（2011）深中法民五终字第2491号
裁判日期: 2011-12-06
公开日期: 2016-01-06
案件名称
上诉人刘xx因房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘ｘｘ,深圳市ｘｘ物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第2491号上诉人（原审原告）：刘xx，男，仫佬族，1968年10月15日出生。被上诉人（原审被告）：深圳市xx物业管理有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡镇79区广深公路边xx大厦（办公场所），组织机构代码：733070794。法定代表人：张xx。上诉人刘xx因房屋租赁合同纠纷案件，不服深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第314号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：刘xx、深圳市xx物业管理有限公司（以下称xx物业公司）于2010年7月28日签订《租赁合同书》（合同编号xxx），约定：xx物业公司将位于深圳市宝安区流塘路xx大厦B栋七层006号，建筑面积为56平方米的房屋出租给刘xx作为办公用途使用，每月租金1736元，租赁期限为2010年7月28日起至2011年7月31日止。签订合同时，刘xx向xx物业公司缴纳履约保证金4032元，并在权利义务中约定：如因刘xx违约而解除合同的，xx物业公司有权不予退还履约保证金，因此造成损失的，由刘xx自行承担。同日，刘xx出具《声明书》一份，主要内容为：刘xx先生租用的西乡流塘路xx大厦FB7－006号房办理的租赁合同仅作为办理《营业执照》的资料和变更公司地址之用，不作为双方正式履行合同的有效证据或其他用途，由此产生的经济、法律、劳动等争议，均由刘xx先生负责。双方仍按照编号为FB100727254的《租赁合同书》执行。2010年7月30日，双方又签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：xx物业公司将位于深圳市宝安区流塘路xx大厦B栋七层006号，建筑面积为56平方米的房屋出租给刘xx作为办公用途使用，每月租金1736元，租赁期限为2010年7月28日起至2011年7月31日止。甲方（xx物业公司）向乙方（刘xx）收取租赁保证金4032元，该《房屋租赁合同》第十八条约定：当乙方存在拖欠租金达10日以上、拖欠可能导致甲方损失各项费用达2016元以上、乙方利用租赁房屋从事非法活动等情形之一的，甲方不予退还租赁保证金；该《房屋租赁合同》第十九条约定：甲方如有迟延交付租赁房屋30天以上、租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规、规章规定的、不承担维修责任或支付维修费用的、无正当理由单方要求提前解除合同等情形之一的，应当双倍退还租赁保证金。另查明：涉案房屋已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、竣工验收证明等，建设单位为新安镇河东村，项目名称为宿舍。2002年3月18日起，河东村民委员会将涉案房屋正式租给深圳市xx物业管理有限公司，经营使用期限为二十年，并同意xx物业公司将涉案房屋向外转租。2005年3月，深圳市宝安区房屋租赁管理办公室为涉案房屋办理了租赁许可证，证明该房屋符合有关出租条件已按规定办理房屋租赁登记手续，租赁用途为商业，期限自2005年3月1日至2022年5月31日。再查：2011年1月12日，刘xx通过邮政特快专递向xx物业公司提出解除房屋租赁合同，理由是”承租房屋系违法建筑、该建筑不能用于出租，xx物业公司也无权出租等”。2011年1月28日，刘xx、xx物业公司终止房屋租赁合同关系，xx物业公司未将租赁保证金4032元退还刘xx。刘xx诉讼请求：1、依法撤销刘xx、xx物业公司之间的房屋租赁合同；2、xx物业公司双倍返还刘xx履约保证金8064元；3、xx物业公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认为：刘xx、xx物业公司均确认已建立了房屋租赁合同关系，双方各自提交的《租赁合同书》和《房屋租赁合同》在内容上基本一致，且刘xx通过《声明书》的形式明确表示双方租赁权利按照编号为FB100727254的《租赁合同书》执行，符合民事行为意思自治的原则，故刘xx、xx物业公司均应当依照该《租赁合同书》的约定及相关法律法规的规定履行各自的合同义务。本案中，刘xx、xx物业公司争议的焦点是涉案房屋租赁合同是否合法有效及可否请求撤销？对于第一个问题，原审法院认为，涉案房屋已经取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、竣工验收证明等合法报建材料，并非违章建筑。涉案房屋目前尚未进行房屋产权登记系历史遗留的原因所致，不能据此认定该房屋就是违法建筑。而且，房屋租赁管理事项属于相关行政主管部门的管理范畴，涉案房屋已经由深圳市宝安区房屋租赁管理办公室依法办理了租赁许可证，证明该房屋符合有关出租条件已按规定办理房屋租赁登记手续。这是房屋租赁主管部门依据国家及地方的相关法律、法规及规章作出的具体行政行为，在被依法撤销或者宣布无效之前具有相应的法律效力，可以证明涉案房屋作为商业用途符合出租条件的事实，原审法院据此认定xx物业公司出租涉案房屋的行为符合相关法律、法规的规定，是合法有效的。刘xx主张xx物业公司的出租房屋系违法建筑，其出租行为违反了法律、法规的禁止性规定因而无效的意见缺乏事实和法律依据，也与《房屋租赁证》的合法效力相冲突，故原审法院不予支持。关于双方签订的《租赁合同书》可否撤销的问题。原审法院认为，刘xx作为理性的经济主体对合同的签订也负有相应的审查义务，其主张xx物业公司刻意隐瞒重要情况，采取欺诈的手段引诱其签约，均没有提交直接证据予以证实，原审法院认为该主张缺乏事实依据，不予采纳。而且，根据前述分析，涉案的出租房屋已经取得合法的租赁许可证，符合出租条件，并不存在故意隐瞒”该建筑物不能用于出租”的前提条件，故对于刘xx要求撤销双方租赁合同的请求，原审法院亦不予支持。综上所述，刘xx、xx物业公司之间的房屋租赁关系合法有效，双方均应当依照租赁合同的约定全面履行各自的义务。但刘xx于2011年1月12日单方面要求提前解除租赁合同，且要求解除合同的理由均不成立，故原审法院视为刘xx属于无故解除合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。xx物业公司依据双方《租赁合同书》的约定不予返还刘xx履约保证金的行为符合法律规定，原审法院予以支持。刘xx要求xx物业公司双倍返还履约保证金的请求与双方的合同约定及法律规定均不相符，原审法院依法驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回刘xx的全部诉讼请求。本案受理费25元，由刘xx承担，此款刘xx已缴纳。刘xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、支持刘xx一审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由xx物业公司全部承担。事实和理由：一、一审法院案件事实部分认定错误。1、本案所涉房屋系违法建筑。1）xx物业公司擅自改变本案所涉房屋《建设用地规划许可证》土地用途的行为系违法行为。据xx物业公司提供的由宝安建设局城规股于1992年11月16日签发的编号为92-937#《建设用地规划许可证》，该许可证上的用地项目名称明确规定为宿舍，但xx物业公司擅自将宿舍用地变更为商业出租用地。2）xx物业公司擅自改变本案所涉房屋《建设工程规划许可证》建设规模的行为系违法行为。据xx物业公司提供的由宝安建设局城规股于1992年11月16日签发的编号为92-937#《建设工程规划许可证》，该许可证上的建设规模明确规定为4200平方米，而非xx物业公司所称的48101平方米（见2002年3月18日深圳市宝安区西乡镇河东村民委员会与深圳市xx物业管理有限公司双方签署的租赁合同第一页倒数第十项）。这种不一致至少说明了两个问题，一是该建筑物本身就不具有《建设工程规划许可证》；二是虽然具有《建设工程规划许可证》，但xx物业公司擅自改变了该建筑物的建设规模。毫无疑问，该两种情况下所建的房屋均属非法建筑。即使是后一种情况下的变更，也直接违反了该《建设工程规划许可证》应遵守事项第二、第三项”凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均届违法建设”，”未经发证机关许可，本证的各项规定均不得随意变更”的规定。3）xx物业公司提供的建设工程竣工验收证明所指的验收客体与本案所涉的房屋并非同一客体，两者之间没有任何证明关系。据xx物业公司提供的工程名称为”新安镇河东村河东酒店职工宿舍”竣工验收证明，被验收的房屋建筑面积为4200平方米，层数为七层，但本案所涉房屋实际建筑面积为48101平方米，层数为12层。因此，xx物业公司所提供的工程名称为”新安镇河东村河东酒店职工宿舍”的竣工验收证明与本案所涉房屋是否已通过竣工验收没有任何证明关系。本案所涉房屋未经任何验收。2、xx物业公司提供的”关于处理好原村、组集体经济组织与其新建的股份合作公司相关问题的通知”文件，该通知只是强调说明了如何处理好新旧组织之间的财产及经济权利义务的承继关系问题，没有也无权改变所属财产是否合法性问题。3、历史遗留问题的适用有着非常严格的适用条件，并非随意所能冠用。什么属于历史遗留问题历史遗留问题包括哪些方面等等，这都不是我们一下所能说清楚的。但有一点我们是坚信不疑的，即故意违背法律法规规定的行为肯定不属于历史遗留问题的范畴，也无须专门就此研究作特别处理。本案所涉房屋的违法性是显而易见的。同时，xx物业公司也未对该涉案的房屋未进行房产登记一事是否属于历史遗留问题提供充分合法有效的文件给予支持和解释。因此，原一审法院在没有弄清本案相关事实的情况下就擅自认为xx物业公司对该涉案的房屋未进行房屋产权登记系历史遗留问题所致的说法显然过于草率和缺乏相关事实支持。二、本案一审法院审理案件适用审判标准错误。房屋租赁管理机构是一行政执法机构，依法行政是其必然要求。人民法院在审判相关案件的时候，评判的标准应该是法律法规，而不是相关的具体行政行为。结合本案并根据《深圳市经济特区房屋租赁条例》的有关规定，我们不难看出，深圳市宝安区房屋租赁管理办公室西乡管理所违法给流塘路xx大厦办理房屋租赁证的行为是明显的严重的违法的具体行政行为。该行为直接与《深圳市经济特区房屋租赁条例》的有关规定相抵触，无须宣布撤销或宣布无效，应自始视为无效。综上，一审法院在认定案件事实及法律适用方面存在诸多错误。现依法提起上诉，恳请贵院查清事实，依法改判，维护刘xx合法权益。xx物业公司口头答辩称：原审事实查明清楚，证据确实充分，请求维持原判。刘xx在合同期内没有任何理由的情况下提前撤场，并没有遵照双方签订的租赁合同的期间履行完毕。刘xx违约，xx物业公司没收其4000余元履约保证金合法，且有合同依据。二审审理过程中，xx物业公司提供新安镇河东村综合楼的建设工程规划许可证及建设用地规划许可证，证明涉案物业经过了国家的规划许可，其中建设工程规划许可证上记载的建设规模为57130平方米。刘xx对xx物业公司提供的以上证据发表了质证意见。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。xx物业公司出租的涉案物业取得了建设工程规划许可证和租赁许可证，因此，原审关于刘xx与xx物业公司签订的租赁合同效力的认定准确，本院予以确认，理由不再赘述。根据原审查明的事实，刘xx没有正当理由解除与xx物业公司的租赁合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。原审对此处理正确，本院予以维持。综上，刘xx的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘xx负担。本判决为终审判决。审 判 长 许保疆审 判 员 陈明亮代理 审 判员 吴思罕二〇一一年十二月六日书记员（兼） 严军军 关注公众号“”