（2011）杭江九民初字第70号

裁判日期: 2011-12-05

公开日期: 2014-08-14

案件名称

迈富机械（杭州）有限公司与杭州瑞特实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市江干区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

迈富机械（杭州）有限公司,杭州瑞特实业有限公司,浙ＸＸ人数码印刷有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十七条，第二百三十五条

全文

浙江省杭州市江干区人民法院民事判决书（2011）杭江九民初字第70号原告暨反诉被告迈富机械（杭州）有限公司，住所地杭州市经济技术开发区18号路16号。法定代表人CORTLANDLARNED，该公司董事长。委托代理人刘效权，浙江浙联律师事务所律师。委托代理人葛鸿梅。被告暨反诉原告杭州瑞特实业有限公司。住所地杭州市经济技术开发区18号路**号。法定代表人徐杰，该公司总经理。委托代理人方云涛，浙江一墨律师事务所律师。委托代理人潘晓方，浙江一墨律师事务所律师。第三人浙ＸＸ人数码印刷有限公司。住所地杭州市经济技术开发区18大街**号*幢。法定代表人徐卫健，该公司董事长。委托代理人刘威。原告迈富机械（杭州）有限公司（以下简称迈富公司）为与被告杭州瑞特实业有限公司（以下简称瑞特公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2011年4月12日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员宋伟锋独任审判，瑞特公司于2011年4月26日提出反诉，本院依法合并审理。于2011年5月17日开庭进行了审理，原告迈富公司的委托代理人刘效权、葛鸿梅，被告瑞物公司的委托代理人潘晓方、方云涛到庭参加诉讼。2011年5月30日依法追加浙ＸＸ人数码印刷有限公司（以下简称华人公司）作为本案无独立请求权的第三人参加本案诉讼。后依法组成合议庭进行审理。分别于2011年7月27日、8月24日、10月19日开庭审理。原告迈富公司的委托代理人刘效权、葛鸿梅，被告瑞特公司的委托代理人方云涛均到庭参加诉讼。第三人华人公司的委托代理人刘威到庭参加了2011年8月24日庭审，其余庭审经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告迈富公司诉称，2004年1月，迈富公司与瑞特公司签订租赁合同，瑞特公司将位于杭州下沙经济技术开发区18号大街16号的厂房租赁给迈富公司，收取迈富公司二个月的租金86400元作为租赁押金。2008年2月，由于瑞特公司对厂房进行扩建及将公司名称进行了变更，原、被告又重新签订了租赁合同，租期自2008年2月1日至2011年1月31日，约定收取迈富公司四个月的租金343362.2元作为租赁押金，除去原来已交纳的押金86400元，迈富公司又向瑞特公司交付了256962.2元。2011年1月7日，迈富公司发函给瑞特公司，提出其已搬离了租赁厂房，请求瑞特公司尽快办理交割手续并退还押金。经多次联系未果，故诉至法院，诉讼请求：1、判令瑞特公司归还押金人民币343362.2元，支付逾期归还押金的利息3420元（自2011年2月1日起暂计至起诉之日，要求支付至实际归还之日），两项合计人民币346782.2元；2、本案诉讼费由瑞特公司承担。被告瑞特公司辩称，根据双方2008年2月1日签订的《租赁合同》的约定，迈富公司向瑞特公司支付的押金应当在租赁期满并完成交割手续后一周内，由瑞特公司全额退还。现租赁期满迈富公司没有与瑞特公司办理交割手续，根据合同法第六十七条的规定，瑞特公司在迈富公司未完成交割手续前，有权拒绝退还押金的请求。事实上，根据双方合同约定，迈富公司应当向瑞特公司承担相应的违约责任，对此瑞特公司已提起反诉，故请求驳回迈富公司的诉请。反诉原告瑞特公司反诉称，根据迈富公司与瑞特公司签订的《租赁合同》，迈富公司租赁期满为2011年2月1日。但事实上，迈富公司于2010年7月1日即已搬离，在没有将厂房恢复原状的情况下擅自转租给了华人公司，事后又私下和华人公司就其遗留的未拆除的隔墙及通风管道（包括伸出墙外部分）、垃圾房达成协议，在华人公司的租赁期限届满后，由华人公司负责拆除。除此之外，迈富公司还于2004年8月建了临时建筑用以设备安装、2010年建了天桥和过道。根据租赁合同第四条的约定，迈富公司有权在不破坏房屋主体结构的情况下对租赁房屋进行装修，但必须在搬离时恢复原状。迈富公司让华人公司负责拆除隔墙及通风管道等装修设施，是未经瑞特公司认可同意的。关于临时用房和垃圾房，双方于2004年8月和2005年3月分别签订的《备忘录》明确约定瑞特公司同意迈富公司搭建，但在租赁期满后，迈富公司应当将所占的场地恢复原状。而天桥和过道是迈富公司擅自搭建的，根据合同约定，瑞特公司有权扣除相应押金，造成的损失由迈富公司承担。综上所述，瑞特公司要求迈富公司按约将厂房恢复原状、拆除装修及其搭建的设施，否则瑞特公司将从押金中扣除拆除上述设施的相关费用，根据浙江康盛天问建筑装饰工程有限公司报给瑞特公司的预算，拆除厂房内办公区的隔墙、吊顶、地砖以及清除厂房生产区的彩钢表面油污、并将彩钢表面进行油漆喷涂等的费用为242710元、拆除垃圾房和临时用房的费用以及绿化种植的费用为14000元、拆除天桥和过道的费用为35000元，外加工程管理费和税费，拆除工程项目总计为323797.5元。故反诉请求为：1、判令迈富公司拆除在厂房内遗留未曾拆除的隔墙及通风管道等装修设施、拆除厂房外垃圾房、临时用房、天桥、过道并恢复绿化或从押金中扣除拆除上述设施的相关费用计323797.5元；2、本案的诉讼费用由迈富公司承担。反诉被告迈富公司答辩称，瑞特公司所述内容与客观事实不符。迈富公司是在瑞特公司同意下转租房屋给华人公司的，与第三人华人公司签订恢复原状的协议也是应瑞特公司的要求进行的。根据2008年2月1日签订的房屋租赁合同，合同履行期间，迈富公司没有搭建隔墙、通风管道、垃圾房及临时建筑，合同终止搬离时不存在所谓的恢复原状的义务。瑞特公司在终止与迈富公司的租赁合同接收标的物后，并将厂房租赁给华人公司的行为从另一角度已经证明迈富公司交还的房屋没有瑕疵。瑞特公司将房屋租赁给华人公司没有产生实际损失。瑞特公司提出恢复原状，其目的只是为了达到占有押金。综上所述，瑞特公司的反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回。第三人华人公司述称，对迈富公司起诉要求退还押金，认为与华人公司没有关系，其无法判断；对瑞特公司反诉要求拆除设施中隔墙、通风管道、垃圾房、临时用房，华人公司也无法判断是谁建造的，这些设施在其租赁厂房时即已存在。华人公司对这部分建筑只是保持原状，没有动过。对反诉提及的天桥与过道及厂房内的一部分隔墙，则是华人公司租赁厂房后搭建的。为了证明自己的主张，原告暨反诉被告迈富公司提交了以下证据：1、租赁合同二份，拟证明迈富公司向瑞特公司租赁厂房的事实以及瑞特公司应当退还押金的事实；2、物业管理服务协议一份，拟证明迈富公司是按瑞特公司要求签订物业服务协议的事实；3、房屋所有权证一份，拟证明迈富公司租用瑞特公司厂房的情况；4、函件一份，拟证明迈富公司催办交割手续及退还押金的事实；5、收据一份，拟证明迈富公司交付押金的事实；6、录音资料二份，拟证明天桥并非迈富公司所建，并按瑞特公司的要求与华人公司签订协议的事实；为了证明自己的主张，被告暨反诉原告瑞特公司提交了以下证据：7、2004年8月25日备忘录一份、2005年3月22日备忘录一份，拟证明瑞特公司同意迈富公司建造临时用房和垃圾房，但双方约定租赁期满后应由迈富公司将场地恢复原状；8、照片一组，拟证明临时用房和垃圾房现在没有拆除；9、关于厂房复原问题的协议一份，拟证明迈富公司与华人公司私自签订协议，约定华人公司在其租房合同终止后拆除迈富公司遗留的隔墙、通风管道及垃圾房，上述设施至今没有拆除；10、照片一组，拟证明迈富公司搭建的天桥、过道没有拆除；11、2011年1月7日的函一份，拟证明2010年7月1日之前迈富公司已经搬离，迈富公司要求瑞特公司2011年1月20日派人验收房屋，但是当时迈富公司已将厂房转租给了华人公司，并没有将厂房恢复原状；12、2011年3月14日的函一份，拟证明瑞特公司要求迈富公司恢复原状；13、2011年3月17日的函一份，拟证明迈富公司承认瑞特公司在2011年1月验收厂房时就已提出恢复原状的要求，但迈富公司没有履行；14、工程项目报价单一份，拟证明将厂房及其他设施拆除恢复原状的费用；15、照片四组（分别为一楼厂房、一楼办公区、二楼办公区、通风管道）拟证明一楼厂房、一楼办公区、二楼办公区、通风管道均未拆除。第三人华人公司没有提交证据。上述证据经庭审质证，对迈富公司提交的证据，瑞特公司质证如下：对证据1、4真实性没有异议，对关联性有异议，认为迈富公司应当拆除相关设施，将厂房恢复原状，且迈富公司还存在擅自转租的行为；对证据2的真实性没有异议，对关联性有异议，物业协议与本案没有关联性；对证据3真实性没有异议，对关联性有异议；对证据5没有异议，对证据6三性均有异议。华人公司质证如下：对证据1、2、3、5表示其不清楚，与其无关；对证据4没有异议，对证据6表示其与迈富公司的谈话是有的，天桥是华人公司建造的，华人公司接手租赁后是进行过装修，但是迈富公司遗留下的东西华人公司没有动过。对瑞特公司提交的证据，迈富公司质证如下：对证据7的真实性没有异议，但认为2004年的租赁合同到2008年解除，2008年重新签订租赁合同，临时建筑已归瑞特公司了，迈富公司对此没有拆除义务，迈富公司建造过垃圾房但后来拆掉了；对证据8真实性没有异议，对证据9的真实性没有异议，但这份协议是应瑞特公司要求才与华人公司签订的；对证据10真实性无法确认且不能证明是迈富公司建造的；对证据11、12、13的真实性均无异议，但认为不能证明瑞特公司曾要求迈富公司恢复原状的内容及迈富公司没有按约履行的事实；对证据14三性均有异议；对证据15，一楼部分隔墙和通风管道系迈富公司所造，但房间及二楼设施不是其造，彩钢板及地面必然存在自然污损。华人公司质证如下：对证据7、8、11、12、13、14表示不清楚，与其无关；对证据9真实性没有异议；对证据10没有异议，天桥及过道系华人公司建造的；对证据15认为现在一、二楼办公区的家具均是华人公司的，但一、二楼的格局、一楼厂房的通风管道、吊顶、隔墙在其接手时即已存在。本院在本案审理过程中，会同迈富公司、瑞特公司、华人公司于2011年9月27日对涉案租赁厂房进行了现场勘查，并制作勘查笔录及勘查草图。本院对上述证据审查后认为，对迈富公司提交的证据1、3、4、5，上述证据系客观证据，本院予以确认；证据2与本案没有关联，本院不予确认；对证据6，华人公司到庭承认天桥及过道系其所造，故本院对该证据予以确认。对瑞特公司提交的证据7、8、9，系客观证据，本院予以确认；对证据10，天桥、过道系客观存在，但因其并非由迈富公司建造，故对其证明目的不予确认；证据11、12、13，能够反映双方曾就此多次磋商，故本院对其真实性予以确认；对证据14，系瑞特公司单方委托出具，本院不予确认；对证据15，照片上反映的现场状况，经本院组织现场勘查，故对其真实性予以确认。对本院现场勘查制作的笔录、草图予以确认。综上，结合当事人的有效陈述以及本院认定的有效证据，本案事实认定如下：瑞特公司原名杭州瑞特铝塑板制造有限公司。迈富公司于2004年1月6日与瑞特公司签订了租赁合同，约定有偿租赁瑞特公司位于杭州市下沙经济技术开发区18号路16号的厂房，期限从2004年2月1日起至2009年2月1日。合同签订后迈富公司交付押金86400元。2004年8月25日、2005年3月22日双方分别签订备忘录各一份，瑞特公司同意迈富公司建造临时建筑及垃圾房，但同时约定租赁期满后由迈富公司将所占用场地恢复原状。2008年2月1日，瑞特公司以现名与迈富公司签订了租赁合同一份，再次约定迈富公司承租瑞特公司位于杭州市下沙经济技术开发区18号路16号的厂房，租赁期限从2008年2月1日至2011年1月31日。合同第二条租金支付条款中约定迈富公司应向瑞特公司支付四个月租金作为押金，在租赁期满并完成交割手续后一周内，由瑞特公司将押金全额退还；合同第四条迈富公司的责任和义务条款约定：迈富公司有权在不破坏房屋主体结构的情况下对租赁房屋进行装修，将设计图纸交瑞特公司备案，并在搬离时恢复原状（除瑞特公司同意的状况外）。第七条转让和抵押条款约定：未经瑞特公司同意，迈富公司不得将租赁房屋转租他人。经瑞特公司同意转租的，迈富公司转租期不得超过本合同的租赁期限。第九条违约责任约定如迈富公司擅自将房屋转租的，瑞特公司有权提前解除合同，收回使用权、并视违约程度相应扣除剩余租金、押金，造成损失由迈富公司承担。该合同签订后，迈富公司又向瑞特公司交付了押金256962.2元，前后总计交付押金343362.2元。迈富公司于2010年7月1日搬离租赁厂房，并将其租赁厂房转租给华人公司。迈富公司于2011年1月7日去函通知瑞特公司验收厂房并办理交割手续。2011年3月14日瑞特公司回函载明，因其在接收厂房时发现房屋结构有较大改动，要求迈富公司说明原因并恢复原状。2011年3月17日迈富公司再次致函要求瑞特公司退还押金。2011年3月7日迈富公司与华人公司签订了《关于厂房复原问题的协议》，载明：迈富公司与瑞特公司的租赁合同于2011年1月31日终止，华人公司已与瑞特公司签约租赁该厂房。迈富公司在原厂房内遗留的未曾拆除的隔墙及通风管道（包括伸出墙外的部份），华人公司同意接收并全权负责处理，华人公司在租房合同终止后会负责按合同要求对厂房进行复原。迈富公司对此不再作复原工作。华人公司同意接收垃圾房并由其在今后负责拆除并复原，迈富公司不再承担复原责任。另查明，华人公司与瑞特公司原亦有租赁合同，案涉厂房在租赁期满后由华人公司接手租赁。在庭审中，迈富公司表示，如其需承担拆除义务，则由其自行拆除，不同意以押金折抵拆除费用。据勘查，迈富公司建造的临时用房和垃圾房现仍存在。在承租期间，迈富公司在厂房东侧建有一楼、二楼办公区（一二楼的卫生间非迈富公司建造）并在一楼生产区内建造有相应隔墙，在厂区一楼东南角建有二间仓库用房。整个厂房南、北端总计有五根通风管道。整个厂房与南面华人公司原有租赁厂房有天桥及过道相接。天桥及过道均系华人公司接手租赁案涉厂房后建造。本院认为，迈富公司与瑞特公司签订的租赁合同合法有效，双方应当依约履行各自的合同义务。迈富公司曾向瑞特公司交纳了租赁押金，根据合同约定，租赁押金应当在“租赁期满并完成交割手续后一周内由瑞特公司全额退还。”由于租赁期限业已届满，迈富公司亦曾于租期届满前即2011年1月7发函通知瑞特公司及时办理房屋交接手续。如瑞特公司没有合法理由则应及时将租赁押金退还迈富公司。对此瑞特公司提出了因迈富公司将租赁房屋主体结构作了较大改动，在租赁期满后没有按约恢复原状以及擅自转租的行为，故瑞特公司有权拒绝退还押金的答辩意见并以此提出反诉要求迈富公司拆除相应的设施。对于瑞特公司第一点答辩意见及反诉请求，根据本案审理及现场勘察查明的事实，迈富公司在租赁厂房期间确实建造装修了主厂房内一、二楼办公区、一楼厂房内的隔墙及通风管道以及厂房外临时用房、垃圾房，由于迈富公司有权在不破坏房屋主体结构的情况下对租赁房屋进行装修，迈富公司的行为并不违反双方合同约定，临时用房及垃圾房的建造更是与瑞特公司签订了备忘录，征得了瑞特公司的同意。由于上述设施瑞特公司已明确要求拆除，根据2008年租赁合同第四条的约定以及双方签订的备忘录，迈富公司有负责将场地恢复原状的义务。虽然第三人华人公司与迈富公司签订过关于厂房复原的协议，但该协议未得到瑞特公司的认可同意，且华人公司在庭审中表示迈富公司留下的大部分设施其并未实际使用，原应当由迈富公司拆除的设施仍应由迈富公司负责拆除，故迈富公司仍应对上述设施负有拆除的义务。鉴于迈富公司在庭审中表示其拒绝将租赁押金直接抵扣，则上述设施由其自行组织拆除。对于瑞特公司的第二点答辩意见，即迈富公司擅自转租厂房。本院认为，根据迈富公司与瑞特公司在租赁届满前磋商信函的内容、瑞特公司在迈富公司租期届满立即将案涉厂房租赁给华人公司的行为以及第三人华人公司的陈述来判断瑞特公司对于迈富公司将厂房转租给华人公司当时是知道且应当知道的。瑞特公司对迈富公司的转租行为没有提出异议，故对其以此要求扣除押金的答辩意见不予采纳。综上所述，迈富公司应当将案涉厂房内一、二楼办公区、生产厂房内的隔墙及通风管道以及厂房外临时用房、垃圾房拆除。由于上述设施现处于华人公司控制下，华人公司应当给予合理的必要协助。瑞特公司反诉提及的天桥、过道系第三人华人公司建造，与迈富公司没有关联，对瑞特公司要求拆除该部分建筑物的诉请不予支持。迈富公司履行了上述设施的拆除义务后，瑞特公司则应将租赁押金退还迈富公司。由于迈富公司与瑞特公司约定押金在办理交接手续才予以退还，现双方尚未办理交接手续，故对迈富公司主张计算逾期利息的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告杭州瑞特实业有限公司于本判决生效后三十日内退还原告迈富机械（杭州）有限公司租赁押金人民币343362.2元；二、反诉被告迈富机械（杭州）有限公司在本判决生效后十五日内负责拆除反诉原告杭州瑞特实业有限公司所有的位于杭州市经济技术开发区18号路16号厂区内主厂房内东侧搭建的一、二楼办公区、一楼厂房内的隔墙（华人公司搭建的除外）、通风管道以及厂房外临时用房、垃圾房。三、驳回原告迈富机械（杭州）有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告杭州瑞特实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6502元，由被告杭州瑞特实业有限公司负担；反诉案件受理费人民币3079元，由反诉被告迈富机械（杭州）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币9581元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　沈　澄审　判　员　　宋伟锋人民陪审员　　周华政二〇一一年十二月五日代书　记员　　王　洁关注公众号“”