收费标准及支付方式符合有关法律规定，故安徽省阜阳市顺德物业管理有限公司在与阜阳市苏州家园小区业主委员会签订物业服务合同合法、有效，双方应按合同履行自己的义务。被告辩称原告未按物业服务合同履行服务义务，提供的照片及申请法院到现场勘验，因申请时间距物业服务合同终止时间已相距数月，均不能证明原告未按合同履行服务义务；被告等业主对原告的服务不满意，可通过正当途径提出，不应以原告不履行其应尽义务为由，拒绝交纳物业服务费，被告已交纳3个月的物业管理费，原告要求被告按物业服务合同约定支付自2008年1月至2010年9月的物业管理、公共照明、垃圾中转费用1800元的诉讼请求，本院予以支持。在物业服务这种特殊民事活动中，物业公司应文明服务，与业主建立互谅互让、和谐合作的关系。但本案原告在服务及催要物业管理费用时的行为存在不妥之处，导致包括被告在内的小区部分业主对原告行为不满而拒交物业管理费，为缓解双方矛盾，原告要求被告支付违约金8000元的请求，本院不予支持为宜。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条，规定的规定，判决如下：一、被告周化军于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告安徽省阜阳市顺德物业管理有限公司其拖欠的物业管理费用等1800元；二、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周化军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长 巫卫东审 判 员 于 冲代理审判员 任晓慧二〇一一年十二月七日书 记 员 王 琪校对人：任晓慧 关注微信公众号“”