（2011）鼓民初字第3812号
裁判日期: 2011-12-07
公开日期: 2014-01-24
案件名称
原告罗曼与告南京天居房产经纪有限公司委托合同纠纷一案民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
罗曼；南京天居房产经纪公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第二款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第六十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第六十五条第一项；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第六十五条第二项；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第六十五条第三项；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第六十五条第四项；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第六十五条第五项
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2011）鼓民初字第3812号原告（反诉被告）罗曼，女，1986年8月13日生，汉族，无业。委托代理人张磊，江苏维世德律师事务所律师。被告（反诉原告）南京天居房产经纪公司。法定代表人阮余山，总经理。委托代理人曹义怀，北京盈科（南京）律师事务所律师。委托代理人施玲玲，北京盈科（南京）律师事务所律师助理。罗曼与南京天居房产经纪有限公司（以下简称天居房产经纪公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员沈菁适用简易程序并公开开庭进行了审理。罗曼委托代理人张磊，天居房产经纪公司委托代理人曹义怀、施玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗曼诉称，原、被告2010年9月10日签订了《房屋销售委托代理协议》，罗曼委托天居房产经纪公司出售南京市碑亭巷XXX号211室房屋，净得价为1050000元，超出部分作为天居房产经纪公司的费用，如天居房产经纪公司在2010年11月30日前未售出则以1050000元收购，否则违约金为100000元。事实上，约定期限届满时，天居房产经纪公司未将该房屋售出，亦拒绝收购。罗曼直至2011年1月13日另谋买家才将该房屋售出，因市场房价下跌，房价仅为1026000元，导致罗曼损失24000元，故原告起诉请求判令天居房产经纪公司支付违约金100000元并承担本案诉讼费。被告天居房产经纪公司辩称及反诉称，《房屋销售委托代理协议》签订后，罗曼收取了天居房产经纪公司代理费10000元，天居房产经纪公司在代理期限内积极履行自己的义务，但找到买房人后由于罗曼不配合进行房屋交易。天居房产经纪公司不存在违约行为，请求法院驳回罗曼主张违约金的诉讼请求，并判令罗曼退还代理费10000元，承担本案的反诉费。反诉被告罗曼辩称，双方在协议中明确约定，如天居房产经纪公司未能在代理期限内将房屋售出则10000元作为违约金支付给罗曼，故请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2010年9月10日，甲方罗曼与乙方天居房产经纪公司签订《房屋销售委托代理协议》，双方约定：甲方自愿将本市碑亭巷XXX号211室房屋委托给乙方代理销售，建筑面积为54.49平方米，代理销售房款为人民币1050000元，乙方售出此房超出代理价格作为乙方广告策划、劳务、中介费用等；委托代理时间自2010年9月10日至2010年11月30日止；在乙方代理销售房屋过程中，甲方授予乙方带客看房、代收转交购房定金、代为广告和网络宣传寻找买家、促成购房人签订交易合同等权利；甲方不得以任何理由提高房价、终止销售协议或转托他人销售和自行销售；如在2010年11月30日前未售出，乙方以现金方式1050000元收购，否则违约金为人民币100000元；代理定金为人民币10000元，如未售出作为违约金，售出后充当房款；甲方违约支付乙方人民币100000元。合同签订后，罗曼按约将房屋委托给天居房产经纪公司销售；天居房产经纪公司向罗曼支付了代理费用10000元。为证实自己完成了合同义务，天居房产经纪公司举证电话录音证实罗曼拒绝出售房屋。录音主要内容包括：“我好不容易把你的房子卖掉了，你过来拿定金吧”、“我不可能拿定金的，你看吧，是付全款还是付80%”、“上次已经把态度讲的很清楚了，你这个做法实在太不像话了，你知道啊？我让你卖了3个月，你最后告诉我定金就是5000元，你这个是卖掉吗？你随便找个人就说卖掉了，交个定金，你觉得可能吗”。天居房产经纪公司申请买房人路军作为证人出庭作证，证人表示其想购买碑亭巷XXX号211室房屋，向天居房产经纪公司支付了定金5000元，并同意按照1050000元购买，但由于房主不同意签订合同导致最终未能购买，对于房主不愿意签订合同的具体原因不清楚。罗曼对证人证言提出异议，认为此前三方进行过沟通，但在沟通过程中证人只愿意和天居房产经纪公司谈，根本不愿意和房主讨论房屋买卖的具体事项，不是真实的购房人，是天居房产经纪公司设定的虚假交易。庭审中证人陈述其已和天居房产经纪公司谈好房款为1050000元，支付方式是一半现金一半贷款，首付款在2011年2月支付，大概在中旬左右，但其后改称其大概看了一下就交了5000元定金给天居房产经纪公司，其他具体情况要和房主谈；证人陈述因为涉案房屋是学区房才决定购买的，在未能购买涉案房屋后也未在南京市购买其他房屋；另对于法庭询问的涉案房屋朝向、阳台和卫生间位置等问题证人均表示记不清楚了。2011年1月6日罗曼与案外人签订《房地产买卖中介合同》和《南京市存量房买卖合同》，将涉案房屋出售给案外人，交易价格为1026000元。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋销售委托代理协议》、《房地产买卖中介协议》、《南京市存量房买卖合同》、收条、电话录音、证人证言等证据证明。本院认为，原、被告双方签订的《房屋销售委托代理协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。罗曼将房屋委托给天居房产经纪公司销售，天居房产经纪公司应当在合同约定期限内出售房屋，而事实上天居房产经纪公司未能完成合同义务，故其行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。天居房产经纪公司为证明其已经出售房屋，举证其与罗曼的录音，但录音中虽然天居房产经纪公司的工作人员告知罗曼有买房人需要购房房屋，但罗曼对购房人的真实性表示怀疑时天居房产经纪公司未作出解释。而买房人路军作为证人在庭审中的陈述前后不一，其先表示已和天居房产经纪公司谈好房款为1050000元，支付方式是一半现金一半贷款，首付款在2011年2月支付，但其后又陈述只交了5000元定金，其他具体情况要和房主谈。另对于法庭询问的涉案房屋朝向、阳台、卫生间位置等问题，证人路军均无法作出明确回答，且证人此后也未实际购买其他房屋。鉴于证人陈述前后矛盾，且无法对涉案房屋的相关状况作出描述，故在没有其他证据佐证的情况下无法认定该证人证言的真实性，本院对天居房产经纪公司主张已经出售房屋的事实不予认定。根据合同约定，天居房产经纪公司未能在约定期限内出售房屋应当按照1050000元收购该房屋，但合同中双方没有约定收购时间，鉴于罗曼于2011年1月6日已将涉案房屋出售给案外人，故罗曼应当在此之前要求天居房产经纪公司收购房屋。罗曼未能举证证明其要求天居房产经纪公司收购房屋而被拒绝的事实，故其要求天居房产经纪公司承担未收购房屋的违约金100000元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。同样根据合同约定，天居房产经纪公司未在代理期限内售出涉案房屋，其支付给罗曼的代理定金10000元应当作为违约金，故天居房产经纪公司要求罗曼返还代理定金10000元的反诉请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十五条之规定，判决如下：一、驳回罗曼的诉讼请求。二、驳回天居房产经纪公司的反诉请求。本案本诉诉讼费2300元，减半收取1650元，由罗曼负担；反诉诉讼费50元，减半收取25元由天居房产经纪公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 沈 菁二〇一一年十二月七日见习书记员 李昱慧 来自