（2011）浙嘉商终字第398号
裁判日期: 2011-12-05
公开日期: 2015-12-27
案件名称
桐乡市××房产开发、桐乡市××房产开发有限公司与浙江××实业有限公租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
当事人
桐乡市××房产开发；浙江××实业有限公；桐乡市××房产开发有限公司
案由
法律依据
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙嘉商终字第398号上诉人（原审原告、反诉被告）：桐乡市××房产开发有限公司。住所地：浙江省桐乡市××路××花园××楼××室。法定代表人：顾某某。委托代理人：朱某某、喇某某。上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江××实业有限公司。住所地：浙江省瑞安市××岙工业园区××号。法定代表人：陈甲。委托代理人：王某某、吴某某。上诉人桐乡市××房产开发有限公司（以下简称恒丰房产公司）为与上诉人浙江××实业有限公司（以下简称瑞亨实业公司）租赁合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2010）嘉桐商初字第745号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年11月24日公开开庭进行了审理。恒丰房产公司的委托代理人朱某某、喇某某和瑞亨实业公司的委托代理人王某某、吴某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2006年10月1日，恒丰房产公司与瑞亨实业公司（即原长城酒店用品厂）签订《资产租赁经营协议》（含备忘录）一份，约定：恒丰房产公司自愿将位于桐乡市××号濮院丽歌索亚酒店（筹）装修后包括房屋及内在设备，其中大堂4间到底及三、四、五3个楼层租给长城酒店用品厂经营使用，长城酒店用品厂愿意以经营方式租入，并保证租赁资产用作旅店服务业经营；租赁期为五年，即从2007年4月1日起至2012年3月31日止；酒店资产租赁费为150万元／年，租赁费支付方式为一年一付，自协议签订生效之日起在十五天内预付半年租赁费75万元，剩余的半年租赁费在租赁年度到期前一个月付清，第二年至第五年的租赁费应在每个租赁年度开始第一个月一次付清该租赁年度的租赁费；长城酒店用品厂还须支付水电费保证金和设备押金30万元，应在协议签订生效之日起在十五天内付清；恒丰房产公司每年保证在酒店客房消费15万元，第一年房某在第二年付租金时一次性扣除；违约责任为：长城酒店用品厂未按时足额缴纳租赁费，恒丰房产公司有权终止协议并要求赔偿，赔偿金为年租赁费的50%；任何某某在租赁期间内，不得要求提前终止本协议，因法定的自然灾害的不可抗力造成任何某某无法继续履行本协议而要求提前终止协议的，必须提前60天以书面形式通知对方，否则视为违约，违约方须赔偿对方年租赁费50%的赔偿金；同时双方还就承租范围等其他事项作了约定。协议签订后，恒丰房产公司将租赁资产进行装修后按《资产租赁经营协议》（含备忘录）约定的承租范围及2007年11月12日形成的桐乡市濮院丽歌索亚酒店财物清单上记载的财物交付给桐乡市濮院丽歌索亚酒店用于甲。2009年5月19日，恒丰房产公司与瑞亨实业公司（即原长城酒店用品厂）就《资产租赁经营协议》的相关内容签订《补充协议》一份，约定：1、自2009年6月1日起，酒店的年租金为105万元／年；2、双方确定的每年15万的消费额度，此费用按实按年度结算；3、为配合长城酒店用品厂经营，恒丰房产公司同意将三楼经营场所搬为六楼，除装修外，所有酒店用品由长城酒店用品厂自行解决，恒丰房产公司协助长城酒店用品厂搬迁工作；4、长城酒店用品厂将在2009年6月1日前支付上年度所欠房租7万元，并同时支付6月1日之后的租金30万元（含10万押金），之后每月30号前支付10万元，每年第10月度统一结算。《补充协议》签订后，瑞亨实业公司分别于同年5月27日支付20万元、同年6月9日支付17万元，合计37万元。之后，截止至2010年9月11日，瑞亨实业公司又向恒丰房产公司丑了1226475元，以上共计1596475元（含10万元押金）。《补充协议》签订至今，桐乡市濮院丽歌索亚酒店经营场所之上的六楼未交付给瑞亨实业公司。另查明，原长城酒店用品厂系经工商部门注册登记的股份合作制企业，陈甲系其法定代表人；该厂于2010年4月14日经工商部门核准变更为亨达贸易公司，本案审理中亨达贸易公司于2010年11月22日经工商部门核准变更为瑞亨实业公司。桐乡市濮院丽歌索亚酒店系陈甲开办的个体工商户。2010年8月10日恒丰房产公司向原审法院起诉，请求：一、依法解除2006年10月1日签订的《资产租赁经营协议》，同时判令瑞亨实业公司在判决生效之日起一周某某复承租房屋内的损坏设备，并在修复完成之日将承租房屋无损退还原告；二、判令瑞亨实业公司甲即向恒丰房产公司乙计算至2011年7月6日止尚拖欠的租赁费2828525元（已扣除五个租赁年度应当支付的消费额度75万元），并偿付逾期水、电费和设备押金30万元（用于结算水电费和设备损坏赔偿费）；三、判令瑞亨实业公司赔偿恒丰房产公司丙济损失75万元；四、本案诉讼费用由瑞亨实业公司丁担。瑞亨实业公司向原审法院反诉，要求：一、确认恒丰房产公司戊在严重违约行为（恒丰房产公司未按《补充协议》约定履行协助瑞亨实业公司将原承租的三楼客房改搬迁至六楼××和××房××司因故意关闭电梯、停止热水供应致使酒店停业的行为），判令恒丰房产公司赔偿瑞亨实业公司因此造成的损失65万元（暂从2010年10月1日计算至2011年2月底，之后按照每月租金87500元计算损失至判决生效之日止）；二、判令恒丰房产公司向某某实业公司丑住宿等消费款（自2009年6月1日计算至2010年9月止）62365.83元；三、判令恒丰房产公司向某某实业公司返还多支付的租金5万元及水电、设备押金10万元；四、责令恒丰房产公司向某某实业公司开具379.5万元的房屋租赁发票；五、本案诉讼费用由恒丰房产公司丁担。原审法院认为：恒丰房产公司以瑞亨实业公司拖欠租金未付为由主张解除《资产租赁经营协议》，瑞亨实业公司主张2009年6月1日之后的租金应按《补充协议》的约定支付且实际已多付租金提出抗辩，其方在2011年3月16日庭审中表示同意解除，但同时认为是由于恒丰房产公司违约不能达到合同目的所致，因双方对解除租赁关系的意思表示一致，且不违反法律、法规禁止性规定，依当事人意思自治原则可确认《资产租赁经营协议》予以解除，该协议解除的同时《补充协议》也应一并解除。恒丰房产公司提起本案诉讼主张解除合同前未经通知程序，应以双方作出解除租赁合同的一致意思表示起即2011年3月16日作为合同解除的起算日期。针对双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、2009年5月19日《补充协议》是否成立、有效；2、导致租赁合同解除应当归责于何方当事人；3、导致租赁合同解除的责任人应当如何某担民事责任。第一，关于《补充协议》是否成立、有效的问题。恒丰房产公司认为：其方在该协议上签字盖章后将该协议邮寄给瑞亨实业公司（原瑞安市长城酒店用品厂）的行为系其向对方发出的要约，但受要约人瑞亨实业公司一直未作出承诺，同时该要约是以非对话方式作出且未确定承诺期限，而瑞亨实业公司在本案诉讼中提交的《补充协议》并非是在合理期限内作出承诺，且在该协议中代表瑞亨实业公司的签字方张某某既非该公司的法定代表人，也非该公司的授权代理人，《补充协议》并未成立。瑞亨实业公司认为：该协议是双方洽谈达成共识后由恒丰房产公司己代表人顾某某签字并加盖公章和其方法定代表人陈甲授权濮院丽歌索亚酒店的主管人员张某某签字后当场成立的，并非恒丰房产公司所称的邮寄的一份不成立的要约。原审法院认为，首先，从《补充协议》记载的“……双方就2006年10月1日达成的《资产租赁经营协议》的相关内容，达成以下补充协议……”文字表述来看，能够证明双方对该协议内容进行了协商，从双方的签字或盖章来看，顾某某系恒丰房产公司己代表人并加盖公章，其行为能代表公司，张某某虽非瑞亨实业公司（原瑞安市长城酒店用品厂）的法定代表人，但公司明确其行为是基于授权所为，故双方的签字或盖章应视为对该协议达成合意的表示；其次，恒丰房产公司主张该协议系一份邮寄给瑞亨实业公司的要约，但就其发出要约的送达方式未能提供证据证明，故对其要约的主张不予采信；退一步讲，即使该协议是恒丰房产公司向某某实业公司发出的要约，恒丰房产公司在瑞亨实业公司不作出承诺的长达一年多的时间内完全有能力向对方发出撤销要约的通知，但恒丰房产公司从未主张的事实也能反过来证明该协议系双方达成合意的意思表示。综上所述，双方于2009年5月19日签订的《补充协议》系双方某实意思的表示，依法成立、有效，且与《资产租赁经营协议》具有同等的法律效力，对双方产生法律约束某。第二，关于导致租赁合同解除应当归责于何方当事人的问题。恒丰房产公司认为：《补充协议》并未成立，瑞亨实业公司应按《资产租赁经营协议》约定的年租金150万元支付，而至起诉时尚拖欠租金不付，故其有权按《资产租赁经营协议》的约定解除双方的租赁关系，导致租赁关系解除应当归责于乙实业公司。瑞亨实业公司认为：《资产租赁经营协议》及《补充协议》均系双方某实意思表示，真实、有效，《补充协议》是对《资产租赁经营协议》相关条款的重大变更，《补充协议》订立后至本案诉讼止，其已按约定的年租金105万元完全履行了支付所应支付的租金的义务，其在诉讼中表示同意解除租赁关系是由于恒丰房产公司戊在未按《补充协议》约定履行协助原承租的三楼客房改搬迁至六楼的违约行为和故意关闭电梯、停止热水供应致使其停业的违约行为所致，上述行为已导致其不能达到合同目的，故导致租赁关系解除应当归责于恒丰房产公司。原审法院认为，首先，双方签订的《资产租赁经营协议》及《补充协议》均系双方某实意思表示，合法、有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。就本案而言，因《补充协议》对《资产租赁经营协议》约定的年租金数额、租金支付方式及期限、消费条款、经营场所、上年度租金的结算等事项作出了变更约定，所以，对年租金数额而言，在2009年6月1日前瑞亨实业公司应按每年150万元支付租金，之后应按每年105万元支付租金，对消费条款而言，在《补充协议》成立前恒丰房产公司应每年保证在酒店客房消费15万元，之后应按实按年度结算，对经营场所而言，恒丰房产公司同意在《补充协议》成立后将瑞亨实业公司庚租的三楼经营场所搬为六楼，对上年度租金的结算而言，双方明确瑞亨实业公司应在2009年6月1日前支付上年度所欠租金7万元。其次，根据《补充协议》第1、4项的约定，截止至恒丰房产公司壬诉之日止，瑞亨实业公司应当支付上年度租金7万元、10万元押金以及自2009年6月至2010年7月期间的租金125万元，以上款项合计142万元。事实上，瑞亨实业公司在《补充协议》签订后分别于2009年5月27日支付20万元、同年6月9日支付17万元，合计37万元。之后，截止至恒丰房产公司壬诉之日止，瑞亨实业公司已向恒丰房产公司丑1126475元，以上款项共计1496475元（含10万元押金）。诉讼中，瑞亨实业公司又于2010年9月11日支付了10万元。从瑞亨实业公司的付款情况来看，虽然存在有些付款未能按约定期限支付的情形，但是截止至恒丰房产公司壬诉之日止瑞亨实业公司辛是超额支付了租金，因此，原审法院对瑞亨实业公司所提的不存在拖欠租赁费的抗辩意见应予采纳。第三，双方对解除租赁关系的意思表示一致，可确认双方的租赁关系予以解除，但导致租赁合同解除应当归责于恒丰房产公司。理由是：1、恒丰房产公司壬诉主张解除租赁关系时某某实业公司并未拖欠租金，恒丰房产公司主张的解除理由即瑞亨实业公司拖欠租金不付不能成立，故恒丰房产公司无权主张解除双方的租赁关系；2、双方审理中一致陈乙丰房产公司癸未将桐乡市濮院丽歌索亚酒店的经营场所之上的六楼交付给瑞亨实业公司，同时恒丰房产公司陈述六楼已经装修但非酒店装修，《补充协议》第4项记载的“除装修外，所有酒店用品由乙方（即瑞亨实业公司）自行解决”内容是双方对将要用于旅店服务业经营的六楼的装修及酒店用品事项的约定，其应有之意是尚未装修，恒丰房产公司虽在庭审中陈述六楼已经装修，但未能提供相应证据，退一步讲，即使六楼已经装修，但正如恒丰房产公司所述是非酒店装修，非酒店装修的六楼即使交付给瑞亨实业公司也难以满足酒店经营所需，故恒丰房产公司并未按《补充协议》适当履行义务。第三，关于导致租赁合同解除的责任人应当如何某担民事责任的问题。双方的租赁关系因双方某某解除而解除，故双方作出解除租赁关系的一致意思表示起即2011年3月16日作为合同解除的起算日期。因原审法院认定导致租赁合同解除应当归责于恒丰房产公司，故恒丰房产公司应当承担相应的民事责任。1、截止至恒丰房产公司壬诉之日止瑞亨实业公司辛已多付租金，不存在拖欠不付的事实，恒丰房产公司以此为由要求解除合同不符合《资产租赁经营协议》第七条违约责任第1款的约定，显属无理，应认定为违约，该违约责任条款明确约定除第七条违约责任第1款外，任何某某不得在租赁期间内要求提前终止协议，而其无视《补充协议》的效力启动司法程序，违反了诚信原则，主观上具有违约的过错，因此，恒丰房产公司应当承担合同提前解除的相应责任，根据双方某某的违约责任条款，应当向某某实业公司赔偿年租金105万元的50%即525000元；2、恒丰房产公司未按《补充协议》的约定交付桐乡市濮院丽歌索亚酒店经营场所之上的六楼应属不适当履行义务，导致本应交付使用的租赁物至合同解除时也未交付，造成承租人可预期利益的损失，恒丰房产公司应当承担不适当履行的违约责任，且瑞亨实业公司应诉后曾通过提出反诉要求恒丰房产公司甲即履行协助其原承租的三楼客房搬迁至六楼的行为，但恒丰房产公司也一直未予协助，原审法院认为应当酌情减少承租人的租金以弥补承租人可预期利益的损失为宜。综上所述，双方租赁合同关系因双方某某解除而解除，原审法院对此可以确认。合同解除后，虽然合同的权利义务终止，但是不影响合同中结算和清理条款的效力。对恒丰房产公司应当向某某实业公司交付的桐乡市濮院丽歌索亚酒店经营场所之上的六楼因尚未履行，应当终止履行；对已经交付的租赁物因尚未返还，故瑞亨实业公司作为承租人应按《资产租赁经营协议》（含备忘录）约定的承租范围及财物清单上记载的财物在合理期限内返还给出租人恒丰房产公司，至于恒丰房产公司所提的修复承租房屋内的损坏设备的主张，因其明确并非现在要求赔偿具体损失，仅是明确租赁物及相关设备设施须无损退还，故本案不作处理。恒丰房产公司要求瑞亨实业公司丑计算至2011年7月6日止尚拖欠的租赁费2828525元（已扣除五个租赁年度应当支付的消费额度75万元），原审法院认为，租金是否拖欠不付应以恒丰房产公司壬诉主张之日为标准进行评判，虽已认定瑞亨实业公司不存在拖欠租金不付的事实，但基于租赁物现至今处于其占有、控制之下，因此，在确认合同解除之前应按年租金105万元的标准支付，2011年3月16日合同解除之后仍应按年租金105万元的标准支付租赁物占有期间的使用费某某，因《补充协议》约定上年度所欠租金7万元于2009年6月1日前支付，瑞亨实业公司辛已经支付，故租金及使用费的结算应自2009年6月起计算至2011年7月止共计26个月，合计款项为2275000元，瑞亨实业公司已付款项应按1596475元认定，扣除上年度所欠租金70000元和押金100000元，其支付的租金1426475元应从中扣除，故瑞亨实业公司尚应支付的款项为848525元。恒丰房产公司要求瑞亨实业公司偿付逾期水电和设备押金30万元，因《补充协议》已对押金数额变更为10万元，且瑞亨实业公司已经交付，这一诉请不符合双方某某，故不予支持。恒丰房产公司要求瑞亨实业公司赔偿经济损失75万元，原审法院认为，瑞亨实业公司子诉之日止已超额支付了租金，双方某某的解除合同的条件并不成就，相反导致合同解除应归责于恒丰房产公司，故对该请求不予支持。针对瑞亨实业公司主张的第一项反诉请求，其要求确认恒丰房产公司戊在未按《补充协议》约定履行协助其将承租的三楼客房搬为六楼的违约行为，原审法院认为，恒丰房产公司未按《补充协议》第4条的约定履行协助义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定应当承担不适当履行的违约责任，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，在瑞亨实业公司应当支付的租金及使用费中酌情减少250000元为宜；瑞亨实业公司要求确认恒丰房产公司戊在故意关闭电梯、停止热水供应的行为致使酒店停业属违约行为，从现有证据来看，虽存在电梯因关闭导致一酒店客人被困其中的情形，但不能证明系恒丰房产公司所为，故对这一主张难以采纳。但是，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，《补充协议》依法成立后对双方当事人具有法律约束某，不得擅自变更或者解除合同。恒丰房产公司在无权行使合同解除权的情形下启动司法程序要求提前解除合同，是导致双方租赁关系解除的直接原因，属根本性违约，不可归责于乙实业公司，应当承担合同提前解除的违约责任，根据双方某某的违约责任条款，应当向某某实业公司赔偿年租金105万元的50%即525000元。瑞亨实业公司主张的住宿等消费款62365.83元，恒丰房产公司予以认可，理由正当，应予支持。瑞亨实业公司要求返还多支付的租金5万元及水电、设备押金10万元，因双方租赁关系已确认予以解除，押金10万元应由恒丰房产公司返还，对多支付的租金5万元的返还请求问题，因瑞亨实业公司对应付租金的数额仅计算至2010年9月，而在确认合同解除后租金及使用费的结算应计算至2011年7月，且在确定租金及使用费的金额时已一并考虑瑞亨实业公司子诉之日已多付的租金金额，故对这一主张不予采纳。瑞亨实业公司要求开具3795000元金额的房屋租赁发票，因双方未就发票事项作出约定，且恒丰房产公司未同意，故对该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条的规定，判决：一、恒丰房产公司与瑞亨实业公司于2006年10月1日签订的《资产租赁经营协议》（含备忘录）及于2009年5月19日签订的《补充协议》于2011年3月16日予以解除；二、瑞亨实业公司于判决生效之日起一个月内按《资产租赁经营协议》（含备忘录）约定的承租范围及2007年11月12日桐乡市濮院丽歌索亚酒店财物清单上记载的财物返还给恒丰房产公司；三、瑞亨实业公司向恒丰房产公司丑自2009年6月起计算至2011年7月止的租金及使用费848525元；四、恒丰房产公司向某某实业公司丑违约金775000元；五、恒丰房产公司向某某实业公司丑消费款62365.83元；六、恒丰房产公司返还瑞亨实业公司押金100000元；上述第三、四、五、六项金额相抵减，恒丰房产公司尚应支付瑞亨实业公司人民币88840.83元，于判决生效之日起一个月内给付。七、驳回恒丰房产公司寅亨实业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费37828元，反诉受理费12424元减半收取6212元，合计44040元，由恒丰房产公司负担35764元，由瑞亨实业公司负担8276元。宣判后，恒丰房产公司和瑞亨实业公司均不服，向本院提出上诉，恒丰房产公司上诉称：1、原审法院认定2009年5月19日补充协议成某某效错误。因为，恒丰房产公司在补充协议签字盖章后，没有收到瑞亨实业公司在合理期限内的承诺；补充协议一直未履行。故恒丰房产公司认为2009年5月19日补充协议未依法成某某效。2、原审法院判决恒丰房产公司向某某实业公司丑违约金775000元没有事实依据。因为，瑞亨实业公司没有要求按年租金的50%赔偿损失，也没有要求少付租金，原审法院的判决违反不告不理原则；恒丰房产公司没有违约行为。3、原审法院的诉讼费判决分担不当。为此，请求撤销原判，依法改判支持恒丰房产公司的诉讼请求。瑞亨实业公司答辩称：1、恒丰房产公司上诉请求不明确。2、恒丰房产公司上诉理由不成立。请求驳回恒丰房产公司上诉。瑞亨实业公司上诉称：1、恒丰房产公司卯租酒店的一至二层开设ktv歌厅，又未按补充协议的约定履行协助将原承租的三楼搬迁至六楼，影响酒店正常经营。2、恒丰房产公司关闭电梯、停止热水供应致酒店停业，原审法院仍判决瑞亨实业公司丁担2010年10月至2011年7月的租金及使用费，有失公允。相反应退还多支付的租金26475元。请求改判支持。恒丰房产公司答辩称：1、补充协议并不成立，即使成立，瑞亨实业公司仍拖欠租金。2、恒丰房产公司没有实施关闭电梯、停止供应热水等行为。瑞亨实业公司占有租赁物未返还，原审判决其支付租金和使用费有相应的依据。请求驳回瑞亨实业公司上诉。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院经审理，对原审法院查明的事实予以认定。本院认为：瑞亨实业公司租赁恒丰房产公司提供的房产和设备等财产用于酒店经营，双方间形成租赁合同关系。诉讼中，瑞亨实业公司同意恒丰房产公司解除租赁合同的主张，对于合同解除后需要返还租赁物，瑞亨实业公司和恒丰房产公司没有异议，双方争议的焦点之一为2009年5月19日补充协议是否成某某效；焦点之二为瑞亨实业公司和恒丰房产公司在租赁协议解除前的履约情况，据此如何确定责任承担。首先，瑞亨实业公司提供了由恒丰房产公司盖章和法定代表人签名以及张某某代表瑞亨实业公司签名的补充协议文本。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。补充协议显然采用了合同书形式，恒丰房产公司既在补充协议文本上盖章，还由法定代表人签名，瑞亨实业公司也认可张某某在补充协议文本上签名的效力，并且双方标注的签约时间为2009年5月19日，因此，补充协议自双方当事人签字或盖章时已经成立。恒丰房产公司关于其盖章和签名只是要约、瑞亨实业公司未在合理期限内承诺的主张，无证据证明，不予采信。补充协议依法成立且生效，恒丰房产公司和瑞亨实业公司应遵照履行，故对恒丰房产公司提出与补充协议约定不符的租金支付请求，不予支持。其次，从补充协议签订后至恒丰房产公司壬诉前，瑞亨实业公司辛付清了补充协议中约定的旧欠和新产生的房租以及押金。恒丰房产公司以瑞亨实业公司欠付租金为由主张年租金50%的违约金，没有事实依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付出租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”故恒丰房产公司确保租赁期间租赁物符合约定用途是其作为出租人的基本义务，但恒丰房产公司未能保障瑞亨实业公司能正常使用租赁房屋的三楼，以致于以调换房屋楼层的方式来弥补和完善履约中的瑕疵。但是，恒丰房产公司未按补充协议约定将六楼房屋交付瑞亨实业公司使用，瑞亨实业公司丁租酒店三楼的正常营业必然受影响，原审法院在确定瑞亨实业公司应支付租金的前提下，以酌情减少租金的方式由恒丰房产公司弥补该楼层租赁损失，并无不当。第三，恒丰房产公司没有通过积极履行自己的义务，来满足瑞亨实业公司继续正常租赁经营的需要，相反以欠付租金为由在租赁期限届满前起诉解除租赁协议。因恒丰房产公司单方终止租赁协议的理由不成立，其解除租赁协议的行为构成违约，租赁协议终止后，瑞亨实业公司基于租赁协议正常履行的利益受损。虽然诉讼中瑞亨实业公司认可恒丰房产公司解除租赁协议的主张，但瑞亨实业公司同时也要求恒丰房产公司赔偿损失。原审法院确定由恒丰房产公司按年租金的50%向某某实业公司丁担责任，有约定的依据。恒丰房产公司上诉称，瑞亨实业公司没有要求按年租金的50%赔偿损失，也没有要求少付租金，原审判决第四项违反不告不理原则。本院认为，瑞亨实业公司反诉主张2010年10月1日起至判决生效日每月按87500元的租金标准计算违约损失，其金额超过原审判决第四项确定的775000元。虽然，原审法院在支持瑞亨实业公司的该项反诉请求时，没有采用瑞亨实业公司所称的理由和损失计算方法，但恒丰房产公司以此认为违反不告不理原则，并不成立。瑞亨实业公司上诉称，因恒丰房产公司关闭电梯、停止热水供应，致瑞亨实业公司丙营的酒店停业，原审法院仍判决瑞亨实业公司丁担2010年10月至2011年7月的租金及使用费，有失公允。对此，本院认为，瑞亨实业公司关于恒丰房产公司有关闭电梯、停止热水供应行为且导致酒店自2010年10月起停业，并没有证据证明，瑞亨实业公司租赁和实际占有租赁财产，原审法院综合租赁协议履行情况，认定瑞亨实业公司应当支付2010年10月至2011年7月的租金及使用费，并无不当。综上，恒丰房产公司和瑞亨实业公司的上诉理由，均不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44727元，由上诉人桐乡市××房产开发有限公司负担29210元、由浙江××实业有限公司负担15517元。本判决为终审判决。审 判 长 宁建龙审 判 员 安玉磊代理审判员 赵 超二〇一一年十二月五日书 记 员 金孝佩 来源：百度“”