（2011）成民终字第5020号
裁判日期: 2011-12-05
公开日期: 2014-06-27
案件名称
贺显玲与胡建华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民终字第5020号上诉人（原审原告）贺显玲。被上诉人（原审被告）胡建华。上诉人贺显玲因与被上诉人胡建华房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2011）都江民初字第1221号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人贺显玲及被上诉人胡建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2006年11月19日贺显玲、胡建华签订房屋租赁协议书，贺显玲租赁胡建华位于都江堰市中旅社办公楼底楼铺面一间。双方约定租期为一年，从2006年11月19日至2007年11月19日止，如需续租应在期满前一月双方协商。并约定租金一年付一次，签订协议时首付租金12个月，人民币2200元，下次租金应提前半个月支付。另双方特别约定租赁铺面不能用于开饭馆。协议签订后，贺显玲交纳了押金300元并支付了租金，胡建华交付租赁铺面。贺显玲用租赁铺面开设中介服务所。2007年11月19日租赁期满后，贺显玲、胡建华没有签订书面租赁协议，双方仍按之前的租赁协议履行。2008年5月4日贺显玲支付了当年5月19日至8月19日的房租费600元，胡建华出具了收条。不久，发生“5.12”大地震，导致贺显玲租赁的铺面毁损，经鉴定该铺面属倒塌。2008年9月16日胡建华退回贺显玲已支付的当年5月19日至8月19日的房租费600元及押金300元，共计900元，贺显玲出具了收条。双方就此解除了铺面租赁协议。之后，为排除公共安全危险，防止发生次生、衍生灾害，都江堰市抗震救灾指挥部及相关职能部门对包括本案诉争租赁铺面在内的通锦路44号中旅办公楼底楼商铺房屋采取了拆除的应急处置措施。2009年12月15日，经过通锦路44号中旅办公楼底楼商铺房屋业主多次的情况反映，都江堰市房管局、都江堰市人民政府信访和群众工作局作出回复，“……，二、关于对其他损失的补偿，以房屋产权证为单位，补偿人民币25000元。……。”2010年1月胡建华领取了该补偿款。贺显玲认为“5.12”地震后因铺面租期未到，其所有的东西都未搬出，补偿款25000元应由其领取，故诉讼至法院，请求判令：要求胡建华给付已领取的25000元和利息。原审法院认为，贺显玲、胡建华之间建立的租赁合同关系是双方的真实意思表示，不违反国家法律、法规的禁止性规定，应属有效协议，依法应予保护。由于“5.12”地震，导致贺显玲租赁的铺面毁损，胡建华退回贺显玲已支付的当年5月19日至8月19日的房租费600元及押金300元，贺显玲出具了收条，应视为双方解除了铺面租赁协议，权利义务终止。贺显玲没有向原审法院提交能够证明地震后其在租赁铺面内的财产名称、数量、价格，根据《中华人民共和国民事诉讼证据规则》的规定，贺显玲应承担举证不能的法律后果，其要求胡建华给付其补偿款25000元的主张，显属不当。据此，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回贺显玲的诉讼请求。宣判后贺显玲不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉，请求1、涉案的25000元补偿费不是给房屋产权人的，而是以房屋产权证为单位，补偿给实际受损人的。胡建华将空房屋租赁给贺显玲，租赁房屋内的物品均是贺显玲的，贺显玲在“5.12”地震应急拆除中的损失超过胡建华房屋产权毁损的价值，因此，应撤销原判决，依法改判支持其一审诉讼请求。2、2009年胡建华在退租金时无理扣了400元，请求二审判决胡建华退还贺显玲400元。3、因胡建华有意不给贺显玲应退的租金和补偿费，还应赔偿贺显玲经济损失和精神补偿费10000元。被上诉人胡建华答辩称，2008年8月19日双方已终止了租赁合同。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。经二审审理查明的事实与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。在二审审理时，贺显玲再次出示都江堰市房管局、都江堰市人民政府信访和群众工作局的回复，认为根据该回复，25000元补偿款应由其取得。本院认为，贺显玲在二审中再次强调的证据即回复全称为《都江堰市房管局、都江堰市人民政府信访和群众工作局关于对“5.12”地震应急拆除房屋业主信访的回复》。该回复的对象是中旅社办公楼底楼铺面房业主，主要内容为：经查，你处房屋在地震后经评估结论为严重破坏，为排除公共安全危险，防止发生次生灾害，相关职能部门对你处危险房屋采取了拆除的应急处置措施。对因维护公共利益拆除你处房屋所造成损失，根据法律规定应当适当补偿或者作其他处理。补偿以房屋产权证为单位，房屋权利人申请补偿应提交房屋权利人身份证明、房屋权属证明、土地使用权证明、房屋毁损证明等。从该回复的内容看，补偿款应支付给房屋被严重破坏的房屋所有权人。因此，贺显玲主张该款应由其取得缺乏依据。此外，贺显玲还上诉称2009年胡建华在退租金时无理扣了400元以及胡建华有意不给贺显玲应退的租金和补偿费，因此请求判决胡建华退还400元及赔偿10000元。贺显玲的这一主张在一审中并未提出，属二审中新的诉讼请求，在本案中不应审理。综上，贺显玲的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。原判审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担方式不变。二审案件受理费425元，由贺显玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 王卫红代理审判员 叶 歆代理审判员 高 波二〇一一年十二月五日书 记 员 欧阳楠 搜索“”