（2011）杭西民初字第2024号
裁判日期: 2011-12-06
公开日期: 2014-07-03
案件名称
杭州师范大学与陈某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
杭州师范大学；陈建平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》:第三十四条；《中华人民共和国物权法》:第三十七条
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭西民初字第2024号原告：杭州师范大学。法定代表人：叶高翔。委托代理人：袁吉根。委托代理人：毛利忠。被告：陈建平。委托代理人：陈元金。委托代理人：陈小良。杭州师范大学与陈建平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年8月1日立案受理后，依法由审判员吴玉凤独任审判，于2011年9月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭于2011年12月1日再次公开开庭进行了审理。原告杭州师范大学的委托代理人袁吉根、毛利忠，被告陈建平及其委托代理人陈元金、陈小良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州师范大学起诉称：原、被告双方之间的房屋租赁关系大约开始于2000年。2009年12月25日，双方补签了关于杭州市西湖区西斗门路14号-2、3的房屋租赁合同，租赁期限自2009年1月1日至2009年12月31日。2010年，根据杭州市政府的相关规定，原告的房屋需拍卖承租权，原告将该信息告知被告，被告答应参加拍卖继续承租房屋。2010年2月9日，杭州市产权拍卖有限公司（以下简称产权拍卖公司）主持杭州市市直机关事业单位房屋承租权拍卖会，被告以192300元成交总价拍得原告所有的位于杭州市西湖区西斗门路14号-2、3的房屋（面积83.6平方米）的三年房屋租赁权，租赁期限自2010年3月1日至2013年2月28日。被告于拍卖当日在《拍卖成交确认书》（以下简称成交确认书）上签字，并一直使用上述房屋至今，但没有按确认书中的承诺交纳相关款项。产权拍卖公司于2011年5月26日向被告发出《催款通知》，于2011年6月8日向被告发出《解约通知》，并转告原告。原告也一直催告被告支付房租等相关费用，并做协调工作，但一直未果。2011年6月24日，原告通过邮政快件及当面送达的方式向被告发出《收回房产的函》，但被告却一直无动于衷。为此，原告诉诸法院，请求判令被告立即腾退原告所有的位于杭州市西湖区西斗门路14号-2、3的房屋；被告立即支付拍卖前拖欠的房屋租赁费7266.67元；赔偿原告损失（被告的房屋使用费）85466.67元（自2010年3月1日起按每月5341.67元暂计算至2011年6月30日）。被告陈某答辩称：一、被告在拍卖会上所作的确认支付的款项均是针对产权拍卖公司，原告直接起诉被告违反了合同的相对性原则。二、被告曾多次向原告提出签订房屋租赁合同并支付房屋租赁费，但均被原告拒绝。被告现在仍然同意与原告签订合同并继续租用案涉房屋。三、被告参加拍卖系为了避免更大损失的无奈之举，而原告也并未按杭州市政府的规定将所有出租房屋的租赁权进行拍卖。四、被告并没有签收《催款通知》和《解约通知》，而且产权拍卖公司的《解约通知》与原告无关。五、原告以房屋租赁合同纠纷起诉，但原告并未提供相关租赁合同。六、原告于2009年12月25日与被告补签2009年的房屋租赁合同，其目的就是要将房屋收回进行承租权拍卖。原告杭州师范大学提供了下列证据材料：1.2009年12月25日，原、被告补签的房屋租赁合同及交款单，用以证明双方签订的租赁合同在2009年年底就已经到期。2.案涉房屋产权证书，用以证明被告现使用的案涉房屋属原告所有。3.房屋承租权拍卖会资料，包括产权拍卖公司的公告、拍卖规则和注意事项、拍卖标的清单等，以及关于杭州市本级行政和事业单位房产拍租（招租）有关事项的通知，用以证明案涉房屋承租权在2010年2月9日的拍卖之列。4.陈某签名的拍卖报名登记表、承诺书以及陈某和产权拍卖公司签订的成交确认书，用以证明被告参加了拍卖会并以192300元的成交总价拍得案涉房屋的三年租赁权，以及在拍卖之前被告一直使用案涉房屋的事实。5.产权拍卖公司向陈某发出的催款通知、解约通知以及速运单，用以证明原告有权收回出租房屋6.原告于2011年6月24日向被告发出的收回房产的函及邮件详情单，用以证明原告以书面方式通知被告收回出租房屋。被告陈某提供了下列证据材料：1.2010年8月1日由部分承租人签名的书面材料一份，用以证明被告及其他承租人被迫参加拍卖。2.陈元金准备发到互联网上的书面材料一份，用以证明被告受到原告的胁迫。3.杭州师范大学公共事务管理处于2010年1月12日向被告发出的告知书，用以证明被告参加拍卖系被胁迫。4.原告制作的要求被告签名的承诺书文本，用以证明原告强迫被告参加拍卖。根据被告陈某的申请，本院准许证人吴某出庭作证。吴某陈述：吴某也是杭州师范大学房屋的承租人，并参加了2010年2月9日的拍卖会。吴某于2010年3月份签订了房屋租赁合同，租金按拍卖时定好的价格执行，但3月到7月的租金是免除的，租金从2010年8月1日起计算。当时参加拍卖会的人员比较多，但是举牌的人员都是原先的承租人。原先的承租人中有一人没有参加拍卖也还在继续租赁使用房屋。学校人员来通知承租人参加拍卖时，态度强势。另外，在参加拍卖之前，证人和陈某等曾到杭州市政府，要求为了确保老承租户的承租权，请求不要将包括案涉房屋在内的房屋承租权进行拍卖，承租人也愿意在原租金的基础上增加20%等。原告杭州师范大学提供的证据经过质证，被告陈某认为：对证据1的真实性、合法性均无异议，但该合同系补签的合同，已经履行完毕，与本案的审理缺乏关联性。对证据2无异议。对证据3的真实性无异议，但本次拍卖不符合相关规定，是产权拍卖公司与原告组织的一起闹剧。对证据4形式上的真实性无异议，该证据恰好证明原告无权向被告收取第一年的租赁费，更无权解除合同。证据5是退还产权拍卖公司的材料，与原告无关。关于证据6，被告并未在收件人栏签名，无法说明被告已经收到该材料，更不能达到原告的证明目的。被告陈某提供的证据经质证，原告杭州师范大学认为：对证据1有异议，原告并不认识在该证据上签名的人员。如果是证人证言的话，应当出庭作证。另外，原告根本不存在胁迫情况，将房屋承租权公开拍卖系杭州市政府的规定，原告只能遵照执行。对证据2有异议，该材料系被告自行制作的材料，原告不予认可。对证据3的真实性无异议，该证据恰恰证明原告将房屋承租权拍卖以及不参加拍卖的后果告知了被告。对证据4的真实性无异议，因原、被告间的租赁合同已经到期，被告可以不参加拍卖，是否参加由被告自行决定。关于证人证言，该证人证言无法证明被告被迫参加拍卖和拍卖程序违法。本院对双方当事人提供的证据经过审查认为，原告提供的证据以及被告提供的证据3、4，因对方对其真实性均无异议，与本案的审理也具有一定的关联性，故本院予以确认。关于被告提供的证据1（系证人证言）以及证人的陈述，本院将结合当事人的陈述和其他证据作为认定案件事实的参考。根据上述本院认定的证据以及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：陈某自2000年开始租用杭州师范大学所有的案涉房屋经营小超市。根据杭州市财政局和杭州市市级机关事务管理局联合发文的《关于杭州市本级行政和财政补助事业单位房产拍租（招租）有关事项的通知》精神，杭州师范大学决定将包括陈某承租在内的房屋委托产权拍卖公司统一拍租。2009年12月25日，杭州师范大学与陈某补签了租赁期限自2009年1月1日至2009年12月31日止的房屋租赁合同。该合同约定的年租金为43600元、保证金为4000元。该合同中约定的租金及保证金均已交付。2010年2月2日，产权拍卖公司在杭州日报上刊登《房屋承租权拍卖公告》，定于2010年2月9日在杭州市公共资源交易中心拍卖厅对包括案涉房屋在内的杭州市市直机关事业单位房屋承租权进行公开拍卖。陈某报名参加竞拍，并交纳竞买保证金40000元。之前，杭州师范大学曾告知包括陈某在内的承租人，如果继续租用房屋需参加竞拍。2010年2月8日，陈某作为竞买承诺人在向杭州市市级机关事务管理局及产权拍卖公司出具的承诺书中签名。该承诺书对承诺人领取的拍卖资料、如成交需要签订房屋租赁合同、履约保证金及第一年和之后的租金交纳方式等均作了详细说明。2010年2月9日，陈某作为承租人与作为拍卖人的产权拍卖公司签订成交确认书，确认陈某竞得案涉房屋的承租权。该确认书记载：一、拍卖成交5号标的：本次拍卖成交标的为坐落在杭州市西湖区西斗门14-2、3号房屋建筑面积83.6平方米三年承租权，出租给承租人使用。租赁期限自2010年3月1日至2013年2月28日止。二、拍卖成交价：1.出租房屋第一年年租金64100元；2.成交总价：三年承租成交总价192300元。三、承租人在拍卖成交时当场与杭州师范大学签订《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》。四、……。五、房屋租金由承租人按年支付，先付后用。租金支付方式：1.第一年租金、佣金及履约保证金由承租人支付给杭州产权交易所有限责任公司（以下简称交易所公司）。在成交日当天支付第一年租金的20%定金计12820元及拍卖成交总价4%的佣金计7692元，二项合计20512元（承租人已付的竞买保证金自动转为佣金及定金，不足部分在成交日当天予以补足）；第一年租金64100元及履约保证金12820元，二项合计7692元，承租人在2010年2月26日前付清。若承租人逾期付款，每日按逾期额的万分之五向出租人支付违约金。逾期付款超过20天，视承租人根本违约，拍卖人和出租人有权解除已签订的成交确认书和房屋租赁合同，承租人已付的定金和佣金不予返还。2.第二年起的年租金由承租人在每年的12月31日前直接支付给出租人。若承租人逾期付款，每日按逾期额的万分之五向出租人支付违约金。逾期付款超过二个月，视承租人根本违约，出租人有权解除已签订的房屋租赁合同，承租人的履约保证金不予返还。六、……。七、……。八、……。九、承租人办理的拍卖手续及提供的有关资料和与出租人签订的房屋租赁合同及拍卖人提供的《杭州市市直机关事业单位房屋承租权拍卖规则和注意事项》、《房屋承租权拍卖标的清单》及本《成交确认书》构成承租人权利义务的确认依据。签订成交确认书之后，陈某与杭州师范大学并未及时签订房屋租赁合同。因陈某认为之前已经向杭州师范大学缴纳了保证金，现在竞租又要交纳保证金，属于不合理，并且也有其他老的承租户并未参加竞租也仍然在使用原来的房屋，属于不公平，故没有按确认书中的约定交纳第一年的房租和履约保证金。之后，杭州师范大学与陈某多次进行协商、沟通，但双方对保证金的交纳和减免租金的时间未能达成一致。2011年5月26日、2011年6月8日，产权拍卖公司以快件速递的方式向陈某发出《催款通知》和《解约通知》，并转告杭州师范大学，陈某则将两份速递件退回。2011年6月24日，杭州师范大学通过邮政快件及直接送达的方式向陈某送达《收回房产的函》。本院认为：杭州师范大学根据杭州市政府部门的相关规定，委托产权拍卖公司以拍卖租赁权的形式出租其所有的房屋并无不当。陈某作为原承租人也参加了竞买，并以192300元的成交总价取得了案涉房屋三年的承租权，但其并未按照其与产权拍卖公司签订的确认书与杭州师范大学签订房屋租赁合同，也没有按确认书的约定交纳第一年的房租。因此，陈某丧失了继续占有案涉房屋的依据并侵害了杭州师范大学的合法权益。杭州师范大学作为案涉房屋的产权人有权要求陈某腾退房屋，并要求赔偿房屋占用期间的房屋使用费损失。该房屋使用费损失计算，在2010年2月9日之前，按双方2009年12月25日补签的房屋租赁合同约定的租金标准计算，之后到房屋腾退日止的损失按照确认书确定的租金价格计算。综上，杭州师范大学的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，第三十七条之规定，判决如下：一、陈建平于本判决生效之日起三十日内腾退位于杭州市西湖区西斗门路14号-2、3的房屋给杭州师范大学。二、陈建平于本判决生效之日起三十日内赔偿杭州师范大学房屋使用费损失92733.34元（暂计算至2011年6月30日，此后至房屋实际腾退日止的损失按照《成交确认书》确定的租金价格另行计付）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2118元，财产保全申请费1020元，合计3138元，由陈建平负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴玉凤人民陪审员 王静芳人民陪审员 王友瑞二〇一一年十二月六日书 记 员 陈容容